万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今(jīn)年(nián)年初“万柳(liǔ)少爷”的意外走红(hóng)，让这个位于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要(yào)做地产界“劳斯莱斯”的(de)神秘开发商(shāng)——中赫集团，也(yě)被拉向台前(qián)。

　　而(ér)如今，万柳书院再(zài)次受到舆(yú)论关注(zhù)，起因中赫集(jí)团成了共同债(zhài)务人被(bèi)中国信达追(zhuī)债，中国信(xìn)达为了收回钱款不得(dé)不将(jiāng)中赫抵押的75套万柳书(shū)院豪(háo)宅拍卖。可(kě)问题是，这些房子早已售出，业主并非中赫集团(tuán)，那(nà)些(xiē)真正斥巨资购入(rù)房(fáng)产的(de)有钱人，房(fáng)子现在(zài)莫名奇(qí)妙地(dì)被拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主(zhǔ)的(de)维权信息，难怪有网(wǎng)友调侃(kǎn)：“富人被割(gē)韭菜的(de)时候，他们(men)的姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背后，可能(néng)没你想(xiǎng)象(xiàng)的那么(me)简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最(zuì)惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京(jīng)豪宅(zhái)的尽(jǐn)头是万柳书院”，但(dàn)谁(shuí)都没(méi)想(xiǎng)到，这个位于海淀核心区位，名校环绕(rào)的(de)顶级(jí)豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发(fā)现，中国(guó)信达(dá)在(zài)京东拍卖上，上架(jià)了“北京(jīng)赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公司不良(liáng)债(zhài)权转让项目”，债(zhài)权总额(é)高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万(wàn)柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上(shàng)述不良债权(quán)转让项目的处置主体是中国信达资产管理股份有(yǒu)限公(gōng)司北京市(shì)分公司(sī)（下称中国信达北分(fēn)），处置的是对北京赫(hè)华恒瑞房(fáng)地产开发有(yǒu)限公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的不(bù)良债权(quán)。截(jié)至(zhì)2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人(rén)民(mín)币，其(qí)中(zhōng)债权本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有限公司(sī)是共同债务人。目前(qián)，该项目已有1万次围(wéi)观，35名意向人(rén)。

　　从表(biǎo)面上看，这就是一起中(zhōng)国(guó)信达北分讨债的故事，但实际(jì)上，75套豪宅(zhái)的背后暗藏(cáng)秘(mì)密。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳书(shū)院总共301户(hù)，而且早已售罄。如果该报道属(shǔ)实，说(shuō)明这些房子实际上都是(shì)卖出去了的，是(shì)有人住的。

　　那为什么中国信达的(de)拍卖页面(miàn)上又注(zhù)明这75套房(fáng)子是(shì)“未(wèi)出售”的(de)状态(tài)呢(ne)？只(zhǐ)能说明这些(xiē)房子根本没有(yǒu)网签，也(yě)没(méi)有房产证！

　　第一财经(jīng)的报(bào)道(dào)证实了(le)上述内(nèi)容。有豪宅(zhái)中介透露，中赫(hè)集(jí)团早就把这(zhè)75套房子抵(dǐ)押出去，现在还没资金解抵(dǐ)押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅，最强学(xué)区房，万(wàn)柳(liǔ)书院的(de)业主基本都是北京的高端人士(shì)，柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳书院的业(yè)主。另据地(dì)产自媒(méi)体“地产八卦女(nǚ)”爆料，万(wàn)柳(liǔ)书院的业主中，还有不少中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹，“富人(rén)也被精(jīng)准(zhǔn)收割了！”

　　不(bù)过，如果这些(xiē)业主确实已(yǐ)经支付(fù)价款并实际占有，那(nà)么(me)，中国(guó)信达转让(ràng)这笔不良(liáng)债(zhài)权回本的(de)愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖(mài)损失最大的(de)，没准还是债(zhài)主中国信达。

德国对中国友好吗，德国对中国怎么样　　根据相(xiāng)关法律(lǜ)规定，民事执行中，业(yè)主已经(jīng)支(zhī)付价款并实际(jì)占有，但未办理过(guò)户(hù)手(shǒu)续(xù)的(de)，如(rú)果业主(zhǔ)没有过错，人(rén)民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提(tí)出执行异议申请，请求法院解(jiě)除查(chá)封，同时(shí)可以联合起诉(sù)开发商，要求退还购(gòu)房款或办(bàn)理房产证，并承(chéng)担(dān)违约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民法院(yuàn)报公布《最(zuì)高人(rén)民法院关于商(shāng)品(pǐn)房(fáng)消(xiāo)费者权利保(bǎo)护问题的(de)批复》，以(yǐ)司法解(jiě)释的方(fāng)式明(míng)确了(le)购房人(rén)的优先权：

　　商品房消费者以(yǐ)居(jū)住为目(mù)的购买房屋并已支付全(quán)部(bù)价款，主(zhǔ)张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优(yōu)先(xiān)受(shòu)偿权、抵押(yā)权以(yǐ)及(jí)其他(tā)债(zhài)权的，人民法院应当予以支持(chí)。只(zhǐ)支(zhī)付了部分价款的(de)商品(pǐn)房消费者，在一审(shěn)法(fǎ)庭辩论终结前(qián)已实际(jì)支(zhī)付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说(shuō)，如果这75套(tào)房子均(jūn)为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际上是(shì)个(gè)烫手山芋。可能不仅不能卖出去(qù)回本(běn)，抵押的这75套房子，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国(guó)信达，将会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权公(gōng)司(sī)中国信达申(shēn)请不良债权转(zhuǎn)让，可以追(zhuī)溯到金(jīn)谷信托踩(cǎi)雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已(yǐ)经成为赫华(huá)恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗(qí)下子公司。2019年4月(yuè)22日，中(zhōng)赫集(jí)团、中赫置地(dì)等(děng)选择(zé)退出了赫(hè)华恒瑞的(de)股东行列，中国金谷国际信(xìn)托(tuō)有限责(zé)任公司成为了唯一(yī)股东(dōng)，后者(zhě)由中国(guó)信达资产管理股份有(yǒu)限公司持(chí)股(gǔ)93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相(xiāng)较其(qí)他房(fáng)企，中赫集(jí)团既没有(yǒu)很大规模，也没(méi)有很(hěn)高的国民知名度，但却在北京(jīng)豪宅圈留下一个个传(chuán)说(shuō)。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作(zuò)为(wèi)中赫集(jí)团进入北京的(de)第(dì)一个(gè)豪宅(zhái)项目(mù)，2011年，中赫置地推出钓(diào)鱼(yú)岛七号院3号楼，高达30万/平米(mǐ)的天价，成为当(dāng)时京城(chéng)最贵的楼盘，引发了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随(suí)后开发(fā)的万(wàn)柳(liǔ)书院，更是被誉(yù)为“北(běi)京(jīng)海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元(yuán)，溢(yì)价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等(děng)大型(xíng)知名(míng)房企手中，抢下(xià)了北京万柳地块，成(chéng)为北(běi)京当年的“双料(liào)地王”。很快，万柳书(shū)院就以神秘高端的姿态杀入市场，无论(lùn)是一块块(kuài)从荷兰运回来的灰砖垒起(qǐ)来的五米高墙(qiáng)，还是每棵(kē)成本超6万的成(chéng)年(nián)银杏(xìng)树，还是(shì)每(měi)平米20万元的(de)价格，都令(lìng)业内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄八的(de)顶儿(ér)、融创的湖、紫辰院的(de)树、北平府的院儿。”从(cóng)这句(jù)顺口溜中，就可看出(chū)其(qí)在(zài)北京豪宅圈的地位。2014年末上市(shì)的它，对手是当时有名(míng)的融(róng)创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场(chǎng)、恒大(dà)华府等(děng)，现(xiàn)如今，它远(yuǎn)远超过这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套300平米(mǐ)的(de)法拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单(dān)价达到惊(jīng)人(rén)的36万元/平米，说(shuō)明万柳书院虽然已经推出了8年之(zhī)久，但其依(yī)旧在(zài)北京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集团开发的豪(háo)宅(zhái)，也吸引了不(bù)少(shǎo)知名人士，如知名演(yǎn)员宋丹丹(dān)，就住(zhù)在钓鱼台(tái)七号院。而(ér)柳传志、丁磊等知名(míng)商业(yè)大佬则居(jū)住在万柳书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此(cǐ)，它被(bèi)外(wài)界(jiè)贴上了，“卖(mài)北京城最贵的房，拿北京城最贵的(de)地”，“做地(dì)产中(zhōng)的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发商(shāng)光环的背后(hòu)，这个地产界“劳(láo)斯莱斯(sī)”却多次成为被(bèi)执(zhí)行人，被(bèi)执(zhí)行标的高达(dá)11亿。

　　今年(nián)年初(chū)，因(yīn)为(wèi)履行能力而拒不履行生效(xiào)法律(lǜ)文书确(què)定义务，中赫集团(tuán)正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦落(luò)到(dào)这个地步，其实是(shì)有迹可循的。

　　事(shì)实上，早在(zài)今(jīn)年年初“万柳(liǔ)书院(yuàn)少爷”走(zǒu)红之时，深蓝(lán)财经就曾深(shēn)挖出(chū)背后的中赫(hè)集团，发现(xiàn)其深(shēn)陷财务危(wēi)机。

　　从(cóng)知名豪宅(zhái)的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控(kòng)人周金辉(huī)的(de)人生轨迹跟着急转直下(xià)。而追根(gēn)溯源，这个转折(zhé)点，就在于收购北京国(guó)安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷开始了多(duō)元化(huà)转(zhuǎn)型，但转(zhuǎn)型之路并不好(hǎo)走(zǒu)。早(zǎo)在2008年开始，中(zhōng)赫(hè)集团就尝试过(guò)多元化业务，先后进(jìn)军能(néng)源市场、团购网站，但(dàn)最终都惨淡收场。最终(zhōng)，周(zhōu)金辉(huī)将转型的目光，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退出后，中(zhōng)赫集团(tuán)以35.5亿元(yuán)参股国安足球俱乐部64％股(gǔ)权(quán)，成为国安的新东家。接着在2021年(nián)6月，中赫(hè)集团从(cóng)中信集团手中拿下北京国安俱乐(lè)部(bù)36％股权，至此拿下北(běi)京国安俱乐部(bù)全部(bù)股权(quán)。如(rú)果北京(jīng)国安的(de)估值一直没变，那么(me)中赫(hè)集(jí)团拿(ná)下北京国安，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有(yǒu)人也许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这(zhè)样，中赫为什么又要(yào)质押股(gǔ)权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金辉夫(fū)妇将(jiāng)其手(shǒu)中的(d德国对中国友好吗，德国对中国怎么样e)中赫集团股份质押陆(lù)续质押，据企查查显示(shì)，目前(qián)中赫(hè)集团共(gòng)有11条(tiáo)股(gǔ)权(quán)出质记(jì)录。质权人包括海金商业保理、北京(jīng)建工(gōng)、山东国际信托、中融信托、中(zhōng)信建设等(děng)。

　　这与入主北(běi)京国安的时间(jiān)完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经营状况(kuàng)没有(yǒu)得到(dào)改善，中赫集团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据北(běi)京(jīng)产(chǎn)权(quán)交易(yì)所官网信息(xī)显示(shì)，2020年，北京(jīng)国安足球俱乐部实现(xiàn)营业(yè)收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐(lè)部资产总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周(zhōu)金辉夫(fū)妇还(hái)在(zài)持续质押手(shǒu)中的中(zhōng)赫(hè)集团股份，但国安和中赫(hè)的经营状况(kuàng)却持续(xù)没(méi)有好转。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次列被(bèi)执行人，执行标的高达11亿，北(běi)京国安也(yě)3次与中(zhōng)赫集团、中赫(hè)置地、及(jí)中赫(hè)集团股(gǔ)东周金辉、李(lǐ)彩霞等(děng)共同成为被(bèi)执行人(rén)，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力而拒不履行(xíng)生效法律文书(shū)确定义(yì)务(wù)，上述被执行人成(chéng)为“老赖”。只有北(běi)京国安，目(mù)前幸免于难。不过在实控人都成为老赖的情况下，被执行10个多(duō)亿(yì)的北京国安，又(yòu)如何(hé)能独善其身？

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