文(wén)：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制了(le)。 1月17日召开(kāi)的(de)全(quán)国住房和城乡建设(shè)工作会(huì)议提出(chū)“有条件的可(kě)以进行现房销售”，不足(zú)一个月时间，已有山东、安徽、河南(nán)、四(sì)川、广东等地明确表态，试(shì)点现(xiàn)房(fáng)销售。

　　1、是该取(qǔ)消商(shāng)品房预(yù)售制了(le)，用(yòng)你的钱，建你的(de)房子(zi)，还烂尾了，这是对购房者的不(bù)公平。以(yǐ)后谁有(yǒu)钱谁(shuí)建(jiàn)房，没(méi)钱没实力的(de)别建了，不能(néng)把(bǎ)包袱甩给老百姓和社会，这是房(fáng)地(dì)产从大开发(fā)时代步入高质(zhì)量发(fā)展阶段(duàn)的必(bì)然趋势(shì)，也是对(duì)购(gòu)房老(lǎo)百姓的(de)最大(dà)保(bǎo)护(hù)。98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售(shòu)制是权(quán)宜(yí)之计(jì)，现在(zài)全国套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发进(jìn)入(rù)存(cún)量时代，对购房民众不(bù)公(gōng)平的(de)预售制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销售。以(yǐ)后一(yī)手交(jiāo)钱(qián)，一手交房，天经地(dì)义。当然二次房改(gǎi)是个(gè)技术活，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷、复(fù)工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企债务、恢(huī)复市(shì)场(chǎng)信心以(yǐ)及(jí)长效机制，长效(xiào)机制四(sì)大关(guān)键是推动城(chéng)市群战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金融(róng)中性稳定和(hé)房(fáng)地产税。如(rú)果按照经(jīng)济规律(lǜ)办事，中国一定能实现房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这(zhè)道关，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么要(yào)取消预(yù)售制、改为现房销(xiāo)售？大家(jiā)想想(xiǎng)，绝(jué)大部分商品是(shì)一手交(jiāo)钱一(yī)手交货，预售制是对购买者(zhě)的单方(fāng)面不(bù)公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商品不能(néng)交付的(de)风(fēng)险。从(cóng)个人(rén)层面看，预售制对购房者非常不公平，比如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅(jǐn)承(chéng)担银行(xíng)利息，还要承担(dān)延迟交房、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房的风(fēng)险。从行业层(céng)面看，预售制助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周期(qī)，会引发资(zī)金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险。取消预售制(zhì)，改为现房销售，这样有(yǒu)助于落实中央房(fáng)住不炒精神、有助于保障购(gòu)房(fáng)老百姓权益、有助于房企稳(wěn)健发展，一(yī)举(jǔ)多得(dé)，谋(móu)划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消预售制(zhì)度？预(yù)售制度怎么来的？国(guó)外什么情况？简单(dān)科(kē)普一(yī)下(xià)：商品房(fáng)预售最(zuì)早源于中国(guó)香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商(shāng)放杠杆的方式。98年(nián)房改，由于商品房短缺，房(fáng)企缺资金(jīn)，借(jiè)鉴(jiàn)中(zhōng)国香港，引入了(le)商品房预售制度。其实，当(dāng)前(qián)世界不少国家存在预(yù)售(shòu)制(zhì)。但是，重点来了！发达国家一(yī)般(bān)有严格的监管保障措施，开发商在(zài)项目获得政府(fǔ)批(pī)准(zhǔn)后才(cái)可以(yǐ)开始(shǐ)销售，买家在购买期房后并非(fēi)像中国一(yī)样(yàng)在支付完首付款后(hòu)从银行(xíng)一次性贷款(kuǎn)支付剩余全部房款，而(ér)是根(gēn)据(jù)开发商工(gōng)程进度在完全交房前进行分(fēn)期(qī)支付。所以，预售(shòu)制度是需(xū)要严格(gé)的(de)资金监管、分期(qī)支付以及违约处罚措施(shī)作为保障的，如果没(méi)有这些保障措施，一定(dìng)会触发风险，对购房(fáng)民众不公平，所以不如(rú)借(jiè)机取消预(yù)售制度，以后(hòu)改为现(xiàn)房销售。客观讲(jiǎng)预售制度有一定历史阶段(duàn)性(xìng)，现在(zài)中国住(zhù)房进入存量(liàng)时(shí)代，取消预售制(zhì)度有助于降(jiàng)负债降杠杆(gān)，不再把烂(làn)尾风险甩给老百姓和社会，当(dāng)然这需要配套房企债务(wù)重组、复工(gōng)保(bǎo)交楼、恢复市(shì)场(chǎng)信心和(hé)房(fáng)地产(chǎn)长效机制。这(zhè)是个(gè)技术活，只要坚持(chí)市场化改革，中国一定能化解这个难题(tí)，让房地产回归实(shí)体经济和居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现(xiàn)的营销手段，而是(shì)所见即所得的过硬(yìng)的产品质量和诚信(xìn)，这才(cái)是对购房民众的(de)最根本最实质的保障(zhàng)，这样将极大的提升开发商(shāng)的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。所有(yǒu)商业的本质是向善，是以客户(hù)为中心，房地产(chǎn)也不能例(lì)外，老百(bǎi)姓买房子是(shì)天大的(de)事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一家人。从这个角度(dù)，取消(xiāo)预售制(zhì)、实(shí)施现(xiàn)房(fáng)销售是实现老百姓安(ān)居乐(lè)业、社会长治久安、行业企业健康发展的重(zhòng)大措施。在当前的情况(kuàng)下，取消预售制要结(jié)合稳楼(lóu)市、房地产(chǎn)软着(zhe)陆、打通(tōng)金融支持当(dāng)期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发(fā)展研究中(zhōng)心(xīn)参与财税(shuì)改(gǎi)革方案研究时，对预售制、房(fáng)地产税、人(rén)地挂钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆率等进行过长(zhǎng)期系统的专(zhuān)项研究(jiū)。（参考后(hòu)来(lái)形成的(de)专著《房(fáng)地产周期(qī)》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动(dòng)城市化进程，但背(bèi)后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实(shí)存在

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售资金第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房交易立法，设置期(qī)房预(yù)付(fù)款保全(quán)措施

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪(jì)五(wǔ)十年代(dài)在(zài)中国香港，楼(lóu)宇出租是地产行业盛(shèng)行的方式，但有着转让(ràng)难、出租资金(jīn)周转(zhuǎn)期长等问题，分(fēn)层销售(shòu)孕育(yù)而生。20世纪50年代(dài)，中(zhōng)国香港(gǎng)还(hái)未推行公共房屋制(zhì)度，许多人(rén)栖身于(yú)木屋或(huò)者(zhě)其他(tā)临时住宅，住房的(de)需求(qiú)是相当高，不(bù)过大多数居民的储蓄(xù)很少。当时楼宇买(mǎi)卖多(duō)数以一整栋(dòng)楼为(wèi)单位，需要(yào)雄厚(hòu)的资金实力(lì)才能购(gòu)买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛行的(de)方式，但有着(zhe)转让难、出租资(zī)金(jīn)周转期长等问题(tí)。针对(duì)这一(yī)系列问题，不少(shǎo)地产商开始探求新的(de)方式，如(rú)把楼宇契约(yuē)切开，即“分契”，然(rán)后将楼宇分层出售。这模式(shì)一经推行，购买楼宇的市民数量(liàng)有所增加，开发商资金(jīn)周转(zhuǎn)加快。

　　在分层(céng)出售的(de)基(jī)础上，将(jiāng)“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式。1953年底霍英东创办立信置(zhì)业有限公司(sī)，凭借(jiè)商(shāng)业直觉和多年经营杂(zá)货铺、海上驳运(yùn)业务的经验，对(duì)于(yú)商品流通(tōng)、资金周(zhōu)转有着独到(dào)的(de)见(jiàn)解，在努力寻求方法加快自身资金周(zhōu)转。当时其在购下(xià)九龙的一块地盘后(hòu)，除了分层(céng)出售、还印(yìn)发售楼说(shuō)明书(shū)，上(shàng)有文(wén)字详尽(jǐn)说明楼(lóu)宇的(de)地势环境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购方(fāng)法等。此外，“卖(mài)楼(lóu)花”是另外一个亮点，即先收取买家的订(dìng)金，采用类似租(zū)金的分(fēn)期付款形式(shì)，等新(xīn)楼落(luò)成时(shí)，收齐买家的钱(qián)，买家就拥有了自(zì)己的房产。这(zhè)种方式减轻了民众购(gòu)房的资金压(yā)力，加速了房屋的建造和销售(shòu)，也解决了制造商的(de)资(zī)金问题(tí)，降(jiàng)低投(tóu)资(zī)风险(xiǎn)，在当时可谓(wèi)是(shì)“双(shuāng)赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分期付款”的销(xiāo)售(shòu)模式成为当时中(zhōng)国香(xiāng)港房地(dì)产市(shì)场的一大(dà)特色，纵(zòng)观中国香港房地(dì)产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式(shì)高(gāo)效(xiào)率地解(jiě)决了核心的住(zhù)房供不(bù)应求的问题，使房市发展进入(rù)新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港(gǎng)楼市(shì)几十年繁荣，但期(qī)间(jiān)也(yě)出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部门不断完善、规(guī)范化，建立(lì)健全的监管机制，促进市场健康发(fā)展。例如，1960年，位于大(dà)角咀的(de)一个楼盘(pán)因建筑费用超支停工，出现“烂尾(wěi)”情况(kuàng)。在1961年(nián)后，中国香港管理部(bù)门提(tí)升了对于预售楼花制(zhì)度的监管，即要(yào)求(qiú)开(kāi)发(fā)商在(zài)预售前，确保地价款已经全部支(zhī)付，还要证明自(zì)身(shēn)有资(zī)金(jīn)等能力(lì)把项目完成，资(zī)金需放入(rù)律师所托管，支(zhī)取时需律所(suǒ)和建(jiàn)筑师(shī)的核准(zhǔn)。为了防(fáng)止(zhǐ)开发商、律(lǜ)所、建(jiàn)筑师等(děng)造(zào)假，套取监管账户资(zī)金，中国(guó)香(xiāng)港要求(qiú)律师(shī)行在银行开设(shè)的信(xìn)托(tuō)账户（监管(guǎn)账户）、开发(fā)商操作等采取(qǔ)全(quán)透(tòu)明化机(jī)制，且银(yín)行的责任(rèn)上升(shēng)，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成最(zuì)大(dà)风险(xiǎn)方(fāng)，后续需(xū)自身推动项目完工。随(suí)着监(jiān)管体系逐步完善，出(chū)现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　二十(shí)世(shì)纪九十年(nián)代，中国(guó)内(nèi)地面临住(zhù)房需求大(dà)和供给量短缺问题，引入“卖(mài)楼(lóu)花”制度(dù)。建国以来，中国内地优先发展重工业(yè)，强调基础建设，这一(yī)导(dǎo)向使前期发展工业化的进(jìn)程大(dà)于城市(shì)化进程(chéng)，唯有(yǒu)解(jiě)决住房(fáng)基础等城市化配套问题，才能进一步推进(jìn)城市化。但当时(shí)推行的是“统一管理，统一分配，以(yǐ)租养房”的福(fú)利分房制度(dù)，住(zhù)房市场发展起步(bù)较晚(wǎn)、增速较慢，福(fú)利分房制(zhì)度(dù)也出现了分(fēn)配不公、效率低、配套(tào)差等问题，因此福利(lì)分房(fáng)制度不再适(shì)用(yòng)于(yú)当时的国情。叠加房地产市场面临商(shāng)品房的(de)需求(qiú)量大，而社会缺少大(dà)型房地产开发商(shāng)，商品房(fáng)供(gōng)应量小的(de)困(kùn)境(jìng)，此时引入中(zhōng)国(guó)香港的(de)“卖楼花”模式无疑(yí)是对(duì)内地房地产市场的一(yī)针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内(nèi)地逐步(bù)引进中(zhōng)国香港预售商品房制度，先(xiān)后(hòu)出台多项文件，大力支持国(guó)内房(fáng)地产市场改(gǎi)革。例如(rú)，1998年(nián)，国务院出台《关(guān)于进一步深化(huà)城凝神静气的意思 凝神静气是成语吗镇住房制度改革(gé)，加快住(zhù)房建设的通(tōng)知(zhī)》文件(jiàn)，决定停止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐步实行住房分配货币(bì)化(huà)、住(zhù)房供给商品化、社(shè)会化的(de)住房新体制，从计划经济下的福利分房(fáng)转向(xiàng)市(shì)场(chǎng)经(jīng)济的商(shāng)品房。房(fáng)地产市场(chǎng)采用预售制(zhì)，允许(xǔ)开发商卖期房，解决了房企缺少(shǎo)资金(jīn)和开发(fā)时间周期长的(de)两(liǎng)大难题，开发(fā)商以预售款撬动下一(yī)个项目的开发，形成滚动开发模式，住房供应速度加快。自(zì)此中国内(nèi)地开始房改货币化，中(zhōng)国人民银(yín)行(xíng)等(děng)多方(fāng)迅速出台(tái)相关的信贷政策，支持(chí)购房(fáng)者(zhě)，极大作(zuò)用推动了房地产(chǎn)市场的(de)发展。

　　引入中国(guó)香港(gǎng)“卖(mài)楼(lóu)花”模式后，经调整形(xíng)成契合中国内地的商品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)度。预售制的初(chū)衷(zhōng)是为了(le)缓解(jiě)房企(qǐ)资金压力，加(jiā)快城(chéng)镇住房建(jiàn)设。具体来说，是指房地产开发企(qǐ)业将(jiāng)正在(zài)建设中(zhōng)的房(fáng)屋(wū)预先出售(shòu)给购房(fáng)者，由(yóu)购房者支付定金或房款(kuǎn)的行为。区别于(yú)中国香(xiāng)港，在(zài)中国内地实践过程中(zhōng)，商品房(fáng)预售(shòu)流(liú)程为(wèi)：房(fáng)地产开(kāi)发(fā)商办理预售许可(kě)证-签订商品房买卖合同-进行(xíng)备案登记和预告登记-交付房屋。在购房过程中(zhōng)，购房者需要一次性付清首付款，并采(cǎi)用银行(xíng)贷(dài)款的(de)形式一次性付(fù)清剩余房款，换言之，房屋未建成(chéng)，开发商可能已拿到(dào)了全部购房款，这点与中(zhōng)国香港(gǎng)的(de)按(àn)照(zhào)工程进度(dù)付款有所不同(tóng)。对中国内地的开发商而言，预售制商品(pǐn)房也开启(qǐ)了(le)高(gāo)周(zhōu)转、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推(tuī)动城(chéng)市化进(jìn)程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存(cún)在

　　作为(wèi)中国内地(dì)商品房(fáng)销售的最主要(yào)方式，预售制极大(dà)缩短房(fáng)企现金回笼(lóng)周期，同时增加市场商品房(fáng)供应，推动了城镇化(huà)发(fā)展进程。预售制在(zài)过去20多年对中国(guó)内地房地产(chǎn)市(shì)场的稳(wěn)步(bù)发展起到了重要(yào)作用，不仅解决了房地(dì)产市场快速(sù)发展阶(jiē)段的(de)资金需求，也提高了居民居(jū)住水平，中国内(nèi)地城镇(zhèn)居民(mín)从筒子楼(lóu)住到(dào)住宅(zhái)小区，从(cóng)全民蜗居到基本适(shì)居，住房事业取得巨大(dà)进步(bù)，数十年时间走完(wán)发达国家几百年城镇化路程。改革开放以来(lái)，城镇化(huà)进程进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公(gōng)里增长至(zhì)60721平方(fāng)公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布的《中国住房(fáng)存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅(zhái)存量(liàng)从不到14亿(yì)平增至313.2亿平(píng)，城(chéng)镇(zhèn)人(rén)均住房(fáng)建筑面积(jī)从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比(bǐ)从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已(yǐ)成为中国内(nèi)地商品房(fáng)销售最主要方式，2005年中(zhōng)国内地商品住宅期房销售面积占(zhàn)总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计(jì)销售面积达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也(yě)推动了中国内地(dì)房地产行业的发展。中(zhōng)国内地(dì)房(fáng)地产历经二十多年长周期繁荣，行业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房(fáng)地产开发投资完成额从0.4万(wàn)亿元增(zēng)至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销售金(jīn)额(é)分别从1.5亿(yì)平增至(zhì)17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发展(zhǎn)，房地(dì)产企业从(cóng)无到有、从国企先行到民企崛起，队(duì)伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企(qǐ)业数量(liàng)达(dá)9.8万个，比(bǐ)1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内地经济高增长(zhǎng)的(de)火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动(dòng)的上下游(yóu)产业链特(tè)别(bié)长，高(gāo)达50多个行业(yè)。2020年房地(dì)产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接(jiē)贡献），房地(dì)产带动产业(yè)链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产对金融、批发、建材的带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完全拉动的投(tóu)资(zī)占全社(shè)会固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发(fā)投资占固(gù)定资产(chǎn)投资(zī)的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠(qú)道(dào)，从房地产贷款(kuǎn)占银行各项(xiàng)贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业务，占比(bǐ)超过(guò)三分(fēn)之一。从房地(dì)产融资存量占社融(róng)存(cún)量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大面积违约，将导致银行不(bù)良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效(xiào)应(yīng)渠道(dào)，根据我(wǒ)们的(de)《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿美元，大于美国的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国(guó)的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值(zhí)的比例较高，主要是因为住房市值高(gāo)，以及(jí)中国(guó)资(zī)本市场发育(yù)尚不成熟(shú)，直(zhí)接融(róng)资比例(lì)较(jiào)低(dī)，股票、债券市值较低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜藏的风险确实存在(zài)，当(dāng)前(qián)的(de)负面效应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是(shì)对(duì)购(gòu)买者的单方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交(jiāo)付的风(fēng)险。比如，交房等待期一(yī)般为两年，在此期间，购(gòu)房者(zhě)不仅承担银行利息(xī)，还要承担(dān)延(yán)迟交房(fáng)、“一房二卖”、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证延期办(bàn)理甚(shèn)至(zhì)不(bù)能交房等风险。另外，购房者和开发商之间的购房合同、购房(fáng)者和银行(xíng)的按揭(jiē)贷款合同是(shì)两个(gè)独立的合(hé)同(tóng)关(guān)系，如(rú)果开发(fā)商(shāng)发生违(wéi)约，购(gòu)房(fáng)者只能根据(jù)购房(fáng)合同向开发商主张权力(lì)，但依旧需要根据按揭贷(dài)款合同(tóng)按时向(xiàng)银行(xíng)进行贷款偿还，因此(cǐ)购房(fáng)者承担的风险较大(dà)。

　　从行业(yè)层面看，预售制助推部分房企过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩张，资金(jīn)若遇到下(xià)行周(zhōu)期(qī)，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进行影(yǐng)响(xiǎng)自身信用和(hé)购(gòu)房(fáng)者对行(xíng)业(yè)的(de)信(xìn)心。

　　从金融层面(miàn)看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企(qǐ)因(yīn)为市场波动或(huò)经(jīng)营不(bù)善(shàn)，出现资金链断裂等一(yī)系列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过(guò)与(yǔ)购房者签订的预售合同和按(àn)揭合同(tóng)，已经从(cóng)银行获(huò)得房款，如(rú)果购(gòu)房者(zhě)丧失还款能力(lì)或短期不能还款等，则风(fēng)险完全由(yóu)银行(xíng)承担，银行将(jiāng)面临(lín)较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监(jiān)管资(zī)金去哪(nǎ)了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱(qián)付(fù)工程款。在(zài)2004版的(de)《城(chéng)市(shì)商品房(fáng)预售管(guǎn)理办法(fǎ)》中明确(què)规(guī)定了开发(fā)企(qǐ)业预售(shòu)商品房所得(dé)款项应当用于有关的工程建设，商(shāng)品房(fáng)预售款监(jiān)管的具体办法，由房地(dì)产管理部(bù)门制定。但(dàn)多年以来(lái)全国(guó)并没有统一的预(yù)售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如(rú)，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重点监管(guǎn)资金比(bǐ)例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等(děng)城市则按照项目的建安成本(běn)乘以建筑面(miàn)积或者项目工程(chéng)总额(é)报价(jià)计算(suàn)重点(diǎn)资金。而事实是，不少购房(fáng)款未(wèi)进入(rù)监管账户、或进入监管账(zhàng)户后被挪用(yòng)，导致楼盘没有(yǒu)资金继续建设(shè)。收(shōu)楼遥遥无期，月(yuè)供却(què)被迫继续(xù)还款。那么，监管账户资(zī)金(jīn)如何被挪(nuó)走的？实际(jì)上(shàng)，在过去房(fáng)地产大开发时代(dài)的高周(zhōu)转背景下，抽调预售(shòu)款监管账户资(zī)金，是(shì)行业“潜规则”。比如工程总承包方(fāng)，以工程建设名义，获得监(jiān)管账户拨(bō)付资(zī)金，再由工程方将资(zī)金转给房企，而拨(bō)付的工(gōng)程(chéng)款，远(yuǎn)超(chāo)工(gōng)程进(jìn)度所需。通(tōng)过这些(xiē)方式套取(qǔ)的资金，在房企各地项目间流(liú)动，变相加杠杆，这样做(zuò)提供(gōng)了资金流动(dòng)性，房企抽调资金统(tǒng)筹拿(ná)地、还(hái)款和楼盘建设，形成一种资金循(xún)环(huán)高(gāo)周转模式，但一定程(chéng)度上(shàng)把风(fēng)险(xiǎn)甩给(gěi)了购(gòu)房(fáng)者(zhě)。

　　2 国际(jì)经验

　　整体(tǐ)来说，国外(wài)商品(pǐn)房预售制度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款保护(hù)：对于(yú)购房者预(yù)付(fù)资金，一般设(shè)有(yǒu)定(dìng)金或预(yù)付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者支付的预付款比例相对(duì)较(jiào)低，绝大(dà)部分房(fáng)款在房屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支(zhī)付(fù)方式：预付款一般以(yǐ)定金方(fāng)式支付，或按工程(chéng)进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式(shì)：一般采用(yòng)两种方(fāng)式发放(fàng)按揭(jiē)贷款(kuǎn)，一是(shì)按工程进度付款，按(àn)揭贷款按照工(gōng)程进(jìn)度逐渐发放，购房者开始月(yuè)供(gōng)；二是房屋交付后(hòu)发放按(àn)揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售商(shāng)品房提(tí)供期房烂(làn)尾保险，在商品房出现重大延期或重大缺陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付质(zhì)量的保障有两种方式，一(yī)是(shì)期房由政府(fǔ)或第三方验收合格并提供验收凭证(zhèng)后，开发商(shāng)凭验收凭证取得购房者支(zhī)付的房款。二是开发商为(wèi)购(gòu)房者提供(gōng)一(yī)定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限内无条件返(fǎn)还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其余(yú)房款交付后按(àn)揭还(hái)款，交付前(qián)资金(jīn)由第(dì)三方全程监管(guǎn)，交付时开发(fā)商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付(fù)环节，定(dìng)金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国(guó)官方(fāng)数(shù)据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金或首付外，购房者在房屋交(jiāo)付(fù)后通过按揭贷(dài)款(kuǎn)支付剩(shèng)余房款。

　　资金监管方面，美国为防(fáng)止开发商挪用资金，购(gòu)房者的定金及首付款由(yóu)第三方公证(zhèng)行或(huò)产(chǎn)权保(bǎo)险公司的(de)信托(tuō)账户监管。如(rú)果开(kāi)发(fā)商倒闭导致楼盘烂尾，购房(fáng)者资金(jīn)可通过申请仲裁取回，且不承担任何责任与损(sǔn)失。而开发(fā)商在房屋(wū)建(jiàn)设过程中的资金全部来(lái)自银行，银行根据工程(chéng)进度向(xiàng)开发商提供一定比例的贷款，由(yóu)于开发商(shāng)挪用资金直接(jiē)损害银行利益，银行有充分(fēn)动机监管开发商施工进度。开发商在房(fáng)屋交付(fù)时需取(qǔ)得由政府相关(guān)部(bù)门经审查后发放的验收凭证，通(tōng)过验收凭证向银行得到购房者(zhě)支(zhī)付的房(fáng)款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国(guó)期(qī)房(fáng)可零首付购房，房(fáng)款(kuǎn)按建造工期进度(dù)支付，按揭按工(gōng)期放款后还(hái)贷(dài)，房贷利(lì)率(lǜ)采用(yòng)固定利率，开发商或购房者可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售(shòu)门槛方面，德(dé)国开发商在项目获批后即可预售(shòu)房屋。签署购房合同前(qián)，购房者需支付约2000欧的定金(jīn)并(bìng)进行预(yù)约公证(zhèng)，签订合同后(hòu)定金退还。如(rú)由于任(rèn)何原因(yīn)不能购买，定金(jīn)按(àn)照德国法(fǎ)律全(quán)部退还。

　　签署购(gòu)房合同后(hòu)，购房者需(xū)支(zhī)付公(gōng)证费和土地交易(yì)税(shuì)，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包(bāo)含在购房款中(zhōng)，属(shǔ)于购房附(fù)加费。

　　首付(fù)方(fāng)面，德国没有规定(dìng)最低首付比(bǐ)例，可零首(shǒu)付(fù)购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支(zhī)付房(fáng)款的制度，一般分(fēn)7笔进行支付，具体支付节点(diǎn)、比例因项目而异。一般来(lái)说，支(zhī)付(fù)节(jié)点可分为(wèi)公证后、主体完工(gōng)、内部水(shuǐ)暖电路(lù)完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙(qiáng)面完工、地(dì)板完工(gōng)、全部完(wán)工，支(zhī)付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在支付房款前申请房贷，房(fáng)贷(dài)利(lì)率采用固定利率，银行按施工节(jié)奏分多次发放贷(dài)款，每笔贷(dài)款给予(yǔ)购房者一定使用期限，期限结(jié)束后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公司针对期房设(shè)计了两种保险(xiǎn)，保(bǎo)险的(de)功能是(shì)当房屋出现重大延(yán)期或重大缺陷(xiàn)时，保险公司保(bǎo)证开(kāi)发(fā)商赔偿或(huò)修复，开(kāi)发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险由开发(fā)商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例仅20％-45％，资金(jīn)由买(mǎi)卖(mài)双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方(fāng)均有一名律师(shī)，负责沟(gōu)通期房交易(yì)中的房产、资金、合同等各个环节，各环(huán)节内容确认无误后(hòu)签订首付交换合同。

　　定(dìng)金方(fāng)面(miàn)，英国设置了10％定金保险保护(hù)机制，当开发商出现财务、经营问题(tí)时(shí)，购房者10％的定(dìng)金由(yóu)保险公司赔付，而(ér)超出10％的部(bù)分较难(nán)追(zhuī)回。

　　首(shǒu)付方面，首付(fù)比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要在合(hé)同签(qiān)订21天内支付(fù)。

　　余款支付环节(jié)，英国采(cǎi)取按工(gōng)程进度(dù)付款的方式，但是交房前付款比(bǐ)例相对较低，一般会(huì)在合同(tóng)签订(dìng)6-24个月分(fēn)别支付(fù)两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交(jiāo)房后支付。

　　交付环(huán)节，英国规(guī)定房屋(wū)必须经过房产公证公司的检验验收(shōu)后才能交(jiāo)付，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环(huán)节，英(yīng)国(guó)期房预(yù)售资金监管极为严格，资金(jīn)也由律师(shī)监管，在确认工程进(jìn)度、支(zhī)付相关(guān)款项过(guò)程中(zhōng)，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方律(lǜ)师转给开(kāi)发商，即资(zī)金在进入开(kāi)发商账户前经过两道关口，有(yǒu)利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设置期房预付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交易立(lì)法，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开(kāi)发商(shāng)必须(xū)完(wán)成“预售房定金保全措施”，交房前付(fù)款(kuǎn)比例(lì)不超房款的20％，开发商违(wéi)约需返还(hái)定价并赔(péi)偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方(fāng)面(miàn)，日本二战结束后由(yóu)于房屋供给严重失衡，叠加(jiā)法律空白，社会上“一房二卖(mài)”现象普遍，为此，日本政(zhèng)府(fǔ)1952年(nián)出台《宅地建筑物交易法》，经(jīng)多次修订(dìng)，目(mù)前是唯一一部规范(fàn)期房交易的法(fǎ)律。

　　定金(jīn)保护(hù)方面，根据日本《宅地(dì)建物(wù)取引业法(fǎ)》，对购(gòu)房者支付定金(jīn)超过5％或超1000万日元的部分(fēn)，法律要求开发商必须(xū)完成定金(jīn)保全措施才(cái)可预售。什么是定金(jīn)保(bǎo)全措施？即买(mǎi)卖双方签订购房合同时，开发商向金(jīn)融机构或指定保证机构或保险机(jī)构(gòu)签订(dìng)定金保证委托合同，设置购(gòu)房(fáng)者定金的保证或(huò)保险，并将相应的保证(zhèng)金证明书(shū)交付给购房者。除定金外，其他预(yù)先支付(fù)的购房款也(yě)受(shòu)该(gāi)措施保护(hù)。若开(kāi)发(fā)商倒闭导致期(qī)房(fáng)烂尾，购房者可(kě)凭保(bǎo)证金(jīn)证明书向金融机构(gòu)或保证机构或保险公司兑(duì)付，同时(shí)，开(kāi)发商需向(xiàng)购房(fáng)者(zhě)赔付违约金，一般(bān)约(yuē)为房(fáng)价的10％。

　　房(fáng)款支付(fù)环节，交房前只需(xū)支付最多(duō)不(bù)超(chāo)20％的(de)定(dìng)金(jīn)，签订(dìng)购房合(hé)同后，购房者即可向(xiàng)银行申请贷(dài)款(kuǎn)，但交房后(hòu)才开(kāi)始按揭贷款，除定金外的(de)剩余房款在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金(jīn)由银行监(jiān)管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　新加坡(pō)期房(fáng)购(gòu)房(fáng)者违约(yuē)可返还相当于3.75％房款的订金，首付(fù)比(bǐ)例20％，余(yú)款按(àn)工程进度支(zhī)付，所(suǒ)有(yǒu)资金进(jìn)银行专门项(xiàng)目资(zī)金账户，交房(fáng)后满(mǎn)1年保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节(jié)，新加坡开发商有统一(yī)的选(xuǎn)购权合(hé)同(tóng)以及订金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购房合(hé)同后，购房者需支付15％的(de)首付及印花税，同时购房者向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加(jiā)坡期房同样采取按工程进度付款的(de)方(fāng)式，《发展商条(tiáo)例》对期房(fáng)付款(kuǎn)流程做了(le)统(tǒng)一详细(xì)规定，要(yào)求所有(yǒu)开发商遵(zūn)守，支付节点一般为合同(tóng)签订(dìng)后、地基完工、框架完工、管道门窗(chuāng)等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程(chéng)进度放款，月供在此过程中随着放出贷款的增(zēng)加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，购(gòu)房(fáng)者的订(dìng)金与(yǔ)付款(kuǎn)会(huì)存入银行(xíng)专门的(de)项目资金账(zhàng)户，账户(hù)资金提取须与房屋(wū)建设有关。房屋交付(fù)后，购(gòu)房者享(xiǎng)受(shòu)1凝神静气的意思 凝神静气是成语吗年(nián)的房屋保修期(qī)，此后购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房地产到了政策出手临界点，重(zhòng)点是保(bǎo)交(jiāo)楼和房企重组(zǔ)。一方面(miàn)，加大对(duì)刚需(xū)和改善(shàn)型需求的支持力(lì)度，长短(duǎn)兼顾(gù)妥善(shàn)应对局(jú)部停贷现象(xiàng)，重点是(shì)保交楼保复工保民生(shēng)，给(gěi)予强有(yǒu)力(lì)的金融工具支(zhī)持。另一方(fāng)面(miàn)，从现在(zài)起，对还在正常运(yùn)转的房企包括(kuò)民(mín)营(yíng)企业，加大支持力度，由优(yōu)质房企牵头并购重(zhòng)组整个(gè)行(xíng)业，为每个房企配套AMC和财团，给予金(jīn)融工具(jù)配套(tào)。

　　二，中期来看，应充分估计(jì)形势复杂性和人性(xìng)复(fù)杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债(zhài)务、恢复(fù)市场(chǎng)信心(xīn)以及(jí)长效机制(zhì)。长(zhǎng)效机(jī)制四(sì)大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定(dìng)和房地产税。定金环节，建(jiàn)立开发商违约后定金保护机制，如将已支付定金冻结(jié)至(zhì)房屋交付阶段，保障购房者定金(jīn)安(ān)全。签(qiān)订合同环节，鼓励(lì)保险(xiǎn)公(gōng)司介入，为房屋重大(dà)延期以及(jí)重(zhòng)大(dà)缺陷等(děng)情况(kuàng)提供充分的保障。余款(kuǎn)支付环节，建立按工程进(jìn)度付款机制或交房后按揭贷款机(jī)制，充(chōng)分保护购房者的(de)权益(yì)。资金监(jiān)管环节，引入独立于开发商、银行的第三(sān)方资金监管机构，或由政府相(xiāng)关部门直接监管，以此(cǐ)防(fáng)止(zhǐ)资(zī)金挪用现(xiàn)象(xiàng)。交付环节，建(jiàn)立商品房(fáng)保(bǎo)修期制度。保修期内，开发商(shāng)应对房屋质量问(wèn)题全(quán)权负(fù)责、免费维修，购(gòu)房者在保修期结束后支付尾款。

　　三(sān)，长期(qī)来看，取消商品房预售制是(shì)大势所趋。一方面，98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制(zhì)是权宜之(zhī)计，现在全国(guó)套户比超(chāo)过(guò)1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制(zhì)已经过时了，该(gāi)取消了(le)，改为现房销售。另一(yī)方(fāng)面，取消预(yù)售制(zhì)，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能(néng)不(bù)能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的(de)产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购(gòu)房(fáng)民众(zhòng)的最根本(běn)最实(shí)质的保障，这样将极大(dà)的提(tí)升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱(qū)逐劣币。

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