文：任(rèn)泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是(shì)该取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制了(le)。 1月17日召开的全国住(zhù)房和城乡建(jiàn)设工(gōng)作会议提(tí)出(chū)“有条件的可以进(jìn)行(xíng)现房销售(shòu)”，不足(zú)一个月时间(jiān)，已有山(shān)东(dōng)、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售(shòu)制(zhì)了(le)，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对(duì)购房者的不(bù)公(gōng)平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了(le)，不(bù)能(néng)把包袱甩给(gěi)老百姓和(hé)社会，这(zhè)是房地产从大开发时代(dài)步入(rù)高质(zhì)量(liàng)发展阶段的必然(rán)趋势，也是对购房老百(bǎi)姓的最大(dà)保护。98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜(yí)之计，现在全国套户比(bǐ)超(chāo)过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平的(de)预售制已经过时了(le)，该(gāi)取消了(le)，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房(fáng)，天(tiān)经地(dì)义。当然二次房(fáng)改是个技术活，兼顾化解停贷(dài)、复(fù)工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机(jī)制，长效(xiào)机(jī)制四(sì)大关键是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产(chǎn)税。如果按照经济规律办(bàn)事，中国一定能实现房地(dì)产软着陆(lù)和长(zhǎng)期平稳健(jiàn)康(kāng)发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么(me)要取消预售制、改为现房销售？大(dà)家(jiā)想想(xiǎng)，绝大(dà)部分商品(pǐn)是一手(shǒu)交钱一(yī)手交货(huò)，预售制是对购买者的单方面不公平制度(dù)，购房老百姓几(jǐ)乎承担(dān)了所有商(shāng)品不能交付的(de)风险。从个人层(céng)面看，预售(shòu)制对(duì)购房(fáng)者(zhě)非常不公平，比如，交房等待期(qī)一般为两年，在此(cǐ)期间(jiān)，购房者不(bù)仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟(chí)交房(fáng)、房屋质量(liàng)、房(fáng)产证延期(qī)办理甚至(zhì)不能交房的风险。从行业层面看，预售制助推部分房(fáng)企过度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩张，若遇(yù)到下(xià)行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置(zhì)等系列风险(xiǎn)。取消(xiāo)预售制(zhì)，改为现房销售(shòu)，这(zhè)样(yàng)有助于落实中(zhōng)央房住(zhù)不炒精神、有助(zhù)于保障购(gòu)房老(lǎo)百姓权益、有(yǒu)助于房企稳健发展，一举(jǔ)多(duō)得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制度？预售制度(dù)怎(zěn)么来(lái)的？国(guó)外(wài)什么情况？简单科普一下：商品房(fáng)预售(shòu)最早源于中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖(mài)期房(fáng)，是(shì)一种开发商放(fàng)杠杆的方式(shì)。98年(nián)房改，由于商品房短缺(quē)，房企缺资金，借鉴中国香港，引入(rù)了商品房预售(shòu)制(zhì)度。其实，当前世界不少国家存在预售制(zhì)。但是(shì)，重点来了(le)！发达(dá)国家一般有严格(gé)的监管保障措施，开发商在项(xiàng)目(mù)获得(dé)政府(fǔ)批(pī)准(zhǔn)后才可以开(kāi)始销售，买(mǎi)家在(zài)购买期房后(hòu)并(bìng)非像中(zhōng)国(guó)一样在支付完首付款后从(cóng)银行(xíng)一次性贷款(kuǎn)支付剩余(yú)全(quán)部房款(kuǎn)，而是根据开(kāi)发商工程进度在完全交房前(qián)进(jìn)行(xíng)分期支(zhī)付。所以，预售制(zhì)度(dù)是需(xū)要严格的资金(jīn)监管、分期支付以及违约处(chù)罚措施作(zuò)为(wèi)保障的，如果没有这些保障措施，一定会(huì)触(chù)发风险，对(duì)购房(fáng)民众不公平(píng)，所以不如借机取消预售(shòu)制度，以(yǐ)后改(gǎi)为现房销售。客观讲(jiǎng)预售制度(dù)有一定历(lì)史阶(jiē)段性，现在中国住房进入存(cún)量时代，取(qǔ)消预售制(zhì)度(dù)有助于降负债降杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给老百姓和社会，当然这需(xū)要配套房(fáng)企债务(wù)重组、复工保(bǎo)交楼(lóu)、恢复市场信心(xīn)和房(fáng)地产长效机制。这是(shì)个(gè)技术活(huó)，只要坚持市场(chǎng)化改革，中国一定能化解这(zhè)个难题(tí)，让房(fáng)地(dì)产(chǎn)回归(guī)实体(tǐ)经济和居(jū)住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的不是五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱(luàn)、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所(suǒ)见即(jí)所(suǒ)得的过(guò)硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民(mín)众(zhòng)的最根(gēn)本(běn)最实质的保障，这样将极大的提(tí)升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。所有(yǒu)商(shāng)业的(de)本质是向善，是以客(kè)户(hù)为中心，房地产也不能例(lì)外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福(fú)一(yī)家人。从这个角(jiǎo)度，取消预售制(zhì)、实施现房销(xiāo)售是(shì)实现老百姓(xìng)安居乐业、社会长治久安、行业企业健康发展的重大措(cuò)施。在当前的情(qíng)况下，取消(xiāo)预售(shòu)制要结合稳楼(lóu)市、房地(dì)产软着陆、打通金融支持当(dāng)期(qī)三好生(shēng)、新模(mó)式等综合(hé)施策。

　　作(zuò)者十年前在国务院发展研究中(zhōng)心(xīn)参与财税改革方案研究时，对预售制、房(fáng)地产税、人地挂(guà)钩(gōu)、金融稳(wěn)定、房企杠杆(gān)率等进行过长期系(xì)统的专项研究(jiū)。（参考后来形成的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售(shòu)制”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存(cún)在(zài)

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预(yù)售(shòu)资金第三方全(quán)程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期(qī)房烂(làn)尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期(qī)房交(jiāo)易立法(fǎ)，设(shè)置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十(shí)世(shì)纪五十(shí)年代在中国(guó)香港，楼宇出租(zū)是(shì)地(dì)产行(xíng)业盛行的方(fāng)式(shì)，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难(nán)、出租(zū)资金(jīn)周转期长(zhǎng)等(děng)问题(tí)，分层(céng)销(xiāo)售孕(yùn)育而(ér)生。20世(shì)纪50年代，中国香港还未推(tuī)行(xíng)公共房(fáng)屋制度，许多人栖身于木屋或者(zhě)其他临(lín)时住宅，住房(fáng)的(de)需求(qiú)是相当高，不过(guò)大多数居(jū)民的储蓄很少。当时楼(lóu)宇(yǔ)买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄(xióng)厚(hòu)的资金实力才(cái)能购买。虽然(rán)楼宇出租是中国香港地产行业(yè)盛(shèng)行的方(fāng)式，但有着转让(ràng)难(nán)、出租(zū)资金(jīn)周转(zhuǎn)期长等问题(tí)。针对这一系列问题，不少地产商开始探求(qiú)新的(de)方式，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推行(xíng)，购(gòu)买楼(lóu)宇的市(shì)民数量(liàng)有所(suǒ)增加，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在(zài)分层出售的(de)基础上，将(jiāng)“按揭”模式引入房地产销售，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英东创办立(lì)信置业有(yǒu)限公(gōng)司(sī)，凭借商业直(zhí)觉和多年经营(yíng)杂货铺、海(hǎi)上驳(bó)运业(yè)务(wù)的经验，对于商品流通、资金(jīn)周(zhōu)转有着(zhe)独到(dào)的见解，在努力寻求方法加快自身资(zī)金(jīn)周转。当(dāng)时其在购下(xià)九(jiǔ)龙的一块地盘后，除了分层出(chū)售、还印发售(shòu)楼说明书，上(shàng)有文字详尽说明楼宇(yǔ)的地势(shì)环境(jìng)、建筑材(cái)料、分层(céng)价(jià)格、订购方法等(děng)。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点，即先收取(qǔ)买家的订金，采(cǎi)用(yòng)类似租金的分期(qī)付(fù)款形式，等新楼落(luò)成时，收齐买家(jiā)的钱，买家(jiā)就拥有了自己的房产(chǎn)。这种方(fāng)式减(jiǎn)轻了民众购房(fáng)的资金(jīn)压力，加(jiā)速了房屋的建造和销售，也解(jiě)决了制造(zào)商的(de)资金问题，降低投资风险(xiǎn)，在(zài)当时(shí)可(kě)谓(wèi)是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花(huā)+分期付款”的销售(shòu)模(mó)式成为(wèi)当(dāng)时(shí)中国香港房(fáng)地(dì)产市场的一大(dà)特色，纵观中国香港房地产市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住(zhù)房供不应(yīng)求的问题，使房市(shì)发展进入(rù)新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式(shì)推(tuī)动了中国香(xiāng)港楼市几十(shí)年繁(fán)荣，但期间也出现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管部(bù)门不(bù)断完(wán)善、规范化，建立健全的监管机(jī)制，促进(jìn)市场(chǎng)健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑(zhù)费用(yòng)超(chāo)支停(tíng)工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港管理部门(mén)提升(shēng)了对于预售楼花制度的监管(guǎn)，即要求开发商在预(yù)售(shòu)前，确保地价(jià)款已(yǐ)经全部支付，还要(yào)证(zhèng)明自(zì)身有资金等能力把项目完(wán)成，资金需(xū)放入律师所(suǒ)托管，支(zhī)取(qǔ)时需律所和建筑师的核准(zhǔn)。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套(tào)取监管账户资金(jīn)，中国香港要求律师行在银行开设的信托账户(hù)（监管账户）、开发商操作(zuò)等采取全(quán)透明化机(jī)制，且银行的责任(rèn)上升(shēng)，如(rú)出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行(xíng)将成最大(dà)风(fēng)险方，后续需自身推动项目(mù)完工。随(suí)着监管体系逐步(bù)完善，出现“烂(làn)尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)，形成“中国(guó)内(nèi)地版预(yù)售制”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国内地面临住房需求大和供(gōng)给量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国以(yǐ)来，中国内地优(yōu)先(xiān)发(fā)展重工(gōng)业，强调基础(chǔ)建设，这一导向使前期发展工业化的(de)进程(chéng)大于城(chéng)市化进程(chéng)，唯有解决住房基础等(děng)城市化配(pèi)套问题，才能进一步(bù)推进城市化。但当时(shí)推(tuī)行的是(shì)“统一管理，统一分配，以租养(yǎng)房”的福利分房制度，住房市场(chǎng)发展起步(bù)较晚、增速较慢(màn)，福(fú)利分(fēn)房(fáng)制度(dù)也出现(xiàn)了分配不公、效(xiào)率(lǜ)低、配(pèi)套差等问题，因此福利分房制度(dù)不再(zài)适用于当时(shí)的国情(qíng)。叠加房地产市场面临商(shāng)品房的(de)需求量大，而社(shè)会缺少大型房地产开发商，商品房(fáng)供(gōng)应(yīng)量小的(de)困境(jìng)，此时引入中国(guó)香(xiāng)港的“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式无疑是对内地房地产市场(chǎng)的(de)一针强(qiáng)心(xīn)剂。从1994年起(qǐ)，中(zhōng)国(guó)内地逐步引进(jìn)中国(guó)香港(gǎng)预售商(shāng)品房制度，先后出台(tái)多(duō)项文件，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于进一(yī)步深化城镇(zhèn)住房制度改(gǎi)革，加快住房(fáng)建设的通(tōng)知》文件，决定停(tíng)止住房无偿实物分配，逐步实行住(zhù)房分配货(huò)币化、住房供给(gěi)商品化、社会化的(de)住房(fáng)新(xīn)体(tǐ)制，从计划经济下的福利分房(fáng)转向市(shì)场经济的(de)商(shāng)品房。房(fáng)地产(chǎn)市场采用预售制，允许开发(fā)商卖期房，解决了房企(qǐ)缺少(shǎo)资金(jīn)和开发(fā)时(shí)间(jiān)周期长的(de)两大(dà)难题，开发(fā)商以预售款撬动(dòng)下一个(gè)项目的开发，形成滚(gǔn)动(dòng)开发模式，住房供应速度加快。自此中国内地(dì)开(kāi)始房(fáng)改货币化，中国(guó)人民银行等多方(fāng)迅速出台相(xiāng)关的(de)信贷政策，支持购房者，极大(dà)作(zuò)用推动了房地产市场的发展。

　　引入(rù)中(zhōng)国香港“卖楼花(huā)”模式(shì)后，经调整形(xíng)成契合中国内(nèi)地的(de)商品房预售制度。预(yù)售制的初衷(zhōng)是为(wèi)了缓解房企资金压力，加快城镇住房(fáng)建(jiàn)设(shè)。具体来(lái)说，是指房地产(chǎn)开(kāi)发企业将正在建设中的房屋预先出售给购房(fáng)者，由购房者支付定金或房款的行为。区别于中(zhōng)国香港，在中国内(nèi)地实践(jiàn)过程中，商品房预售流程为(wèi)：房地产开发商办理预售许(xǔ)可证-签订商品房买卖合同-进(jìn)行备案(àn)登记和预告登(dēng)记-交(jiāo)付房屋(wū)。在(zài)购房过程中，购(gòu)房者需要一次性(xìng)付(fù)清首付款，并采用银(yín)行贷款的形式(shì)一次性付清剩(shèng)余房款(kuǎn)，换言之，房(fáng)屋未建成(chéng)，开(kāi)发商可能已拿到了全部(bù)购房款，这点(diǎn)与中国香(xiāng)港的按照工程进度(dù)付款有所不同(tóng)。对中(zhōng)国内(nèi)地的(de)开发商而言，预售(shòu)制商(shāng)品房也开启(qǐ)了高周转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实(shí)存在

　　作为(wèi)中(zhōng)国(guó)内(nèi)地商品房(fáng)销售的最主要方(fāng)式(shì)，预(yù)售制极大缩短房(fáng)企现金回笼(lóng)周期，同时增加市场商品房供应，推(tuī)动了城镇化(huà)发展进程。预售(shòu)制在过去20多(duō)年对(duì)中国内地房地产市(shì)场的稳步发展(zhǎn)起(qǐ)到(dào)了重要作用，不仅解决了房地产市场快速发展阶段的资金需求，也提(tí)高(gāo)了居民居(jū)住(zhù)水平，中国内(nèi)地城(chéng)镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民(mín)蜗居(jū)到基本适居，住房事(shì)业取得巨大(dà)进步，数十(shí)年时间(jiān)走(zǒu)完发达国家几(jǐ)百年城镇化路程(chéng)。改革(gé)开放(fàng)以来，城镇化进程进入快(kuài)速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国(guó)城市建(jiàn)成区面积由7438平方公里增(zēng)长(zhǎng)至60721平方公(gōng)里，增(zēng)长7.2倍。根据我(wǒ)们发(fā)布的(de)《中(zhōng)国住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住(zhù)宅存量从不到14亿平(píng)增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房建(jiàn)筑面积从8.1平方(fāng)米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住(zhù)房套(tào)数(shù)从(cóng)约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已成(chéng)为中(zhōng)国内地商品(pǐn)房(fáng)销售(shòu)最主要方式(shì)，2005年中国内地商品住宅期房(fáng)销售面积占总销(xiāo)售面(miàn)积的比重为(wèi)63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也推(tuī)动了中国内(nèi)地房地产行业的发(fā)展。中国内地房地(dì)产历经二十多年长周期繁荣，行(xíng)业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发(fā)投资完成额(é)从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复(fù)合增(zēng)速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业(yè)的快速发展，房地(dì)产企业(yè)从无到有、从国企先行到民(mín)企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年(nián)，房地产企业数量达(dá)9.8万个，比(bǐ)1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也(yě)成为拉动中国内(nèi)地经济高增长的火车头。m是什么意思性取向p>

　　1）从经济增(zēng)长渠道(dào)，房(fáng)地产(chǎn)带动的上下游产业链(liàn)特别长，高达50多个行业(yè)。2020年房地产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地(dì)产(chǎn)对(duì)金融、批发(fā)、建材的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地(dì)产(chǎn)完(wán)全拉动的投(tóu)资占全社会固定资(zī)产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠道，从房(fáng)地产(chǎn)贷款占银(yín)行各项贷款(kuǎn)余额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通(tōng)道业务，占(zhàn)比超过三分之一(yī)。从房地(dì)产融资存量(liàng)占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良率(lǜ)大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应(yīng)渠道，根据我们的《中国住房市值测(cè)算报告》，2020年中国住房(fáng)市(shì)值为62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万(wàn)亿(yì)美(měi)元(yuán)、日本(běn)的10.8万亿美元(yuán)、英法德三(sān)国合(hé)计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房(fáng)市值(zhí)的比例(lì)看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英(yīng)国(guó)的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住房市值与股债房市值的(de)比例较(jiào)高，主要是因为住房(fáng)市值高，以及中国资本市场(chǎng)发(fā)育(yù)尚(shàng)不成熟，直接融资比例较低，股票、债(zhài)券市值较低，居民投资(zī)渠道(dào)缺乏。

　　不(bù)可否(fǒu)认，预售(shòu)制背后潜藏的风险确(què)实存在(zài)，当(dāng)前的负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝(jué)大(dà)部分(fēn)商品(pǐn)是(shì)一手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货(huò)，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了(le)所有商(shāng)品(pǐn)不能交付的风险(xiǎn)。比如(rú)，交房等待期(qī)一般为两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担银(yín)行利息，还要承担延(yán)迟交(jiāo)房(fáng)、“一房二卖(mài)”、房(fáng)屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延期办理甚至(zhì)不(bù)能交(jiāo)房等风险。另(lìng)外(wài)，购房者和开发商之间的(de)购房(fáng)合同、购房者和(hé)银(yín)行的按揭贷款合同是两(liǎng)个独(dú)立的合同关系，如果开发商发(fā)生(shēng)违(wéi)约(yuē)，购房者只能根据购房合同向(xiàng)开发商主(zhǔ)张权(quán)力(lì)，但依旧需要(yào)根据按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还，因此购房者承担的风险(xiǎnm是什么意思性取向)较大。

　　从行业层面(miàn)看，预(yù)售(shòu)制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资(zī)金(jīn)若(ruò)遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置(zhì)等系列风险，进(jìn)行影响自身信用和购房者对行业(yè)的信(xìn)心。

　　从金(jīn)融层面看(kàn)，银行(xíng)作为按揭(jiē)贷款(kuǎn)的发放(fàng)方，一旦房企(qǐ)因为市场波(bō)动或经营不善，出现资(zī)金链断(duàn)裂(liè)等(děng)一系列(liè)问题，导致(zhì)“烂尾”等(děng)情况(kuàng)，而(ér)房企通过(guò)与购(gòu)房者(zhě)签订的预售合同和按揭合同(tóng)，已(yǐ)经从银行获得房款，如果购(gòu)房者丧失(shī)还款能力或短期不能还款等，则风(fēng)险完(wán)全由银(yín)行承(chéng)担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者的(de)预售监管资(zī)金去哪(nǎ)了？楼盘(pán)“烂尾(wěi)”，归根结底(dǐ)两个字那就是“没钱(qián)”，即(jí)没钱(qián)付工程款。在(zài)2004版(bǎn)的《城市商品房(fáng)预售管(guǎn)理办法(fǎ)》中明确(què)规定了开发企业预售商(shāng)品(pǐn)房(fáng)所得款项应(yīng)当(dāng)用于(yú)有关(guān)的工(gōng)程建设，商品房预售款监管的具体办(bàn)法(fǎ)，由(yóu)房地产管理部门制定。但(dàn)多年以来全国并没有统一(yī)的预售(shòu)资金监(jiān)管规定，各(gè)地实行“一城一策”。例如(rú)，太原(yuán)、昆明(míng)、重(zhòng)庆、长沙(shā)等城市重点监管资金比例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市则(zé)按照(zhào)项目的建安成(chéng)本乘以建筑面积(jī)或者项目工(gōng)程总额报(bào)价计(jì)算重点资(zī)金。而事实是，不少购房款未进入监管账户、或进(jìn)入监管账户后被挪用，导致(zhì)楼(lóu)盘没有资金继续建设(shè)。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监管账(zhàng)户资金如何被挪走的？实际(jì)上，在过去房地产大开发时代的(de)高周转背(bèi)景下，抽调(diào)预售款监(jiān)管账户资金，是行业(yè)“潜规则”。比如工程总承包方(fāng)，以工程建设(shè)名义，获得监管账户拨付资(zī)金，再(zài)由工程方(fāng)将资金转给房企，而(ér)拨(bō)付(fù)的工程款，远超工程进(jìn)度所需。通(tōng)过这(zhè)些方式套取的资金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资(zī)金流(liú)动(dòng)性，房(fáng)企抽调资金(jīn)统筹拿地、还款(kuǎn)和(hé)楼盘建设，形成一种资金循环(huán)高周转模式，但一定程度上把风(fēng)险(xiǎn)甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国外(wài)商品房预售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房(fáng)者预付资金(jīn)，一般设有定金或(huò)预付款保(bǎo)护机制(zhì)，如英国(guóm是什么意思性取向)、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的(de)预付(fù)款比例(lì)相对(duì)较低(dī)，绝大部(bù)分(fēn)房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付款一般以(yǐ)定(dìng)金方式支付，或按工程进度分期支付(fù)，或(huò)二(èr)者(zhě)结(jié)合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式(shì)：一般采用两种方式(shì)发放(fàng)按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭(jiē)贷款按(àn)照工程进度逐渐发放(fàng)，购房(fáng)者开(kāi)始月供；二是房屋交付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护(hù)：为预售(shòu)商品房(fáng)提供(gōng)期房烂尾保险，在商品房出现重大延期(qī)或重大缺陷时(shí)，保障购房(fáng)者权(quán)益(yì)；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付质量的保(bǎo)障有(yǒu)两种方式，一是期(qī)房由(yóu)政(zhèng)府或第三方验收合格并(bìng)提(tí)供验收凭(píng)证(zhèng)后，开发商凭验收凭证(zhèng)取得购房者支付(fù)的(de)房款。二(èr)是开发商为购房者提供一(yī)定的保修期(qī)，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房(fáng)者支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付(fù)前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房(fáng)款

　　美国期房定金一定期限(xiàn)内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首(shǒu)付(fù)，其余房款交付后按揭还款，交付前(qián)资(zī)金由第三(sān)方全(quán)程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金及(jí)首(shǒu)付环节，定(dìng)金(jīn)比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可(kě)低于3.5％，根据美国官(guān)方数(shù)据(jù)，2021年美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面(miàn)，除定金或首付外，购房(fáng)者在(zài)房屋交付后通过按揭贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资金监管方面，美(měi)国为防止开发商挪用资金，购房者的定金及首付款由(yóu)第三方公证(zhèng)行或产权保(bǎo)险(xiǎn)公司的信托账户监(jiān)管(guǎn)。如果开(kāi)发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金(jīn)可通过申请仲裁取回(huí)，且不承担(dān)任(rèn)何责任与(yǔ)损失。而开发商在(zài)房屋建设过程中的资金(jīn)全部来(lái)自(zì)银行，银行根据(jù)工程进(jìn)度向开发商提供一定比(bǐ)例的贷款，由(yóu)于开发商(shāng)挪用资金直(zhí)接(jiē)损害银行利(lì)益(yì)，银(yín)行有充分动机监管开(kāi)发商(shāng)施工进度。开(kāi)发商在房屋交付时需取(qǔ)得由政(zhèng)府相关(guān)部门(mén)经审(shěn)查后发放的验收凭(píng)证，通过验收(shōu)凭证向(xiàng)银行得到(dào)购(gòu)房(fáng)者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　德国期(qī)房可零首(shǒu)付购房，房款(kuǎn)按建造(zào)工(gōng)期进度(dù)支(zhī)付，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用固定利(lì)率，开(kāi)发商或购(gòu)房者(zhě)可购买期(qī)房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发(fā)商在项目获批后即可预售房屋。签署购房合同前(qián)，购(gòu)房者(zhě)需(xū)支付(fù)约2000欧的(de)定金并进行预约(yuē)公(gōng)证(zhèng)，签订(dìng)合(hé)同后定金退还。如由于任何原因(yīn)不(bù)能购买，定金(jīn)按照(zhào)德国(guó)法律全部(bù)退还。

　　签署购(gòu)房合(hé)同后，购房(fáng)者(zhě)需(xū)支付公证费(fèi)和土(tǔ)地交(jiāo)易税(shuì)，分别(bié)为房(fáng)屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款(kuǎn)中，属于购(gòu)房(fáng)附加费。

　　首付(fù)方面，德国没(méi)有规定最低首付比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款方面，德国也(yě)采取按工期支付房款的制度，一般分7笔进行支付(fù)，具体(tǐ)支付节(jié)点(diǎn)、比例因项目而异。一般(bān)来说，支(zhī)付节(jié)点可分(fēn)为公证后、主体完工、内(nèi)部水暖(nuǎn)电路完工、窗户(hù)玻璃完工、室内清洁及墙(qiáng)面完工、地板完(wán)工、全部完工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在支付房款前申请房贷，房(fáng)贷(dài)利率采用(yòng)固定利率，银行(xíng)按(àn)施工节(jié)奏分(fēn)多(duō)次(cì)发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给(gěi)予购房(fáng)者一(yī)定使用期限，期限结束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国(guó)保险公(gōng)司(sī)针对期房设计了两种保险，保险的功能是(shì)当(dāng)房(fáng)屋出现重大延(yán)期(qī)或重大缺陷时，保险公(gōng)司保证开发商赔偿或修复，开发商破产(chǎn)，由(yóu)保险公(gōng)司(sī)负(fù)责(zé)相应赔偿。保险由开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款交房时(shí)支付(fù)

　　英国预售制(zhì)设有(yǒu)10％定金保险保护机制，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师严格监管。

　　订立(lì)合同(tóng)前，买卖双方(fāng)均(jūn)有一(yī)名律师，负责(zé)沟通期房交易(yì)中(zhōng)的房产、资金、合同等各个环节，各环(huán)节内容确(què)认无误(wù)后签订首(shǒu)付交(jiāo)换合同。

　　定金(jīn)方面，英国(guó)设置了(le)10％定金保险保(bǎo)护机制，当开发(fā)商出现财(cái)务、经营(yíng)问题时(shí)，购房者(zhě)10％的定(dìng)金由保险公司赔付，而超(chāo)出10％的部分(fēn)较(jiào)难追(zhuī)回。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要(yào)在(zài)合同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国采取按工(gōng)程进度付款的方式(shì)，但是(shì)交房前付款(kuǎn)比例相对(duì)较(jiào)低，一般会在合同(tóng)签订(dìng)6-24个月(yuè)分别(bié)支付两笔5％-10％的(de)款(kuǎn)项，即交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余(yú)款项(xiàng)交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房(fáng)屋必(bì)须经过房产公证公司的检验验收后才(cái)能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英(yīng)国期房预售资金监(jiān)管极为(wèi)严格(gé)，资金也由律师监管，在(zài)确(què)认(rèn)工程(chéng)进(jìn)度、支付相关款项过程(chéng)中，由买房律师将资(zī)金转给(gěi)卖(mài)方律师，卖方律师转给开(kāi)发商，即资金在进入开发商(shāng)账(zhàng)户前(qián)经(jīng)过两道关口，有利(lì)于保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立(lì)法(fǎ)，设置期房预付(fù)款保全(quán)措施(shī)

　　日本期房交易(yì)立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时，开发商必须(xū)完成(chéng)“预售房定金保全(quán)措施(shī)”，交房前付款比例不超房款的20％，开(kāi)发(fā)商违约需返还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房后按揭(jiē)还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结束后(hòu)由于(yú)房屋供(gōng)给严重(zhòng)失衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一(yī)房二(èr)卖”现象普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经(jīng)多(duō)次修订(dìng)，目前是(shì)唯一一(yī)部规范期房交易(yì)的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅(zhái)地建物取(qǔ)引(yǐn)业法(fǎ)》，对购房者支付定金超(chāo)过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必须完成定金保全(quán)措施才可预售。什么(me)是定金保(bǎo)全(quán)措施？即买卖双(shuāng)方签订购房合同(tóng)时，开发商向金融(róng)机构或(huò)指定保证机构或(huò)保(bǎo)险机(jī)构签订定(dìng)金保证委(wěi)托合(hé)同，设(shè)置购房者定金的(de)保(bǎo)证或保险，并将(jiāng)相应的(de)保证金证明(míng)书交付给购房者(zhě)。除定金外，其他预先支付的购房款(kuǎn)也受该措施(shī)保护。若开发商(shāng)倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购房者可(kě)凭保证(zhèng)金证明(míng)书向金融机构或保证机(jī)构或保险公司兑付，同时，开发商需(xū)向(xiàng)购房者赔付违约(yuē)金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交房前(qián)只需支付最(zuì)多(duō)不(bù)超20％的(de)定(dìng)金，签订购房合同后，购房(fáng)者即可向(xiàng)银行申(shēn)请(qǐng)贷(dài)款，但交(jiāo)房后才开始(shǐ)按揭贷款，除定金外(wài)的剩余房(fáng)款在(zài)交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新(xīn)加坡期房购房者违约可返还相当(dāng)于3.75％房款的(de)订金，首付(fù)比例20％，余款(kuǎn)按(àn)工程(chéng)进度支(zhī)付，所(suǒ)有资金进(jìn)银(yín)行(xíng)专门项目资金账户，交房后满1年保修期后(hòu)支(zhī)付15％尾款。

　　订金(jīn)支(zhī)付环节，新加(jiā)坡开(kāi)发商有(yǒu)统(tǒng)一(yī)的选购权合同(tóng)以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支(zhī)付5％房款作(zuò)为(wèi)订金(jīn)，OTP有效(xiào)期14天(tiān)，执行OTP则进一(yī)步签(qiān)订购买合同，不执行(xíng)OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购房合(hé)同后，购房者需支(zhī)付15％的(de)首付及印花税，同时购房者向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加(jiā)坡期房同(tóng)样采(cǎi)取(qǔ)按工程进度付款的方式，《发(fā)展商条例》对期房付款流(liú)程做了统一详细规定，要求所(suǒ)有开发商遵守，支付节(jié)点一般为合同签订后、地(dì)基完工(gōng)、框架(jià)完工、管道门窗等完(wán)工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工(gōng)程进度(dù)放(fàng)款，月供在(zài)此过程(chéng)中随着放出贷款的(de)增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面(miàn)，购房者的订金与付款会存入(rù)银(yín)行专门的项目资金账户，账户(hù)资金提(tí)取须与房屋建设有关。房屋交付(fù)后，购(gòu)房(fáng)者(zhě)享(xiǎng)受1年(nián)的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房地产到了政(zhèng)策(cè)出手(shǒu)临界点，重点是保交楼和房企重组。一方面，加大对(duì)刚(gāng)需和改善型需求的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善(shàn)应(yīng)对(duì)局部停贷(dài)现象，重点是保交楼保(bǎo)复工保民生(shēng)，给予强有(yǒu)力的(de)金融(róng)工具(jù)支持。另一方面(miàn)，从现在起，对还在正常运转(zhuǎn)的房(fáng)企包括民营企业，加大支持力(lì)度，由(yóu)优质房企牵头(tóu)并(bìng)购(gòu)重组(zǔ)整个行(xíng)业，为(wèi)每个房企配套AMC和财(cái)团，给予金融工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估计形势复杂性和人性(xìng)复杂(zá)性，兼顾化解停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信(xìn)心以及长效(xiào)机制。长效机(jī)制四大关键是推动城市群战略、人(rén)地(dì)挂钩、金融(róng)中性(xìng)稳(wěn)定和房地产税。定(dìng)金环节，建立(lì)开发商违约后定金(jīn)保护机制，如将(jiāng)已(yǐ)支付(fù)定(dìng)金冻结至房(fáng)屋交付阶(jiē)段，保(bǎo)障购房者定金安全。签订合同环节，鼓(gǔ)励保险(xiǎn)公(gōng)司介入，为房屋重(zhòng)大延期(qī)以及(jí)重大缺陷等情况提供(gōng)充分的保障(zhàng)。余款支付环节，建(jiàn)立按工程进度付(fù)款(kuǎn)机制或交房后按揭贷(dài)款机(jī)制，充分保(bǎo)护购房(fáng)者(zhě)的权益(yì)。资(zī)金监管环节，引入(rù)独立于开发商、银行的第(dì)三方(fāng)资金(jīn)监管机构，或由政府相关部(bù)门直(zhí)接(jiē)监管，以此防止资金挪用现象。交付环(huán)节，建(jiàn)立(lì)商(shāng)品房保(bǎo)修(xiū)期制度。保(bǎo)修期(qī)内，开发商(shāng)应对(duì)房屋质(zhì)量问题全权负(fù)责、免费(fèi)维修，购房(fáng)者在保修(xiū)期(qī)结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品(pǐn)房预售(shòu)制是大势所趋。一方(fāng)面(miàn)，98年(nián)房改时，全国(guó)缺房(fáng)子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进(jìn)入存(cún)量时代(dài)，对(duì)购(gòu)房(fáng)民众不(bù)公平的预售制(zhì)已(yǐ)经过(guò)时了，该取消了(le)，改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售。另一方面，取消(xiāo)预售制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道能不(bù)能兑现的营销手段(duàn)，而是所(suǒ)见即(jí)所得的(de)过(guò)硬(yìng)的产品质量(liàng)和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的(de)最根本最实质的保障，这样将(jiāng)极(jí)大的提升(shēng)开发(fā)商(shāng)的建(jiàn)筑质量，实现(xiàn)良币驱(qū)逐劣币。

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