导读

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地产步(bù)入大(dà)分(fēn)化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连(lián)续三年商品住(zhù)宅销售面积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年地产(chǎn)持续低景气，有(yǒu)关中国地产(chǎn)是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘清中(zhōng)国城(chéng)镇存量住宅真实情况，据此判(pàn)断(duàn)中国未来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲(xuàn)染中国地产存量(liàng)极度过剩(shèng)，事实是(shì)否如(rú)此？

　　住(zhù)建部披露全国有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次人(rén)口普(pǔ)查调查数据(jù)显(xiǎn)示城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩(shèng)？

　　事实上(shàng)住(zhù)建部披露的近6亿栋城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)中，城(chéng)镇建筑(zhù)占比不到(dào)一成，其中还包括大量城镇非住(zhù)宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示(shì)中国城镇居民(mín)人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间，但居(jū)住舒适不是人均一间房(fáng)所(suǒ)能(néng)满(mǎn)足，它与房屋质量、居住面积、配套设施(shī)等因(yīn)素密切相(xiāng)关(guān)。中国的(de)人均住宅间数(shù)较发达国家还有很大差距。人均住(zhù)宅间数大于1同样不意味着中国住宅市场已经饱和(hé)。

　　我们(men)测(cè)算发现(xiàn)中国城镇居民户均1套房，其中每(měi)户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接(jiē)公布中国家庭户均住(zhù)宅的数据，我们(men)根据商品住宅套数、商品住宅(zhái)占比和(hé)城(chéng)镇家(jiā)庭户数，计算出(chū)城镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算(suàn)结(jié)果显示，目前城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国每户(hù)城镇(zhèn)家庭才(cái)拥有(yǒu)1套住(zhù)宅(zhái)，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意(yì)味着户(hù)户有房，然而事实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据(jù)显(xiǎn)示，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户比会(huì)大(dà)于(yú)1，在(zài)1.1左右。

　　之(zhī)所以说(shuō)不(bù)平衡，是(shì)因为户均一套房无法(fǎ)满足流动人口的租赁和(hé)置(zhì)业需求。全(quán)国(guó)总人口的(de)近(jìn)三成都是(shì)流动人口，流动(dòng)人口会选择在大(dà)城(chéng)市租房(fáng)挣钱，在老家(jiā)买房，从而产生了额外的住(zhù)宅需求(qiú)。

　　即便户(hù)均一套房，中国未来(lái)地(dì)产仍有四大(dà)新增需求(qiú)动(dòng)力。

　　第(dì)一，户均人口规(guī)模(mó)缩小，一人(rén)户(hù)、两人(rén)户(hù)占比(bǐ)不断增(zēng)加，导致家(jiā)庭户数增(zēng)多。小家庭化(huà)趋势将延(yán)续，带(dài)来新(xīn)户(hù)购房需求增长。

　　第二，经济板块的(de)分化日(rì)益明(míng)显，区域经济资源(yuán)分配(pèi)的再集中吸引着人口(kǒu)流入，人口(kǒu)净迁(qiān)入城市的(de)新增住宅需求有望(wàng)持续(xù)旺盛(shèng)。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在2000年以前建成(chéng)的(de)住宅中，涉(shè)及超(chāo)9000万家庭、81亿(yì)平(píng)方米的住(zhù)宅建筑面积。促成“老破小”住宅(zhái)的改造(zào)势在必行(xíng)。

　　第四，中国的人均住宅间(jiān)数(shù)与(yǔ)人均住宅(zhái)建筑面积(jī)均较发达国家有着不(bù)小差距，“住上更大(dà)房子”的改善性需求正(zhèng)在不(bù)断(duàn)增加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当(dāng)下中国地(dì)产步入大分化(huà)时(shí)代(dài)而非(fēi)停滞期。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾(dùn)更多体(tǐ)现为住(zhù)宅供给存在不足，这是过去二十(shí)年房价快速上涨基石(shí)。那么当下房(fáng)地产大分(fēn)化时代已至，大分化(huà)时代下地产矛盾则更多体现(xiàn)在(zài)住(zhù)宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体现(xiàn)在不同能级城市之间，不同区域板块之间，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久(jiǔ)前(qián)，官方披露全(quán)国已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发(fā)热(rè)议(yì)。从2月(yuè)以来，各大城市二手房(fáng)挂牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底(dǐ)是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据并未公布，我们无法(fǎ)直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住宅(zhái)套数，回答当(dāng)前的房子是(shì)否(fǒu)真的过剩了？据(jù)此(cǐ)判(pàn)断(duàn)未来(lái)房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站(zhàn)不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾(zāi)害(hài)综合风险普查工作情况(kuàng)为主题的新(xīn)闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获(huò)取了全(quán)国近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)数据以(yǐ)及80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋建筑，平均每(měi)栋建筑住不到3人，住宅市场看似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑中，农村房屋(wū)占(zhàn)9成以上(shàng)，以栋数(shù)计算的城镇房屋实际(jì)仅(jǐn)有4700多万(wàn)栋，还包括了大量(liàng)商业楼、写字楼、学(xué)校、医院等非住宅(zhái)。总的(de)算(suàn)下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据(jù)公布了中国城镇家(jiā)庭户人(rén)均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数大于(yú)1，看似意味着人人都(dōu)有(yǒu)房间居住。

　　居(jū)住(zhù)水平不仅与(yǔ)房间数量(liàng)有(yǒu)关，更与房屋质量、居住面积、配(pèi)套(tào)设施等因(yīn)素密(mì)切(qiè)相关。单(dān)单从(cóng)人均住宅间数不能完全反映出城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为单位购买成套住宅，一套设施齐(qí)全(quán)的住宅才是城(chéng)镇居民(mín)宜居的(de)选择。

　　（二）中国(guó)户均(jūn)住宅的测算(suàn)思路、数据和方(fāng)法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一类是(shì)商品(pǐn)住宅，另一类是保障房、原(yuán)公有(yǒu)住宅、自建房等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺(quē)乏统(tǒng)计(jì)数据，并(bìng)没有直(zhí)接公布(bù)城(chéng)镇住宅数量。居民(mín)住(zhù)宅相关数(shù)据有两处可以直(zhí)接公布，一是每年商品住(zhù)宅销售套数（统计(jì)局）；二(èr)是居民住宅来(lái)源（人口普查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们(men)主要用到(dào)上述(shù)两组数(shù)据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量(liàng)极(jí)少，可忽略不计(jì)。估算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以(yǐ)来(lái)每(měi)年商品(pǐn)住宅(zhái)销售(shòu)套数(shù)相加，我们就能够(gòu)得到当前商品住宅总存量。

　　第(dì)二步，根据城镇居(jū)民拥有的(de)商品住宅和非(fēi)商品住宅比例，推算得到居民住宅总套数(shù)。

　　第三(sān)步(bù)，将城(chéng)镇居民(mín)拥有的商品住宅总数除以(yǐ)家庭户数(shù)，我们就(jiù)能够得到(dào)城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套(tào)户比(bǐ)=住宅总套数/家(jiā)庭(tíng)户数

　　=（商品住宅(zhái)套(tào)数/家庭户(hù)数(shù)）/（商品住宅(zhái)套(tào)数/住(zhù)宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商(shāng)品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量(liàng)到底有多少，目前缺乏一个准(zhǔn)确统(tǒng)计。我们利用既(jì)有(yǒu)统(tǒng)计数(shù)据，大致测(cè)算得到中国存量房地产套数，并(bìng)进(jìn)一步推算中国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有的(de)住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户(hù)均拥(yōng)有商品(pǐn)住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品住(zhù)宅(zhái)（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国(guó)的房地产(chǎn)销售以期房为主，从2019年开始(shǐ)，新房销售(shòu)中期(qī)房占比(bǐ)近(jìn)9成。本文(wén)去除商(shāng)品住(zhù)宅累计销(xiāo)售(shòu)套数(shù)里的期(qī)房销(xiāo)售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅(zhái)现房套数计算(suàn)为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商(shāng)品住宅累计销售套(tào)数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主流房企竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑到交房后装(zhuāng)修的时(shí)间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商(shāng)品(pǐn)现房住(zhù)宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们(men)需(xū)要进一步推算中国城(chéng)镇居民(mín)拥有的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七(qī)普数据显示中国城镇居(jū)民的(de)住宅(zhái)结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购买(mǎi)商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用(yòng)房占比3.8％、原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住宅占比6.1％，通(tōng)过继(jì)承(chéng)或(huò)赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其他住宅和购买二手房都是商品住宅，因此将(jiāng)租(zū)赁其他(tā)住宅、购(gòu)买商品住宅与购(gòu)买二手房加总，得到商品(pǐn)住宅占居(jū)民所(suǒ)有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年(nián)期间商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)增幅为(wèi)过去十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实(shí)际(jì)变化比例(lì)，从而我们估算出2022年商品住(zhù)宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至(zhì)2022年末(mò)，中(zhōng)国平均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑(lǜ)已购期房(fáng)，中国平均每(měi)户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺(shùn)利(lì)，已购期房会在(zài)2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套(tào)住宅(zhái)。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的(de)三点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达(dá)到了户均一套房的程度(dù)，“户户(hù)有房(fáng)”是否意味着中国城镇化进(jìn)展终结(jié)，甚至(zhì)意(yì)味着中(zhōng)国地产存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一(yī)）户均一(yī)套房(fáng)并不意味着(zhe)住宅市(shì)场供需平(píng)衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来(lái)满足因人口流(liú)动、居民换房什么叫人文关怀，人文关怀体现在哪些方面(fáng)等因素(sù)产(chǎn)生的(de)住宅需求(qiú)。因此，成熟房地(dì)产市场的(de)住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)会在(zài)1.1左右。

　　国际经(jīng)验(yàn)来看，美国、英国(guó)和日(rì)本(běn)的住宅套户比(bǐ)均高(gāo)于1.1，其中，英(yīng)国的(de)住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日(rì)本为1.16，美(měi)国为1.11。德(dé)国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚(gāng)好一套房，就会造(zào)成(chéng)人口净(jìng)流入地的住(zhù)宅市场供不应(yīng)求，造成房价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出(chū)中(zhōng)国(guó)的(de)流动人口(kǒu)3.76亿，省内(nèi)流动人口和省际流(liú)动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会(huì)选(xuǎn)择在(zài)大城市(shì)租(zū)房挣钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南大学2017年的(de)中国(guó)城乡人口流(liú)动调查(chá)数(shù)据显示，在上海、杭(háng)州(zhōu)以(yǐ)及(jí)南京工作的(de)流动人(rén)口在老家拥有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸引打工人，但(dàn)高房价迫使打工人回(huí)乡置(zhì)业。

　　流动人(rén)口实际上会占据两套房，在高房价的大城市租赁一套房(fáng)，在房价较低的(de)县城购买一套房。所(suǒ)以说(shuō)户均(jūn)一套房无(wú)法(fǎ)满足庞大流动人口的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国(guó)的城镇(zhèn)住宅中依然(rán)有(yǒu)不(bù)少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城(chéng)镇居民住(zhù)宅是2000年以前(qián)建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧(jiù)、安(ān)全隐(yǐn)患大等问题，如电线老化(huà)、管道等基础设施陈(chén)旧(jiù)，给(gěi)住户的(de)生(shēng)活带来了很大的(de)不便和安全隐患(huàn)，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户(hù)数(shù)拥(yōng)有(yǒu)的住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家(jiā)庭(tíng)没有(yǒu)独立卫浴(yù)和(hé)厨(chú)房。这类上世纪修建(jiàn)的老旧小(xiǎo)区很难满足(zú)现代生活需求，在(zài)未来(lái)大都会被(bèi)拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为(wèi)一(yī)居室(shì)和(hé)二(èr)居室(shì)，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对(duì)比镇，城市(shì)家庭住宅户型(xíng)更小(xiǎo)，当然这与(yǔ)城(chéng)市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩(kuò)张是未来地产(chǎn)的需求驱动力(lì)

　　根据七普数(shù)据(jù)测算，2020年(nián)城(chéng)镇家(jiā)庭户住宅存(cún)量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年(nián)间农民带(dài)房(fáng)进城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年(nián)商品住(zhù)宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年(nián)住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平(píng)，人均(jūn)住宅建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家(jiā)庭人(rén)均住宅建筑面积小于均(jūn)值，近4成家庭人均住(zhù)宅建筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭(tíng)人均住宅建筑面(miàn)积(jī)不足19平(píng)方米，不及全国人均水平的一半。若去除(chú)20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积低于15平方米的家庭(tíng)界定为住宅(zhái)存在困难(nán)，若按这个标准算(suàn)的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难问题。

　　若(ruò)人均可使用(yòng)住宅(zhái)面积(jī)为(wèi)40平(píng)，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑(lǜ)家庭户(hù)人数，需要(yào)住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本(běn)、德国和(hé)英(yīng)国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积(jī)为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若(ruò)去(qù)除公摊面积(jī)后，中国的人均可(kě)使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得(dé)明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需要的住宅总量会更(gèng)多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未来地产还(hái)会有需(xū)求么？

　　我们测算得(dé)到中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均1套房，看(kàn)似(shì)已经户户(hù)有(yǒu)房。即便(biàn)如此，中国人口静(jìng)态(tài)结构和动态趋势(shì)演绎，决(jué)定了中国未(wèi)来地产仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中国未来(lái)城镇住宅需求主要来自于四个方(fāng)面。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭户均人口数(shù)不(bù)断下降(jiàng)，六普显示城镇户(hù)均人口规模为2.85人(rén)/户，而七(qī)普显示城镇户均人口规模(mó)为2.62人(rén)/户(hù)，一人户、二(èr)人户的(de)占比明显上升，人(rén)口(kǒu)小家庭化趋势(shì)将继(jì)续延续(xù)，导致户数(shù)会(huì)因户均人口(kǒu)规模的缩小而增多。

　　第二，人(rén)口迁移导致经济(jì)发展带(dài)来的新增(zēng)住宅(zhái)需(xū)求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的分化日益明显(xiǎn)，资源和(hé)生产要素逐(zhú)步(bù)向(xiàng)经济带、都(dōu)市圈中心城市流入，区(qū)域经济资(zī)源分配的再(zài)集中吸引着人口流入。人口迁移(什么叫人文关怀，人文关怀体现在哪些方面yí)势必涉及到买(mǎi)房租房，给迁入地住(zhù)宅市场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住人口增量为72万，而出(chū)生人口(kǒu)为(wèi)44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人(rén)，自然增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口增长主要受(shòu)益(yì)于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改善性(xìng)需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和(hé)原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了(le)10.5个(gè)百分点；原公(gōng)有住宅(zhái)家庭(tíng)比例从12.9％到(dào)6.1％，降(jiàng)幅为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家(jiā)庭户，自建住宅(zhái)和原公有住(zhù)宅减少了1282万户，住宅净需(xū)求增加9755万户(hù)。49％的家(jiā)庭购买(mǎi)商品(pǐn)住宅(zhái)，21％的家庭购买二手房。在新(xīn)增住宅需求中，有7成家(jiā)庭(tíng)购买了商(shāng)品(pǐn)住宅。租房、购(gòu)买经济适(shì)用房和其他分(fēn)别(bié)占比18％，3％和9％。未(wèi)来随(suí)着城中村和旧城改造，商品住宅的占比势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)造的住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积还有(yǒu)约81亿平(píng)，涉及城镇家庭约9000万户(hù)。破(pò)旧的城中村(cūn)、老(lǎo)公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套(tào)差(chà)、没有或少(shǎo)有物业管理，居民(mín)追求美好(hǎo)、宜居生活的环境，背(bèi)后的改善(shàn)性需求有(yǒu)待(dài)释放。

　　第四，“住上更大房子”的(de)改善(shàn)性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户型。已有住(zhù)宅家庭希望提高生活品质，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年底的中央经济(jì)工作会(huì)议明(míng)确指出支持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人(rén)均(jūn)住宅间数为1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡(xiāng)村住宅因素(sù)，中国的人均(jūn)住宅间数较其他国家依旧存在不小差距。