近两年(nián)火爆(bào)的(de)创新(xīn)产(chǎn)品(pǐn)公(gōng)募REITs进入(rù)密集分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现(xiàn)出高比例(lì)稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士(shì)对此表(biǎo)示，强(qiáng)制分红(hóng)机制是公募REITs主要(yào)特(tè)征(zhēng)之一，稳定分(fēn)红体现出(chū)该类产品长(zhǎng)期投(tóu)资价(jià)值，通过观(guān)测经营活(huó)动(dòng)现金流、可供分配(pèi)现金等指(zhǐ)标(biāo)，也(yě)是观(guān)察REITs项目底层资(zī)产运(yùn)营(yíng)情(qíng)况(kuàng)的“窗口”。他们(men)也提醒普通(tōng)投资(zī)者注意，与产权类(lèi)项目相比，特许(xǔ)经(jīng)营REITs项目在(zài)经营权到期后不再产生(shēng)现金收益，特许经营权分(fēn)红目前已包含了利润分配和(hé)本金的归还，在选择投资标的(de)时应(yīng)了解资产(chǎn)类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来(lái)除息(xī)日，此外(wài)尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚未公(gōng)布(bù)。整(zhěng)体来(lái)看(kàn)，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例的(de)稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额(世界上有鬼吗真实答案，世界上有没有鬼é)占可(kě)供分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且绝大(dà)部分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金基金相关负(fù)责人对此表(biǎo)示，投资公募REITs的主要收益来源为(wèi)持(chí)有期分红(hóng)收益(yì)，以(yǐ)及(jí)基(jī)金份额(é)交易价格的(de)变化。基金份额二级市场价(jià)格(gé)受到公募REITs资产运营(yíng)情况及(jí)市场因素的综合(hé)影响，较易引起波(bō)动。与此相(xiāng)比(bǐ)，基金分红预(yù)期则(zé)更有(yǒu)规(guī)律可循。公募REITs的(de)分红主要来自(zì)基础设施(shī)资产的经营现金(jīn)流，投资人(rén)通过基金(jīn)募集材料(liào)和信(xìn)息披露文件，结合行业及市场(chǎng)情(qíng)况，可(kě)以分析(xī)基础(chǔ)设(shè)施项(xiàng)目的经营业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份(fèn)额二级(jí)市场价(jià)格变(bi世界上有鬼吗真实答案，世界上有没有鬼àn)化导致的浮盈(yíng)或(huò)浮亏，分红作为基金份额(é)持有人实际(jì)获得的现(xiàn)金收益，对于长(zhǎng)期投资者更具参考价值(zhí)。”中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人(rén)称。

　　平安(ān)基(jī)金REITs 投资中(zhōng)心运营高(gāo)级副总监李华平也表示，根据(jù)《公开募集(jí)基础设施(shī)证券投资基金指(zhǐ)引(yǐn)（试行）》及相(xiāng)关法规要求，基(jī)础设施(shī)基(jī)金应(yīng)当将90％以上合并后基金年(nián)度可分配金额以现(xiàn)金形式(shì)分(fēn)配给投资者，强制(zhì)分红(hóng)机制是公募REITs的(de)主要特(tè)征之(zhī)一，稳定的分红(hóng)机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来(lái)看(kàn)，基础设施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债(zhài)性(xìng)”双重(zhòng)特点。二(èr)级市场价格反(fǎn)映这类产品(pǐn)“股性”的一面，分红(hóng)体(tǐ)现了这(zhè)类(lèi)产品的“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分红类(lèi)似于(yú)债券派(pài)息，但不等同于债(zhài)券(quàn)的固定利(lì)息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投资(zī)者的角度(dù)来(lái)看，一(yī)方(fāng)面是公(gōng)募(mù)REITs丰富了机构(gòu)投资者的投(tóu)资品类(lèi)，为资产配置多元化提供(gōng)抓手，具有较强(qiáng)的配(pèi)置价值。另(lìng)一方面(miàn)，公募REITs的分(fēn)红能(néng)够帮助(zhù)机构投资者稳定收(shōu)益。机构投资者公募REITs能够(gòu)通过分红(hóng)获取相(xiāng)对于投资债券(quàn)相对高的收益性，在(zài)有效控制风险的(de)前提下，增(zēng)厚(hòu)资(zī)产(chǎn)包收益，起到投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落(luò)袋为安(ān)”外，市场对于未(wèi)来(lái)分(fēn)红水(shuǐ)平的预期(qī)，也是(shì)影(yǐng)响REITs基金二级市(shì)场价格走势(shì)的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市场表现看(kàn)，截至4月(yuè)21日(rì)，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截(jié)至(zhì)2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发(fā)布了2022年年(nián)报，部(bù)分(fēn)产(chǎn)品受宏观(guān)经济的影响，可(kě)分配金额(é)完成率不(bù)达预(yù)期(qī)，一定程度(dù)上影响了公募REITs二(èr)级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重(zhòng)因素(sù)的影响(xiǎng)，投资(zī)收(shōu)益是影响REITs二级市场价格的(de)主(zhǔ)要因(yīn)素之一，而稳(wěn)定的分红(hóng)有利(lì)于吸引投资者参与公募REITs二级(jí)市场的(de)投资(zī)。

　　中金基金相关负责人也(yě)表示，近(jìn)期经济预期恢复，一方面市(shì)场(chǎng)热点呈现向股票和债券回(huí)归(guī)的过程(chéng)；另一方面，基础设施项目的经营业绩(jì)相对(duì)经济活力的改善有一定的滞后(hòu)性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在(zài)分(fēn)红(hóng)除(chú)权(quán)日，将(jiāng)对基金份额的开(kāi)盘指(zhǐ)导价做调(diào)减处理，调减金额根据单位基(jī)金份额的分红(hóng)金(jīn)额进行计算。除(chú)权操(cāo)作是对分红(hóng)前(qián)后(hòu)基(jī)金份(fèn)额(é)净值(zhí)变化的(de)修正，使投资人(rén)在基金分红前后均可以(yǐ)获得公平的投(tóu)资机会。

　　“分红(hóng)可增强投(tóu)资者长期(qī)投资的(de)信(xìn)心(xīn)，同时(shí)需结合(hé)持(chí)有(yǒu)产品的特性，关注(zhù)二级市场扰动(dòng)对整体收(shōu)益的影(yǐng)响程度。”中航基金(jīn)相关人士也称。

　　特许经(jīng)营权分红包括利润分(fēn)配和本金(jīn)归还

　　普通(tōng)投资(zī)者应了解底层资(zī)产(chǎn)情况

　　多位业内人(rén)士还(hái)提(tí)醒，与现有公募(mù)基(jī)金分(fēn)红前提是本(běn)金(jīn)之上的增值部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基金运作期间的“分红”界(jiè)定为“分派”更为准(zhǔn)确，分派的是本金与增值两个部分，两个(gè)部分之(zhī)间的比例是变动(dòng)的(de)，与(yǔ)现有公募基金分红(hóng)差异很大，大多(duō)数普(pǔ)通投(tóu)资者可能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临极大不确定(dìng)性，这是(shì)该类(lèi)投资者应该注(zhù)意的情况。

　　李华平表示(shì)，目前公募REITs主要有(yǒu)特许经营权类和产权类(lèi)两大资产类型，持有(yǒu)产(chǎn)权类产(chǎn)品(pǐn)的收益主要包括每年的现金(jīn)分红及资产(chǎn)增值(zhí)的收益(yì)，而持(chí)有特许经营(yíng)类产品的收益主要(yào)来自项(xiàng)目每年的现金分红。其(qí)中(zhōng)，特许经营(yíng)权(quán)类资产的分(fēn)红包括了(le)利(lì)润分配(pèi)和本金的归还，两者的(de)比(bǐ)率也是变动的(de)，对(duì)特(tè)许经营权类资产的公募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量(liàng)投资收益(yì)。普通投资者(zhě)在选(xuǎn)择(zé)投资标的(de)时，应了解公募REITs底层资产(chǎn)的类(lèi)型。

　　中航(háng)基金也表示，从细分(fēn)来看(kàn)，各类公募REITs分红因底层(céng)资产属性(xìng)不同而形成区别(bié)。特许经营权类的公(gōng)募REITs产品因(yīn)其分红相当于(yú)包含“本金+收益(yì)”，分红相对较多，债(zhài)性偏(piān)强(qiáng)。而产权类的公募REITs分红(hóng)主(zhǔ)要为“收益(yì)”，更看重底层资产的(de)价值增(zēng)值(zhí)，所以(yǐ)相对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需(xū)要(yào)考虑底层资(zī)产(chǎn)属性，对所选择产(chǎn)品(pǐn)的二级市场价格和分红(hóng)有合(hé)理预(yù)期(qī)。

　　中金基金相关负责人也认为，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营项(xiàng)目在(zài)经(jīng)营权(quán)到期后(hòu)不(bù)再能产生现金(jīn)收益(yì)，因此将可供分配金额的分配理解为“分(fēn)派”比“分红”更加(jiā)准确。基(jī)于这个(gè)特点(diǎn)，剩(shèng)余(yú)经营(yíng)期限较短的特许经营项(xiàng)目，通常具备更高的分派率水平。对(duì)于剩余期限(xiàn)较长的特许(xǔ)经营权项(xiàng)目，即(jí)使分(fēn)派率(lǜ)相对(duì)较低，也有(yǒu)足(zú)够年限收回本(běn)金并取得收(shōu)益。

　　中金基金该(gāi)负责人提(tí)醒投资者(zhě)注意(yì)，特(tè)许经营权项(xiàng)目(mù)的分派金额(é)包含了投资本金，在不进(jìn)行扩募的情况(kuàng)下，基(jī)金份额(é)单价随(suí)着分派进度逐年下降是正(zhèng)常现(xiàn)象，投资特许经(jīng)营(yíng)权REITs的收益(yì)来(lái)自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产(chǎn)权类(lèi)项目的土地或建筑的剩余(yú)使(shǐ)用年限一般较(jiào)长，再(zài)加上到期后通过对建筑的更新改造(zào)或补缴(jiǎo)土地出让金等追(zhuī)加(jiā)投资，有机会进一步延长经营期限。这种类似永续经营的假(jiǎ)设反(fǎn)映(yìng)在基础资产的(de)估值上(shàng)，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著的资产(chǎn)投资(zī)属(shǔ)性。”该负责(zé)人(rén)称。

　　观测内(nèi)部(bù)收益率等指标

　　评估项目底(dǐ)层资产运(yùn)营情(qíng)况

　　在(zài)基金分红的时点(diǎn)，多(duō)位业内人士(shì)还表示，在产品(pǐn)分(fēn)红期，投资者可(kě)以观测经营活动现金流、可(kě)供分配现金、内部收益率等指标，来观察和评估(gū)项目底层资产的(de)运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标中，跟现金相关(guān)的指标有两个(gè)：一是(shì)年报(bào)中披露(lù)的经营活动现金流，二是可供分配(pèi)现金，二者存(cún)在(zài)本质性(xìng)区别。经营(yíng)活(huó)动产生的现金净流(liú)量是(shì)指(zhǐ)企业经(jīng)营、筹资、投资产生的(de)现(xiàn)金流，基于企业本身经营活动产生；可供分配的现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的(de)项目进行(xíng)调整，加期初现(xiàn)金，最终(zhōng)得到(dào)的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作(zuò)为资产(chǎn)配置新选择，投资(zī)价值体现在相对(duì)股债市场独(dú)立的资产配置功(gōng)能(néng)，比较(jiào)适(shì)合长(zhǎng)期持有。建议投资者(zhě)对经(jīng)营权类的资产(chǎn)可以更多关注内部收益率的高低，对产权(quán)类的资产(chǎn)更多关注(zhù)分派(pài)率(lǜ)高低。因为公(gōng)募REITs可(kě)分配收益主要来自底层资产的经营(yíng)净现金(jīn)流，所以底层资产运营情况直接影响(xiǎng)投资(zī)回报，投资者可综合考虑原始权益人(rén)综合(hé)实(shí)力(lì)、运营管理(lǐ)机构实力、公募基金管理人(rén)实力(lì)等多重因素来选择(zé)投资(zī)标(biāo)的。

　　中(zhōng)信(xìn)证券研报也显示，公募REITs进(jìn)入密集分红(hóng)期(qī)，由于(yú)分红交(jiāo)易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回(huí)调，建(jiàn)议投资者关注有基本面(miàn)支撑、填权效应相(xiāng)对明显、同时分红规模较为可观(guān)的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招(zhāo)募说明书均(jūn)会载(zài)明REITs在发(fā)行首年及(jí)次年的(de)可供分(fēn)配(pèi)金额(é)预(yù)测。投资者可以将REITs的实际(jì)分红金额与募集材(cái)料中披露预测进行比较分析，结合经济及市场(chǎng)的(de)实际环境，对基(jī)础设施项目的(de)运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中金基金上(shàng)述负责(zé)人也(yě)称。

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