万柳书(shū)院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万(wàn)柳(liǔ)少爷”的意外走红，让(ràng)这个(gè)位(wèi)于北京海(hǎi)淀的豪宅被全(quán)国知(zhī)晓，其背后曾(céng)宣称要做(zuò)地产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发商——中赫集(jí)团(tuán)，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳书院再(zài)次受到舆论关注(zhù)，起因中赫集团成了共同债务(wù)人被(bèi)中(zhōng)国信达追(zhuī)债，中国信达为(wèi)了(le)收回(huí)钱款(kuǎn)不得不(bù)将(jiāng)中赫抵押的(de)75套万柳书(shū)院豪宅拍卖。可问(wèn)题是，这些房子早(zǎo)已售出，业主并(bìng)非中赫集团，那些真正斥(chì)巨(jù)资购入房产的有(yǒu)钱人，房子现在莫(mò)名奇妙(miào)地被(bèi)拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到这些业(yè)主(zhǔ)的维(wéi)权(quán)信息，难怪有网(wǎng)友调侃：“富人被(bèi)割韭菜的时候，他们的姿(zī)势都那么(me)优雅。”

　　不(bù)过事件(jiàn)背(bèi)后，可能没你想象的(de)那么简单。

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　　富人被(bèi)精准收割？

　　最惨的可能还(hái)是债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是万(wàn)柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心区位，名(míng)校环绕的(de)顶(dǐng)级豪宅(zhái)，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网友发(fā)现，中国信达在京东(dōng)拍(pāi)卖上，上(shàng)架了(le)“北京(jīng)赫华恒(héng)瑞(ruì)房(fáng)地产开发有限公司不良债(zhài)权转让项目”，债权总(zǒng)额高达近47亿，该项目的(de)抵押(yā)物中，包括75套(tào)万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖显示，上(shàng)述不(bù)良(liáng)债权转(zhuǎn)让(ràng)项(xiàng)目的处置主体是中国信达(dá)资(zī)产管(guǎn)理股份有(yǒu)限(xiàn)公司(sī)北京市分公(gōng)司（下(xià)称中国信达北分），处置的是(shì)对(duì)北京赫华恒瑞房地(dì)产开发(fā)有限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞）的不良债(zhài)权(quán)。截(jié)至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中(zhōng)债权本金37.50亿(yì)元。中赫集团有(yǒu)限公司是共同债务人(rén)。目前，该项目已有1万次围观(guān)，35名(míng)意向人。

　　从表面上(shàng)看，这就是(shì)一起中国信达北分讨债的故(gù)事(shì)，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒体报(bào)道(dào)，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该报(bào)道属实，说明这些房子实际上(shàng)都是卖出去(qù)了的，是(shì)有人住的(de)。

　　那为(wèi)什么中(zhōng)国信达的拍卖(mài)页面上又注明这75套房子是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能说明这些房(fáng)子(zi)根本没有网签，也没有房产证！

　　第一(yī)财经的报道证实了上述(shù)内容。有豪(háo)宅中(zhōng)介透露，中赫集(jí)团早就把(bǎ)这(zhè)75套房子抵押出(chū)去，现在还没(méi)资(zī)金(jīn)解抵押，所以不能网签、没(méi)办房本。

　　作(zuò)为海淀(diàn)的顶级豪宅，最强学区房，万(wàn)柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)基本都(dōu)是(shì)北京(jīng)的高端人士，柳传志(zhì)、丁磊等知名商(shāng)业(yè)大佬也(yě)是万(wàn)柳书院的业主(zhǔ)。另(lìng)据地产自(zì)媒体(tǐ)“地产(chǎn)八(bā)卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的业主中，还有不少中赫(hè)集(jí)团的高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些(xiē)业主确实(shí)已经(jīng)支付价款并(bìng)实际(jì)占有，那么(me)，中(zhōng)国(guó)信达转让(ràng)这笔不良债权回本的愿望，或(huò)将(jiāng)泡汤(tāng)。这次拍(pāi)卖损失最大的，没准还是债(zhài)主中(zhōng)国信(xìn)达。

　　根据相关(guān)法律(lǜ)规定，民(mín)事执行中，业主已经支付价款并实际占有，但未办理过户手续的，如果业主没有(yǒu)过错，人(rén)民法院不得查封(fēng)、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提出执(zhí)行(xíng)异议申请，请求法(fǎ)院解(jiě)除(chú)查封，同时可以联合起诉开发商，要求退还(hái)购房款或办理房产证(zhèng)，并承担违(wéi)约责任。

　　此外(wài)，今(jīn)年4月，人民(mín)法(fǎ)院报公布(bù)《最高人民法院关(guān)于商品(pǐn)房(fáng)消费者权(quán)利(lì)保护问题的批复(fù)》，以司法解释(shì)的方式明确(què)了(le)购房人的优先权：

　　商品房消费者(zhě)以(yǐ)居住为目的购买房屋并(bìng)已支付全(quán)部价(jià)款，主(zhǔ)张其房屋交付请求权(quán)优先于建(jiàn)设(shè)工程价款优先(xiān)受偿权、抵押权以及其他(tā)债权的，人民法院应当予以支持。只(zhǐ)支付了部分价(jià)款的商(shāng)品房(fáng)消费者，在一(yī)审法(fǎ)庭(tíng)辩论终结(jié)前(qián)已实际支付(fù)剩余价款的，可以(yǐ)适用前(qián)款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售(shòu)未网(wǎng)签”，那么这笔不良债(zhài)权(quán)，实际上是个烫手山芋。可能不仅(jǐn)不能卖出去回本，抵押的这75套房子，还会(huì)被业(yè)主讨回去。

　　中国(guó)信达，将会赔了(le)夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国信(xìn)达申请不良(liáng)债权转让，可以(yǐ)追溯到金(jīn)谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中(zhōng)国(guó)信达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫(hè)华恒瑞为中赫(hè)集团旗下(xià)子公(gōng)司(sī)。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中(zhōng)赫置(zhì)地(dì)等选择退出了赫华(huá)恒瑞的(de)股东行(xíng)列，中(zhōng)国金谷国际信托有限责任公司成为了唯一股东(dōng)，后者由(yóu)中国信达资产管理(lǐ)股(gǔ)份有(yǒu)限(xiàn)公司(sī)持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商，相较(jiào)其他房企，中赫(hè)集团既没有(yǒu)很大规模，也没有很高(gāo)的(de)国(guó)民知(zhī)名度，但却在北京豪宅(zhái)圈留下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北京的第(dì)一个豪(háo)宅(zhái)项目，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼岛七(qī)号院3号楼，高(gāo)达30万/平米(mǐ)的天(tiān)价，成为当(dāng)时京城最贵(guì)的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院(yuàn)，更是被(bèi)誉为“北(běi)京海(hǎi)淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年(nián)，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手中，抢下(xià)了北(běi)京万柳(liǔ)地块，成为(wèi)北京当年的“双料(liào)地王”。很(hěn)快，万柳书院就(jiù)以神秘(mì)高端的姿态杀入(rù)市场，无论是一块块(kuài)从荷兰运回来的灰砖垒(lěi)起来(lái)的五米(mǐ)高墙，还是每棵成(chéng)本超6万的成年银(yín)杏(xìng)树，还是(shì)每平(píng)米20万元的价格(gé)，都令(lìng)业内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融(róng)创的(de)湖、紫(zǐ)辰院的(de)树(shù)、北平府(fǔ)的院儿。”从这句顺口溜中，就可(kě)看(kàn)出其在北京豪宅圈(quān)的地位(wèi)。2014年末(mò)上市(shì)的它，对手是当时有名(míng)的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒(héng)大华府等，现如(rú)今，它(tā)远远超(chāo)过这(zhè)些对(duì)手。

　　去(qù)年，万柳书院一(yī)套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿(yì)、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳(liǔ)书(shū)院虽然已经推出了8年之久(jiǔ)，但(dàn)其依旧在北(běi)京豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅，也吸引(yǐn)了不少(shǎo)知名人(rén)士，如知名演员宋丹丹，就住(zhù)在钓(diào)鱼台七号(hào)院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住(zhù)在(zài)万(wàn)柳书院。

　　几(jǐ)大豪(háo)宅的成功(gōng)奠定了(le)中赫集团的“高端(duān)路线(xiàn)”，也因此，它被外界贴上(shàng)了，“卖北(běi)京城最(zuì)贵的房(fáng)，拿北京城最贵的地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱(lái)斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地产界(jiè)“劳斯莱斯”却(què)多(duō)次成为被执(zhí)行人，被执行标的高达(dá)11亿。

　　今年年初(chū)，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生效(xiào)法(fǎ)律文书确(què)定义务，中赫集团正(zhèng)式成(chéng)了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑(kēng)了？

　　中赫集(jí)团如今沦(lún)落到这个地步，其实是有迹(jì)可循的。

　　事实(shí)上，早在(zài)今年年初“万柳书(shū)院少爷(yé)”走红之时，深蓝(lán)财经(jīng)就曾深挖(wā)出背后的中赫(hè)集团(tuán)，发现其(qí)深陷财(cái)务危机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商到沦(lún)为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹(jì)跟着急转直下(xià)。而追根溯源，这个(gè)转折点，就在于收购北京国安(ān)。

　　近十年来(lái)，房企纷纷开始(shǐ)了(le)多元化转型，但转(zhuǎn)型之(zhī)路并不(bù)好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多元化业务，先后(hòu)进军能源市场、团购网站，但最(zuì)终都惨淡收场。最终(zhōng)，周金(jīn)辉将(jiāng)转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与(yǔ)IDG资本退出(chū)后(hòu)，中赫集(jí)团以35.5亿元参股国安足球(qiú)俱乐(lè)部64％股权(quán)，成为(wèi)国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿(ná)下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全部股权(quán)。如果北京国安的(de)估值(zhí)一直没变，那么中赫(hè)集团拿下(xià)北(běi)京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到(dào)这里，有人也许会感叹：卖(mài)豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样(yàng)，中赫为什么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及其实控人周金辉夫妇将其手(shǒu)中的中(zhōng)赫集团股份质押陆续质(zhì)押(yā)，据企查查显示，目前(qián)中赫集团共有11条股(gǔ)权出质记录。质权人包括海(hǎi)金商(shāng)业保理、北(běi)京建工、山东国(guó)际信托、中融信(xìn)托、中信建(jiàn)设等。

　　这与入(rù)主北京(jīng)国安的时(shí)间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经营状况没有得到(dào)改善(shàn)，中(zhōng)赫集(jí)团也(yě)被拉入泥淖(nào)。

　　据北京产(chǎn)权交易所(suǒ)官网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安足球俱乐(lè)部实(shí)现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　佛系心态是什么意思为了缓解资(zī)金压力，中赫集团和周金(jīn)辉夫妇还(hái)在持(chí)续质押手中的(de)中赫集团股份，但国(guó)安和中赫的(de)经营状况却持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次列被执行人，执行标(biāo)的高达11亿，北京国安也3次(cì)与中赫(hè)集团、中赫置地、及中(zhōng)赫集(jí)团股东周金辉、李彩霞等共同成为(wèi)被执(zhí)行人(rén)，执行标的(de)约10.45亿。

　　今(jīn)年(nián)1月，因为履行能力而拒(jù)不(bù)履(lǚ)行生(shēng)效法(fǎ)律文书(shū)确(què)定义(yì)务，上(shàng)述被执行人(rén)成为“老赖”。只有北京国(guó)安，目前幸(xìng)免于难。不过在实控人都成为老(lǎo)赖的(de)情况下，被执行10个(gè)多亿的北京国安，又如何能独善其身？

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