OPPO宣布关停旗下芯片子公(gōng)司哲(zhé)库科(kē)技，引发(fā)了公募REITs扩(kuò)募风波(bō)，如今，二级市场的影响(xiǎng)仍(réng)未停歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江光大园REIT开(kāi)盘继续延续(xù)此前几(jǐ)日的下跌走势，午后跌幅(fú)一度扩大(d50克有多少参照物图片，50克有多少参照物à)，尾盘有(yǒu)所拉升(shēng)，全天(tiān)收(shōu)跌6.22％，最近3个交易(yì)日跌(diē)幅(fú)超(chāo)过9.69％。

　　此前，华(huá)安张江光大(dà)园REIT曾发布公告，紧(jǐn)急回应(yīng)称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设施资产(chǎn)张润大厦的重要承租方(fāng)之(zhī)一，目前未收到哲(zhé)库科(kē)技及(jí)OPPO方面关于(yú)停止执行已签租(zū)赁协议的通知。同时(shí)，在公告中，华安张江光大园(yuán)REIT进(jìn)一步(bù)表(biǎo)示，原(yuán)始权(quán)益人(rén)将继续(xù)密(mì)切关注(zhù)哲库科技后续情况(kuàng)，积极(jí)做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募(mù)购入项目的原始(shǐ)权益人相关(guān)负责人也表(biǎo)示，近期已同步启动了应(yīng)急(jí)预(yù)案(àn)，排摸(mō)储备(bèi)租户(hù)，积极(jí)应(yīng)对哲库提前退(tuì)租的可能(néng)事(shì)项。由(yóu)于张润大厦是(shì)全(quán)国(guó)首批REITs申(shēn)报扩募项目(mù)，公(gōng)司领导(dǎo)高度重视，浦东新区(qū)国资委也高度关(guān)注。

　　多位业(yè)内人士(shì)表示，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT近(jìn)期市场波动较大(dà)，但其实不动(dòng)产(chǎn)公募REITs项目短期出租率下跌并不会从(cóng)根本上影响其内外(wài)价值，投资者应理性看待。

　　张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT

　　二级市(shì)场价格(gé)继续波动

　　本周，OPPO关停旗(qí)下(xià)芯片子公司哲库科技的事件继续扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江(jiāng)光大园REIT以3.726元(yuán)的价(jià)格(gé)小幅(fú)低开，此(cǐ)后二级市场价格开始震荡走低，午(wǔ)盘收(shōu)跌6.17％。午(wǔ)后，华安张江光大园(yuán)REIT跌幅(fú)一度扩大到8.30％，随后(hòu)价(jià)格有所(suǒ)回升，最终(zhōng)报收3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安(ān)张江光大(dà)园REIT最近(jìn)几个交(jiāo)易日二级(jí)市场价格表现欠佳，5月(yuè)11日以来(lái)，3个(gè)交易日跌幅达(dá)到9.69％，今年以来跌(diē)幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日上市以来，华安(ān)张江光大园REIT累计涨幅超(chāo)过24％，在全市(shì)场公募REITs中位居(jū)前列(liè)。

　　从5月15日公募REITs市场(chǎng)整体表(biǎo)现(xiàn)上(shàng)看，目前(qián)上市的(de)8只(zhǐ)产业园区基(jī)础设(shè)施REITs中，仅博时(shí)招商蛇口产(chǎn)业(yè)园REIT微幅上(shàng)涨，其余7只均有不同程度下(xià)跌，8只产(chǎn)业(yè)园区基础设施REITs5月15日平均跌(diē)幅1.38％。今年(nián)以来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江(jiāng)REIT一季报中已经(jīng)披露(lù)张江光大(dà)园项目(mù)出租率(lǜ)有所下降，如(rú)今拟扩募的项目又遭遇突发(fā)事件，因此导致二级(jí)市(shì)场价格出现(xiàn)波动。”一(yī)位(wèi)业内(nèi)人(rén)士(shì)分析称。

　　不过，在上述人士(shì)看来，尽管(guǎn)出于风险规避(bì)的原因(yīn)，最近几个交易日场内(nèi)资金有所流(liú)出(chū)，但是(shì)，不(bù)动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本上影响其内外(wài)价值。

　　他也同时表示，目前随着二级市(shì)场(chǎng)50克有多少参照物图片，50克有多少参照物价(jià)格(gé)下跌(diē)，风险也得到(dào)一定(dìng)释(shì)放，但(dàn)是(shì)价格(gé)涨(zhǎng)跌会受到基本面(miàn)、情绪面(miàn)等(děng)多重(zhòng)因素影响，不好判断价(jià)格是(shì)不是已经完全(quán)触底。

　　此外，还有一位(wèi)业内人士表示，今年(nián)整体REITs市场表现低迷(mí)，不少(shǎo)产品年内二级(jí)市场跌幅较大，其实有些隐含收(shōu)益(yì)率高的(de)产品具(jù)备一定的投资价值，很适合稳健类投资者。此外(wài)，伴随着(zhe)经济复苏的步伐，产业园区、物(wù)流类等REITs产品(pǐn)具备一定(dìng)的(de)投(tóu)资(zī)价值。

　　先锋瑞驰私募基(jī)金执行董事(shì)高(gāo)如星对此表示，若(ruò)张江园区(qū)最终(zhōng)能(néng)顺利解决(jué)招商，平稳过度对经营现(xiàn)金流没有(yǒu)造成(chéng)大的影响，“事件性利空下调至得这(zhè)么急(jí)、这么深，加上前期本身园区类(lèi)资产就回调(diào)不少了，这就是(shì)黄金坑。”不(bù)过，他也强调(diào)，最终还是落到租金收入受不受影响(xiǎng)，影响多大，估计(jì)园区会最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急(jí)回应

　　扩(kuò)募路上再迎接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公司哲(zhé)库(kù)科技。随后5月12日晚，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT发(fā)布公告，紧(jǐn)急回应称，哲库科技(jì)是其扩募拟(nǐ)新购入基础设(shè)施资产张润大厦的(de)重(zhòng)要承租方(fāng)之一，目前(qián)未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面关于(yú)停(tíng)止执行已签租赁(lìn)协议(yì)的(de)通知(zhī)。同时，在公告中(zhōng)，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关注哲(zhé)库科技后续情(qíng)况，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因(yīn)其一季(jì)报中披露的(de)张江光大园项目(mù)出租率下降事项，一(yī)度二级市场价格出现回落。在随后(hòu)召开(kāi)的业绩(jì)说明会(huì)中管理人就相关事(shì)项进行了解释说明(míng)，市场(chǎng)信心得(dé)到了(le)一定(dìng)提振，二级市场价(jià)格(gé)表现也(yě)趋于(yú)平稳(wěn)。据(jù)了解，张江(jiāng) REIT在5月11日召开的线(xiàn)上和线(xiàn)下的扩(kuò)募说明(míng)会上，运(yùn)营团队表示了(le)对(duì)张江(jiāng)光大园项目(mù)的(de)信(xìn)心，预计签署意向书(shū)和合同谈(tán)判(pàn)中的储备租户正常转化后，项目出租率将得到回升。没想到仅过了不到三周的时间，张江(jiāng)REIT的扩(kuò)募之路(lù)又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的(de)上述公告引(yǐn)起了市场各方(fāng)的广泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩募购(gòu)入项目(mù)的(de)原始(shǐ)权(quán)益人相关(guān)负责人坦言，事发突然确实始料(liào)未(wèi)及，在(zài)获悉OPPO关(guān)停哲库科技消(xiāo)息的第一时(shí)间即奔赴(fù)现(xiàn)场(chǎng)进(jìn)行了沟通和核实工作，并(bìng)同步(bù)启动了应急(jí)预案(àn)，排摸储(chǔ)备(bèi)租户，积极应对哲库提前退(tuì)租(zū)的可能事项。由于张(zhāng)润大厦(shà)是全国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司(sī)领导高度重(zhòng)视(shì)，据(jù)悉(xī)新区国资委也(yě)高度关注。

　　当谈及(jí)储(chǔ)备租户情况，相(xiāng)关负责人介绍说(shuō)，目前储备(bèi)租户还是比较(jiào)丰富的，覆盖了芯(xīn)片(piàn)测试、人工智(zhì)能、航(háng)天产业、信息技(jì)术等产业客户(hù)，租赁(lìn)意向面(miàn)积(jī)超过了2万(wàn)方。从意向储备(bèi)转化为实际租(zū)户需要一些时间。

　　“我们正在着手通过签署租赁意向(xiàng)书来尽快(kuài)锁定一些重要租(zū)户。虽然(rán)收了三个月履约保证金给了我(wǒ)们一些空间，但本着对首批扩募、对市场(chǎng)负责的(de)态度，我们(men)肯定要全力与时间赛跑，把这些面积在短期内完成去化。”相关负责(zé)人说(shuō)道(dào)。

　　张江REIT已(yǐ)持(chí)有的同区(qū)域的张(zhāng)江光大园项目一(yī)季度(dù)末也有(yǒu)将近30％的空置率，原始权益人有(yǒu)那么多储备租户，之前的空置率为(wèi)何(hé)未(wèi)能得到解(jiě)决。

　　对此相关(guān)负责人解释，张江光大园一直以来都(dōu)坚持以市场化运营(yíng)为导(dǎo)向，历(lì)史运营表现稳定，租户的调租和换(huàn)租都属(shǔ)于正常情况(kuàng)，而这(zhè)次(cì)项目的(de)大(dà)租户退租正好发生在(zài)市场活跃度的(de)短期低点，目前(qián)市场情(qíng)况已有(yǒu)所好转。在看到出租率(lǜ)下滑情况没(méi)有得到及时修(xiū)复后，张江(jiāng)这边也作了一定的资源(yuán)调配和倾(qīng)斜，引入了一些储备租户。

　　另外，张润大厦和张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)项目在(zài)给租户的(de)分隔空间、交付(fù)标准、租金(jīn)水平等方面也有一些差异(yì)化，张润大(dà)厦多是两(liǎng)千多平(píng)的(de)大(dà)平层，楼的成新(xīn)度高一些，单价也贵一(yī)些，张江光大园单层以一千(qiān)平的面积为(wèi)主，还有一些独(dú)栋形态的物业。租户自身也会有诉求(qiú)，也会根据(jù)自身需求和预算挑选区域内的(de)不同物业。

　　“如果扩募完成以(yǐ)后，新老资产(chǎn)的管理人都(dōu)变成了一家，后续我们在资(zī)源(yuán)共享和联合营销方面能更加充(chōng)分发挥协(xié)同效应，相信可以做得更好。”上述(shù)负责人补充(chōng)说道。

　　最(zu50克有多少参照物图片，50克有多少参照物ì)后谈(tán)及(jí)对于(yú)张江REIT的定位和展望，相(xiāng)关负(fù)责(zé)人表(biǎo)示，张江(jiāng)集团(tuán)和张江高(gāo)科目前在管资产约五百(bǎi)万方，还有(yǒu)一些其他在开发的储备项目，这些(xiē)都(dōu)将成为(wèi)张江REIT实(shí)现打造张江园区产(chǎn)业空间资产上市平台目标的坚(jiān)实后盾和储备(bèi)资源。“我们非常(cháng)重视张江REIT这个资本平台和(hé)它未来的发(fā)展(zhǎn)。”相关负责人(rén)表示，“这次扩募是我们实现基金(jīn)扩容(róng)的第(dì)一步，也是(shì)至关重(zhòng)要的一(yī)步，眼下我们可能面临了一些突发情况(kuàng)需要解决，但是这和我(wǒ)们(men)在张江科学城(chéng)这(zhè)三十年建设发展(zhǎn)过程中所经历的相比，只能算(suàn)是一(yī)个非常(cháng)小(xiǎo)的插曲(qū)。我(wǒ)们(men)有信心排除(chú)万难，尽一切(qiè)可(kě)能(néng)化(huà)解当前突发事件的(de)所有负(fù)面(miàn)影响，维持(chí)预期和(hé)市(shì)场的信(xìn)心。”

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