万柳书院，暴雷(léi)了(le)。

　　今(jīn)年年初“万(wàn)柳少(shǎo)爷”的意外走红，让这个位于北京海淀的(de)豪宅被全国知晓，其背(bèi)后曾宣称要做地产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发(fā)商——中赫集团(tuán)，也被拉(lā)向台前。

　　而(ér)如今，万柳书院再次(cì)受(shòu)到舆论关注，起因中赫集(jí)团(tuán)成(chéng)了(le)共同债务(wù)人被中国信达追债，中(zhōng)国信(xìn)达为了(le)收回钱款不得不将中赫抵押的75套(tào)万柳书院豪宅拍卖(mài)。可问题是，这些房子早已售出，业主并非中赫集(jí)团(tuán)，那些真正斥巨资(zī)购入(rù)房(fáng)产的有钱(qián)人，房子现在莫(mò)名奇妙地被(bèi)拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这(zhè)些业主的(de)维权信息，难怪有网友(yǒu)调(diào)侃：“富(fù)人(rén)被割韭菜(cài)的(de)时(shí)候，他们(men)的姿(zī)势(shì)都(dōu)那么优雅。”

　　不过(guò)事件背后，可能没(méi)你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最惨的可能(néng)还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是万柳书(shū)院”，但谁都没想到，这个位(wèi)于海淀核(hé)心区位(wèi)，名校环绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国信达在京东(dōng)拍卖上，上架(jià)了“北京赫华恒(héng)瑞房地产(chǎn)开发有限公司(sī)不(bù)良债权转让项目”，债权总额高(gāo)达近(jìn)47亿，该项目的(de)抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不(bù)良(liáng)债(zhài)权转让(ràng)项目的处置(zhì)主体是中国信达资产管理股份有限公司北京市分(fēn)公(gōng)司(sī)（下称中国(guó)信达北分(fēn)），处置的是对北(běi)京赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞房地(dì)产开发有限公司（下称赫华恒(héng)瑞）的不良债权(quán)。截至2023年(nián)1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元人(rén)民(mín)币，其(qí)中债权(quán)本金37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限公(gōng)司(sī)是共同债务人。目前，该项目已有1万(wàn)次(cì)围观，35名意向人(rén)。

　　从表面上看，这就(jiù)是一起中国信达(dá)北分(fēn)讨(tǎo)债(zhài)的故事，但实(shí)际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报道，万柳(liǔ)书(shū)院总(zǒng)共(gòng)301户，而且早已售罄。如果该(gāi)报(bào)道属(shǔ)实(shí)，说(shuō)明这(zhè)些房子(zi)实际上都是卖出(chū)去了的，是有人住(zhù)的。

　　那为什么中国信(xìn)达的(de)拍卖页(yè)面上又注明这75套房(fáng)子是“未出(chū)售”的状态(tài)呢(ne)？只能说明这些房子根本没(méi)有网签，也(yě)没有房产证！

　　第一(yī)财(cái)经的报道证(zhèng)实(shí)了(le)上(shàng)述内容(róng)。有豪(háo)宅中介透露，中赫集团早就把这75套(tào)房子抵押出去，现在还没资金解抵押，所以(yǐ)不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业(yè)主基本都是北京的(de)高端人士，柳传志、丁磊(lěi)等(děng)知名商业大佬也是万(wàn)柳(liǔ)书院的(de)业主(zhǔ)。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料(liào)，万柳(liǔ)书院的业(yè)主中，还有不少中(zhōng)赫集团的高管(guǎn)、合(hé)作伙伴、亲(qīn)戚朋(péng)友等。

　　由此，不(bù)少网友(yǒu)感(gǎn)叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主确实已(yǐ)经支(zhī)付价款并(bìng)实际占有，那么，中国(guó)信达转(zhuǎn)让这笔(bǐ)不良债权回本的愿望，或将泡(pào)汤。这次拍卖损(sǔn)失最大(dà)的(de)，没准还是债(zhài)主中国信达。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民事(shì)执(zhí)行中(zhōng)，业主(zhǔ)已(yǐ)经支付价款并实(shí)际占有，但未办理过(guò)户手续的(de)，如果业主没有过错(cuò)，人民法院不得查封(fēng)、扣押、冻(dòng)结，已(yǐ)经查封(fēng)的(de)可(kě)以向法院提出执行异议(yì)申请，请求(qiú)法院解除(chú)查封，同时(shí)可(kě)以联合起诉开发商，要求(qiú)退还购(gòu)房款或办理房产(chǎn)证，并承(chéng)担违约责任。

　　此(cǐ)外，今(jīn)年4月，人民法院报公(gōng)布《最(zuì)高人民法院关于商品房消费者权利保护(hù)问(wèn)题的批复》，以司(sī)法解释的方不走心是啥意思，不走心是啥意思网络用语式明确了购房人的(de)优先权：

　　商品房消费(fèi)者(zhě)以居住为目的购买房屋并已支付(fù)全(quán)部价(jià)款，主张其房屋(wū)交付请(qǐng)求权优先(xiān)于建设工程价款优先受偿权、抵押(yā)权以及(jí)其(qí)他(tā)债权(quán)的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款(kuǎn)的(de)商品房消费者，在一审法庭(tíng)辩(biàn)论终结(jié)前已实际(jì)支付剩余价款(kuǎn)的，可以(yǐ)适用(yòng)前(qián)款规定。

　　也就是说(shuō)，如果(guǒ)这75套房(fáng)子均为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际上是个(gè)烫手山芋。可能不仅(jǐn)不能卖(mài)出(chū)去回本(běn)，抵押的这75套房子，还会被(bèi)业(yè)主讨回(huí)去。

　　中(zhōng)国信(xìn)达，将会赔了(le)夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债(zhài)权公司中国信(xìn)达(dá)申请(qǐng)不(bù)良(liáng)债(zhài)权转让，可以追溯(sù)到(dào)金谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前(qián)中(zhōng)国信达(dá)已(yǐ)经成(chéng)为赫(hè)华恒瑞唯一股东。但此前(qián)，赫(hè)华恒瑞(ruì)为(wèi)中赫集团旗下子公司(sī)。2019年4月22日，中(zhōng)赫集(jí)团、中(zhōng)赫置地等选择退出(chū)了(le)赫华恒瑞的股东行(xíng)列，中(zhōng)国金谷(gǔ)国际信托有限责任公司成为了唯一股(gǔ)东，后者由中国信达资产(chǎn)管(guǎn)理股份有(yǒu)限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产(chǎn)开发商，相(xiāng)较其他房企，中赫集团既没有很大规模，也没有很(hěn)高的国民知名度，但却在北京(jīng)豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼(yú)台(tái)七号院，作为(wèi)中赫集团(tuán)进入北京的第一个豪宅项目(mù)，2011年(nián)，中赫置地推(tuī)出(chū)钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价(jià)，成为(wèi)当时京城最贵的楼(lóu)盘，引发了市场强烈(liè)震惊。

　　随(suí)后(hòu)开发的(de)万柳书院，更(gèng)是(shì)被誉为“北京海(hǎi)淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科(kē)等(děng)大型知名房企手中，抢下(xià)了北京万柳(liǔ)地块，成为北京当年(nián)的“双料地王”。很快，万柳书院就(jiù)以神秘高端的姿态杀入市(shì)场，无论是(shì)一(yī)块块从荷兰运回(huí)来的(de)灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成本超6万的成年(nián)银杏树，还是(shì)每平米20万(wàn)元的价格，都令业内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的(de)院儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年(nián)末(mò)上市的它，对手是当时有名的融创(chuàng)观澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现不走心是啥意思，不走心是啥意思网络用语如今，它远远超(chāo)过这些(xiē)对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一(yī)套(tào)300平米的法拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万元/平(píng)米，说明(míng)万柳(liǔ)书院虽然已经(jīng)推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅(zhái)，也吸引了不(bù)少知(zhī)名人(rén)士，如知名演(yǎn)员(yuán)宋丹丹，就住在钓鱼台七号(hào)院。而(ér)柳传志、丁磊(lěi)等知(zhī)名商业大佬(lǎo)则居(jū)住在万柳书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定(dìng)了(le)中赫集(jí)团的“高(gāo)端路(lù)线”，也因(yīn)此(cǐ)，它被(bèi)外界贴(tiē)上了，“卖北京城最贵的(de)房，拿北京(jīng)城最贵的地(dì)”，“做地产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏(cáng)在豪宅开发商光环的背后，这(zhè)个地产界“劳斯莱斯”却多(duō)次(cì)成为被执行人，被执(zhí)行标(biāo)的高达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履行(xíng)能(néng)力而(ér)拒(jù)不履行(xíng)生效法律文书确定义务(wù)，中赫集团正(zhèng)式(shì)成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦(lún)落(luò)到这(zhè)个地(dì)步，其(qí)实是有迹可循的。

　　事实(shí)上，早(zǎo)在今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经(jīng)就曾深挖出背后(hòu)的(de)中赫集团，发(fā)现其深陷财务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的(de)开发(fā)商(shāng)到沦(lún)为“老(lǎo)赖”，中赫集团实(shí)控人周金(jīn)辉的人生轨迹跟着急转直下(xià)。而追根(gēn)溯(sù)源，这个转折点，就在于收购(gòu)北京国安。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开(kāi)始(shǐ)了多(duō)元(yuán)化转型，但转(zhuǎn)型之路并不好走。早在2008年开始，中赫集团就(jiù)尝试过(guò)多(duō)元化(huà)业务，先后进军能源市场、团购网站，但最终都惨淡收场(chǎng)。最终，周金辉将(jiāng)转型的目光(guāng)，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本(běn)退出后，中赫集团以35.5亿(yì)元参股(gǔ)国(guó)安足球俱(jù)乐部64％股权(quán)，成为国安的(de)新东家。接着在2021年6月，中赫集团从(cóng)中(zhōng)信集(jí)团手中拿下北京国(guó)安俱乐(lè)部36％股权，至(zhì)此拿下北京国(guó)安俱乐部全(quán)部股权。如果北京国安的估值一直没变(biàn)，那么(me)中赫(hè)集团拿下(xià)北京国安，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也许会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫为(wèi)什么又(yòu)要质押股权呢(ne)？

　　2017年以来(lái)，中(zhōng)赫集(jí)团及(jí)其(qí)实(shí)控人(rén)周(zhōu)金辉夫妇将其(qí)手(shǒu)中(zhōng)的中赫集团股份质押陆续质押，据企查查显示(shì)，目前中(zhōng)赫集(jí)团共有(yǒu)11条(tiáo)股(gǔ)权(quán)出质记(jì)录。质权(quán)人包括海金商业(yè)保理、北京建工、山东国际信托、中融(róng)信托、不走心是啥意思，不走心是啥意思网络用语中(zhōng)信建(jiàn)设等。

　　这与入主(zhǔ)北京国(guó)安的时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国(guó)安的(de)经营状况没有得到改善，中赫集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据北京产(chǎn)权(quán)交易所官网信息(xī)显(xiǎn)示，2020年，北京国安(ān)足(zú)球(qiú)俱乐(lè)部(bù)实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至(zhì)2020年末，该俱乐部(bù)资产总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解(jiě)资金压力，中赫集(jí)团和周(zhōu)金辉夫妇(fù)还在持续质押(yā)手中的中赫集团股份(fèn)，但国安和中赫(hè)的经营状况却(què)持(chí)续没有好转。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次列被(bèi)执行(xíng)人(rén)，执行标(biāo)的(de)高达11亿，北京国安(ān)也3次(cì)与(yǔ)中赫集团、中赫置(zhì)地、及(jí)中赫集团(tuán)股东周金辉(huī)、李彩霞等(děng)共(gòng)同(tóng)成为被执行人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生效(xiào)法律文书确(què)定义务，上述(shù)被(bèi)执(zhí)行人成为“老赖”。只有北京国安，目前(qián)幸免(miǎn)于难。不过在(zài)实控(kòng)人都成(chéng)为老赖的情况(kuàng)下，被执行(xíng)10个多亿的(de)北京国(guó)安，又如何(hé)能(néng)独(dú)善其身？

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