5月以来，房地产板(bǎn)块个股多(duō)出现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本(běn)月(yuè)涨幅约(yuē)为(wèi)2％。而以公(gōng)募基(jī)金(jīn)为代表的机(jī)构对于(yú)这一板块已经在悄然布局。数据显示，以(yǐ)南方和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日(rì)时所公布的总份额均(jūn)较4月28日时(shí)有(yǒu)小幅增长。根据基(jī)金一季报统计，龙头与地方国企央企获得(dé)增持，持仓数量占(zhàn)流(liú)通股比重(zhòng)增幅五只个股分(fēn)别(bié)为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房(fáng)地产或(huò)“底部回升”

　　行业红利时代已过 精(jīng)耕细(xì)作成共(gòng)识

　　从公募基(jī)金对房地产的配置看，2019年(nián)末(mò)，公(gōng)募(mù)所持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持(chí)股票(piào)市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但公(gōng)募所持(chí)房地产公司市值在(zài)股票(piào)资产中的占(zhàn)比(bǐ)却断崖(yá)式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终(zhōng)于出现了三年(nián)来的首(shǒu)次回升，年底这一(yī)数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房地(dì)产行(xíng)业的持股(gǔ)比例也同步回(huí)升，从(cóng)2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今(jīn)年一季(jì)度得(dé)以(yǐ)延续(xù)。数据统计显示，公募(mù)重仓持有房地产(chǎn)板块(kuài)一季度市值(zhí)TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四(sì)季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华(huá)发股(gǔ)份、滨江(jiāng)集团，持仓(cāng)市值占板块比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对于房地产的投(tóu)资愈发有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公(gōng)募基金一季报汇总(zǒng)的重仓股中，房地产板块(kuài)织女是什么意思网络用语，牵牛织女是什么意思排名最高(gāo)的是保(bǎo)利发展，在基(jī)金(jīn)重仓第33位。排名第二的是招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而老牌(pái)龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对比去年(nián)四季报(bào)，变化之(zhī)处首(shǒu)先在于(yú)几只房(fáng)地(dì)产龙头股从排位(wèi)上看均有退步，尤其(qí)是万科最为明显；其次(cì)是金地集团退出百(bǎi)大之列。但考虑到房(fáng)地产(chǎn)是(shì)复(fù)苏链上最(zuì)后一(yī)环(huán)，且首季(jì)并非行业(yè)销售(shòu)旺(wàng)季，其传(chuán)导到二级市场乃至机(jī)构持仓上还需要(yào)时间周期。

　　形成共识(shí)的是，经济(jì)圈判断(duàn)房地产(chǎn)已经进入大分化时代(dài)，一二线(xiàn)城市好(hǎo)于三四线城市。而映射(shè)到二(èr)级(jí)市场投资上，配置房地产行业(yè)轻松收(shōu)获行业贝塔的红利期一(yī)去不返了。“如(rú)果按照(zhào)产业周(zhōu)期来分类，包括房(fáng)地产等几类行业在(zài)盖(gài)特(tè)纳曲线里属于(yú)成熟期或者衰退期的(de)行(xíng)业，传(chuán)统认知上没有什(shén)么投资机会的。但在(zài)这几(jǐ)年特殊的行情里(lǐ)包括(kuò)煤炭、电解铝等类似(shì)的行业(yè)也出现了一些机会，背后的逻辑是供(gōng)给侧发生了更大(dà)的变化。”一不愿(yuàn)具名(míng)的上(shàng)海公募基金(jīn)经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐(lè)观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿(yì)平(píng)方米的(de)年销售面积很难再(zài)出现了(le)，2022年光是居(jū)民(mín)存款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑存量地(dì)产(chǎn)的更(gèng)新，也有近10亿平方(fāng)米。需求端还(hái)需要有一定(dìng)的政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无论从(cóng)城(chéng)镇(zhèn)化的进程，还(hái)是人(rén)均住房面积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别住房短缺时代，而目(mù)前居民的杠(gāng)杆(gān)率和房价收(shōu)入也不支(zhī)撑每年18万亿(yì)元(yuán)的销售(shòu)额，以及过快(kuài)上行的(de)房价，因而行业高(gāo)增的(de)时(shí)代已经过去，未(wèi)来行业的需求或将回落(luò)，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属(shǔ)性(xìng)，就(jiù)很容易出现(xiàn)信用(yòng)风(fēng)险问题（类似2022年的民营地产爆雷(léi)），行(xíng)业(yè)进入到供(gōng)给侧出清的过程(chéng)。这(zhè)个(gè)过程中(zhōng)，综(zōng)合竞争力(lì)强的公司就能够(gòu)通过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市占率的提升(shēng)。当行业需求见(jiàn)顶(dǐng)回落时，行业的(de)贝塔已经过(guò)去了(le)，但不(bù)代表(biǎo)没有投资机会，机会在于(yú)城市(shì)、位置、产品的(de)阿尔(ěr)法(fǎ)，而对应到股票投资，就是强竞争力公(gōng)司(sī)的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样的认识(shí)转(zhuǎn)变，精耕细作个股成(chéng)为公募(mù)乃至整(zhěng)体机构的务实之举。

　　机(jī)构配置(zhì)房(fáng)地(dì)产(chǎn)“风物(wù)长宜放眼量”

　　头(tóu)部(bù)央(yāng)国企(qǐ)、优质区(qū)域(yù)性(xìng)标的(de)成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本(běn)月涨幅(fú)约为2％。从(cóng)具体的个(gè)股(gǔ)来看，《红周(zhōu)刊(kān)》利用Wind统计申万房地产板(bǎn)块个股，在纳(nà)入统计的(de)124只房地产类标的股中，本月以来实现股价上涨的达到了(le)81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段(duàn)恰好排名前五(wǔ)的公司月(yuè)内(nèi)涨幅超过(guò)了(le)10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地(dì)产。排名第一的(de)上实发展(zhǎn)，五一假期归来后日(rì)成交量(liàng)明(míng)显放大，4日、5日连续(xù)两(liǎng)个(gè)交(jiāo)易日(rì)收出涨停。从该股的(de)基本面来看，上(shàng)实(shí)发展(zhǎn)的(de)主(zhǔ)营业务为房地(dì)产开(kāi)发(fā)与(yǔ)经(jīng)营。公司的主要产品及(jí)服务为房(fáng)地产销售、房地产(chǎn)租赁、物业管理(lǐ)服(fú)务(wù)、工程项目(mù)、酒店经营。从(cóng)业绩数据来(lái)看，2022年，其实现营业(yè)收入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净(jìng)利润1.23亿元，同(tóng)比(bǐ)下降33.24％。2023年第(dì)一季(jì)度，其实(shí)现(xiàn)营业总(zǒng)收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从(cóng)十大流通股股东来看，各类机构都有对其(qí)布局的例子。以3月31日时(shí)的首季十大流通股股东来(lái)看， 具体包(bāo)括公募(mù)的上银基金、私募的(de)迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资产管理公司(sī)等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排名第(dì)二的浦东金桥也是上海本地房企，其第一季(jì)度的收(shōu)入利润规模大幅度(dù)复苏。究其原因(yīn)，一方(fāng)面是该公司后疫情时代出租率复苏至近年来(lái)最(zuì)高，另一方(fāng)面则是公司拿地结算(suàn)持续(xù)性向(xiàng)好(hǎo)，从数字(zì)上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地(dì)块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好(hǎo)背景下，自然也吸引了知名机构(gòu)在其中持续(xù)驻足。从第一季度十大流通股(gǔ)股东来看，知名私(sī)募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产(chǎn)品(pǐn)依然(rán)在前十中，这(zhè)也是(shì)连续(xù)第三个季度(dù)他(tā)有的两(liǎng)只产品杀(shā)入(rù)前十(shí)。同时榜单(dān)中还有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当季(jì)还小幅增加了(le)持(chí)股。

　　除去(qù)上(shàng)述两家上海(hǎi)区域性地产公司外(wài)，荣安地产(chǎn)则是(shì)主要布(bù)局(jú)在(zài)深圳的地产公(gōng)司，一季报(bào)交(jiāo)出的也是一份报(bào)喜的(de)成绩单：首季公司实(shí)现营业收入51.85亿(yì)元，同(tóng)比增长(zhǎng)35.51％。归属(shǔ)于上(shàng)市公(gōng)司股(gǔ)东的净(jìng)利润(rùn)6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来(lái)看，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀入十(shí)大流通股股东行列。具体说来(lái)， 南方中证全指房地产ETF上(shàng)榜(bǎng)排(pái)名第七位(wèi)，富国中证指数1000增强则排名(míng)第九(jiǔ)位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国(guó)际(jì)和私募迎水聚(jù)宝。

　　接(jiē)受《红周(zhōu)刊》采(cǎi)访时(shí)，兴证全(quán)球基金相(xiāng)关人(rén)士分析：“经历过行(xíng)业洗牌(pái)和兼并(bìng)重组后，龙(lóng)头的价值更为笃定突出(chū)；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优(yōu)质(zhì)土(tǔ)地供(gōng)给(gěi)较多（券商测(cè)算对应潜在毛利(lì)率在25％以上，目前(qián)房企的(de)利润率(lǜ)仅20％），绝大多数(shù)房企受限于信用问(wèn)题(tí)或(huò)者资(zī)金紧张没法拿地，龙头(tóu)房企趁机获取(qǔ)低成本土地，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看(kàn)，龙(lóng)头(tóu)房企杠杆率较低，净(jìng)负债率基本在(zài)70％以下(xià)，而(ér)其他房企(qǐ)的净负债率普遍都(dōu)在(zài)100％以上(shàng)，加(jiā)杠杆(gān)空间有限，从融资成本看，龙头(tóu)房企的融资成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右(yòu)；对应(yīng)到2023年的(de)销售，龙头(tóu)房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百(bǎi)强房(fáng)企的销(xiāo)售(shòu)额增速(sù)为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前中特估的浪潮下，央国(guó)企(qǐ)地(dì)产(chǎn)股或存(cún)在发展的大好机会。中信证券指(zhǐ)出：“房地(dì)产行业(yè)的结构性机(jī)会依然(rán)存在，少部(bù)分公司尤(yóu)其是央企占据显著优(yōu)势，其主要又体现(xiàn)为库存的(de)优势。央企地产(chǎn)公司，现阶段表现(xiàn)出较(jiào)低的融资(zī)成本，优(yōu)质的开发资(zī)源和良好(hǎo)的不动产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特(tè)估，国(guó)央(yāng)企相较于民(mín)营地产公司(sī)也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于(yú)减值、土地资(zī)源(yuán)债权债务关系等问(wèn)题，市场对民营房开企业的资产会有更多担忧和质疑(yí)，所以在这一轮行业出清的(de)过程中，央国企相较于民(mín)企来说估值(zhí)的修复更明显。中(zhōng)特(tè)估的角(jiǎo)度从中(zhōng)长期的维度看，行业的(de)逻辑在于集中度提升后，行(xíng)业(yè)进入(rù)高质量发展阶段，具备较快速(sù)发展(zhǎn)阶段更稳定(dìng)且可预期的盈利(lì)和(hé)现金流创造能(néng)力，以(yǐ)此带来估值中枢(shū)的提升，应该关(guān)注(zhù)估值相(xiāng)对较低，企业自身资(zī)产的(de)质(zhì)量好、运营能力强、可以(yǐ)创(chuàng)造持续(xù)现金流的(de)企业。”

　　“存量时代(dài)中行业(yè)普涨的(de)概率比较低，行(xíng)业内部将出现(xiàn)分化，要关注将受益于行业集中(zhōng)度提升的头部(bù)公司(sī)。”星(xīng)石投资首(shǒu)席(xí)研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思路的话，或许(xǔ)还是保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口等国资背(bèi)景龙头前途更为(wèi)光明。不过国投瑞银基金(jīn)投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地去持续观察国企央(yāng)企在(zài)三个方面是(shì)否可以维持，首(shǒu)先是融资成本保(bǎo)持(chí)低(dī)位，其次是销售份(fèn)额(é)持续提升，再次是拿地份额(é)持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构(gòu)需(xū)要多给(gěi)一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企一季报梳理(lǐ)发现，对于2022年的业(yè)绩出(chū)现(xiàn)的(de)整体下(xià)滑(huá)，2023年(nián)一季度的业绩分化(huà)更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江(jiāng)集团等房企营收、净(jìng)利(lì)均实现了业绩的回正，甚(shèn)至是(shì)较大增速的增长。而(ér)这些公司也(yě)是机构的重仓对(duì)象(xiàng)。

　　对(duì)此，知名房(fáng)地产业内人士张(zhāng)宏伟向(xiàng)《红周(zhōu)刊》分析表示(shì)，业绩出现明显改善的房(fáng)企，主要是(织女是什么意思网络用语，牵牛织女是什么意思shì)因(yīn)为过(guò)去两三年时(shí)间，尤其是(shì)在2021年下半年民营房(fáng)企不怎(zěn)么投资拿地之(zhī)后，国有企(qǐ)业仍(réng)在(zài)持续性地拿地，且(qiě)主要集中在核心城(chéng)市，投资力度(dù)较(jiào)大。投资的(de)驱动(dòng)能(néng)够推动房企销售(shòu)业(yè)绩的(de)增长，从而在(zài)2023年一季(jì)度市场恢(huī)复(fù)但仍处于(yú)调整的过程中(zhōng)，能(néng)够保有(yǒu)一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时也提醒表示，在房地产(chǎn)的复苏过程中(zhōng)，还面临(lín)着(zhe)一些不确定性。其实整个市(shì)场(chǎng)从四月份开(kāi)始(shǐ)又在往下掉。除了杭州、成(chéng织女是什么意思网络用语，牵牛织女是什么意思)都等(děng)极个别城市四月环比三月相对表现(xiàn)较好之外，包(bāo)括北(běi)京、上(shàng)海在内的(de)绝大(dà)多数城市都出(chū)现环比下滑的情况。而(ér)现在五月的市场(chǎng)表(biǎo)现也不太乐观。按照现在的经济状况(kuàng)、收(shōu)入情况，以及(jí)市场的去库存(cún)压(yā)力、企业的资金(jīn)面压力，可能会出现，到六月份房企为了半年(nián)报冲业绩出(chū)现市(shì)场的短期反弹(dàn)外的一个(gè)市场乏(fá)力现象(xiàng)。也就是说，第(dì)二季度、第三季度增长不(bù)确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出，现在整个(gè)房地产以及其上下游产业链的复苏速(sù)度都比想象的要慢很多，我们要多(duō)给一些耐(nài)心，这个(gè)时候，在房地产以(yǐ)及(jí)上(shàng)下游就不是赚(zhuàn)快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本面的(de)钱。但(dàn)这也意味着，只有极为少数的、做得比同行好得多的企业(yè)，会伴随整个行业的弱(ruò)复苏(sū)，业(yè)绩会逐步(bù)体现出来。所以只能耐心地(dì)去等(děng)待它的基本面(miàn)不断地凸(tū)显出来，这需要(yào)时(shí)间。

　　（本文已刊(kān)发于5月(yuè)13日《红(hóng)周(zhōu)刊》，文中提及(jí)个股仅为举例(lì)分析，不(bù)做买卖推荐。）

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