饱受争议(yì)的二(èr)手房交易中介(jiè)费问题(tí)，正逐渐得到监管部(bù)门的重视(shì)。

　　5月8日，住建部、市场监(jiān)管(guǎn)总局联合发布(bù)了关于规范(fàn)房地产经纪服务的意见。意见提及，近年来，部分房地产(chǎn)经纪(jì)机构存在(zài)利用房源客源优(yōu)势收取过高费(fèi)用、未明(míng)码标(biāo)价、捆绑(bǎng)收费、滥用客户个(gè)人信息等问题，加重交易当(dāng)事(shì)人负担、侵害其合法权(quán)益(yì)。

　　基于(yú)上(shàng)述背(bèi)景，两部门从加(jiā)强从业主体管理、明(míng)确经纪服务内容(róng)、合(hé)理(lǐ)确定经纪服(fú)务收费(fèi)、严格实行明码标价(jià)等十方面(miàn)，提出了意见。

　　中原(yuán)地产(chǎn)首席(xí)分析师张大伟称，随着城市(shì)发展，一二线城市二手房交易(yì)占(zhàn)比逐渐增(zēng)加。以北京、上海为(wèi)例，二手房占(zhàn)市场(chǎng)成交比例超(chāo)过80％，大量二手房成交依(yī)赖中介居间成交，房(fáng)地产调控(kòng)重心逐(zhú)渐从(cóng)开发(fā)商过(guò)渡到(dào)中介公司。

　　广东(dōng)省城规院住房政策研究中心首席研究员(yuán)李宇嘉(jiā)表示，买房对(duì)居民来说属(shǔ)于金额不低的大宗交(jiāo)易(yì)，由于二(èr)手房交易成(chéng)本较(jiào)高、交(暧昧期一般多久，暧昧期一般多久可以在一起了jiāo)易周期(qī)较长，具有非常强的专业性，居(jū)民往(wǎng)往(wǎng)通过中介来完(wán)成(chéng)。但很多中(zhōng)介(jiè)利用信息不对称等问(wèn)题(tí)，将(jiāng)非(fēi)必(bì)要(yào)的收费夹(jiā)带(dài)其中，如收取过桥融资、按揭费(fèi)、担保费(fèi)等，对(duì)居民造成额外的负担，而且这些服务(wù)事项并(bìng)未明(míng)码标价。

　　对于二手房市场交(jiāo)易过(guò)程中存(cún)在的(de)“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出(chū)，对包括经纪服务在内的相关(guān)市场交易行为及其主体进(jìn)行(xíng)规范和秩(zhì)序整顿，是房地产市场管理和调控(kòng)的(de)主(zhǔ)题。“当下，推进这项工作的意义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中介收费问(wèn)题成监管重(zhòng)点

　　二手(shǒu)房市场中，历(lì)来对(duì)房地产(chǎn)经纪服务(wù)行业关(guān)注最多的(de)一个(gè)话题，便(biàn)是(shì)房地产经纪服务费的问题(tí)。

　　张大伟认为，未来相关(guān)部门主要监管的(de)重点，将是(shì)对房地产经纪(jì)服务收费及暧昧期一般多久，暧昧期一般多久可以在一起了中介交易进行规(guī)范。

　　在热点城(chéng)市，二手房屋交易过程中，部(bù)分价值不菲的房(fáng)屋，往往要缴纳一笔金额不低(dī)的中介费(fèi)。以北京某(mǒu)房地产(chǎn)经(jīng)纪服(fú)务机构2.7％的服(fú)务费率计算，一套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在合理确定经(jīng)纪服(fú)务收(shōu)费(fèi)上(shàng)，两部门在此次(cì)意见中(zhōng)提及，房(fáng)地(dì)产经纪机(jī)构要合理降低住房买卖(mài)和(hé)租赁经纪(jì)服务(wù)费用(yòng)。鼓励(lì)按照成交价格越高、服务费率越低(dī)的原(yuán)则实(shí)行分档定(dìng)价(jià)。引(yǐn)导由交易双方共同(tóng)承担经纪服(fú)务费用。

　　据张大伟(wěi)介绍，目前房地产经纪服务(wù)收费标(biāo)准(zhǔn)的最早(zǎo)依据是1995年国家计委建设部下(xià)发的(de)《关(guān)于房(fáng)地产中介服务收费的通知》（971号文），其中第六条规定(dìng)：房屋买(mǎi)卖代理收费(fèi)，按成(chéng)交(jiāo)价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京(jīng)市执行(xíng)的2014年更新后的收费标(biāo)准，即根据这(zhè)样的规定(dìng)：“少数特别复杂的(de)住宅买卖经(jīng)纪(jì)服务(wù)，经交易各方协商同意(yì)，可在规(guī)定的收(shōu)费(fèi)标准(zhǔn)基础上适(shì)当上浮，上浮(fú)幅度最高不得超过10％。”这意味着，当前北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本着“简政放权”的精神，北京2015年取消了房地(dì)产中介(jiè)服务等57个政(zhèng)府定(dìng)价(jià)，房地(dì)产经纪服(fú)务收(shōu)费多(duō)少由各中介机构(gòu)自行决定(dìng)。

　　“房产中(zhōng)介机构在(zài)实(shí)际收(shōu)取费用过(guò)程中，相关监管部门(mén)当前并(bìng)未(wèi)明确(què)具(jù)体的中介费率，中介机(jī)构(gòu)仅需在服务过程中对收(shōu)费标准进(jìn)行明码(mǎ)标价即可。而房地产经纪(jì)服(fú)务机构(gòu)在具(jù)体收取过程中，会结合房屋价值及工资标准，综合计算出合适的(de)中介费率(lǜ)。”张(zhāng)大(dà)伟(wěi)补充道。

　　对(duì)于明码标价问(wèn)题(tí)，两部门(mén)在此(cǐ)次意见(jiàn)中提及，房地产经纪机构应当在经(jīng)营门店(diàn)、网站、客户端等(děng)场所或(huò)渠(qú)道，公示服务项目、服务内容和收费标准，不(bù)得混合标价和捆(kǔn)绑收(shōu)费。房地产经纪机构提供(gōng)的基本服(fú)务和延伸服(fú)务(wù)，应(yīng)当分别明确服务项目(mù)和收费(fèi)标准。房地(dì)产经纪机构(gòu)收费前(qián)应当向交易当事人出具收(shōu)费清(qīng)单，列明收费(fèi)标(biāo)准、收费金额，由当事人(rén)签(qiān)字确认。

　　另外，对(duì)收费明显高(gāo)于市场平均(jūn)水平的房(fáng)地(dì)产经纪机构(gòu)，住房和(hé)城乡(xiāng)建(jiàn)设部门(mén)将会(huì)同市(shì)场监管等部(bù)门采(cǎi)取约谈等综合(hé)措施进行重点监管(guǎn)。市场监管部门会同有(yǒu)关部门依法查处不(bù)按规定(dìng)明码标价、操(cāo)纵经纪服务收(shōu)费等(děng)违反(fǎn)价格和(hé)反垄断法律(lǜ)法规的(de)行为。对房地产经纪(jì)机构相关违法(fǎ)违规信息，市场监(jiān)管部(bù)门要依法依(yī)规纳入(rù)国家企业信(xìn)用信息公示系统(tǒng)。

　　房屋中介费(fèi)要降了？

　　鼓励(lì)按照(zhào)成交价格越高、服务费率越低的(de)原则实行分档定价，是否(fǒu)意味着，未来(lái)豪宅的中(zhōng)介(jiè)费有(yǒu)望大(dà)幅降低？

　　中原地产华南(nán)区总裁兼深圳(zhèn)中原总经(jīng)理郑叔伦称(chēng)，住建(jiàn)部(bù)发文鼓励按照成交价(jià)格越(yuè)高、服务费率(lǜ)越低的(de)原则实(shí)行分档定价，合理降低(dī)住房买卖(mài)和租赁经纪(jì)服务费用，主要还是规范行业，打击收费过高的经纪机构(gòu)，但对市场影响有限，“以(yǐ)深圳为例(lì)，深(shēn)圳市场豪(háo)宅和普宅本来(lái)收费(fèi)就不同，各家收费普遍在合(hé)理范围内，加上(shàng)经纪服务(wù)费用(yòng)对市(shì)场(chǎng)的影(yǐng)响不大。”

　　张大伟(wěi)指出，由于当前(qián)两部(bù)门提出的意见仅(jǐn)为鼓(gǔ)励性质(zhì)，即只是纲(gāng)领性文件而非规定，未来如何具(jù)体认定其(qí)中的细(xì)则，还(hái)需要看各城市落地执行情况。

　　不过(guò)，张(zhāng)大伟表(biǎo)示，“从目前市场看，经(jīng)纪服务领域(yù)的(de)调整改善(shàn)、规(guī)范化(huà)，有利(lì)于(yú)行业(yè)健(jiàn)康(kāng)发展。同时(shí)，由于二(èr)手(shǒu)房很多房源在产权(quán)方面有瑕(xiá)疵(cī)，如产权抵押、不同税费等都可能对交易(yì)产生影(yǐng)响，这对房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服务行业的专业性提出更高的要求。”

　　58安居客研(yán)究院研(yán)究总监陆骑(qí)麟指出，在二手(shǒu)房(fáng)买(mǎi)卖过程(chéng)中(zhōng)，原本应(yīng)该由上(shàng)下(xià)家(jiā)各支付一半的中介费，但在一些(xiē)热点城(chéng)市的二手房交易(yì)过程(chéng)中，往往会有(yǒu)这样(yàng)的情形，因(yīn)部分购(gòu)房者处于弱势地位，从而(ér)会出现中介(jiè)费及(jí)税费均(jūn)由购(gòu)房者来承担。即使一些房东愿意承担中介(jiè)费(fèi)，这部分费(fèi)用也可能(néng)通过(guò)转嫁的方式，在房价中(zhōng)有所体(tǐ)现。

　　“上家把中(zhōng)介费转嫁给下家，市场(chǎng)这种所谓(wèi)‘约定俗成’的情况(kuàng)，一些房产(chǎn)中介公司将(jiāng)其视(shì)为向购房者单(dān)边收(shōu)费的行为。部分中(zhōng)介公司可能会利用其支配地(dì)位，在原先经纪服务收费的基础上，再次向房东(dōng)收取(qǔ)费用，而这部(bù)分费用，房(fáng)东往往会将其转再次(cì)转嫁给购房者，这实(shí)际上(shàng)相当于变(biàn)相推高了房价。两部门提出严禁操纵经纪(jì)服务收费，不仅有利于提高交易中操作的透明度(dù)，也有(yǒu)利于房价的(de)稳定(dìng)。”陆骑(qí)麟称(chēng)。

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