导读

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国(guó)地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中国房地产市(shì)场黄(huáng)金二十年(nián)。2019-2021年(nián)，连续三(sān)年(nián)商品住宅销售面积(jī)超15亿平(píng)，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中(zhōng)国地产(chǎn)是(shì)否过剩的(de)讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，本文试图厘清中国城镇(zhèn)存量住宅真(zhēn)实情况，据此判(pàn)断中国(guó)未来地产(chǎn)趋势(shì)。

　　有(yǒu)媒体渲染中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)存量极度过剩(shèng)，事实(shí)是否如(rú)此？

　　住建部披(pī)露(lù)全国有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，第(dì)七(qī)次人(rén)口(kǒu)普查(chá)调(diào)查数据显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房子是否真的过剩？

　　事(shì)实上住建部披露的(de)近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其(qí)中(zhōng)还包(bāo)括大量城镇非住(zhù)宅建筑，如(rú)商业办(bàn)公楼(lóu)、学校(xiào)等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅占比极(jí)低。

　　七普显(xiǎn)示中国(guó)城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所(suǒ)能(néng)满足，它与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设(shè)施等因素密切相关。中(zhōng)国的人(rén)均住(zhù)宅间数较(jiào)发(fā)达国家还有很大差(chà)距。人均住宅间数大于1同样不意味(wèi)着(zhe)中国住(zhù)宅市场已经(jīng)饱和(hé)。

　　我(wǒ)们测算发现(xiàn)中国城镇居民户均1套房，其(qí)中(zhōng)每户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套(tào)。

　　目前(qián)并无直接(jiē)公布中国家庭户(hù)均(jūn)住宅的数(shù)据，我们根据商品住宅套(tào)数、商品(pǐn)住宅占比和城镇(zhèn)家庭(tíng)户数，计(jì)算(suàn)出(chū)城镇家(jiā)庭(tíng)住宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显示(shì)，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若期房顺利交付，直(zhí)至2024年，中国每(měi)户城(chéng)镇家庭才拥(yōng)有1套住(zhù)宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意(yì)味着户户有房，然而事实上中国住宅市场供需并不平衡(héng)。

　　国(guó)际数据显(xiǎn)示，成熟房地产(chǎn)市场的住宅(zhái)套户(hù)比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所(suǒ)以说不皇族是什么意思饭圈，韩国皇族是什么意思平衡，是因为户均一套房无(wú)法满足(zú)流(liú)动人口的租赁和置业(yè)需求。全国总(zǒng)人口的近三(sān)成都是流动人口，流动(dòng)人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在(zài)老(lǎo)家(jiā)买(mǎi)房(fáng)，从而产生(shēng)了额(é)外的住宅需求。

　　即便户均(jūn)一套房(fáng)，中国未来(lái)地产仍(réng)有(yǒu)四大(dà)新增需求动力。

　　第一，户(hù)均人(rén)口规模缩小，一人户、两(liǎng)人户(hù)占比不断增(zēng)加(jiā)，导致(zhì)家(jiā)庭户数增多。小家庭(tíng)化(huà)趋势(shì)将延(yán)续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济(jì)板块的分化(huà)日益明显，区(qū)域经济(jì)资(zī)源分配的再集中吸引着(zhe)人口流入，人口净(jìng)迁入城市的新增住宅需求(qiú)有望持续(xù)旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的(de)住(zhù)宅(zhái)中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第(dì)四，中国的人(rén)均住(zhù)宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积均较发达国家有着(zhe)不小差距，“住上更大房(fáng)子”的改善性需(xū)求(qiú)正在不(bù)断(duàn)增(zēng)加(jiā)。

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国(guó)地(dì)产步(bù)入(rù)大(dà)分化时代(dài)而非停滞期。

　　如果说过(guò)去二十年是中国(guó)地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为(wèi)住(zhù)宅供给存在不足(zú)，这是(shì)过去二十(shí)年房价快速上涨基石。那么当下房地产大(dà)分(fēn)化时代已至，大(dà)分化时代下地产矛盾则更多体(tǐ)现在住宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大分化必将体现在不同能(néng)级城市之(zhī)间，不同区(qū)域板块之(zhī)间，不同品质住(zhù)宅之(zhī)间。

　　目录(lù)

　　正(zhèng)文(wén)

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露全国已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂(guà)牌(pái)量突然(rán)激增，引发(fā)一阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁(jìn)担(dān)心，中国(guó)的(de)房子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是供给过剩，还是(shì)供需(xū)平衡，或是仍(réng)然存在不足？可惜由于住(zhù)宅存量(liàng)数(shù)据并未(wèi)公布，我们(men)无法(fǎ)直接知(zhī)晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套(tào)数，回答(dá)当前(qián)的房子(zi)是否真的过(guò)剩了(le)？据此(cǐ)判断未来(lái)房地产市场会如(rú)何(hé)发展。

　　一、如何有效(xiào)观察(chá)中国户(hù)均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩的直观判断站不住脚

　　今年(nián)2月，在以(yǐ)全(quán)国自然灾害(hài)综合风险普(pǔ)查工作情况为主题的新闻发(fā)布会上，负责(zé)人对外披露：“住(zhù)宅城乡建设行业(yè)获取了全国近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋建筑数(shù)据以(yǐ)及80多万处市政(zhèng)设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平(píng)均每栋建筑住不到3人，住宅市(shì)场看(kàn)似已经(jīng)过(guò)剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)中，农村房屋占(zhàn)9成以上(shàng)，以(yǐ)栋数计(jì)算的城镇房屋(wū)实际仅有4700多万栋，还包括了(le)大量商业楼、写(xiě)字(zì)楼、学(xué)校、医院(yuàn)等(děng)非(fēi)住(zhù)宅。总(zǒng)的(de)算下(xià)来，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次人(rén)口(kǒu)普(pǔ)查数(shù)据公布了中国(guó)城镇(zhèn)家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看(kàn)似(shì)意味着人人都有房间居(jū)住。

　　居住(zhù)水平不仅与(yǔ)房间数(shù)量有关，更(gèng)与(yǔ)房(fáng)屋质量、居(jū)住面(miàn)积(jī)、配套(tào)设(shè)施(shī)等因素密切相关(guān)。单单从人均住宅间数(shù)不(bù)能完(wán)全反(fǎn)映出城(chéng)镇居(jū)民的居(jū)住(zhù)水平(píng)。

　　中国主要(yào)是以家庭为单位(wèi)购买(mǎi)成(chéng)套住宅，一套设施齐全的(de)住宅(zhái)才是城镇居民宜居(jū)的(de)选择(zé)。

　　（二）中国户均住(zhù)宅(zhái)的测(cè)算思路、数(shù)据和方(fāng)法

　　中国城镇居(jū)民住宅主要分两(liǎng)大类，一类是商品住(zhù)宅，另(lìng)一类是保障房、原公(gōng)有住宅、自建房等非(fēi)商品(pǐn)住(zhù)宅。

　　目前缺(quē)乏统(tǒng)计数据，并没有直(zhí)接公布城镇住宅(zhái)数量。居民住(zhù)宅相关(guān)数据有两处可以直接公布，一是(shì)每(měi)年商品住(zhù)宅销售套数（统计局）；二(èr)是居民(mín)住宅来源（人(rén)口(kǒu)普查(chá)数据）。计算中国居(jū)民(mín)户(hù)均住宅数量，我们(men)主要(yào)用到上述两组数(shù)据。

　　中国(guó)住宅改革(gé)始于(yú)1998年(nián)，1998年之前商(shāng)品住宅数量极少(shǎo)，可忽略不计(jì)。估算(suàn)城镇居民户均(jūn)住(zhù)宅(zhái)套数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年商品(pǐn)住(zhù)宅销售套数相加，我(wǒ)们就能(néng)够(gòu)得到当前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二(èr)步，根据城(chéng)镇居民拥有的商品住(zhù)宅和非商品住宅比例，推算得到居民(mín)住(zhù)宅总套数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅总数除以家庭户(hù)数，我们就能够(gòu)得到城镇户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭(tíng)户(hù)数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品(pǐn)住宅(zhái)套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有多少，目前缺乏(fá)一个准确(què)统计。我(wǒ)们利用(yòng)既有统计数(shù)据，大致测算得到中国(guó)存量(liàng)房地产套数，并进一步推算中(zhōng)国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.64套商品(pǐn)住宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中国的(de)房地产销售以期房为主，从2019年开始，新房销售(shòu)中期(qī)房占(zhàn)比近9成。本文去除商(shāng)品住宅累(lèi)计销(xiāo)售套数里的期房销售，得到(dào)商(shāng)品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销(xiāo)售额。

　　主(zhǔ)流房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交(jiāo)房后装(zhuāng)修的时间，取最大值3年(nián)。

　　将商品住宅现房套数除以(yǐ)家(jiā)庭户数(shù)，算出(chū)：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户(hù)均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城(chéng)镇居民拥有的户(hù)均住(zhù)宅套数(shù)。

　　首先，七(qī)普数(shù)据显示中国城镇居民的住宅结(jié)构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购买商品(pǐn)住宅占比(bǐ)31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公(gōng)有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与其他(tā)住(zhù)宅。

　　其次，我们(men)假(jiǎ)定租(zū)赁其(qí)他住宅和购买(mǎi)二手房(fáng)都是商品(pǐn)住宅，因此将租赁其他住(zhù)宅、购买商品住宅与购买二手房(fáng)加(jiā)总，得(dé)到商品住宅占居民所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变(biàn)化(huà)幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的(de)实际变化比例，从而我们(men)估(gū)算出(chū)2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至(zhì)2022年末，中国平均每户(hù)城镇家(jiā)庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期(qī)房，中国平(píng)均每户城(chéng)镇家(jiā)庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期房会(huì)在2-3年内(nèi)陆(lù)续交(jiāo)付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三(sān)、城镇(zhèn)户(hù)均一套房的三点含义

　　既然城镇居民已经达(dá)到(dào)了(le)户均(jūn)一套房(fáng)的程度，“户(hù)户有房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚至意味(wèi)着中国(guó)地产存量供(gōng)给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房并(bìng)不意味着(zhe)住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要有(yǒu)多余(yú)住(zhù)宅来(lái)满足因人口(kǒu)流动(dòng)、居(jū)民换房(fáng)等因(yīn)素(sù)产(chǎn)生的(de)住宅需(xū)求。因此，成(chéng)熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国和日本的(de)住宅套户比(bǐ)均(jūn)高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅(zhái)套户比最(zuì)高，为(wèi)1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均(jūn)刚好(hǎo)一套房，就会造成人口净流入(rù)地的(de)住宅(zhái)市场供不应求，造成房价(jià)或房(fáng)租迅速上(shàng)涨。

　　七普(pǔ)指出中国(guó)的流动人口3.76亿，省内流(liú)动人口(kǒu)和省际流动人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选(xuǎn)择在大城市租(zū)房挣钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城乡人口流动调查数据显示(shì)，在(zài)上海、杭州以及南京工(gōng)作的流(liú)动人口在老家拥有(yǒu)住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打(dǎ)工(gōng)人(rén)，但高房价迫(pò)使打(dǎ)工人回乡置(zhì)业。

　　流动人口实际上(shàng)会占据两(liǎng)套房，在高(gāo)房价的(de)大城(chéng)市(shì)租(zū)赁一套房，在(zài)房价较低(dī)的县城购买一套房。所以(yǐ)说户(hù)均一套房无法满足庞大流动人(rén)口的租(zū)赁(lìn)与置(zhì)业(yè)需求(qiú)。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中国的城(chéng)镇(zhèn)住宅中依(yī)然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民(mín)住(zhù)宅是2000年以前建成，其(qí)中(zhōng)又有11.6％住宅年(nián)龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存(cún)在(zài)着(zhe)建筑结构(gòu)松(sōng)散(sàn)、设(shè)施陈(chén)旧、安全隐患大等问(wèn)题，如(rú)电(diàn)线(xiàn)老化(huà)、管道等基础设施陈旧(jiù)，给(gěi)住户的生(shēng)活带来了(le)很大的不便和安全隐(yǐn)患，并且居(jū)住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧(jiù)住宅(zhái)面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数(shù)拥有的住宅(zhái)面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没(méi)有独立卫浴和厨(chú)房。这类上世纪修建的老旧小区(qū)很难满(mǎn)足现(xiàn)代生活需求，在未来大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五成的(de)家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其中一(yī)居(jū)室占(zhàn)比(bǐ)皇族是什么意思饭圈，韩国皇族是什么意思为14.9％，二居(jū)室(shì)占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户(hù)型更(gèng)小，当然这与城市(shì)土地资(zī)源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅(zhái)面积扩张是未来地(dì)产的(de)需求驱动力

　　根据七普(pǔ)数据测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅存量(liàng)总面积(jī)为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑(lǜ)两年间农(nóng)民带房进城和(hé)老(lǎo)旧小区拆迁(qiān)，加上2021年(nián)和2022年商品住(zhù)宅竣(jùn)工(gōng)面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年(nián)住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积小于(yú)均值，近4成家庭人均住宅建筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积不(bù)足19平方米(mǐ)，不及全国人均(jūn)水平的(de)一(yī)半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用的(de)住宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上海市将人(rén)均住宅建筑面积低于15平(píng)方米的家庭界定为住(zhù)宅存在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的(de)家庭存在住宅困难问题。

　　若(ruò)人(rén)均可使用住宅(zhái)面积为40平，即人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为50平，只(zhǐ)考虑家(jiā)庭户人数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平(píng)，较(jiào)目前(qián)至少(shǎo)新增82亿(yì)平。

　　对比发达国(guó)家人均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞(ruì)士、日(rì)本、德(dé)国和英国(guó)都高于40㎡，中(zhōng)国的人(rén)均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊(tān)面积后(hòu)，中国的(de)人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人(rén)口，所需要(yào)的住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均已然1套房，未来(lái)地产还(hái)会有需(xū)求么(me)？

　　我们测算(suàn)得到中国城镇家庭户均1套房(fáng)，看似已经户(hù)户有房。即便(biàn)如此，中(zhōng)国人口静(jìng)态结构和(hé)动态趋势演绎(yì)，决定了中国(guó)未(wèi)来地产仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中(zhōng)国未来城镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新(xīn)户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口(kǒu)数不(bù)断下降，六普显示(shì)城镇户均人口规模为2.85人/户，而七(qī)普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一(yī)人(rén)户(hù)、二(èr)人户的占比明显上升，人口小家庭化(huà)趋(qū)势将继(jì)续延(yán)续，导致户数会因户均人口规(guī)模的缩(suō)小而(ér)增多。

　　第(dì)二，人口(kǒu)迁移导致经济发展(zhǎn)带来的新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的分化日益明显(xiǎn)，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈(quān)中心(xīn)城市(shì)流入，区域经济资源分配(pèi)的(de)再集中吸引(yǐn)着人口流入(rù)。人口迁移(yí)势必涉及到买房租房(fáng)，给迁入地(dì)住宅市场带(dài)来新(xīn)的增(zēng)量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住人口增量为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自(zì)然增(zēng)加人(rén)口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长(z皇族是什么意思饭圈，韩国皇族是什么意思hǎng)主(zhǔ)要受益(yì)于人(rén)口(kǒu)迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改善性(xìng)需(xū)求依然庞(páng)大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住(zhù)宅和原公有(yǒu)住(zhù)宅的家庭拆迁改建最(zuì)多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公有住(zhù)宅家(jiā)庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者(zhě)和(hé)（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家(jiā)庭(tíng)住宅建造时(shí)间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和原公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)减少(shǎo)了1282万户，住宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的(de)家(jiā)庭购买商品住宅，21％的家庭购(gòu)买二手房。在(zài)新(xīn)增住(zhù)宅(zhái)需求中，有(yǒu)7成家(jiā)庭(tíng)购(gòu)买(mǎi)了商品住(zhù)宅(zhái)。租房、购买经济适用(yòng)房和(hé)其他(tā)分别(bié)占比(bǐ)18％，3％和9％。未(wèi)来随(suí)着城中村和旧(jiù)城改造(zào)，商品住宅的占(zhàn)比势(shì)必会(huì)进一(yī)步上升。

　　2000年以前建造的(de)住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)还有约81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城(chéng)中(zhōng)村、老公有住(zhù)宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套差、没有或少有物业管理，居民追求(qiú)美好(hǎo)、宜居生(shēng)活的(de)环境，背后的改善性(xìng)需求有待释放。

　　第四，“住上更大(dà)房子(zi)”的改善(shàn)性需求还(hái)将有(yǒu)所增加。

　　刚(gāng)需购(gòu)房受限于资金，倾向于中小户型。已有(yǒu)住宅家庭希(xī)望(wàng)提高生活(huó)品质，以小(xiǎo)换大、以旧换(huàn)新(xīn)。2022年底的(de)中央经济工作(zuò)会议明确指出(chū)支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论(lùn)是(shì)否考虑乡村住(zhù)宅因素，中国的人均住宅间数(shù)较其他国家依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有(yǒu)着(zhe)密切正向(xiàng)联系。随(suí)着(zhe)经(jīng)济(jì)发(fā)展(zhǎn)水平(píng)的提高，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)将(jiāng)随之增长(zhǎng)。

　　如果说过(guò)去二十年是(shì)中(zhōng)国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅(zhái)供给存在不足，供需出现错配，这是过去二十年房价快速上(shàng)涨基石。那么(me)未来将是住(zhù)宅(zhái)质量的供(gōng)需冲突。房地产(chǎn)大分化时(shí)代已(yǐ)至，这种分化不(bù)单局限(xiàn)于城市能(néng)级之间差异，优(yōu)质小区和老旧二手(shǒu)房之间的差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口(kǒu)普查数据调查的是人(rén)，并(bìng)不是(shì)针对住宅，因(yīn)此可能存在统计偏差。商品住宅占(zhàn)比实(shí)际值可能(néng)偏低，其增速可能(néng)超预(yù)期。

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