5月以(yǐ)来，房地产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)个股多出现(xiàn)小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数(shù)本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。而以公募基金为代(dài)表(biǎo)的机构对于这一板块已经在(zài)悄然布局。数据显示，以(yǐ)南(nán)方(fāng)和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均较(jiào)4月28日(rì)时有(yǒu)小幅增长。根据基(jī)金一季(jì)报统计，龙(lóng)头与地方国(guó)企央企获得增持，持仓数量占流通股比重增幅五只(zhǐ)个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公(gōng)募基金对(duì)房地产的配置看(kàn)，2019年末，公募(mù)所持(chí)有(yǒu)的(de)房(fáng)地产行业(yè)标的(de)市(shì)值约1188亿元(yuán)，占其所持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表(biǎo)现出色(sè)，但公募所持房地产公(gōng)司市值(zhí)在股(gǔ)票资产(chǎn)中的(de)占(zhàn)比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年来的首次(cì)回(huí)升，年(nián)底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％xl是多大码的衣服 xl可以穿到多少斤。与此同(tóng)时，公募对(duì)房地产(chǎn)行业的持股比例也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的(de)7.03％。

　　这(zhè)样的势头(tóu)似乎在(zài)今年(nián)一季度得以(yǐ)延续。数据(jù)统(tǒng)计显示，公募重仓持有房地(dì)产板块一(yī)季度(dù)市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市值前五个股分别(bié)为保利发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨江(jiāng)集团，持(chí)仓市(shì)值(zhí)占板块(kuài)比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募(mù)对于房(fáng)地(dì)产的投(tóu)资(zī)愈(yù)发有集中于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公募基(jī)金一季报汇总(zǒng)的重仓股中，房地(dì)产板(bǎn)块(kuài)排名最高的是(shì)保利发展，在基金重仓第33位(wèi)。排名第二(èr)的是招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去(qù)年四季报，变(biàn)化(huà)之处首先在于几只房地产(chǎn)龙(lóng)头股从排位上看均有退步，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其次是金地集(jí)团(tuán)退出(chū)百大之(zhī)列。但考虑到(dào)房地产是复苏链(liàn)上最后一(yī)环，且(qiě)首季并非行业销售旺季，其传导(dǎo)到二级市场(chǎng)乃至机构(gòu)持仓上还需要(yào)时间(jiān)周期。

　　形(xíng)成共(gòng)识的是，经济圈判断(duàn)房(fáng)地产(chǎn)已经进入大(dà)分化(huà)时代，一二线(xiàn)城(chéng)市好于(yú)三四线城市(shì)。而映射到(dào)二级(jí)市(shì)场投(tóu)资上(shàng)，配(pèi)置房地(dì)产行业(yè)轻松收获行业贝塔的(de)红(hóng)利(lì)期(qī)一(yī)去(qù)不返了。“如果按照产(chǎn)业周(zhōu)期来分类，包(bāo)括房地产等几类行业在(zài)盖(gài)特(tè)纳曲线里属于成熟期或(huò)者衰退期的行业，传统认知上(shàng)没有什么投资机会的。但在这几年(nián)特殊的行情里包括煤(méi)炭、电解铝等类(lèi)似的行(xíng)业也出现了一些机会，背后的逻辑(jí)是供给(gěi)侧发生了更大的变化。”一(yī)不愿(yuàn)具名的上海(hǎi)公(gōng)募(mù)基(jī)金经理指(zhǐ)出(chū)。

　　不(bù)过(guò)也有公(gōng)募人(rén)士持谨慎乐观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米的年(nián)销售面(miàn)积很难(nán)再(zài)出现了，2022年光是(shì)居民存款数量增(zēng)加了(le)15万亿元。中国存量有400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑存量地(dì)产的更新，也(yě)有近10亿平方米。需求端还(hái)需要(yào)有一定的(de)政策(cè)出来去(qù)刺激(jī)购房(fánxl是多大码的衣服 xl可以穿到多少斤g)。”

　　宝盈(yíng)基金房地产(chǎn)研究员吕功绩也指出：“时至今(jīn)日，无论(lùn)从城镇化的(de)进(jìn)程，还是人均住房(fáng)面积（接近30平/人），我国均(jūn)已(yǐ)告别住房(fáng)短(duǎn)缺时代，而目(mù)前居(jū)民的杠(gāng)杆率和房价收入也不支撑每年18万(wàn)亿元的销售额，以(yǐ)及过快(kuài)上行的房(fáng)价，因而行业(yè)高增的时代已经过去，未来行业的需求或(huò)将(jiāng)回落，在此过(guò)程中，伴(bàn)随着地产(chǎn)的高(gāo)杠杆属性，就很容(róng)易(yì)出现信用风(fēng)险问(wèn)题（类似2022年(nián)的民营地(dì)产爆(bào)雷），行业进(jìn)入到供给侧出清的(de)过(guò)程。这个(gè)过程(chéng)中，综(zōng)合竞(jìng)争力强的公司就能够通过(guò)大鱼吃小鱼的方式(shì)，获得(dé)市占率(lǜ)的提升。当行业需求(qiú)见顶回落时，行业(yè)的贝塔已经过去(qù)了，但不代表没(méi)有投资(zī)机会，机会在于城市(shì)、位(wèi)置、产品的阿尔法，而对应到股票投(tóu)资，就是强竞争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这(zhè)样(yàng)的认(rèn)识(shí)转变，精耕细作个股成为(wèi)公(gōng)募乃至整体机构(gòu)的务实之举(jǔ)。

　　机构(gòu)配置房地(dì)产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具(jù)体的个(gè)股(gǔ)来(lái)看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申(shēn)万(wàn)房地产(chǎn)板块(kuài)个股，在纳(nà)入统(tǒng)计的(de)124只房地产(chǎn)类标的股中，本月以来(lái)实现(xiàn)股价(jià)上涨的(de)达到(dào)了81家。

　　其中，上(shàng)述时(shí)间段恰好排名(míng)前五(wǔ)的公(gōng)司月内涨幅超过了(le)10％，它们(men)分别是上实发展(zhǎn)、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排名第一的(de)上实发(fā)展，五一假期归来后(hòu)日成交量(liàng)明显放(fàng)大，4日、5日(rì)连续两(liǎng)个(gè)交易日收出涨停。从该股的基本面来看，上实发展的主营业务为(wèi)房地产开(kāi)发与经营(yíng)。公司的主要产品及服务为(wèi)房(fáng)地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工(gōng)程项目、酒(jiǔ)店经营(yíng)。从业绩数据(jù)来看，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营业(yè)总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东来看，各(gè)类(lèi)机构都(dōu)有对(duì)其布局的例子。以(yǐ)3月(yuè)31日时的(de)首季(jì)十大流通股股东来看， 具体包括公募的上银(yín)基金(jīn)、私募的迎水文龙、中央汇金、长城(chéng)资产管理公(gōng)司(sī)等都跻身(shēn)前十(shí)的行列(liè)。

　　巧合的(de)是，涨幅暂(zàn)时排名第二的浦东金桥(qiáo)也是上(shàng)海本(běn)地房(fáng)企，其第一季度(dù)的(de)收入利润规模大幅(fú)度复苏。究其原因(yīn)，一方面是该公司后疫情时代出租率复苏至近年来最(zuì)高，另一方面则是公(gōng)司拿(ná)地结(jié)算持续性(xìng)向(xiàng)好，从数(shù)字上看，一季度新增虹口135、138住宅(zhái)地(dì)块，总建筑(zhù)面(miàn)积约54万(wàn)平方(fāng)米。

　　在这样的(de)业绩势头(tóu)向好背景下，自(zì)然也吸(xī)引了知名机构在其中持续(xù)驻足(zú)。从第一季度十大流通(tōng)股(gǔ)股东来看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然在前十中，这也是连续第三个季度他有的两只(zhǐ)产品杀入前(qián)十(shí)。同(tóng)时榜单中还有一支大(dà)名(míng)鼎鼎的QFII阿(ā)布(bù)扎比投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去(qù)上述两家上海区域(yù)性地产公司外，荣安地产(chǎn)则是(shì)主要布局在深圳的(de)地产(chǎn)公司，一季报交出的也是一份报喜的(de)成绩(jì)单：首季公司(sī)实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于(yú)上市公司股(gǔ)东(dōng)的净利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周刊》注意到两只公募指基(jī)首季(jì)新杀入十大流(liú)通(tōng)股股(gǔ)东行列(liè)。具(jù)体说来， 南方中证(zhèng)全指(zhǐ)房地产ETF上(shàngxl是多大码的衣服 xl可以穿到多少斤)榜排名(míng)第七位，富国中(zhōng)证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的机构还(hái)有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全(quán)球基金相关人(rén)士分(fēn)析：“经历过行业洗牌(pái)和兼并重组后，龙头的(de)价值更(gèng)为(wèi)笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土地(dì)市场大幅(fú)降(jiàng)温，优质(zhì)土地供给较(jiào)多（券(quàn)商测算对(duì)应(yīng)潜在毛(máo)利率在25％以上，目(mù)前房(fáng)企的利润率(lǜ)仅20％），绝(jué)大多数房企受限于信用问(wèn)题或者资金紧张没法拿地，龙头房企(qǐ)趁机获取低成本土地，龙头房企(qǐ)的拿(ná)地(dì)力度（拿地金额/销售金额）基(jī)本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率(lǜ)基本(běn)在(zài)70％以下，而(ér)其他(tā)房企的(de)净负债率普遍(biàn)都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙(lóng)头房企的融资成本不断下(xià)滑(huá)，基本(běn)在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企的销售额(é)增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前中特估(gū)的浪潮下，央国企地产股或存在发(fā)展(zhǎn)的大好(hǎo)机会(huì)。中信(xìn)证券指出：“房地产行业(yè)的结(jié)构性机会依然存在(zài)，少部分(fēn)公司尤其是央(yāng)企占据(jù)显著优势(shì)，其主要又体现为库(kù)存的优势。央(yāng)企地产公司，现阶段表现出(chū)较低的融资成本，优质(zhì)的开(kāi)发资源和良好的不(bù)动产(chǎn)资(zī)产(chǎn)运营能力的多(duō)重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央企(qǐ)相较于民营地产公司也是更有优(yōu)势(shì)的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务关系(xì)等问题(tí)，市场对民(mín)营房开企业(yè)的资产会有更多担忧(yōu)和(hé)质疑(yí)，所以在这一轮(lún)行(xíng)业出清的(de)过程(chéng)中，央国(guó)企相较于民企(qǐ)来说估值的修复更明显(xiǎn)。中特(tè)估的角度从中长(zhǎng)期(qī)的维度(dù)看(kàn)，行业的(de)逻辑(jí)在于集中度提升后，行业(yè)进入(rù)高质量发(fā)展阶段，具备较快速发展阶(jiē)段更稳(wěn)定(dìng)且可预期的盈利和(hé)现(xiàn)金(jīn)流创造能力，以此带来估值中枢(shū)的提升，应该关注估值相对(duì)较(jiào)低，企业自身资产的质量好、运(yùn)营能力强、可以创造持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业(yè)普涨的概(gài)率(lǜ)比(bǐ)较(jiào)低，行业内(nèi)部(bù)将出现分化，要关(guān)注将受益于行(xíng)业集中度提(tí)升的头部公司。”星石投(tóu)资首席研(yán)究官方磊也(yě)表示(shì)。

　　顺应(yīng)机(jī)构这一思路(lù)的(de)话(huà)，或(huò)许还是保利(lì)发展、招商(shāng)蛇口等国资背景龙头前(qián)途更为光明。不过国投(tóu)瑞银(yín)基(jī)金(jīn)投资部(bù)副总监綦傅鹏表示：“需要客(kè)观(guān)地去持续观察国(guó)企央企在三个(gè)方面是否可以维持，首先是融(róng)资成本(běn)保持低位，其次(cì)是销(xiāo)售份(fèn)额持续提升，再次是(shì)拿地(dì)份额持续提升。”

　　复苏(sū)速(sù)度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一(yī)些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳(shū)理(lǐ)发现，对于(yú)2022年的业绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年(nián)一季度的(de)业(yè)绩分化更(gèng)趋明显，保利发展、滨江集团(tuán)等房企(qǐ)营收、净利均实(shí)现(xiàn)了业绩的(de)回正，甚至(zhì)是较大增速(sù)的增长。而这(zhè)些公司也(yě)是机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房(fáng)地产(chǎn)业内(nèi)人(rén)士张宏(hóng)伟向(xiàng)《红(hóng)周刊》分析表示，业绩出现明显(xiǎn)改(gǎi)善的房企，主要是(shì)因为(wèi)过(guò)去(qù)两三年时间，尤其是在2021年下(xià)半年民营房(fáng)企不怎么投资(zī)拿地之后(hòu)，国有(yǒu)企业仍在持续性地拿地，且主要集中在(zài)核心城(chéng)市，投资力度较大。投资(zī)的驱动能够(gòu)推动房企销售业(yè)绩的增长(zhǎng)，从而(ér)在2023年一季度(dù)市场恢(huī)复但仍处(chù)于(yú)调(diào)整(zhěng)的过程中，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在(zài)房(fáng)地产的复苏过程中，还面(miàn)临着一些不确定性。其(qí)实整(zhěng)个市场从(cóng)四月份(fèn)开始又在往(wǎng)下(xià)掉。除了杭州、成(chéng)都(dōu)等极个别城(chéng)市四月环比三月相对表现(xiàn)较好之外，包括北(běi)京、上海在内的绝(jué)大多(duō)数城市都(dōu)出现环比下滑的情(qíng)况。而现(xiàn)在(zài)五月(yuè)的市场(chǎng)表现也不太乐观。按(àn)照现在(zài)的经济状况(kuàng)、收入情况，以及市场的去库存压力、企业的资(zī)金(jīn)面压(yā)力，可(kě)能会出现(xiàn)，到(dào)六(liù)月份房(fáng)企为了半年报冲(chōng)业(yè)绩出(chū)现市(shì)场的短期反弹外的(de)一个市场乏力现(xiàn)象。也(yě)就(jiù)是说，第二季(jì)度、第三季(jì)度增(zēng)长不确(què)定性的(de)压力(lì)仍(réng)旧较大(dà)。

　　上海利檀投(tóu)资董事长陈昊扬也(yě)向(xiàng)《红周刊》指出(chū)，现在整个房地产以(yǐ)及(jí)其上下游产业链的复苏(sū)速度(dù)都(dōu)比想象(xiàng)的要慢(màn)很多，我们(men)要多给一(yī)些耐心(xīn)，这个(gè)时候(hòu)，在房地产以(yǐ)及上下游就不(bù)是赚快钱的时候(hòu)，只能赚他基本面(miàn)的钱。但(dàn)这也意味着，只有极为少数的、做(zuò)得比(bǐ)同行好得多的企业(yè)，会伴随整个(gè)行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出(chū)来。所(suǒ)以(yǐ)只能(néng)耐心地去等待它的基本面不断地凸显(xiǎn)出来，这(zhè)需(xū)要时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提及个(gè)股仅为(wèi)举例分析，不做买卖推荐。）

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