万柳书(shū)院，暴雷(léi)了(le)。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红(hóng)，让这(zhè)个位于北京海(hǎi)淀(diàn)的豪宅被(bèi)全国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称(chēng)要做地产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯”的(de)神秘开(kāi)发(fā)商(shāng)——中(zhōng)赫集(jí)团，也(yě)被(bèi)拉(lā)向台前。

　　而如(rú)今，万柳书院再次受到舆论关注，起因中赫集团(tuán)成了共同债务人被中国信达追债，中国信(xìn)达为了收回钱(qián)款不得不将中赫抵押的75套(tào)万柳书院豪宅拍卖。可问题(tí)是，这些房(fáng)子早已售出，业(yè)主并非中赫集(jí)团，那些真正斥巨(jù)资购(gòu)入房产的有钱人(rén)，房(fáng)子现在(zài)莫名奇妙地被拍卖，算(suàn)是(shì)被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看(kàn)到这些业主(zhǔ)的维权信息，难怪有(yǒu)网友调(diào)侃：“富人被割韭菜的时候，他(tā)们的姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件(jiàn)背(bèi)后，可(kě)能没你想象的(de)那么简单(dān)。

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　　富人被(bèi)精(jīng)准收割？

　　最惨(cǎn)的(de)可能还是(shì)债主

　　“北(běi)京豪宅的尽(jǐn)头是万(wàn)柳书(shū)院”，但谁(shuí)都(dōu)没想到，这个位于(yú)海淀核心区(qū)位(wèi)，名校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网友发(fā)现，中国信达在(zài)京(jīng)东拍(pāi)卖上，上架(jià)了“北京赫华恒(héng)瑞房地产开发(fā)有限公司不良债权转(zhuǎn)让项目”，债权总额(é)高达近47亿(yì)，该项目的(de)抵押物中，包括75套万柳书院(yuàn)住(zhù)宅。

　　据(jù)京(jīng)东拍卖显(xiǎn)示，上述不(bù)良债(zhài)权转(zhuǎn)让项(xiàng)目(mù)的处(chù)置主体是中国信达资产管理股份有限公司北京市分公司（下称中国信达北分(fēn)），处置的是对(duì)北京赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金(jīn)额(é)约为46.95亿(yì)元(yuán)人民币(bì)，其中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集(jí)团有限公(gōng)司是共同债务人。目(mù)前，该项目已有1万次(cì)围(wéi)观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就是(shì)一起中国(guó)信达北(běi)分讨债的故事，但实际(jì)上，75套(tào)豪宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报(bào)道，万柳(liǔ)书院总共301户，而且早已售罄。如果该报(bào)道属实，说明这些房(fáng)子实际上(shàng)都是(shì)卖出去了的，是有人(rén)住的。

　　那为什么(me)中国信(xìn)达的(de)拍卖(mài)页面上又注明(míng)这75套房(fáng)子是“未出售”的状态(tài)呢？只能说(shuō)明这些房子(zi)根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经(jīng)的报道证实了(le)上述内容。有(yǒu)豪宅(zhái)中介(jiè)透露，中赫集团早(zǎo)就把这75套房(fáng)子抵(dǐ)押出去，现在还没资金(jīn)解(jiě)抵押，所以不(bù)能网签、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级(jí)豪宅，最(zuì)强学区房，万柳书院的业主基本都(dōu)是北京(jīng)的(de)高端人士(shì)，柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳书院的业主。另据地(dì)产自媒(méi)体“地(dì)产(chǎn)八(bā)卦女”爆料(liào)，万柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)中，还(hái)有(yǒu)不少中(zhōng)赫集团的(de)高管、合作伙伴、亲戚朋(péng)友(yǒu)等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富人也被精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些业主(zhǔ)确实已经支付(fù)价款并实际占有，那(nà)么，中国(guó)信达(dá)转让这笔不良(liáng)债权(quán)回本的愿望，或将泡汤(tāng)。这次拍卖(mài)损失最大(dà)的，没准还(hái)是债主(zhǔ)中国信达。

　　根据相关法律规(guī)定，民事执行(xíng)中，业主已经支付价款并实际占(zhàn)有，但未办理过户手续的(de)，如果业主没有过(guò)错(cuò)，人民法院(yuàn)不得查封、扣押、冻结，已经查封(fēng)的可以向法(fǎ)院提出执行异议申请，请求法院解除(chú)查(chá)封，同时可以(yǐ)联合起诉开发(fā)商(shāng)，要(yào)求退还购房款或办理房产证，并承担(dān)违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院报公布《最高人民法院(yuàn)关于商(shāng)品(pǐn)房消费者权利保护问题的批(pī)复》，以司(sī)法(fǎ)解释的方(fāng)式明确了购(gòu)房人的优(yōu)先权：

　　商品房消费者以居住为目的购买(mǎi)房屋并已支(zhī)付全部价款，主张其房屋(wū)交付请求权(quán)优先于(yú)建设(shè)工程价款(kuǎn)优先受偿权、抵押权以(yǐ)及其他债权的，人民法(fǎ)院应当予以支持。只支付了部分价(jià)款的商品房消(xiāo)费者，在一审法庭辩论终结前已(yǐ)实际支(zhī)付剩余(yú)价款的，可以适用前款规定(dìng)。

破壁机能绞肉吗，破壁机能绞肉馅吗blockquote>

　　也(yě)就是说，如(rú)果这75套房子均为(wèi)“已(yǐ)售未网签”，那(nà)么这笔不(bù)良债权，实际上是个烫手(shǒu)山芋。可能不仅(jǐn)不能卖出去回(huí)本(běn)，抵押的这75套(tào)房(fáng)子，还会被业主讨回(huí)去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

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　　地产(chǎn)界的(de)“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权公司中国(guó)信达(dá)申(shēn)请不良债权转(zhuǎn)让，可以追(zhuī)溯到金谷信托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前(qián)中国信(xìn)达(dá)已经成为赫(hè)华恒瑞(ruì)唯(wéi)一股东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为中赫集团旗(qí)下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫(hè)置地(dì)等选择退出(chū)了赫华恒瑞(ruì)的股东行列，中国(guó)金(jīn)谷(gǔ)国(guó)际信托有限责(zé)任公司成为了唯(wéi)一股东，后(hòu)者由中国信(xìn)达资产管理股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　

　　作为房地(dì)产开发商，相较其他房企(qǐ)，中赫集团既(jì)没(méi)有很(hěn)大规模，也(yě)没有很高的国民知名度，但(dàn)却在北京豪宅圈留下一个个(gè)传(chuán)说。

　　如钓(diào)鱼台七(qī)号院，作为(wèi)中(zhōng)赫集团(tuán)进入北京的(de)第一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫置地(dì)推出(chū)钓(diào)鱼(yú)岛七号院(yuàn)3号楼，高达30万(wàn)/平米的(de)天(tiān)价(jià)，成为当时京城最贵的楼(lóu)盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书院，更是被誉为“北京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置(zhì)地(dì)以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大型知名(míng)房(fáng)企手中，抢下(xià)了(le)北京万柳(liǔ)地(dì)块，成为(wèi)北京当年的“双料(liào)地王”。很快(kuài)，万柳书(shū)院就以(yǐ)神秘高(gāo)端的姿态(tài)杀入市场，无论(lùn)是一(yī)块块从荷兰运回来的灰砖垒(lěi)起(qǐ)来的五米高墙，还是每(měi)棵成本(běn)超(chāo)6万的(de)成年银杏(xìng)树，还是(shì)每平米20万(wàn)元的价格，都令业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸、霄八的顶儿、融(róng)创的湖(hú)、紫辰院(yuàn)的树、北平府(fǔ)的院儿。”从(cóng)这句顺(shùn)口溜(liū)中(zhōng)，就可看(kàn)出其在(zài)北京(jīng)豪宅圈的地(dì)位。2014年末上市(shì)的它，对手是当(dāng)时有(yǒu)名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大华府等(děng)，现(xiàn)如今(jīn)，它远远超(chāo)过这(zhè)些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书(shū)院一(yī)套(tào)300平米(mǐ)的法(fǎ)拍(pāi)房(fáng)，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价达到惊人的36万(wàn)元(yuán)/平米，说明万柳书院(yuàn)虽然(rán)已经(jīng)推(tuī)出了(le)8年之久，但其(qí)依(yī)旧(jiù)在(zài)北京(jīng)豪宅圈(quān)备(bèi)受追捧(pěng)。

　　

　　中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)开发的豪宅，也吸引(yǐn)了不少(shǎo)知名(míng)人士，如知名演员(yuán)宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等知名商业大(dà)佬则居住(zhù)在万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅的(de)成(chéng)功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上(shàng)了，“卖北京(jīng)城最贵的房(fáng)，拿(ná)北京城最(zuì)贵的地”，“做(zuò)地产中的(de)‘劳斯(sī)莱(lái)斯’”的(de)标(biāo)签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商(shāng)光环的背后，这个地(dì)产界“劳斯莱斯(sī)”却(què)多次成为被(bèi)执(zhí)行人，被执行标的高(gāo)达11亿(yì)。

　　

　　今年(nián)年初，因为(wèi)履行能力而拒不(bù)履(lǚ)行(xíng)生效法律(lǜ)文书确定义务，中赫集团正式成了(le)“老赖”。

　　

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　　中赫被(bèi)北京国安坑(kēng)了？破壁机能绞肉吗，破壁机能绞肉馅吗g>

　　中赫(hè)集团如(rú)今沦落到这个地步(bù)，其实是(shì)有迹可循(xún)的。

　　事实上，早在今年年(nián)初“万柳书院少爷”走红之(zhī)时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团(tuán)，发(fā)现其深陷财务危机。

　　

　　从知名豪宅的(de)开发商到沦为(wèi)“老赖”，中赫(hè)集团实控人(rén)周金辉的人(rén)生轨迹跟着急转直下(xià)。而追根溯源，这个转折点，就在于收(shōu)购北京(jīng)国安。

　　近十年来(lái)，房企纷(fēn)纷开始了多元(yuán)化转型(xíng)，但转(zhuǎn)型之(zhī)路并不好走。早在(zài)2008年(nián)开始(shǐ)，中赫集团就(jiù)尝试过多元(yuán)化(huà)业务，先后(hòu)进军能源市场、团购网站，但最(zuì)终(zhōng)都惨(cǎn)淡收(shōu)场。最终，周金辉将转型(xíng)的(de)目光，放(fàng)到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服(fú)与IDG资(zī)本(běn)退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股(gǔ)国(guó)安(ān)足球俱乐部64％股权(quán)，成为国安的(de)新东家。接着在2021年(nián)6月，中赫集团从中信集团(tuán)手(shǒu)中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿(ná)下北京国安(ān)俱乐部(bù)全(quán)部股权。如(rú)果(guǒ)北京国安的(de)估值一直没变，那么中赫集团拿下北京(jīng)国安，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会感叹(tàn)：卖豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫(hè)为(wèi)什么(me)又要质(zhì)押股(gǔ)权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集团及(jí)其实(shí)控(kòng)人周金辉夫(fū)妇(fù)将其(qí)手中的中赫(hè)集团股份质押陆续质押，据企查查显示，目前中赫(hè)集团共有11条股权出(chū)质记录。质权人包括海金商(shāng)业保(bǎo)理、北京建工、山(shān)东国际信托、中(zhōng)融信托、中信建设等。

　　

　　这与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安后，不仅(jǐn)国(guó)安的经营状(zhuàng)况没有得到(dào)改善，中(zhōng)赫集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据北京产权交易所(suǒ)官网信息显示(shì)，2020年(nián)，北(běi)京国(guó)安足球俱乐部实现营业收入1.03亿(yì)元，净利(lì)润(rùn)-12.09亿元(yuán)。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了(le)缓解(jiě)资金(jīn)压(yā)力，中(zhōng)赫集团和(hé)周金辉夫妇(fù)还在持续质押(yā)手中的中赫集团股份，但国安和中(zhōng)赫的经营状况却持(chí)续没有好转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次列被执行(xíng)人(rén)，执(zhí)行标的(de)高达11亿，北京国安也(yě)3次与中赫集团、中赫置地(dì)、及(jí)中赫(hè)集团股东周金辉、李彩霞(xiá)等共同成为(wèi)被执(zhí)行人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　

　　今(jīn)年(nián)1月，因为履行能(néng)力而拒不履行(xíng)生效法律文书确定(dìng)义务，上述被(bèi)执行人成为(wèi)“老赖”。只有北京国安(ān)，目前幸免于难。不过在实控人都成为老(lǎo)赖的(de)情况(kuàng)下，被(bèi)执(zhí)行10个多(duō)亿的北(běi)京国安，又如(rú)何能独善(shàn)其身(shēn)？

　　

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