5月以来，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅(fú)约(yuē)为2％。而(ér)以公募基(jī)金(jīn)为代表的机(jī)构对于这(zhè)一板(bǎn)块已经在悄然布(bù)局。数据显示(shì)，以南方和华夏的两只老牌ETF基(jī)金为例(lì)，5月9日时(shí)所公(gōng)布(bù)的总份额均(jūn)较(jiào)4月28日(rì)时有小幅增长。根据基金一(yī)季(jì)报统计(jì)，龙头与地方(fāng)国企央企获得增持，持仓数量占(zhàn)流通股比重(zhòng)增幅五只(zhǐ)个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或(huò)“底部回升”

　　行业红利时(shí)代已过 精(jīng)耕细作(zuò)成共识

　　从公募基金对房地产的(de)配(pèi)置看，2019年末，公(gōng)募(mù)所(suǒ)持有的房(fáng)地产行业标(biāo)的市值约1188亿(yì)元，占其(qí)所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年(nián)市(shì)场表现出色，但公募所(suǒ)持房地(dì)产公司市(shì)值(zhí)在(zài)股票资产中(zhōng)的占比却(què)断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一(yī)步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三年来的(de)首次回升，年(nián)底这(zhè)一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同时，公募对房地产行业的持股比(bǐ)例也(yě)同200mm是多少米，2000mm是多少米(tóng)步回(huí)升(shēng)，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今(jīn)年一季度得以延续。数据统计显(xiǎn)示(shì)，公募重仓持有房地产板(bǎn)块一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股(gǔ)分别为保利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值(zhí)占板块比(bǐ)重(zhòng)合计达(dá)47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对于房地(dì)产的投资愈发有集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季报汇总的重仓股(gǔ)中，房地产板块排名(míng)最高(gāo)的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第(dì)二的(de)是招商(shāng)蛇口，排在第78位(wèi)。而(ér)老牌龙(lóng)头股万科A排(pái)在第96位(wèi)。对比去年四(sì)季报，变(biàn)化之处首先在于几只房(fáng)地产龙(lóng)头股从排位上看均有退步，尤其是万(wàn)科最为明显(xiǎn)；其次是(shì)金地集(jí)团退出(chū)百大之(zhī)列。但考虑到房(fáng)地(dì)产是复(fù)苏链上最后一环，且首季并(bìng)非行业销售旺季，其传(chuán)导到二级市场乃至机构持仓上还需要时间周期(qī)。

　　形成(chéng)共识的是，经济(jì)圈判(pàn)断房地产已经进(jìn)入大(dà)分化时代，一二线城市(shì)好于三四线(xiàn)城市。而映射(shè)到二级市场投资(zī)上(shàng)，配置房地产行(xíng)业轻(qīng)松收获行业贝塔(tǎ)的红利期一去不返了(le)。“如果按照产业周期来分类，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线里属(shǔ)于(yú)成熟(shú)期或者衰退期的行(xíng)业，传统认知(zhī)上(shàng)没有(yǒu)什么投资(zī)机会的。但在(zài)这几年特殊的行情里包括(kuò)煤炭、电解(jiě)铝等类(lèi)似的行业也(yě)出现了一些机会，背(bèi)后的逻辑是供给侧发生(shēng)了更大的(de)变化。”一不愿(yuàn)具名(míng)的(de)上海公(gōng)募基(jī)金(jīn)经理(lǐ)指出。

　　不过(guò)也有公募人士(shì)持谨慎(shèn)乐观态度：“行业(yè)前几(jǐ)年17亿(yì)～18亿(yì)平方米的年销(xiāo)售面(miàn)积很难再出现(xiàn)了，2022年(nián)光是居民存款数量增加了(le)15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿平(píng)方米建筑面积，考(kǎo)虑存量地产的更新，也有近10亿(yì)平方米。需(xū)求(qiú)端(duān)还需(xū)要有一(yī)定的政策出来(lái)去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究员吕功绩也指出(chū)：“时至今日，无论(lùn)从城镇化(huà)的进(jìn)程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国(guó)均已告别住(zhù)房短缺时代(dài)，而目前居民的杠杆率和(hé)房(fáng)价收入(rù)也不支撑(chēng)每年(nián)18万亿元(yuán)的销售额，以及过快上行(xíng)的(de)房价，因(yīn)而行(xíng)业高增的时代已(yǐ)经过(guò)去，未来行业的需求或将回(huí)落，在此过程(chéng)中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆属性，就很容易出现信用风险问题（类似2022年的(de)民营地(dì)产(chǎn)爆雷），行业进入到(dào)供(gōng)给侧(cè)出(chū)清的过程。这个过程中，综合竞(jìng)争(zhēng)力强的公(gōng)司就(jiù)能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的(de)提(tí)升(shēng)。当行(xíng)业需求见顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有投资机会，机会在(zài)于城市、位置(zhì)、产品的(de)阿尔(ěr)法(fǎ)，而对应到(dào)股(gǔ)票投(tóu)资，就是强竞(jìng)争(zhēng)力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是(shì)基于(yú)这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为公(gōng)募乃(nǎi)至整体机构的务实之举。

　　机构配置房(fáng)地产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企(qǐ)、优质区域性(xìng)标(biāo)的(de)成(chéng)香饽(bō)饽

　　5月以(yǐ)来，房(fáng)地产(chǎn)板块(kuài)个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘，中信房地(dì)产(chǎn)指数(shù)本月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。从(cóng)具体的(de)个股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万房地(dì)产板(bǎn)块(kuài)个(gè)股，在纳(nà)入统计的(de)124只(zhǐ)房地产类标的(de)股中(zhōng)，本月(yuè)以(yǐ)来实现股价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述(shù)时间段(duàn)恰好(hǎo)排(pái)名前五的公司月内(nèi)涨幅超(chāo)过了10％，它们(men)分(fēn)别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产(chǎn)。排名第一(yī)的上实发(fā)展，五一(yī)假期归(guī)来后日成(chéng)交量明显放(fàng)大，4日、5日连(lián)续两个交易日收(shōu)出(chū)涨停(tíng)。从该股的(de)基本面(miàn)来(lái)看，上(shàng)实发展的(de)主营业务(wù)为房地产开发与经营。公司的主要产品及服(fú)务为房地产销售、房地产租赁、物(wù)业管理服务、工程项目、酒店经营。从业(yè)绩数据来看，2022年(nián)，其实现营业收入(rù)52.48亿元，比上期(qī)减(jiǎn)少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度(dù)，其实现营业总收入27.87亿(yì)元，同比增长(zhǎng)183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同(tóng)比(bǐ)扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股股(gǔ)东(dōng)来(lái)看，各类机(jī)构都有对其(qí)布局的例(lì)子。以3月31日(rì)时(shí)的首季十大流(liú)通股股东(dōng)来(lái)看(kàn)， 具体包括公募的上银基金、私(sī)募的(de)迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城(chéng)资产管(guǎn)理公(gōng)司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名(míng)第二的浦东金桥也(yě)是上海本(běn)地(dì)房企，其第一季度的收(shōu)入利润规模(mó)大幅度复苏。究其原(yuán)因(yīn)，一方面是(shì)该公司后(hòu)疫(yì)情时(shí)代出(chū)租率复苏至近年来最高，另(lìng)一方面则(zé)是公司拿地结算持续性向好(hǎo)，从数字上看，一(yī)季度新增虹(hóng)口(kǒu)135、138住宅(zhái)地(dì)块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向(xiàng)好背景下，自然也吸引了知名机构在其中持续驻(zhù)足(zú)。从第一季度(dù)十大(dà)流通股股东来(lái)看，知名私(sī)募(mù)高(gāo)毅邓(dèng)晓(xiǎo)峰(fēng)的两只产品依然在前十(shí)中，这也是连续(xù)第(dì)三(sān)个季度他有的两只(zhǐ)产品(pǐn)杀入前十。同(tóng)时(shí)榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当季还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除(chú)去上述两家上海区域性地产(chǎn)公(gōng)司外，荣安地产则(zé)是主要布局(jú)在深圳的地产公司，一季(jì)报交出的(de)也是(shì)一(yī)份报喜的成绩(jì)单：首季(jì)公(gōng)司实现营业(yè)收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归(guī)属于(yú)上市公(gōng)司股东的净利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指基(jī)首季新杀(shā)入十大流通股股东行列。具体(tǐ)说(shuō)来， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上榜排名第七位(wèi)，富(fù)国中证指(zhǐ)数1000增(zēng)强则排名第九(jiǔ)位，此外联袂出(chū)现的机构还有QFII高盛国际(jì)和私(sī)募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴证全球基金(jīn)相关(guān)人士分析：“经(jīng)历过行业洗牌和(hé)兼并重组(zǔ)后，龙头的价值更为(wèi)笃(dǔ)定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场(chǎng)大幅(fú)降温，优质土地(dì)供(gōng)给(gěi)较多（券(quàn)商测算(suàn)对(duì)应潜在(zài)毛利率在25％以上，目前(qián)房企的(de)利(lì)润率仅20％），绝(jué)大多(duō)数(shù)房企(qǐ)受限于信(xìn)用问题(tí)或者资金紧(jǐn)张没法拿(ná)地，龙头(tóu)房企(qǐ)趁机获取低成(chéng)本土地，龙头房企的(de)拿地力度（拿地金额/销售金额）基(jī)本在30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房(fáng)企杠杆率(lǜ)较低，净负债(zhài)率基本(běn)在(zài)70％以下，而其他房企的净负债率普遍(biàn)都在(zài)100％以上，加杠杆(gān)空间有限，从融资(zī)成本看，龙头房企的融资(zī)成(chéng)本不断下滑(huá)，基本(běn)在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的(de)销售，龙头房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要(yào)强调(diào)的(de)是，在当前(qián)中(zhōng)特估的浪潮下，央国(guó)企地产(chǎn)股或存在发展的大好机会。中信证券指(zhǐ)出：“房地产(chǎn)行(xíng)业的结构性机会(huì)依(yī)然存在，少部分公司尤其是央企占据显著优势(shì)，其主要(yào)又体现为库存(cún)的(de)优势。央企地(dì)产公(gōng)司(sī)，现阶段表现出(chū)较低的融资(zī)成本，优质(zhì)的开发(fā)资源和良好的不(bù)动(dòng)产资产运营能力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央(yāng)企相(xiāng)较于民营地(dì)产公(gōng)司(sī)也是更有优势的。”吕功绩(jì)强调，“对于减(jiǎn)值、土(tǔ)地(dì)资源债权债务关(guān)系等问题(tí)，市场对(duì)民营房开企业(yè)的(de)资产会有更多担(dān)忧和质疑，所以在(zài)这一轮(lún)行业(yè)出(chū)清(qīng)的过程中，央(yāng)国企(qǐ)相(xiāng)较于民(mín)企来说(shuō)估值的修(xiū)复更明显。中特(tè)估(gū)的角度从中长(zhǎng)期的维度(dù)看(kàn)，行(xíng)业的逻辑在于集中度提(tí)升后(hòu)，行业进入高质量发展(zhǎn)阶段，具(jù)备较快速发展阶段更稳定且可预期(qī)的盈利和(hé)现金流创造(zào)能力(lì)，以此带(dài)来估值中枢的(de)提升(shēng)，应该关注估值相对(duì)较低，企业自身资(zī)产的(de)质(zhì)量(liàng)好、运营(yíng)能(néng)力强、可以创造持(chí)续(xù)现(xiàn)金流的企业(yè)。”

　　“存量时代(dài)中(zhōng)行(xíng)业普涨的概(gài)率比(bǐ)较低，行(xíng)业内部将(jiāng)出现(xiàn)分化，要关注将受益于行业集(jí)中度提升的头部公司。”星(xīng)石投资首席研究官方磊也(yě)表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思(sī)路的话，或许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)等国资(zī)背景(jǐng)龙(lóng)头(tóu)前途更为光明。不过国投瑞银基(jī)金投资(zī)部(bù)副(fù)总监綦傅鹏表示：“需要(yào)客观地去持(chí)续观察国企央企在三个方面(miàn)是否可以维持，首(shǒu)先(xiān)是(shì)融资成本保持低位，其次是销售份额(é)持(chí)续提升，再(zài)次是拿(ná)地(dì)份(fèn)额(é)持续提升(shēng)。”

　　复苏(sū)速(sù)度(dù)缓(huǎn)慢

　　机构需要(yào)多给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企(qǐ)一季报(bào)梳理发现，对(duì)于2022年的业(yè)绩(jì)出现的整体下滑，2023年一季度的业(yè)绩分化(huà)更趋明显，保利发展、滨江集团(tuán)等房企营(yíng)收(shōu)、净利均实现了业(yè)绩的回正，甚至是较大增(zēng)速(sù)的增长。而这些公司也是机构的重仓对(duì)象。

　　对此(cǐ)，知名(míng)房地产业内人士张宏(hóng)伟向《红周(zhōu)刊》分析(xī)表示，业(yè)绩出现明显改善的房企，主要是(shì)因(yīn)为过(guò)去两三年时间，尤其(qí)是在2021年下半年民营房企不(bù)怎(zěn)么投资拿地(dì)之后，国有企业仍在持续性地拿(ná)地，且主要(yào)集中(zhōng)在核心城市(shì)，投资力度较大(dà)。投资的驱动(dòng)能够(gòu)推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复但(dàn)仍处于调整的(de)过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒表示，在房地产的复苏过程中，还面临着(zhe)一些(xiē)不(bù)确(què)定性。其实整个市场从四月份开(kāi)始又(yòu)在往下掉。除了杭州、成都(dōu)等(děng)极个(gè)别城(chéng)市四月(yuè)环比三月相对表现较好之外，包括(kuò200mm是多少米，2000mm是多少米)北(běi)京、上海在内的(de)绝(jué)大(dà)多(duō)数城(chéng)市都出现环比(bǐ)下滑的情(qíng)况。而现在五月的市场表现(xiàn)也不太乐观。按照现在的经(jīng)济状况(kuàng)、收入情况(kuàng)，以及市场的去(qù)库存压力、企业的资金(jīn)面压力，可能会出现，到六(liù)月份房企为了半年报(bào)冲业绩(jì)出现(xiàn)市场(chǎng)的短期(qī)反(fǎn)弹外(wài)的(de)一个市场(chǎng)乏力现(xiàn)象。也就是(shì)说，第二季(jì)度、第三(sān)季度(dù)增(zēng)长不确定(dìng)性的压力仍(réng)旧较大(dà)。

　　上海利檀投资董事(shì)长(zhǎng)陈(chén)昊(hào)扬也(yě)向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上下游产业链(liàn)的(de)复苏(sū)速(sù)度都比想象的要慢很多，我们(men)要多给一些耐心，这个时候(hòu)，在房地(dì)产以及上下游(yóu)就不是赚快钱的时候，只能赚(zhuàn)他(tā)基本面的(de)钱。但这也意味(wèi)着，只有(yǒu)极为少数的、做得比(bǐ)同行好(hǎo)得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏(sū)，业(yè)绩会(huì)逐(zhú)步体现出来。所(suǒ)以只能(néng)耐心地去等待它的基本(běn)面不(bù)断地凸显(xiǎn)出(chū)来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊(kān)发于(yú)5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为举例分析(xī)，不(bù)做买卖推(tuī)荐(jiàn)。）

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