5月(yuè)以来，房地产板块个股多出(chū)现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)房(fáng)地产指数本(běn)月涨幅约(yuē)为2％。而以(yǐ)公募基金为代(dài)表的机构(gòu)对于这一板块(kuài)已经在悄(qiāo)然布局。数据显示，以(yǐ)南方和华夏的两只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日(rì)时所公布的总份额均(jūn)较4月28日(rì)时有小幅(fú)增长。根据基(jī)金一季报统(tǒng)计，龙(lóng)头与(yǔ)地方国企央企获得(dé)增持，持(chí)仓数量占流通(tōng)股(gǔ)比重增幅五只(zhǐ)个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置(zhì)房地产或“底部回(huí)升(shēng)”

　　行(xíng)业红(hóng)利时(shí)代已过 精(jīng)耕(gēng)细(xì)作成共识

　　从公募基金对房(fáng)地产的配置(zhì)看，2019年末，公募所持(chí)有的房(fáng)地产行业标的(de)市值约1188亿元，占(zhàn)其所持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募(mù)所(suǒ)持(chí)房地产公司市(shì)值(zhí)在股票资产中的占比却(què)断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现(xiàn)了三(sān)年来的(de)首次(cì)回升，年底这一(yī)数值从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此(cǐ)同时(shí)，公募对(duì)房地(dì)产行业的(de)持股比例也同(tóng)步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势(shì)头似(shì)乎在今年一季度得(dé)以(yǐ)延续。数据统计(jì)显(xiǎn)示(shì)，公募重仓持有房地产板块(kuài)一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓(cāng)市值(zhí)占板块比重合计达47.29％，环(huán)比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募(mù)对于房地产的(de)投资愈发(fā)有(yǒu)集中于龙头的(de)趋势(shì)。Wind显示，在公募基金一(yī)季报(bào)汇(huì)总的重仓股中，房(fáng)地产板块排名(míng)最(zuì)高的是保利发展，在基金(jīn)重仓第33位。排名第(dì)二(èr)的是(shì)招商蛇(shé)口，排(pái)在第78位。而老牌龙(lóng)头股万(wàn)科(kē)A排(pái)在第(dì)96位。对比去(qù)年(nián)四(sì)季报(bào)，变化(huà)之处首先在(zài)于几只(zhǐ)房(fáng)地(dì)产龙头股从排位上看均有退(tuì)步(bù)，尤其是万科最为明显；其次是(shì)金地集团退出百大(dà)之列。但考(kǎo)虑(lǜ)到房地产(chǎn)是(shì)复苏链上最后(hòu)一环，且首季(jì)并非行业销售(shòu)旺季(jì)，其(qí)传导(dǎo)到二级市场乃至机构(gòu)持仓上还需要时间(jiān)周期。

　　形成共识(shí)的是(shì)，经济圈判断房(fáng)地(dì)产已经进入(rù)大分化时代，一二线城市好于三四线城(chéng)市。而映(yìng)射到二(èr)级市(shì)场投资上，配(pèi)置房地产行业轻松(sōng)收(shōu)获(huò)行业贝塔的红利(lì)期一去不(bù)返了(le)。“如(rú)果按照产业周期来(lái)分类，包括房地产等几类行业在盖(gài)特(tè)纳曲(qū)线里(lǐ)属于成熟期或者衰退期的行业，传统(tǒng)认(rèn)知上没有(yǒu)什么投(tóu)资机会(huì)的。但(dàn)在这几年(nián)特殊的(de)行情里包括煤炭、电解铝等类(lèi)似(shì)的行业也出现了一些(xiē)机会(huì)，背后的逻(luó)辑是供给侧发(fā)生了更大的变化。”一不(bù)愿具名(míng)的上海公募基(jī)金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行(xíng)业(yè)前几年17亿～18亿(yì)平(píng)方米的年销(xiāo)售面积(jī)很难再(zài)出现了，2022年光(guāng)是居民存款数量增加了(le)15万亿元。中国存量有400亿(yì)平方米建筑面积，考虑存量地(dì)亢可以加什么偏旁变成什么字，亢这个字可以加什么偏旁产的(de)更新，也有近10亿(yì)平方米。需求端还需要有(yǒu)一定(dìng)的政策出来去(qù)刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基(jī)金房(fáng)地产研究(jiū)员吕功绩也指出(chū)：“时至今日，无论从城镇(zhèn)化的进程，还是人均住房面(miàn)积（接近30平/人），我(wǒ)国均已告别(bié)住房短缺时(shí)代，而目前居民的杠杆率和(hé)房价收(shōu)入也(yě)不支撑每年18万(wàn)亿元(yuán)的销售额，以及过快上(shàng)行的房价，因而行业(yè)高增的(de)时代已经过去，未(wèi)来(lái)行业的需求或将回落，在此过程(chéng)中，伴随着地产的高杠杆(gān)属性，就很容(róng)易出现(xiàn)信用(yòng)风险问(wèn)题（类(lèi)似2022年的民营地(dì)产爆雷(léi)），行业进入到供给侧出清的过(guò)程(chéng)。这(zhè)个过程中，综合(hé)竞争(zhēng)力强的公司就能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼(yú)的方(fāng)式，获得市占率的提升。当行(xíng)业需求见(jiàn)顶回落时(shí)，行(xíng)业的贝塔已经过去了，但(dàn)不(bù)代表没(méi)有(yǒu)投资(zī)机会(huì)，机会在于城(chéng)市、位置(zhì)、产品(pǐn)的阿尔法，而(ér)对应到股(gǔ)票投资(zī)，就是强竞(jìng)争力公(gōng)司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细作个股成为公募乃至整体机构的务实之举(jǔ)。

　　机构配置(zhì)房地产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部(bù)央国企、优质区域(yù)性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来(lái)，房地产板(bǎn)块个股多出(chū)现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收(shōu)盘(pán)，中信房地产(chǎn)指数本(běn)月涨幅约为2％。从(cóng)具体(tǐ)的个股来看，《红周(zhōu)刊(kān)》利用Wind统计申(shēn)万房(fáng)地(dì)产板块个股，在纳入(rù)统计的124只房地产类标的股中，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述时间段恰好排名前五(wǔ)的公(gōng)司月内(nèi)涨幅超过了10％，它们(men)分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏(xià)幸(xìng)福、荣安地产。排名(míng)第一(yī)的上(shàng)实发展，五(wǔ)一假期归(guī)来后日(rì)成交量明显放大(dà)，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股(gǔ)的基本面来(lái)看，上(shàng)实发展的(de)主营业务为(wèi)房地(dì)产开发(fā)与经(jīng)营(yíng)。公司(sī)的主(zhǔ)要产品及服务为房地产(chǎn)销(xiāo)售、房地产租赁、物业管理(lǐ)服务、工(gōng)程项目、酒店经(jīng)营。从业(yè)绩数据来看，2022年，其实现营(yíng)业(yè)收(shōu)入52.48亿元(yuán)，比上(shàng)期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元(yuán)，同比(bǐ)下(xià)降33.24％。2023年(nián)第(dì)一季度，其实现营(yíng)业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归(guī)母净利(lì)润(rùn)2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大流通股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)来看，各(gè)类(lèi)机(jī)构(gòu)都有(yǒu)对其布局的例子。以3月31日时的(de)首季十(shí)大流通股股(gǔ)东来看， 具体包括(kuò)公募的上银基金、私募的(de)迎水文龙、中央汇金、长城(chéng)资(zī)产管理公司等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂(zàn)时排名第二的浦东金桥(qiáo)也(yě)是上海本地房企(qǐ)，其第(dì)一(yī)季(jì)度的收入利润规(guī)模大(dà)幅度复苏(sū)。究其原因，一方(fāng)面是(shì)该公(gōng)司后疫情时代出(chū)租率(lǜ)复(fù)苏至近年来最高，另一(yī)方面(miàn)则(zé)是公(gōng)司拿地(dì)结算持续(xù)性向(xiàng)好，从数(shù)字上看，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑面积约54万(wàn)平(píng)方米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好背景下，自(zì)然(rán)也吸引了知名机构在其中持续(xù)驻足(zú)。从第一季度(dù)十大流(liú)通股股东来(lái)看，知名(míng)私募高毅邓晓峰的(de)两只(zhǐ)产品依(yī)然在前(qián)十中(zhōng)，这也是连续第三个(gè)季度他有(yǒu)的两只(zhǐ)产品杀入前十。同时榜单中(zhōng)还(hái)有一(yī)支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅(fú)增加了持股。

　　除去(qù)上述两家上海区(qū)域性地产公司外(wài)，荣安地产则是(shì)主要布局在(zài)深圳的地(dì)产公司，一季(jì)报交出的也是一份报(bào)喜的成绩单：首(shǒu)季公司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同(tóng)比增长35.51％。归属于(yú)上市公司股(gǔ)东(dōng)的(de)净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公(gōng)募指(zhǐ)基首季新杀入十大流通股股东(dōng)行列。具体(tǐ)说来， 南方(fāng)中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增(zēng)强则(zé)排名第九位，此外联(lián)袂出现(xiàn)的机构还有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红(hóng)周刊》采访时，兴证全(quán)球基金相关人士分析(xī)：“经历过(guò)行业(yè)洗牌和兼(jiān)并重组(zǔ)后，龙头(tóu)的价值更为笃(dǔ)定突出(chū)；从拿(ná)地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降(jiàng)温，优质土地供给较多（券(quàn)商测算对应潜(qián)在亢可以加什么偏旁变成什么字，亢这个字可以加什么偏旁毛利率在25％以上(shàng)，目前房企的利润率仅20％），绝大多(duō)数房企(qǐ)受限于信用问(wèn)题(tí)或者资金(jīn)紧张(zhāng)没法拿地，龙头房(fáng)企(qǐ)趁(chèn)机获(huò)取低(dī)成本土地，龙(lóng)头房(fáng)企的拿地力度（拿地金(jīn)额/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从融资上看，龙头(tóu)房企杠杆率较(jiào)低，净(jìng)负债(zhài)率(lǜ)基本在(zài)70％以下，而其他房企的(de)净负债率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠杆空(kōng)间有限(xiàn)，从融资(zī)成本看(kàn)，龙(lóng)头房企(qǐ)的融资(zī)成本不断下滑，基本(běn)在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是(shì)，在当前中特估的浪潮下，央(yāng)国(guó)企(qǐ)地产股(gǔ)或存在发展(zhǎn)的大好机会(huì)。中(zhōng)信证(zhèng)券指出：“房地(dì)产行(xíng)业的结(jié)构(gòu)性机会依然存在，少(shǎo)部分公司尤(yóu)其是央企占(zhàn)据(jù)显著优势，其主要(yào)又体现为库存(cún)的优势。央企地产(chǎn)公司，现阶段表(biǎo)现出较低的融资(zī)成本，优质的开发资源和(hé)良好的不动产(chǎn)资产运营能力的多(duō)重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特估，国央(yāng)企相(xiāng)较于(yú)民营地产(chǎn)公(gōng)司也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对于(yú)减值、土地资源(yuán)债权债务关(guān)系等问题，市场对民营房开企业(yè)的资(zī)产会(huì)有更多担忧和质疑(yí)，所以(yǐ)在这一轮(lún)行业出清(qīng)的过程中，央(yāng)国(guó)企相较于(yú)民企来说估值的修(xiū)复更明显。中特(tè)估的(de)角(jiǎo)度(dù)从中长期的维度看，行业的逻(luó)辑在于集中度(dù)提升后，行业进入(rù)高质量发(fā)展(zhǎn)阶段，具(jù)备较(jiào)快(kuài)速发(fā)展阶(jiē)段更稳定(dìng)且可预(yù)期(qī)的盈(yíng)利和现金流创(chuàng)造能(néng)力，以(yǐ)此带(dài)来估(gū)值中枢的提升，应该(gāi)关(guān)注估值相对(duì)较低(dī)，企业(yè)自身资产(chǎn)的(de)质量(liàng)好(hǎo)、运营能力强、可(kě)以创(chuàng)造持续现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普(pǔ)涨的概率(lǜ)比较低，行业内部将出现分化，要关(guān)注将受(shòu)益于行(xíng)业集(jí)中度提升的(de)头部公司。”星石投资(zī)首席(xí)研究官方磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思路的话，或(huò)许还是(shì)保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前(qián)途更为(wèi)光明。不(bù)过国投瑞银基金投资(zī)部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持(chí)续观察国企央企(qǐ)在三(sān)个方面是否可(kě)以维持，首(shǒu)先是融资成本保持低位，其次是(shì)销售(shòu)份额持续提(tí)升，再次是拿地份额持续提(tí)升。”

　　复(fù)苏(sū)速度缓慢

　　机构(gòu)需要多(duō)给一些(xiē)耐(nài)心

　　而(ér)《红周(zhōu)刊》也(yě)根据房企(qǐ)一季报(bào)梳(shū)理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年(nián)一季(jì)度的业(yè)绩(jì)分化更趋明显，保(bǎo)利发展、滨(bīn)江集团等房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大增速的增(zēng)长。而这些公司(sī)也是(shì)机构的重仓对象。

　　对此，知名房地(dì)产业内(nèi)人(rén)士张宏(hóng)伟(wěi)向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善(shàn)的房(fáng)企，主要是因(yīn)为过去两三(sān)年时间，尤其是(shì)在2021年下半年(nián)民营房企不怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿(ná)地，且主要(yào)集中(zhōng)在(zài)核心城市(shì)，投(tóu)资力度较(jiào)大(dà)。投资(zī)的驱动能够推(tuī)动房企(qǐ)销售业绩的(de)增长，从(cóng)而在2023年一季度市场恢(huī)复但仍处(chù)于调(diào)整的(de)过程中，能够保有一个正增长。

　　不过(guò)张宏(hóng)伟同时也提(tí)醒表示，在房地产(chǎn)的复苏过程中，还面临(lín)着一些不确定(dìng)性。其实(shí)整个市场从四月份(fèn)开始又在往下掉。除了杭州、成(chéng)都等极个别城市(shì)四月环比三月相对表现(xiàn)较(jiào)好之外，包括北京、上海在内的绝(jué)大多数城市都出现(xiàn)环(huán)比下(xià)滑的情况。而(ér)现(xiàn)在五月的市场表现也(yě)不(bù)太乐观(guān)。按照(zhào)现在的(de)经济(jì)状况、收(shōu)入(rù)情(qíng)况，以及市场的(de)去库存压力、企业的资金面压(yā)力(lì)，可能(néng)会(huì)出(chū)现，到六月份(fèn)房企为(wèi)了半年报冲业绩出现市场的(de)短期反弹外的一个市(shì)场(chǎng)乏力(lì)现象(xiàng)。也就(jiù)是(shì)说，第二季度(dù)、第三季度增长不确定性的压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬(yáng)也向《红周刊(kān)》指出，现(xiàn)在整个房地(dì)产以及其上下(xià)游产业链的复苏速(sù)度(dù)都比想象(xiàng)的要慢(màn)很多，我们(men)要多给一(yī)些耐心，这(zhè)个(gè)时候，在房地产以及上下游就不是赚(zhuàn)快钱(qián)的(de)时候，只能(néng)赚他基本(běn)面的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得比同行好得(dé)多的(de)企业，会伴随(suí)整个(gè)行业的弱复(fù)苏，业绩会(huì)逐步体现(xiàn)出来。所以只能耐(nài)心地去等(děng)待它的基(jī)本面不断地凸显出来(lái)，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日(rì)《红周刊》，文中提及个股仅为举(jǔ)例分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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