文：任泽(zé)平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日(rì)召开的全国住房和城(chéng)乡建设工(gōng)作会议(yì)提出(chū)“有条件的可(kě)以进行现房销售”，不足(zú)一个月时(shí)间，已有山东(dōng)、安(ān)徽、河南(nán)、四(sì)川、广东等地明确(què)表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预(yù)售制了(le)，用(yòng)你的钱(qián)，建你的房子(zi)，还烂尾了，这是对(duì)购房(fáng)者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别(bié)建(jiàn)了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百姓和社(shè)会，这(zhè)是房地(dì)产从大(dà)开发时代步入高质(zhì)量发展阶(jiē)段(duàn)的(de)必然趋势，也是对购房老百姓(xìng)的最(zuì)大(dà)保护。98年房改时，全国缺房(fáng)子(zi)，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜(yí)之计，现(xiàn)在全国套户(hù)比超(chāo)过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已经(jīng)过时(shí)了(le)，该(gāi)取消了，改为现房销售。以后一手(shǒu)交钱，一手交房，天(tiān)经(jīng)地(dì)义。当然二次房(fáng)改是个技(jì)术活，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制(zhì)，长效机制四(sì)大关键是推(tuī)动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳(wěn)定和(hé)房(fáng)地产税。如(rú)果按照经济规(guī)律办事，中国一定能实现(xiàn)房地产软着陆和(hé)长期平稳(wěn)健康发展，跨(kuà)过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要(yào)取消预售制、改为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)？大家想想(xiǎng)，绝(jué)大部分商品是一手交钱一手交货(huò)，预售制是对购买者的单方(fāng)面不公平(píng)制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能交付的风险。从个(gè)人层面看，预售(shòu)制(zhì)对购房(fáng)者非常不公(gōng)平，比(bǐ)如，交房(fáng)等待(dài)期一般为两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担银行利息，还(hái)要承担延迟交(jiāo)房、房屋质量、房产证延期办理甚至不(bù)能交房的风险。从行业层面看，预售制(zhì)助推部分房企过(guò)度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周期，会(huì)引发(fā)资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险。取消预售制，改为现房销售，这样有助于落实中央房(fáng)住不炒精(jīng)神、有助于(yú)保障(zhàng)购房老百姓(xìng)权益、有(yǒu)助于房(fáng)企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么(me)建议取消(xiāo)预售制度？预(yù)售(shòu)制度怎么(me)来的(de)？国外什么情况(kuàng)？简单(dān)科(kē)普一下：商品(pǐn)房预售最早(zǎo)源于中国(guó)香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期房，是一(yī)种开发商放杠杆的方(fāng)式。98年房(fáng)改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国(guó)香港，引入了商(shāng)品房预售制度。其实，当前世界不(bù)少国家存在预售制。但是，重点来了(le)！发达国家一般有严格的监管保障(zhàng)措施(shī)，开发商在项目(mù)获得(dé)政府批准后才可以开始销售，买家在购买期房后(hòu)并非像中国一样在(zài)支付(fù)完(wán)首付(fù)款(kuǎn)后从银行(xíng)一次性贷款支付剩余全(quán)部房款，而是(shì)根(gēn)据开发(fā)商工程进度在完全(quán)交房(fáng)前进行分期支付。所以，预售制度是需要严格的资金监管、分期支付以及违(wéi)约处罚(fá)措(cuò)施(shī)作(zuò)为保障的，如果没有这些保(bǎo)障措施，一定会触发风险，对购(gòu)房民众不公平，所以不(bù)如借机取消(xiāo)预售制(zhì)度，以后(hòu)改为(wèi)现房销售。客(kè)观(guān)讲(jiǎng)预售制度有一定历史阶段(duàn)性，现在中国住房进入存量(liàng)时代，取消预售制度有助于降负债(zhài)降杠杆，不(bù)再把烂尾(wěi)风(fēng)险甩给老百姓和社会，当然这(zhè)需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场(chǎng)信心和房地产长效机(jī)制。这是个(gè)技(jì)术(shù)活，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中国一定(dìng)能化解这个难题(tí)，让(ràng)房地产回(huí)归(guī)实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售(shòu)制(zhì)，改为现房(fáng)销售，开(kāi)发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能(néng)不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过(guò)硬的产品质量和(hé)诚(chéng)信，这才是对购房民众的最根本最实质的(de)保障，这(zhè)样将极大的提(tí)升开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱(qū)逐劣(liè)币。所(suǒ)有商(shāng)业的(de)本(běn)质是向善，是以客(kè)户为(wèi)中心，房地(dì)产也不能例外，老百姓买房子是天(tiān)大的(de)事，烂尾毁三代(dài)，好房(fáng)幸福一(yī)家人。从这(zhè)个角度(dù)，取消预售制、实施(shī)现房销售(shòu)是实现老百(bǎi)姓安居乐业、社会长治(zhì)久(jiǔ)安、行业企业健(jiàn)康发展的重大措施。在当前的情(qíng)况下，取(qǔ)消预售制要结合稳楼(lóu)市、房地产(chǎn)软着陆、打通(tōng)金融支(zhī)持当期三好生、新模式(shì)等综合施策。

　　作者(zhě)十年(nián)前在国(guó)务(wù)院发展(zhǎn)研究中心参与财税改(gǎi)革方(fāng)案研(yán)究时(shí)，对预售(shòu)制、房地产(chǎn)税、人(rén)地挂钩、金(jīn)融稳(wěn)定(dìng)、房企杠(gāng)杆(gān)率等进行过(guò)长期系统的专项研(yán)究。（参考后(hòu)来(lái)形(xíng)成的专(zhuān)著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进程，但(dàn)背后潜藏的(de)风(fēng)险确实(shí)存在(zài)

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资(zī)金(jīn)第(dì)三方(fāng)全程监管，交付时(shí)开(kāi)发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付(fù)

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期房交易(yì)立法，设置期房预付(fù)款保全措施(shī)

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资(zī)金由银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房预售(shòu)制的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十世纪(jì)五十年代在中国(guó)香港，楼宇出租是地产行(xíng)业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长等(děng)问题，分层销售孕(yùn)育而生。20世纪50年(nián)代，中国(guó)香港还(hái)未(wèi)推(tuī)行公共(gòng)房屋制度(dù)，许多(duō)人栖(qī)身(shēn)于木屋(wū)或者其(qí)他临时(shí)住宅，住房的需求是相当高，不过大多数居民的储(chǔ)蓄很(hěn)少(shǎo)。当时(shí)楼宇(yǔ)买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚(hòu)的资金实(shí)力才能购买。虽然楼(lóu)宇(yǔ)出(chū)租(zū)是中国香港地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资(zī)金周转期长等问题。针对这一系列问(wèn)题，不少地(dì)产(chǎn)商开(kāi)始探求新的方式，如把楼宇契(qì)约(yuē)切开，即(jí)“分契(qì)”，然后将(jiāng)楼宇(yǔ)分(fēn)层出(chū)售。这模(mó)式一经推行(xíng)，购(gòu)买楼宇的市民(mín)数(shù)量有所(suǒ)增加，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在分层(céng)出售的基础上，将“按揭(jiē)”模式引入房地产销售，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创(chuàng)办立信置(zhì)业(yè)有限公司(sī)，凭借商业(yè)直觉和多年经营杂货铺、海上(shàng)驳运(yùn)业(yè)务的经(jīng)验，对(duì)于商品流(liú)通、资金周转(zhuǎn)有着独到的见解，在努(nǔ)力寻求方(fāng)法加(jiā)快自(zì)身资金周转。当时其在(zài)购下(xià)九(jiǔ)龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说明书(shū)，上有(yǒu)文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分(fēn)层价格、订(dìng)购方(fāng)法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮(liàng)点，即(jí)先(xiān)收(shōu)取买家的订金，采用类似租金的(de)分(fēn)期付(fù)款形式，等新楼落成时，收齐(qí)买家的钱，买家就拥有了自(zì)己的(de)房产。这种方(fāng)式减轻了民(mín)众购房的资金压(yā)力，加速(sù)了房屋的建造和销售，也解(jiě)决了制造商的资(zī)金(jīn)问(wèn)题(tí)，降低投资(zī)风险，在当(dāng)时可(kě)谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预(yù)售楼花(huā)+分期付款(kuǎn)”的(de)销售(shòu)模式成为当时(shí)中(zhōng)国香(xiāng)港房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的一大(dà)特色，纵观中(zhōng)国香港房地产市场的改革，“卖楼(lóu)花(huā)”模式高效(xiào)率(lǜ)地解决了核心的住房供不应求(qiú)的问题，使(shǐ)房市发(fā)展(zhǎn)进(jìn)入(rù)新(xīn)阶段。

　　预售(shòu)楼(lóu)花模式推(tuī)动(dòng)了中国香港楼(lóu)市(shì)几十年(nián)繁荣，但(dàn)期间也(yě)出现过“烂(làn)尾楼”的情况(kuàng)，但监管部(bù)门不断完善(shàn)、规范化，建立健全的监管机制，促进市场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个楼盘因建(jiàn)筑费用(yòng)超支停工，出现“烂(làn)尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香港管理部(bù)门提升了对于预售楼(lóu)花制度的监(jiān)管，即要求(qiú)开发商(shāng)在预售前，确(què)保地价款已经全(quán)部(bù)支(zhī)付，还要证明自身有(yǒu)资(zī)金等能力把(bǎ)项目完成，资金(jīn)需放入(rù)律师所托管(guǎn)，支取时需(xū)律所(suǒ)和(hé)建筑师的核准。为(wèi)了(le)防止(zhǐ)开发商、律所、建筑师等造假，套取监管(guǎn)账户资金，中国香港要求(qiú)律师行在银行开设的信托账户（监管(guǎn)账户(hù)）、开发商(shāng)操作等(děng)采(cǎi)取全(quán)透明化机制，且银行(xíng)的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成(chéng)最大风险(xiǎn)方，后续需自身推动项目完工。随(suí)着(zhe)监管体系(xì)逐步完善，出(chū)现“烂(làn)尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　二(èr)十世纪九十年代，中(zhōng)国内地面临住房需求(qiú)大和供给量短缺(quē)问题(tí)，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国(guó)内地(dì)优先发(fā)展重工业，强调基础(chǔ)建设(shè)，这一导向使前期发展工业化(huà)的进(jìn)程大于城市化进程，唯有解决住房基础等城市化(huà)配套(tào)问(wèn)题，才能(néng)进(jìn)一步推进城市化。但当时推行的是“统(tǒng)一(yī)管理(lǐ)，统一(yī)分配，以租养(yǎng)房”的福利分(fēn)房制度，住房市(shì)场发(fā)展(zhǎn)起步较晚、增速(sù)较慢，福利分房制度也出现了分配不(bù)公(gōng)、效率(lǜ)低(dī)、配套差等问(wèn)题，因此福利分房制度不再适(shì)用于当时的(de)国情。叠加房地产市场面(miàn)临商品房(fáng)的需求量大，而社(shè)会缺少大型房地产开发(fā)商，商品房供应量小的困境，此时引(yǐn)入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对(duì)内(nèi)地(dì)房地产市场的(de)一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐步引进(jìn)中(zhōng)国香港预售商品房制(zhì)度，先后出(chū)台多(duō)项文(wén)件，大力支持国内(nèi)房地产市场改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一步(bù)深化城镇住房制度(dù)改革，加快住房建设的(de)通知(zhī)》文件，决(jué)定停止住房(fáng)无偿实物分配，逐步实行住房(fáng)分配(pèi)货币化(huà)、住房供给(gěi)商(shāng)品(pǐn)化(huà)、社会化的住房新体制(zhì)，从计划经济下的(de)福利分房转向市场经济的商(shāng)品房(fáng)。房(fáng)地(dì)产市(shì)场采用(yòng)预售(shòu)制，允许(xǔ)开发商卖期房，解(jiě)决(jué)了房企(qǐ)缺少资(zī)金和开发时间周期(qī)长的两(liǎng)大难题(tí)，开发商(shāng)以(yǐ)预(yù)售款撬动下一个(gè)项目的开发(fā)，形成滚动开(kāi)发模式，住房供应速度(dù)加(jiā)快。自此中国内地开始房改(gǎi)货币化，中国人民(mín)银(yín)行等多(duō)方迅速(sù)出(chū)台相关(guān)的信(xìn)贷政策，支(zhī)持(chí)购房者，极(jí)大作用推(tuī)动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式后，经调整形成契合中(zhōng)国内地的商品(pǐn)房预售制(zhì)度(dù)。预售制的初衷(zhōng)是为了缓(huǎn)解(jiě)房企资金压力，加快(kuài)城(chéng)镇(zhèn)住房建设。具体来说，是(shì)指房地产开发企业将正(zhèng)在建设中(zhōng)的房屋预(yù)先出售给购房者(zhě)，由(yóu)购房者支付(fù)定金或房(fáng)款的行(xíng)为。区别于中(zhōng)国香(xiāng)港，在中国(guó)内地实践过程(chéng)中，商品房预售流程为：房地产(chǎn)开发商办理预售许(xǔ)可证-签订商品房买卖合同(tóng)-进行备案登(dēng)记和(hé)预告登记-交付房屋。在购(gòu)房过程(chéng)中(zhōng)，购房者需要一次性(xìng)付清首付款，并(bìng)采用(yòng)银行贷款的形式(shì)一次性付清剩(shèng)余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建(jiàn)成，开发商可能已拿(ná)到了全部(bù)购房款，这点(diǎn)与中国香(xiāng)港的按照工程进度付款有所不同。对中国内地的(de)开发商而言，预售制(zhì)商品房(fáng)也(yě)开启(qǐ)了高周转、高(gāo)杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预(yù)售制(zhì)推(tuī)动城(chéng)市化(huà)进(jìn)程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　作为(wèi)中(zhōng)国内(nèi)地商(shāng)品房销售的最主要方式，预售制极大(dà)缩短房企现金回笼周(zhōu)期，同时增(zēng)加(jiā)市场商品房供应，推动了(le)城镇化(huà)发展(zhǎn)进程(chéng)。预售制(zhì)在过去20多年对中国内地房地产市场的稳步发展起到了重要(yào)作用，不仅(jǐn)解(jiě)决了房地(dì)产市场快速发(fā)展阶段的资金(jīn)需(xū)求，也提高了居民居住水平，中国(guó)内地城镇(zhèn)居民(mín)从筒子楼住到住宅小区，从全民(mín)蜗居到基本适居，住房事(shì)业取(qǔ)得巨大进步，数(shù)十年时间走(zǒu)完(wán)发达国家几百年(nián)城镇(zhèn)化(huà)路程。改革开放以来，城镇(zhèn)化(huà)进(jìn)程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间(jiān)增(zēng)长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市(shì)建成(chéng)区(qū)面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍。根据我(wǒ)们发(fā)布的《中国(guó)住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地(dì)城镇(zhèn)住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑面积(jī)从8.1平方米(mǐ)增至34.7平(píng)方米(mǐ)，城镇住房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已成为中国内地商品(pǐn)房销售最主要方式，2005年(nián)中国(guó)内(nèi)地商品(pǐn)住宅期房销售面(miàn)积占总(zǒng)销售面积的比重为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积达15.6亿(yì)平(píng)，比重(zhòng)上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了(le)中国内地房地(dì)产(chǎn)行(xíng)业的发展。中(zhōng)国(guó)内地房地产历经(jīng)二(èr)十多(duō)年长周期繁荣，行业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从2.2亿平(píng)增至(zhì)19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发投资完成额(é)从(cóng)0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商(shāng)品房销售面积和销(xiāo)售金额分(fēn)别从(cóng)1.5亿(yì)平增(zēng)至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累(lèi)计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速(sù)发展，房地产(chǎn)企业从无到有、从(cóng)国企先行到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍(bèi)。

　　二十年(nián)来房地产也成为拉(lā)动中国内(nèi)地经(jīng)济高(gāo)增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济(jì)增长(zhǎng)渠道，房地产带动的上下游(yóu)产业链特别(bié)长，高(gāo)达50多(duō)个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地(dì)产业(yè)增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动产业(yè)链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地产对金(jīn)融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全(quán)拉动(dòng)的投资(zī)占全社会固定(dìng)资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发投(tóu)资占固定资(zī)产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷款(kuǎn)占银行各项贷款余(yú)额的比(bǐ)重看，2021年(nián)12月(yuè)为27.07％，如(rú)果加上信托(tuō)等通道业务，占比(bǐ)超(chāo)过三分之一。从(cónsrds是什么意思，srds是什么意思啊g)房地产融资存量占社融存量比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月(yuè)占比(bǐ)为18.76％。如(rú)果房企大面积违(wéi)约，将导致银(yín)行不良(liáng)率(lǜ)大(dà)幅上升(shēng)。

　　4）从(cóng)居(jū)民(mín)财富效应渠道，根据(jù)我们的《中国住房(fáng)市值测算(suàn)报告(gào)》，2020年(nián)中国(guó)住房(fáng)市(shì)值(zhí)为62.6万(wàn)亿美(měi)元，大于美国的(de)33.6万亿美元、日(rì)本的(de)10.8万亿(yì)美元、英(yīng)法德三国合计的31.5万亿美元。从住房(fáng)市值占股债房市(shì)值的比例看，2020年中(zhōng)国(guó)为66.6％，高于美国(guó)的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德(dé)国(guó)的64％。中(zhōng)国住房市值与股债房(fáng)市值的比例较高，主(zhǔ)要是因(yīn)为住房市值(zhí)高，以及中国资本市(shì)场发育尚不成熟，直接融资(zī)比(bǐ)例较低，股票、债(zhài)券市值较低(dī)，居(jū)民(mín)投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认(rèn)，预售制背后(hòu)潜(qián)藏(cáng)的(de)风(fēng)险(xiǎn)确(què)实存在，当前的负(fù)面效(xiào)应愈(yù)发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部(bù)分商品(pǐn)是(shì)一手交钱一手交货，预售(shòu)制(zhì)是(shì)对购买者的(de)单方面不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承担(dān)了所有(yǒu)商品不(bù)能(néng)交付(fù)的风险。比如，交房等(děng)待期一(yī)般(bān)为(wèi)两年，在此期间(jiān)，购房(fáng)者不仅(jǐn)承担银行(xíng)利息(xī)，还要承担延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理(lǐ)甚至不(bù)能交房等风(fēng)险。另外，购房者和(hé)开(kāi)发(fā)商之间的购房合同、购(gòu)房者(zhě)和银(yín)行的按揭(jiē)贷款合同是两个独立的(de)合同关系(xì)，如果开(kāi)发(fā)商(shāng)发生(shēng)违约，购房者只能根据购房合同向开发商(shāng)主(zhǔ)张权力，但依旧需(xū)要根据按揭贷款合同(tóng)按时向(xiàng)银行进(jìn)行贷(dài)款偿还，因此(cǐ)购(gòu)房者承担的风(fēng)险较大。

　　从行业层面看，预售制助(zhù)推部(bù)分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，资金若遇到下行(xíng)周期，会引发资(zī)金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身信用(yòng)和购(gòu)房者对行业的信(xìn)心(xīn)。

　　从金(jīn)融层面看，银行(xíng)作为(wèi)按揭贷款的发放方(fāng)，一旦房企因(yīn)为(wèi)市场(chǎng)波动或经营不(bù)善，出(chū)现(xiàn)资金链断(duàn)裂等一(yī)系列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企(qǐ)通过与购(gòu)房者(zhě)签订的预售(shòu)合(hé)同和按揭(jiē)合同，已经从银(yín)行获得房(fáng)款(kuǎn)，如果购房者丧失还款能(néng)力(lì)或短期不能还款等，则风(fēng)险完全由(yóu)银行承担，银行(xíng)将(jiāng)面临(lín)较大的坏账压力(lì)。

　　从(cóng)监(jiān)管角度(dù)看，购房者的预售监管资(zī)金(jīn)去哪了(le)？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个字那就是(shì)“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售管理办法》中明(míng)确规定了开发企业(yè)预售(shòu)商品房所得款项应当用于有关的工程建设(shè)，商品房预售款监(jiān)管的具体办法，由房地产管理部门(mén)制定。但多(duō)年以来全国并没有统一(yī)的(de)预售(shòu)资(zī)金监(jiān)管(guǎn)规定，各(gè)地实行“一(yī)城一策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市(shì)重点(diǎn)监管资(zī)金比例为总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州(zhōu)、福州、合肥等城市则按(àn)照项目的建安(ān)成本乘以建筑(zhù)面积或者项目(mù)工程总额报价计算重(zhòng)点资金。而事实是(shì)，不(bù)少(shǎo)购房款未进入监管账(zhàng)户、或进入(rù)监管账(zhàng)户后被挪(nuó)用，导致(zhì)楼盘没有(yǒu)资(zī)金(jīn)继续建(jiàn)设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却(què)被迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账(zhàng)户资金(jīn)如(rú)何(hé)被挪走(zǒu)的？实际上(shàng)，在(zài)过去房地产大开(kāi)发时代的(de)高周转背景(jǐng)下，抽调预(yù)售款监(jiān)管账(zhàng)户资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总承包方，以工程建设名义，获(huò)得监管账(zhàng)户拨付资(zī)金(jīn)，再由工程(chéng)方将(jiāng)资(zī)金转给房企，而拨付(fù)的工程(chéng)款(kuǎn)，远超工程进度所需。通过这些方式套取的资金，在房企(qǐ)各(gè)地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资(zī)金流动性，房企抽调(diào)资(zī)金统筹(chóu)拿地(dì)、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一种(zhǒng)资金(jīn)循(xún)环高周转模(mó)式，但一定程度(dù)上(shàng)把(bǎ)风险甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说(shuō)，国外商品房预售(shòu)制度呈现(xiàn)以下特点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款保护：对(duì)于购房(fáng)者预付资(zī)金，一般设有定金或(huò)预付款保护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付的(de)预(yù)付款比例(lì)相(xiāng)对较低(dī)，绝(jué)大(dà)部分房款(kuǎn)在房屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付(fù)款支付(fù)方式：预付(fù)款(kuǎn)一般以定金方式支付，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般(bān)采用(yòng)两种方式发(fā)放按(àn)揭贷款(kuǎn)，一是按(àn)工(gōng)程进度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发(fā)放，购(gòu)房(fáng)者开(kāi)始月供；二(èr)是房屋交付(fù)后发放(fàng)按揭贷(dài)款；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂尾(wěi)保护：为预售商品房提(tí)供期(qī)房烂(làn)尾保险，在商品(pǐn)房出现重(zhòng)大延期或重大缺(quē)陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量(liàng)的保障(zhàng)有两(liǎng)种方式，一是(shì)期房由政府或第三方验收(shōu)合格并(bìng)提(tí)供验(yàn)收凭证(zhèng)后(hòu)，开发商凭(píng)验收凭证取得购房者支付的(de)房款。二是(shì)开发商为购房者提(tí)供一定的保修期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第(dì)三(sān)方全(quán)程监管，交付时(shí)开发(fā)商凭(píng)验收(shōu)凭证取得(dé)房款

　　美国期(qī)房(fáng)定金一定期限内无(wú)条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按(àn)揭还(hái)款，交付(fù)前资金由(yóu)第三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付环节(jié)，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年(nián)美(měi)国(guó)平(píng)均首付比例(lì)为(wèi)12％。

　　余款支(zhī)付(fù)方面(miàn)，除定金(jīn)或(huò)首付外，购房(fáng)者在房屋交付后通(tōng)过按揭贷(dài)款支(zhī)付剩余房款。

　　资金监管方(fāng)面，美(měi)国为(wèi)防止(zhǐ)开发商(shāng)挪用资金，购房者的定金及首(shǒu)付款由(yóu)第(dì)三(sān)方(fāng)公证(zhèng)行或产权保险公司的信托账(zhàng)户监管(guǎn)。如(rú)果开发商倒闭(bì)导(dǎo)致(zhì)楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可通过申请仲裁取回，且(qiě)不承担(dān)任何责任(rèn)与(yǔ)损失(shī)。而开发商在房屋建设过程中的(de)资金(jīn)全部来自银行，银行(xíng)根据(jù)工程进度向开发(fā)商(shāng)提供一定比例的贷款，由于开(kāi)发商挪用(yòng)资(zī)金直接(jiē)损害银行(xíng)利益，银行(xíng)有充分动机监(jiān)管开发商(shāng)施工进(jìn)度。开发商(shāng)在(zài)房(fáng)屋交付时需取得由政府相关部门经审查后(hòu)发放(fàng)的验(yàn)收凭证，通过(guò)验收凭证向银行得到(dào)购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂(làn)尾险

　　德国期(qī)房可零首付(fù)购房，房款按建(jiàn)造工期进度支付，按揭按工期放(fàng)款后还贷(dài)，房(fáng)贷利率采用固定利率，开(kāi)发商或购房者可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面(miàn)，德(dé)国开发商在项目获批(pī)后(hòu)即(jí)可(kě)预(yù)售房屋。签署购房(fáng)合(hé)同前，购房者(zhě)需(xū)支付约2000欧(ōu)的定(dìng)金并进行预(yù)约公证，签(qiān)订(dìng)合同后定金退还(hái)。如由于任何原(yuán)因不能(néng)购买(mǎi)，定金按(àn)照(zhào)德(dé)国法律全(quán)部退还。

　　签署购房合同后，购(gòu)房者需支付(fù)公证费(fèi)和土地交易税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费(fèi)用不包含(hán)在购(gòu)房款中，属于购(gòu)房附加(jiā)费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例，可零首付购房(fáng)。

　　余款方(fāng)面，德国(guó)也采取按工期支付房(fáng)款的制度，一般分(fēn)7笔(bǐ)进行支付，具体支(zhī)付节点(diǎn)、比例因项目而异(yì)。一(yī)般(bān)来说，支付节点可分为公证后、主体完工、内(nèi)部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内(nèi)清洁及墙面完(wán)工(gōng)、地板完工、全部完工，支(zhī)付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房(fáng)者可在支付房款前申请(qǐng)房贷，房(fáng)贷利率采用固定利率(lǜ)，银行按施(shī)工节(jié)奏分多次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予(yǔ)购(gòu)房者一定使用期(qī)限，期(qī)限结(jié)束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计了两种保险，保险的功(gōng)能是当房屋出现(xiàn)重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保险公司(sī)保证(zhèng)开(kāi)发商赔(péi)偿或修复，开发商破产，由(yóu)保(bǎo)险公司负责相应(yīng)赔偿。保险由开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支付

　　英(yīng)国预售制设有(yǒu)10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，交房(fáng)前付款比例(lì)仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师严(yán)格监管。

　　订立合同前，买卖双方(fāng)均有一名律师，负(fù)责沟通期房交易(yì)中的房产、资金、合同等各个环节，各环节(jié)内容确认(rèn)无误后签(qiān)订首付交换合同。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定金保(bǎo)险保护机制，当(dāng)开发商出(chū)现财务、经营(yíng)问(wèn)题(tí)时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回(huí)。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，首付比例通(tōng)常(cháng)为10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要在(zài)合同签(qiān)订21天内支付(fù)。

　　余(yú)款(kuǎn)支付环(huán)节，英国采取按工程进度(dù)付(fù)款的(de)方式，但是交房前付款比例相(xiāng)对(duì)较(jiào)低，一般(bān)会在(zài)合同签订6-24个月分别(bié)支付(fù)两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩(shèng)余款项交房后支付。

　　交付环节(jié)，英(yīng)国(guó)规定房屋必须经过(guò)房(fáng)产公证公(gōng)司(sī)的检验(yàn)验收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节，英(yīsrds是什么意思，srds是什么意思啊ng)国期房预售资金监管极为(wèi)严格，资金也(yě)由(yóu)律师监管，在确认(rèn)工程进度、支付(fù)相关款项过程中，由买房(fáng)律师将资金(jīn)转(zhuǎn)给(gěi)卖方(fāng)律师，卖方(fāng)律师转给开发商，即资金在进入开(kāi)发商账户前经过两道(dào)关(guān)口，有利于保障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置(zhì)期房预付款保全措(cuò)施

　　日本期房交易(yì)立法，定金(jīn)超5％或(huò)1000万日元时(shí)，开(kāi)发商(shāng)必(bì)须(xū)完成“预售房(fáng)定金保全(quán)措施”，交房前(qián)付款比例(lì)不(bù)超房款的20％，开(kāi)发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二(èr)战结(jié)束后由于房(fáng)屋(wū)供(gōng)给严(yán)重失(shī)衡，叠加法律空白，社会上(shàng)“一(yī)房二卖”现象普遍，为此，日(rì)本政府1952年(nián)出(chū)台《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯(wéi)一一部规(guī)范期房交易的法律(lǜ)。

　　定(dìng)金保护(hù)方(fāng)面，根据日(rì)本《宅地建物取引业法》，对购房(fáng)者支(zhī)付定金(jīn)超过5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律要求(qiú)开发商必须完成(chéng)定金(jīn)保全(quán)措施才可预售。什(shén)么(me)是定金保(bǎo)全措施？即买卖双方签订购房(fáng)合同(tóng)时，开发商向(xiàng)金融机构或指(zhǐ)定保证机(jī)构或保险机构签订定金(jīn)保证委托合同，设置(zhì)购房(fáng)者(zhě)定金的保证或保险(xiǎn)，并将相应的保证金证明(míng)书交付给购(gòu)房(fáng)者。除定金外，其他预先支(zhī)付的(de)购房款(kuǎn)也受该(gāi)措施保护。若(ruò)开发商倒闭导致期(qī)房烂尾，购房者可凭保证金证(zhèng)明书向金融(róng)机构或保(bǎo)证(zhèng)机构或(huò)保险公司兑(duì)付(fù)，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一般(bān)约为房价(jià)的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房(fáng)前只需(xū)支付最多不超20％的定金(jīn)，签订(dìng)购房合(hé)同后，购房(fáng)者(zhě)即可向银行申(shēn)请(qǐng)贷款(kuǎn)，但(dàn)交(jiāo)房(fáng)后才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房(fáng)后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者违约(yuē)可返还相当于(yú)3.75％房款的(de)订金，首(shǒu)付比例20％，余(yú)款按工程进度支付，所有(yǒu)资金进银行专门项目资金账户，交房后满1年保修(xiū)期(qī)后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环(huán)节，新(xīn)加(jiā)坡开发(fā)商有统一(yī)的选购权合同以及订金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款(kuǎn)。

　　首付比(bǐ)例方面，签订(dìng)购(gòu)房合同后，购(gòu)房(fáng)者(zhě)需(xū)支付(fù)15％的首付(fù)及印花税，同时购房者向银行(xíng)申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新加坡期房(fáng)同样采取按(àn)工程进度付款的方式(shì)，《发(fā)展(zhǎn)商条例》对期房付款流程做(zuò)了统一详细(xì)规定，要求(qiú)所有开(kāi)发商(shāng)遵(zūn)守，支(zhī)付(fù)节点一般为合同签订后、地基完(wán)工、框架完工、管道(dào)门窗等完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照工程进度放款，月供(gōng)在此(cǐ)过程中随着放出贷(dài)款的增(zēng)加(jiā)而增(zēng)加，未放(fàng)款部分(fēn)无需月供。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面(miàn)，购(gòu)房者的订金(jīn)与付款会存入银行专门的(de)项目资金账户，账户资金(jīn)提取(qǔ)须(xū)与房(fáng)屋建(jiàn)设有关(guān)。房(fáng)屋交付后，购房者享受1年的(de)房屋保(bǎsrds是什么意思，srds是什么意思啊o)修(xiū)期，此后购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前房地(dì)产到了政策出手(shǒu)临界点，重(zhòng)点是(shì)保交(jiāo)楼和(hé)房企(qǐ)重(zhòng)组(zǔ)。一方面(miàn)，加大对(duì)刚需和改善型需求的(de)支持力(lì)度，长短兼(jiān)顾妥善(shàn)应对局(jú)部停贷现象，重点是保交楼保(bǎo)复工保民(mín)生，给予强有力的金融工具支持。另(lìng)一方面，从现(xiàn)在起，对还在(zài)正(zhèng)常(cháng)运转(zhuǎn)的房企包(bāo)括民营企业，加(jiā)大(dà)支持力度(dù)，由优质房企(qǐ)牵头并购(gòu)重组整个行(xíng)业，为每个房企(qǐ)配(pèi)套AMC和财团，给予(yǔ)金融(róng)工具配套。

　　二，中(zhōng)期来(lái)看，应(yīng)充分估计形势复(fù)杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房(fáng)企债务、恢复市场信(xìn)心以及(jí)长效机制。长效(xiào)机制(zhì)四大关键是推(tuī)动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定(dìng)和房地(dì)产税(shuì)。定金环节，建(jiàn)立开(kāi)发商违约后(hòu)定金保护机制，如将(jiāng)已(yǐ)支(zhī)付定金冻结至(zhì)房屋交付阶段(duàn)，保障购房者定金安全。签(qiān)订合(hé)同环(huán)节，鼓励保(bǎo)险公司(sī)介(jiè)入，为房屋重大(dà)延期(qī)以(yǐ)及重大缺陷(xiàn)等情况提(tí)供充分的保障。余款支(zhī)付环节(jié)，建立按工(gōng)程(chéng)进度付(fù)款机制或交(jiāo)房后按揭(jiē)贷款机制，充分保护购房者的权益。资金(jīn)监(jiān)管环节，引(yǐn)入独(dú)立(lì)于开(kāi)发商、银行的(de)第三方资金监管机构(gòu)，或(huò)由政府相关部门直接监管，以(yǐ)此防(fáng)止资金挪(nuó)用现象(xiàng)。交付环节，建立商品房保修期制度。保(bǎo)修期内，开发商(shāng)应(yīng)对房(fáng)屋质量问题全权负(fù)责(zé)、免费维(wéi)修，购房者在保修期结束后支(zhī)付尾(wěi)款。

　　三(sān)，长期(qī)来(lái)看，取消(xiāo)商品房预售制是大势所趋。一方面(miàn)，98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺房(fáng)子(zi)，开(kāi)发商(shāng)缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套户(hù)比超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平的预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房(fáng)销售。另一方(fāng)面，取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼的不(bù)是五花八(bā)门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即(jí)所得的过硬(yìng)的产(chǎn)品质量和诚(chéng)信，这才是对(duì)购房民众的最(zuì)根本最实质的保障，这样(yàng)将极大(dà)的提(tí)升开(kāi)发商(shāng)的建筑质量，实现良(liáng)币驱(qū)逐(zhú)劣币。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 srds是什么意思，srds是什么意思啊