5月以(yǐ)来，房地产板(bǎn)块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。而以公募基金为(wèi)代表(biǎo)的机(jī)构对于这(zhè)一板块已经在悄(qiāo)然布局。数据显(xiǎn)示，以南(nán)方和华(huá)夏的两(liǎng)只(zhǐ三生三世枕上书白滚滚的真身是什么，三生三世枕上书中白滚滚的真身是什么)老牌ETF基金为例，5月9日时所公(gōng)布的总份(fèn)额均较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据(jù)基金一季报统计，龙头与(yǔ)地(dì)方国企央企获得增持，持(chí)仓(cāng)数(shù)量(liàng)占流通(tōng)股(gǔ)比重增幅五(wǔ)只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精耕细作(zuò)成共识

　　从(cóng)公募(mù)基金对房(fáng)地产的配置(zhì)看，2019年末，公募所持有的(de)房地(dì)产行业标的市值约(yuē)1188亿元(yuán)，占其(qí)所持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色，但公募所持房地产公司市(shì)值在(zài)股票资(zī)产(chǎn)中(zhōng)的占(zhàn)比却(què)断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三(sān)年(nián)来的首(shǒu)次回(huí)升(shēng)，年底(dǐ)这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产行业的持(chí)股比例也(yě)同步(bù)回升，从2021年(nián)底的(de)6.94％提(tí)高到2022年(nián)末(mò)的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似(shì)乎在今(jīn)年一季度得以延续。数据统计显示，公(gōng)募重仓持(chí)有(yǒu)房(fáng)地(dì)产板块一季(jì)度(dù)市(shì)值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度(dù)提(tí)升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分(fēn)别(bié)为保(bǎo)利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇(shé)口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集(jí)团，持仓市值占板块比重合计达(dá)47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对于房地(dì)产的投(tóu)资愈发有集中于龙头的(de)趋势。Wind显(xiǎn)示，在(zài)公募基金一季报(bào)汇总(zǒng)的(de)重仓(cāng)股中，房地产板块排名最高(gāo)的(de)是(shì)保利发展，在基(jī)金重(zhòng)仓第(dì)33位。排名第(dì)二的(de)是招商蛇口，排在第(dì)78位。而老牌(pái)龙头股万科A排在第(dì)96位。对比去年(nián)四(sì)季报，变(biàn)化(huà)之处首先在(zài)于几只房(fáng)地产龙头股从排(pái)位上看均有退(tuì)步，尤其是万科最为明显；其次是金地集(jí)团退出百大之列(liè)。但考虑(lǜ)到(dào)房地产是复苏(sū)链上最(zuì)后(hòu)一(yī)环，且(qiě)首季并非行业销售旺季，其传导到二(èr)级市(shì)场乃至(zhì)机(jī)构持仓上还需要时间(jiān)周期。

　　形成(chéng)共识的是，经(jīng)济圈判断房地产已经进(jìn)入大分化时代(dài)，一二线城市好于三四线(xiàn)城市(shì)。而映射到二级市场投资上，配置(zhì)房地产行业轻松收获行(xíng)业贝塔的(de)红利期一(yī)去不返了。“如果按照产业周期(qī)来分类，包括房地产(chǎn)等几(jǐ)类行业在盖特纳曲线里(lǐ)属于成熟期或者衰退期的行业，传统认知上没有什么投资机会(huì)的。但在这几年(nián)特殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电解(jiě)铝等(děng)类似的行业也出现了(le)一些机会，背(bèi)后的逻辑(jí)是供给侧发生了(le)更大的变化。”一(yī)不愿(yuàn)具名的上海公募基金经理指出。

　　不(bù)过也有公募人士持谨(jǐn)慎乐(lè)观态(tài)度(dù)：“行业(yè)前几(jǐ)年17亿～18亿(yì)平(píng)方米的年销售面积很难再出现(xiàn)了，2022年光是居民存(cún)款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿(yì)平方米建筑面(miàn)积，考虑(lǜ)存量地(dì)产(chǎn)的(de)更新，也有近10亿平方(fāng)米(mǐ)。需(xū)求端还需要有一定的政策(cè)出来去(qù)刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功(gōng)绩也指出：“时至今日(rì)，无论(lùn)从城镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人(rén)），我国均已告别(bié)住(zhù)房短缺时代，而目前(qián)居民的(de)杠杆(gān)率和房价(jià)收入(rù)也(yě)不支撑每年18万亿(yì)元的(de)销(xiāo)售额，以及过快(kuài)上行(xíng)的房价，因(yīn)而行业(yè)高增的时代已经过去，未(wèi)来行业(yè)的需求或(huò)将(jiāng)回落，在(zài)此过程中(zhōng)，伴(bàn)随着地产的高杠杆属性，就很容易出(chū)现信(xìn)用风险问(wèn)题(tí)（类似2022年的民营地产爆雷），行(xíng)业进入到供给侧(cè)出清的过程。这个过(guò)程中，综(zōng)合竞争力强的公司就能够(gòu)通(tōng)过大(dà)鱼吃小鱼的方式，获得市占率的(de)提升。当行业(yè)需求见(jiàn)顶回(huí)落时(shí)，行业的贝塔已经过去(qù)了，但不(bù)代表没有投(tóu)资机会，机会在于(yú)城市、位置、产品的(de)阿尔法，而对应到股票投资，就是强(qiáng)竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于这样的(de)认识转变，精耕细作个股成(chéng)为(wèi)公募乃至(zhì)整(zhěng)体机构的务实(shí)之举。

　　机构配置房(fáng)地产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质(zhì)区域(yù)性标(biāo)的成香饽(bō)饽(bō)

　　5月以来(lái)，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板块(kuài)个股，在(zài)纳入统(tǒng)计的124只房(fáng)地产类(lèi)标的股中，本(běn)月以来实现(xiàn)股价(jià)上涨(zhǎng)的达(dá)到了(le)81家。

　　其中，上(shàng)述(shù)时间段恰好(hǎo)排(pái)名前五的公司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它(tā)们分别是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸(xìng)福(fú)、荣安地产。排名第一的(de)上实发展，五一假期归(guī)来后(hòu)日(rì)成交量(liàng)明显放大，4日、5日连(lián)续两个交易日收出(chū)涨停。从该股的基本面(miàn)来看，上(shàng)实发(fā)展的主(zhǔ)营业(yè)务为(wèi)房地产开(kāi)发(fā)与(yǔ)经营(yíng)。公司的主要(yào)产品及服务为房地(dì)产销售、房地产租赁、物业(yè)管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来(lái)看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期(qī)减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一(yī)季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净(jìng)利润(rùn)2.86亿(yì)元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看，各类(lèi)机构都有对其(qí)布局的(de)例(lì)子。以3月31日时的首季(jì)十(shí)大流通股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)来看， 具体包括公(gōng)募的上银基金(jīn)、私募的迎水文(wén)龙、中央汇金、长城资产管理公(gōng)司等都跻身(shēn)前十(shí)的行(xíng)列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排(pái)名第二的浦东金桥也是上海本地房企(qǐ)，其第一季度的(de)收入利润规模(mó)大幅度(dù)复苏。究(jiū)其原(yuán)因，一方面是该公司(sī)后疫(yì)情(qíng)时(shí)代出租率复苏至近年(nián)来最高，另一方面则是公司拿(ná)地结算持(chí)续性向好，从数字上(shàng)看，一季(jì)度新增(zēng)虹(hóng)口135、138住(zhù)宅地块(kuài)，总建筑面积约54万平方(fāng)米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好背(bèi)景下(xià)，自(zì)然也(yě)吸引了知名(míng)机构在其中持(chí)续驻(zhù)足。从第一季度十大流通股股东来看(kàn)，知名私募高毅(yì)邓晓峰的两只(zhǐ)产(chǎn)品依(yī)然在前十中，这也是连续第三(sān)个季(jì)度他有(yǒu)的(de)两只产(chǎn)品杀入前十。同时榜单中还有一支大(dà)名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布(bù)扎比(bǐ)投资局，其当季还小幅增(zēng)加了持股。

　　除去上(shàng)述两家(jiā)上海区域(yù)性地产公司外，荣安地产则(zé)是主要布局(jú)在深圳的地产(chǎn)公司(sī)，一季报交(jiāo)出的(de)也是一份(fèn)报喜的(de)成绩(jì)单(dān)：首季公司实现营业(yè)收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上市公司股东的净(jìng)利润6.48亿(yì)元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来(lái)看，《红(hóng)周(zhōu)刊》注(zhù)意到两只公募指基(jī)首(shǒu)季新(xīn)杀入十大流通股股东行列。具体说来， 南方中证全指房(fáng)地产ETF上榜排名第七位，富国中证(zhèng)指数(shù)1000增强(qiáng)则排名第九位(wèi)，此外联袂出(chū)现(xiàn)的机(jī)构(gòu)还有QFII高盛国际(jì)和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周(zhōu)刊(kān)》采访时，兴(xīng)证全球基(jī)金相(xiāng)关人士分析：“经(jīng)历过(guò)行业洗牌(pái)和兼并(bìng)重(zhòng)组后，龙头的价(jià)值更(gèng)为(wèi)笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年(nián)土地市场大幅降温，优质土地供给(gěi)较多（券商测算对应潜在(zài)毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房(fáng)企(qǐ)受限于信用问题(tí)或(huò)者(zhě)资金紧张没法拿(ná)地，龙头房企趁机获取低成(chéng)本(běn)土(tǔ)地(dì)，龙(lóng)头房企的拿地力度(dù)（拿(ná)地金额/销售金额(é)）基本在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净负债(zhài)率基本在70％以下(xià)，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房企的融资(zī)成(chéng)本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙头房企明(míng)显跑赢(yíng)行业(yè)，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中(zhōng)特(tè)估的浪潮下，央国企地产股(gǔ)或存在发展的大好机会(huì)。中(zhōng)信证券指出：“房地产行业的结(jié)构性机会依然(rán)存在，少部分公司尤其(qí)是央(yāng)企(qǐ)占据显著(zhù)优势，其主要又(yòu)体现为库存(cún)的优势。央企地产公司，现(xiàn)阶段表现(xiàn)出较低的融资(zī)成本(běn)，优质的(de)开(kāi)发资源和良好的不动产资产运营能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国(guó)央企相较(jiào)于民营地产公司(sī)也是更有(yǒu)优(yōu)势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值、土地资(zī)源债权债务关系等(děng)问题，市(shì)场对民营房开企业的资产会有更多担(dān)忧和质疑，所以(yǐ)在这(zhè)一轮(lún)行业出清的过程中(zhōng)，央国(guó)企(qǐ)相较于民企来说估(gū)值的修复(fù)更明(míng)显。中(zhōng)特估的(de)角(jiǎo)度从中(zhōng)长期的维度看，行(xíng)业(yè)的逻辑在(zài)于集中(zhōng)度提升后，行业进入(rù)高质(zhì)量发展(zhǎn)阶段(duàn)，具(jù)备(bèi)较快速发展(zhǎn)阶段更(gèng)稳定(dìng)且可(kě)预期的盈利和现金(jīn)流创造能力(lì)，以此带来估值中枢的提(tí)升，应该关注估(gū)值相对较低，企业自(zì)身资(zī)产的质量(liàng)好、运营(yíng)能力强、可以创(chuàng)造持(chí)续现金流的(de)企业。”

　　“存量(liàng)时(shí)代中行业普(pǔ)涨的概率比(bǐ)较(jiào)低，行(xíng)业内部将(jiāng)出(chū)现分化，要关注将受益于(yú)行业集中度提升的(de)头(tóu)部公司。”星(xīng)石投资(zī)首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一(yī)思(sī)路的话，或(huò)许还是保利发展、招商蛇口等国资背(bèi)景龙(lóng)头前途更为光明。不过国投瑞银基金投资部副(fù)总监綦(qí)傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央(yāng)企在三个方(fāng)面(miàn)是否可以维持，首先是(shì)融资(zī)成本保持低位(wèi)，其次是销售份额(é)持续(xù)提升，再次是拿地份额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构(gòu)需要多(duō)给一些耐心(xīn)

　　而(ér)《红周刊》也根据(jù)房企一季报梳(shū)理发现，对(duì)于2022年的业绩出现的(de)整(zhěng)体下(xià)滑(huá)，2023年一(yī)季度的业(yè)绩分化更趋明(míng)显(xiǎn)，保利发展(zhǎn)、滨(bīn)江集团等房企营收(shōu)、净利均实(shí)现了业绩的回正，甚(shèn)至是较大增速(sù)的增长(zhǎng)。而这(zhè)些公司也是(shì)机构(gòu)的重仓对象。

　　对(duì)此，知(zhī)名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业(yè)绩出现明显改善(shàn)的房(fáng)企(qǐ)，主要是因为(wèi)过去两三年(nián)时间，尤(yóu)其是(shì)在2021年下(xià)半年(nián)民营(yíng)房企不怎么投资拿地之(zhī)后(hòu)，国有企(qǐ)业仍在持续性地拿地，且主(zhǔ)要(yào)集中在核(hé)心(xīn)城市，投资力度较大(dà)。投资的驱动能(néng)够推动(dòng)房企销(xiāo)售业(yè)绩的增长，从而在2023年一季(jì)度市场恢复(fù)但仍处(chù)于调整的(de)过程中，能够保(bǎo)有(yǒu)一个正增(zēng)长(zhǎng)。

　　不(bù)过张(zhāng)宏伟同时也提(tí)醒表示，在房地产的复苏(sū)过程中，还面临(lín)着一(yī)些(xiē)不确定(dìng)性。其实整个市场从四月份开(kāi)始又在往下掉。除了(le)杭州、成都(dōu)等极个(gè)别城市四三生三世枕上书白滚滚的真身是什么，三生三世枕上书中白滚滚的真身是什么月环比三月相(xiāng)对表现(xiàn)较好之(zhī)外，包括北京(jīng)、上海(hǎi)在内(nèi)的绝大多(duō)数(shù)城市(shì)都(dōu)出现(xiàn)环比(bǐ)下滑的(de)情况。而现在五月的市场表现也不太(tài)乐观。按照现在的经济状(zhuàng)况(kuàng)、收入(rù)情况，以及市场的去库存压力、企(qǐ)业(yè)的(de)资金面压力(lì)，可(kě)能会出现，到六月份(fèn)房(fáng)企为了(le)半年报冲(chōng)业绩(jì)出现(xiàn)市场的短(duǎn)期反弹外的一个市场乏力现象。也就是(shì)说，第二季(jì)度、第三季度(dù)增长不确(què)定(dìng)性的(de)压力仍旧较(jiào)大。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀投资董事长陈昊扬(yáng)也(yě)向(xiàng)《红周刊》指出，现(xiàn)在整个房(fáng)地产以及其(qí)上下(xià)游产业链的复苏(sū)速度都比想象的要(yào)慢很多(duō)，我们要多(duō)给一(yī)些耐心，这个时候(hòu)，在房地产以(yǐ)及上(shàng)下游就(jiù)不是赚快钱的时候，只能赚他基本面(miàn)的钱。但这也(yě)意味着，只有极(jí)为少数的、做得比同行(xíng)好得(dé)多的企业，会伴随整个行业的(de)弱复苏，业绩会逐步(bù)体现出(chū)来(lái)。所以只能耐心地去(qù)等待它的基本面不断(duàn)地凸显出(chū)来(lái)，这(zhè)需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月(yuè)13日(rì)《红周刊》，文中提及(jí)个股仅为举(jǔ)例分析，不做(zuò)买(mǎi)卖推荐。）

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