近两年火(huǒ)爆(bào)的创(chuàng)新(xīn)产品(pǐn)公募REITs进入(rù)密集分红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日(rì)，公(gōng)募REITs整体呈现出高比例(lì)稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多位业(yè)内(nèi)人(rén)士对此(cǐ)表示，强制分(fēn)红机制是公募REITs主要(yào)特征之一，稳定分红体现出该类产品长期投资(zī)价值，通过观测经营活动现金流、可供(gōng)分配现金(jīn)等指标(biāo)，也是观察REITs项目底层资产运(yùn)营(yíng)情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒普通投(tóu)资者注意，与产权(quán)类项(xiàng)目相比，特许经(jīng)营REITs项目(mù)在经营权到期后不再产生现金(jīn)收益，特许经营权分红目前已包含了利润分配和本金的(de)归还，在(zài)选(xuǎn)择投资(zī)标的时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密(mì)集(jí)分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日(rì)-4月21日）陆续迎来(lái)除(chú)息(xī)日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体(tǐ)来(lái)看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分配金额的公募(mù)REITs产品(pǐn)中，2022年全(quán)年分配金额(é)占可(kě)供分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在(zài)96％以上(shàng)。

　　中(zhōng)金(jīn)基(jī)金相关负责人对(duì)此表示，投资公募REITs的主要收益(yì)来源为(wèi)持有期分红收益，以及(jí)基(jī)金份额交(jiāo)易价格(gé)的变化。基金份额二(èr)级市场价格受到公募REITs资产(chǎn)运营(yíng)情况及市场因素的(de)综(zōng)合影响，较(jiào)易引起波动。与(yǔ)此相比，基(jī)金分红预期(qī)则更有规律可循。公(gōng)募REITs的分红(hóng)主要来自(zì)基础设施资(zī)产的(de)经营现金(jīn)流，投资人通(tōng)过基金募集材料(liào)和(hé)信(xìn)息披露文件，结合(hé)行业及(jí)市场情(qíng)况，可以分析基础(chǔ)设施项目的经营业绩，作为进行(xíng)投张继是什么朝代的诗人怎么读，张继是什么朝代的诗人啊资决策的重要参考。

　　“相对于基金(jīn)份(fèn)额(é)二级市场价格变化导致(zhì)的浮盈或(huò)浮亏，分红作为(wèi)基金份额持有(yǒu)人(rén)实(shí)际(jì)获得的现金收益，对(duì)于长期投资(zī)者更具参考价值。”中(zhōng)金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运营高级副总监李华平也表(biǎo)示，根据《公(gōng)开募集基础设施证券投资基金指(zhǐ)引（试行(xíng)）》及相(xiāng)关(guān)法规要求，基(jī)础设施基金应当将(jiāng)90％以上合并后基(jī)金年度可分配金额以现金形式分配给投资者，强制分红机(jī)制是公(gōng)募REITs的主要特征之(zhī)一，稳(wěn)定的(de)分红机制体现出(chū)REITs产(chǎn)品(pǐn)长期投资价值。

　　中航基(jī)金(jīn)也认为，从投资(zī)角度来看，基础(chǔ)设施公募(mù)REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性(xìng)”双(shuāng)重(zhòng)特点(diǎn)。二(èr)级(jí)市场(chǎng)价(jià)格反(fǎn)映这类(lèi)产品(pǐn)“股性”的一面，分红体(tǐ)现了这类产品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派息，但(dàn)不等同于债券的固定利(lì)息回报(bào)，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投资(zī)者的(de)角度来看(kàn)，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机构投(tóu)资者的(de)投资品类，为资(zī)产配置(zhì)多元化(huà)提供(gōng)抓手，具(jù)有较强的配置价(jià)值。另一方面，公募(mù)REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收益。机构投资(zī)者公募REITs能够(gòu)通过(guò)分红获取相对于投资(zī)债券相对高的收益性，在有效控(kòng)制(zhì)风险的前(qián)提下，增厚资产包收益，起到投(tóu)资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市(shì)场对(duì)于未来(lái)分红水(shuǐ)平的预期(qī)，也是影(yǐng)响(xiǎng)REITs基(jī)金二级市场价格(gé)走势的(de)关键因素之一。

　　从(cóng)近期公(gōng)募REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今(jīn)年以(yǐ)来中证REITs（收(shōu)盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢(yíng)主要股票和债券宽基指数(shù)。

　　“截(jié)至2023年3月(yuè)31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报(bào)，部分(fēn)产品受宏观经济的(de)影响(xiǎng)，可(kě)分配金额完成率不(bù)达预期，一(yī)定程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场(chǎng)的价格(gé)波动(dòng)受(shòu)多重因素(sù)的影响(xiǎng)，投资收益是影(yǐng)响REITs二级(jí)市场价格的主要因素之一(yī)，而稳定的分红有利(lì)于(yú)吸引投资(zī)者参(cān)与(yǔ)公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金(jīn)基金相关负责人(rén)也表示，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈现向股票(piào)和债券(quàn)回归的过程；另一方面，基础设施项目的经营业绩相(xiāng)对经济(jì)活力的(de)改善有一定的(de)滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对(duì)基金份额的开盘指导价做(zuò)调减处理，调减金额根据单(dān)位(wèi)基金份额的分红(hóng)金额进行(xíng)计算。除权操作是对(duì)分(fēn)红前后基金份额净值(zhí)变化的修正，使(shǐ)投资人(rén)在(zài)基金分(fēn)红前后均可以获得(dé)公平的投(tóu)资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长(zhǎng)期投(tóu)资(zī)的信(xìn)心，同时需结合持有产(chǎn)品的特(tè)性，关(guān)注二级(jí)市场扰(rǎo)动对整体(tǐ)收益的影(yǐng)响程(chéng)度(dù张继是什么朝代的诗人怎么读，张继是什么朝代的诗人啊)。”中航(háng)基金相关人士也称。

　　特许经营(yíng)权分红(hóng)包括(kuò)利润分配(pèi)和本金(jīn)归还

　　普通投资者(zhě)应(yīng)了(le)解底层资产情(qíng)况

　　多(duō)位(wèi)业内人士(shì)还提醒，与(yǔ)现有公募(mù)基金(jīn)分(fēn)红(hóng)前提是本(běn)金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间(jiān)的“分红”界定为(wèi)“分派”更为准确，分派的是(shì)本金与增值(zhí)两个部(bù)分，两个部分之(zhī)间(jiān)的比(bǐ)例是变动的，与现有(yǒu)公募基金分红(hóng)差异很大，大多数普通投(tóu)资者可(kě)能(néng)把(bǎ)“分派”金额误认为是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同(tóng)年(nián)限到期后基金价值面临极(jí)大不确(què)定性，这是该类(lèi)投资者应该注意的情况。

　　李华平表示(shì)，目前公募(mù)REITs主要有特许经营权类(lèi)和产权(quán)类两大资产类型，持有(yǒu)产(chǎn)权类产品(pǐn)的(de)收益主要包括每年的现金(jīn)分红及资产增值的收益，而持有特许经(jīng)营类产品(pǐn)的收益主(zhǔ)要来自项目每(měi)年的现金分红。其(qí)中，特许经营权类资产的分红(hóng)包(bāo)括了利润分配(pèi)和(hé)本金(jīn)的归(guī)还，两(liǎng)者的(de)比率也是(shì)变(biàn)动的，对特许(xǔ)经营权类资产(chǎn)的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量投(tóu)资收益。普通投资者在选择投资标的时，应了解(jiě)公募REITs底层(céng)资(zī)产的(de)类(lèi)型(xíng)。

　　中航(háng)基金也(yě)表示(shì)，从(cóng)细(xì)分来看，各类公(gōng)募REITs分红因底(dǐ)层资产属性不同而(ér)形成区别。特许经营权类的公募REITs产品因其分红相(xiāng)当于包含“本金+收(shōu)益”，分红相对较多，债性偏强(qiáng)。而产权类(lèi)的(de)公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价(jià)值增(zēng)值，所以相对股性偏强。普通投资(zī)者在选择(zé)公募REIT时，需(xū)要(yào)考虑底层资(zī)产属(shǔ)性，对所(suǒ)选择产品的二级市场(chǎng)价(jià)格和分(fēn)红有合理预(yù)期。

　　中金基金相(xiāng)关负责人(rén)也认为，与产权类(lèi)项目相比，特(tè)许经(jīng)营项目在经营权到期(qī)后(hòu)不再能产生(shēng)现金收益，因此(cǐ)将可供分配金额的分配理解为“分派(pài)”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩(shèng)余经(jīng)营(yíng)期(qī)限较(jiào)短的特(tè)许经(jīng)营项目，通常具备更高的分派率水平。对于剩(shèng)余(yú)期限(xiàn)较长(zhǎng)的特许经营权(quán)项(xiàng)目，即(jí)使分(fēn)派率相对较低，也有足(zú)够年限收(shōu)回(huí)本金并取得收益。

　　中金(jīn)基金该负(fù)责人提醒(xǐng)投资者注意(yì)，特(tè)许经营权项目(mù)的(de)分派金(jīn)额包含(hán)了(le)投(tóu)资本金，在不进(jìn)行扩(kuò)募的情况下，基金(jīn)份额单价随(suí)着(zhe)分(fēn)派进度逐年(nián)下降是(shì)正常现(xiàn)象，投资特许经营权REITs的收益来自(zì)项(xiàng)目剩(shèng)余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比，产权类项目的土地(dì)或建筑的剩(shèng)余使用年限一般(bān)较长，再加上到期后通过对建筑的更新改造或补缴土(tǔ)地出让金等追加(jiā)投资，有机会进(jìn)一步延长(zhǎng)经营期限。这种类似永续经(jīng)营的假设反映(yìng)在(zài)基(jī)础资产的估值(zhí)上，使(shǐ)产权类REITs具备更显(xiǎn)著的(de)资产投资属性(xìng)。”该(gāi)负(fù)责人称。

　　观测内部收益率(lǜ)等(děng)指标

　　评估项目底层资(zī)产运营情况(kuàng)

　　在(zài)基金分红的(de)时点(diǎn)，多位业内人(rén)士(shì)还表示，在产品分红期，投资(zī)者(zhě)可以观(guān)测(cè)经营活动(dòng)现金流、可供分配现金、内部收益率(lǜ)等(děng)指(zhǐ)标，来观察和评估项目底层资产的运营情(qíng)况。

　　中(zhōng)航(háng)基金表(biǎo)示，年报(bào)指标中，跟(gēn)现金相关的指标有两(liǎng)个：一是年报中披露的经营活动现(xiàn)金流，二是可供分配现金，二(èr)者存在(zài)本(běn)质性区别。经营(yíng)活动产生的现金(jīn)净流(liú)量是指企业经营、筹资、投(tóu)资产生的现(xiàn)金流，基(jī)于企业本(běn)身经营(yíng)活动产生；可供分配的(de)现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行调整，加期初现金，最终(zhōng)得到的账面现(xiàn)金。

　　李华(huá)平也(yě)表示(shì)，公(gōng)募REITs作为资产配置新(xīn)选(xuǎn)择，投资价值(zhí)体现(xiàn)在相对股债(zhài)市场独立(lì)的资(zī)产配置功能，比(bǐ)较(jiào)适(shì)合长期持有。建议投资(zī)者对经营(yíng)权(quán)类的资产可以更多(duō)关注内部收益率的高(gāo)低，对(duì)产权类(lèi)的资产更(gèng)多关注分派率高低(dī)。因为公募REITs可分(fēn)配收益主要(yào)来自底层资产(chǎn)的(de)经(jīng)营净(jìng)现(xiàn)金流，所以底层资产运营情况直接影响投资回(huí)报，投资者可综合考虑(lǜ)原始权益人综合(hé)实(shí)力、运营管理(lǐ)机构实力、公募基金管理人实力等多重因(yīn)素(sù)来选(xuǎn)择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也显示，公募REITs进入密集分(fēn)红(hóng)期，由于分红交易带来的短期(qī)博弈机会仍(réng)在，叠加此前市(shì)场接(jiē)连(lián)回调，建议投资者关注有基本面(miàn)支撑、填权效应相对明(míng)显、同时(shí)分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行(xíng)首(shǒu)年及次年的可(kě)供分(fēn)配(pèi)金额(é)预测。投(tóu)资者可以(yǐ)将(jiāng)REITs的实际(jì)分红金额与募集材料(liào)中披露预测进行(xíng)比较分(fēn)析，结合经济及市场的实(shí)际环(huán)境，对(duì)基础设施项目的运营(yíng)业绩及REITs的管理(lǐ)能力进(jìn)行判断。”中(zhōng)金基金上述负责人也称。

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