导读

　　黄金(jīn)二(èr)十(shí)年之后，当下中国地产步入大分(fēn)化(huà)时代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中国房(fáng)地产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅销(xiāo)售面积(jī)超15亿平(píng)，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有(yǒu)关中国地产(chǎn)是否过剩(shèng)的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘清中国城镇(zhèn)存(cún)量(liàng)住宅(zhái)真实情况，据(jù)此判断中国未来地产(chǎn)趋(qū)势(shì)。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产存量(liàng)极度过(guò)剩，事实是否如(rú)此？

　　住(zhù)建(jiàn)部披露(lù)全国(guó)有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据显示城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)。市(shì)场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是(shì)否(fǒu)真的(de)过剩？

　　事(shì)实上住建部披露(lù)的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占比不(bù)到(dào)一成，其中还包括(kuò)大量城镇非住(zhù)宅建筑，如(rú)商业办(bàn)公楼、学校等，因此6亿(yì)栋房屋(wū)中城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七(qī)普显(xiǎn)示中国城镇居民人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间，但居(jū)住舒适不(bù)是人均(jūn)一(yī)间房(fáng)所能满足，它与房(fáng)屋(wū)质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切相关。中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数较(jiào)发达国家还(hái)有很大差距。人(rén)均(jūn)住宅间数大于1同(tóng)样不意味着中国住(zhù)宅(zhái)市场已经饱和。

　　我(wǒ)们(men)测算发现中国城镇居(jū)民户均1套房，其中每户持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无(wú)直接公(gōng)布中(zhōng)国家庭户(hù)均住(zhù)宅的(de)数(shù)据，我们根(gēn)据商品住宅套数、商(shāng)品住宅占比(bǐ)和城镇家庭户数(shù)，计算出(chū)城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目(mù)前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若期房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国(guó)每户城镇家庭才(cái)拥有1套住宅，其中商业(yè)住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户(hù)有(yǒu)房，然(rán)而事实上中国住(zhù)宅市场供需并不平衡。

　　国(guó)际数据显(xiǎn)示(shì)，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户(hù)均(jūn)一(yī)套房(fáng)无法满(mǎn)足流动人口的租赁(lìn)和置业需求。全国总人口的(de)近三成都是流动人口，流(liú)动人口会选择在大城市租房挣钱，在(zài)老家买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国(guó)未来(lái)地产仍有四(sì)大新增需求动力(lì)。

　　第(dì)一，户均人(rén)口规(guī)模缩小，一人户(hù)、两人户占比不(bù)断增(zēng)加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将(jiāng)延续，带来新户购房需求(qiú)增长(zhǎng)。

　　第二，经济(jì)板(bǎn)块的分(fēn)化日(rì)益明(míng)显，区(qū)域(yù)经济资(zī)源分(fēn)配的(de)再集(jí)中吸(xī)引着人口(kǒu)流入，人(rén)口净迁入城市的新增住(zhù)宅需求有望持(chí)续(xù)旺(wàng)盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭(tíng)住(zhù)在2000年以前建成的住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平(píng)方米的住(zhù)宅建(jiàn)筑面积。促成“老破小”住(zhù)宅的改造(zào)势在必行。

　　第(dì)四，中国的(de)人(rén)均(jūn)住宅间数与(yǔ)人均(jūn)住宅建筑面积均较发达国家有(yǒu)着不小(xiǎo)差距(jù)，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求正(zhèng)在不断增(zēng)加(jiā)。

　　黄(huáng)金(jīn)二(èr)十年之后，当下(xià)中国地(dì)产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地产(chǎn)黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多(duō)体(tǐ)现为住宅供给存在不足，这是过去二十年房价快(kuài)速上涨基石。那么当下房地产大分化时(shí)代已至(zhì)，大分化时代下地产矛盾(dùn)则更多(duō)体现在住宅质量供需冲突。

　　地(dì)产大分(fēn)化(huà)必将(jiāng)体(tǐ)现在不(bù)同能级城(chéng)市之间，不同区域板块之间，不同(tóng)品质(zhì)住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发(fā)热议。从2月以来，各(gè)大城市二手房挂牌量(liàng)突(tū)然激增，引(yǐn)发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中(zhōng)国的(de)房子是(shì)否已经(jīng)过剩(shèng)？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是供给(gěi)过剩，还是供需平衡，或是仍然(rán)存在不足？可惜由于(yú)住宅(zhái)存量数据并(bìng)未(wèi)公(gōng)布(bù)，我们无法直接知(zhī)晓(xiǎo)具体情(qíng)况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算(suàn)出中国城镇家庭户均拥有(yǒu)住宅套数，回答当前的房子是否真的(de)过剩了？据此判断未来(lái)房地产市场会如(rú)何发展。

　　一、如(rú)何有效观(guān)察中(zhōng)国户(hù)均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判(pàn)断站不住脚

　　今年2月，在(zài)以全国自然灾害(hài)综(zōng)合(hé)风险(xiǎn)普查(chá)工作情况为主题的新闻发布会上，负责人对(duì)外(wài)披露(lù)：“住宅城乡建(jiàn)设行(xíng)业获取了(le)全国近6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋建筑数据以及80多万处(chù)市(shì)政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均(jūn)每栋(dòng)建筑(zhù)住不(bù)到3人(rén)，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑中(zhōng)，农(nóng)村房屋占9成(chéng)以上，以栋数(shù)计算的城镇房屋实(shí)际仅有4700多(duō)万(wàn)栋，还包括了大量商业楼、写(xiě)字楼、学校、医院等非住宅。总的算(suàn)下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数(shù)据公(gōng)布了中国城镇家(jiā)庭(tíng)户人(rén)均住宅间数为1.06间，其中城市(shì)家(jiā)庭户(hù)居(jū)民(mín)人均0.99间(jiān)，乡镇(zhèn)家庭户居(jū)民人(rén)均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看似意味着(zhe)人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间数(shù)量有关(guān)，更与房屋质(zhì)量、居(jū)住面积、配套设施(shī)等(děng)因素密切相关(guān)。单单从人(rén)均住宅间数不能完全反映出城镇(zhèn)居(jū)民(mín)的(de)居住水平。

　　中国主要是(shì)以家庭为(wèi)单(dān)位(wèi)购买成套住宅，一套设施(shī)齐(qí)全的住宅才是城(chéng)镇居民宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅(zhái)的测算思路(lù)、数据和(hé)方(fāng)法

　　中国(guó)城镇居民住(zhù)宅主要分(fēn)两大类(lèi)，一(yī)类是(shì)商品住(zhù)宅(zhái)，另一类(lèi)是保(bǎo)障(zhàng)房、原(yuán)公有住(zhù)宅、自建房等非(fēi)商(shāng)品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并没有直接(jiē)公布城镇住宅数量(liàng)。居(jū)民住(zhù)宅相关数据有两处可以直接公布，一是每年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅销售套数（统(tǒng)计局）；二是居(jū)民住宅来源(yuán)（人口普(pǔ)查(chá)数据）。计(jì)算中国(guó)居民户(hù)均住宅数量(liàng)，我们主要(yào)用到上述(shù)两组数据(jù)。

　　中国住宅(zhái)改(gǎi)革始于(yú)1998年，1998年之前(qián)商品住宅数量极少，可忽(hū)略不(bù)计(jì)。估算城镇居民户均住宅(zhái)套数分三(sān)步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商品住宅销售(shòu)套数相加，我们就能(néng)够得到当前(qián)商品住宅(zhái)总存量。

　　第二(èr)步(bù)，根据(jù)城镇(zhèn)居民拥有的商(shāng)品住宅和(hé)非商品住宅比例(lì)，推算得到居(jū)民住宅总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)拥有(yǒu)的商品住宅总数(shù)除(chú)以(yǐ)家庭户数，我们就能够得到城镇户(hù)均拥有的(de)住宅数量。

　　具体(tǐ)计(jì)算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅(zhái)总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭户(hù)数）/（商品住宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比/商品(pǐn)住宅(zhái)占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到底有多少(shǎo)，目(mù)前缺(quē)乏(fá)一个准(zhǔn)确统计。我们利用既有统计数(shù)据，大(dà)致(zhì)测算得(dé)到中国存(cún)量房(fáng)地(dì)产(chǎn)套数，并(bìng)进(jìn)一步推算中国城镇家庭户均拥(yōng)有的住(zhù)宅数(shù)量(liàng)。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一(yī)）中(zhōng)国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套(tào)商品住宅（包(bāo)含现房(fáng)和期(qī)房）。

　　中(zhōng)国的(de)房地产销售(shòu)以(yǐ)期房为主，从2019年开始，新(xīn)房销(xiāo)售中期房占比(bǐ)近9成(chéng)。本文去除商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售套数里的期房销售，得到商品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住(zhù)宅现(xiàn)房(fáng)套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售(shòu)套数-过去(qù)三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并(bìng)考(kǎo)虑到交房后装(zhuāng)修的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将(jiāng)商品住(zhù)宅(zhái)现房套数(shù)除(chú)以家庭户数(shù)，算(suàn)出：

　　（三）目(mù)前(qián)中国城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥有0.54套(tào)商(shāng)品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接(jiē)下来(lái)我(wǒ)们(men)需要进一(yī)步推算中国城镇居民拥有的户均住宅(zhái)套数(shù)。

　　首先，七普(pǔ)数(shù)据显示中国(guó)城镇居民的住宅结构特(tè)征如(rú)下(xià)：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭(tíng)拥(yōng)有住(zhù)宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购买商品(pǐn)住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其他(tā)住宅。

　　其次，我们(men)假方差分析英文缩写，方差分析英文翻译(jiǎ)定租赁其他住宅和购买二手房都是(shì)商(shāng)品住宅，因此将租赁(lìn)其他住(zhù)宅(zhái)、购(gòu)买商品住宅与(yǔ)购买二手房加总，得到商(shāng)品住宅(zhái)占居民所(suǒ)有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为(wèi)过(guò)去十年变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实(shí方差分析英文缩写，方差分析英文翻译)际变化比(bǐ)例(lì)，从(cóng)而我们估(gū)算出2022年商品住宅所占比例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考(kǎo)虑(lǜ)已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如(rú)果(guǒ)交房顺(shùn)利，已购期房会在2-3年内陆续(xù)交付使(shǐ)用，到2024年，中国平均每户城镇家(jiā)庭都会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的(de)三点含(hán)义(yì)

　　既然城镇居(jū)民已经(jīng)达(dá)到了户均(jūn)一套房(fáng)的程度，“户(hù)户有房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚至(zhì)意味着中国地产存量供(gōng)给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套房并不意(yì)味(wèi)着住宅市(shì)场(chǎng)供(gōng)需平(píng)衡

　　需要有(yǒu)多(duō)余(yú)住(zhù)宅来满(mǎn)足因人(rén)口流动、居民换房等因素产(chǎn)生的住宅(zhái)需求。因此，成(chéng)熟房地产(chǎn)市场的(de)住(zhù)宅套户(hù)比会在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国和日本的(de)住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英(yīng)国的(de)住宅套户比最(zuì)高，为(wèi)1.19，日本为(wèi)1.16，美(měi)国为(wèi)1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套(tào)房，就会造成人口(kǒu)净流入地的住宅市场供不(bù)应求，造成房价或房租迅(xùn)速(sù)上(shàng)涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流(liú)动人口和省际流动人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口(kǒu)会选择在(zài)大城市(shì)租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的(de)中国城乡人口(kǒu)流动调(diào)查数据显示，在(zài)上(shàng)海(hǎi)、杭(háng)州以及南(nán)京工(gōng)作的流动人口在(zài)老家拥有住(zhù)宅比例(lì)分别为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城(chéng)市的高工资吸引打工人，但高(gāo)房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际上会占(zhàn)据两套房，在高房(fáng)价的大城市租赁一套房，在房(fáng)价较低的县城购买一(yī)套房。所以说(shuō)户均一(yī)套房无法满足庞大流动人口的租赁与置(zhì)业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中(zhōng)依然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万(wàn)户城镇居(jū)民住宅是2000年以前建成，其中又(yòu)有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松(sōng)散、设(shè)施陈旧、安全(quán)隐患大等问题，如(rú)电线老化、管道等(děng)基(jī)础设施陈(chén)旧，给住(zhù)户的生活带来了很大的不便和(hé)安全隐患，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前(qián)建成(chéng)的老(lǎo)旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅(zhái)面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家(jiā)庭(tíng)没有独(dú)立卫浴和厨房。这(zhè)类上世纪修建的(de)老旧小区很难满足现(xiàn)代生(shēng)活需(xū)求，在(zài)未来大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一居室和二居室，户型(xíng)偏(piān)小。其(qí)中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居(jū)室占比为(wèi)33％。对比镇(zhèn)，城(chéng)市家庭住宅户型更(gèng)小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积(jī)扩(kuò)张是(shì)未来(lái)地产的需(xū)求(qiú)驱动力

　　根据七(qī)普(pǔ)数(shù)据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面(miàn)积为(wèi)294.6亿平(píng)。暂不考虑(lǜ)两年间(jiān)农民带房进城和老(lǎo)旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑(zhù)面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过(guò)一(yī)半的家(jiā)庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积小于均值，近(jìn)4成家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积在(zài)30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑面(miàn)积不足19平(píng)方米，不(bù)及全(quán)国人均水平的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用(yòng)的住宅(zhái)面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海(hǎi)市将人均住宅建(jiàn)筑面积低于(yú)15平方米(mǐ)的(de)家庭界定(dìng)为住宅存在困难，若按这个标准算(suàn)的话，中(zhōng)国(guó)有11.3％的家庭存(cún)在住宅困难问(wèn)题。

　　若人均可使用(yòng)住宅面(miàn)积为40平，即(jí)人均住宅建筑(zhù)面积为50平，只考虑家(jiā)庭户(hù)人(rén)数，需(xū)要住宅总量约390.6亿(yì)平，较(jiào)目前至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国(guó)都高于40㎡，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公摊面积后(hòu)，中国的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差(chà)距将变(biàn)得明(míng)显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需要的(de)住宅总量(liàng)会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭(tíng)户均1套房，看似已(yǐ)经户户有房(fáng)。即便如此(cǐ)，中(zhōng)国(guó)人(rén)口静态结(jié)构和动(dòng)态(tài)趋(qū)势演绎，决定了中国未来地产(chǎn)仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅需求(qiú)主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩(suō)小，家庭户(hù)数(shù)增多，新户购房(fáng)需(xū)求(qiú)扩(kuò)张(zhāng)。

　　过(guò)去(qù)20年我国城镇(zhèn)家庭户均人口(kǒu)数不(bù)断下降，六普显示城镇户均人(rén)口(kǒu)规(guī)模(mó)为2.85人/户(hù)，而七普显示(shì)城镇户均人口规模(mó)为2.62人/户，一人户、二(èr)人户(hù)的占比明显(xiǎn)上升，人(rén)口(kǒu)小家庭化趋(qū)势将继续(xù)延(yán)续，导致户数会因户(hù)均人口规(guī)模(mó)的缩小而(ér)增多。

　　第二，人(rén)口(kǒu)迁移导致(zhì)经济发展带来的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中(zhōng)国经(jīng)济(jì)板块的分化日益明显，资(zī)源和生产(chǎn)要素逐(zhú)步向经济带(dài)、都市圈中心城(chéng)市流入(rù)，区(qū)域经(jīng)济资(zī)源分配的再集中吸引着人口流(liú)入。人(rén)口迁移势必涉及到(dào)买(mǎi)房租房，给迁入地住宅市(shì)场(chǎng)带来新(xīn)的增量(liàng)。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然(rán)增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口增(zēng)长(zhǎng)主(zhǔ)要受益于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改(gǎi)善性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁(qiān)改建(jiàn)最(zuì)多(duō)。自建房(fáng)家(jiā)庭(tíng)比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间为(wèi)2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合(hé)。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户，自(zì)建(jiàn)住宅和原公有(yǒu)住宅减少了1282万(wàn)户，住(zhù)宅净需(xū)求(qiú)增(zēng)加9755万户。49％的(de)家(jiā)庭(tíng)购买商品住宅(zhái)，21％的家庭购(gòu)买二手(shǒu)房(fáng)。在新增住(zhù)宅需求中，有7成家庭(tíng)购(gòu)买了商品住宅。租房(fáng)、购买(mǎi)经济适(shì)用房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随(suí)着(zhe)城中村(cūn)和旧城改造(zào)，商(shāng)品住宅的占比(bǐ)势(shì)必(bì)会(huì)进一步上升。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建造(zào)的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万(wàn)户。破(pò)旧(jiù)的城中村、老公有住(zhù)宅，建(jiàn)筑面积(jī)小、质量低、基础(chǔ)设施配(pèi)套差、没有或少(shǎo)有(yǒu)物业管理，居民追(zhuī)求(qiú)美好、宜居生(shēng)活的环境(jìng)，背后的改善性需求(qiú)有(yǒu)待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房(fáng)子”的改善(shàn)性(xìng)需求还(hái)将有所增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金，倾(qīng)向(xiàng)于中(zhōng)小户型。已有住宅(zhái)家(jiā)庭希望(wàng)提高生活品质(zhì)，以小(xiǎo)换大(dà)、以旧(jiù)换新。2022年(nián)底的(de)中央经(jīng)济(jì)工作会议明(míng)确指出(chū)支持住宅(zhái)改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住宅因素，中(zhōng)国的(de)人均住宅间数(shù)较其他国(guó)家依旧存在不小差(chà)距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切(qiè)正向联系。随着经(jīng)济发展水平的提高，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积将随(suí)之增长(zhǎng)。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二十年(nián)是中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛(máo)盾(dùn)更多体现(xiàn)为住(zhù)宅供给(gěi)存(cún)在不足，供需出现错配，这是过去(qù)二(èr)十年房价快速上涨基石。那么未(wèi)来将是住宅质量的供需冲突。房地产大分(fēn)化时代已至，这种分化不(bù)单(dān)局(jú)限于城市能级之间差异，优质小区(qū)和(hé)老旧二(èr)手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不(bù)是针(zhēn)对住宅，因(yīn)此(cǐ)可能存在统计偏差。商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比实(shí)际值可(kě)能偏低，其增速可能(néng)超(chāo)预期(qī)。

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