近两年火爆的创新(xīn)产(chǎn)品公募(mù)REITs进入(rù)密集分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公募REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳定(dìng)分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供(gōng)分配金额的REITs产品，平(píng)均分上尉是什么级别，上尉是连长还是营长红比(bǐ)例接近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业(yè)内人(rén)士对此表示(shì)，强(qiáng)制分红(hóng)机(jī)制(zhì)是公募REITs主要特征之一，稳定(dìng)分红体现(xiàn)出该类产品长期投资价值(zhí)，通过观(guān)测经营活动(dòng)现金(jīn)流、可供(gōng)分(fēn)配现金等指标，也是观察REITs项目底(dǐ)层资产运营情况(kuàng)的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普(pǔ)通投资者注意(yì)，与产权类(lèi)项目相比，特(tè)许经营REITs项目(mù)在经营权到期后不再产生现(xiàn)金收益，特(tè)许经营权分红目前已包含了利(lì)润分配和本金的(de)归还，在选择投资(zī)标的时(shí)应了解资产类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产(chǎn)品(pǐn)分红(hóng)

　　平(píng)均(jūn)分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚未公布。整体(tǐ)来看，公募(mù)REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的公(gōng)募REITs产(chǎn)品中，2022年(nián)全年(nián)分配金额(é)占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大(dà)部分分配(pèi)比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金(jīn)相关负责人对(duì)此表示，投资公(gōng)募REITs的主要收益来源为(wèi)持有(yǒu)期(qī)分红收益，以及基金(jīn)份额交(jiāo)易(yì)价格(gé)的(de)变化。基金(jīn)份额二级市场价格(gé)受到公募(mù)REITs资产运营情况及市(shì)场(chǎng)因(yīn)素的综合影响，较(jiào)易引起波动。与此相比，基金分红预期则(zé)更有规律(lǜ)可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要(yào)来自基础(chǔ)设(shè)施资产的经营现金流，投资人通过(guò)基金募集材料和信息披露文件，结合(hé)行业及市场情况，可以分析基(jī)础设(shè)施项目的(de)经营业绩(jì)，作(zuò)为进行(xíng)投(tóu)资决策(cè)的重(zhòng)要参考。

　　“相(xiāng)对(duì)于(yú)基金(jīn)份额二级市场价格变化导致的(de)浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实(shí)际获得的(de)现金收(shōu)益，对于长期投(tóu)资者更具(jù)参考价值。”中金基金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运营高(gāo)级副总(zǒng)监李华平也表示，根据《公(gōng)开募集基础设施证券投资基金(jīn)指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基(jī)金应当(dāng)将90％以(yǐ)上合并后(hòu)基金(jīn)年度可分(fēn)配金额(é)以现金形式分配给投资者，强制分(fēn)红机(jī)制(zhì)是公募REITs的主要特征(zhēng)之一(yī)，稳定的(de)分红机制(zhì)体(tǐ)现(xiàn)出REITs产(chǎn)品长期投资(zī)价值。

　　中航基(jī)金也认为，从投资角度来看(kàn)，基础(chǔ)设施公募(mù)REITs同时(shí)具备(bèi)“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这类产(chǎn)品“股性”的(de)一面，分红体(tǐ)现(xiàn)了这类(lèi)产(chǎn)品的(de)“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分(fēn)红(hóng)要求，分红类似(shì)于债券派(pài)息，但不等同于债券的(de)固定利(lì)息回报，而是(shì)由可供分配(pèi)现金决(jué)定。

　　从机构(gòu)投资者的角度来看，一方(fāng)面是(shì)公(gōng)募REITs丰富了(le)机构投资者的投资品(pǐn)类，为资(zī)产配置(zhì)多元化提供(gōng)抓(zhuā)手，具有较强的配置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红(hóng)能够(gòu)帮助机(jī)构投资者稳定收(shōu)益。机(jī)构(gòu)投资者公(gōng)募REITs能够通过分红获取相对于投资(zī)债券相(xiāng)对(duì)高的收益性(xìng)，在有效控制(zhì)风险的(de)前提下，增厚(hòu)资(zī)产包收益，起到投(tóu)资“压(yā)舱石”的作用。

　　分(fēn)红除(chú)了投资收益“落袋为安(ān)”外，市场对于未来分红(hóng)水平(píng)的预(yù)期，也(yě)是影响REITs基金二级(jí)市场价格(gé)走势的关键因素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主(zhǔ)要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年(nián)年报，部分产品受宏观经济的影响，可(kě)分配(pèi)金额(é)完(wán)成率不(bù)达预(yù)期，一定程度上(shàng)影响了公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的价格波(bō)动受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市(shì)场价格(gé)的主要因素之(zhī)一，而稳(wěn)定(dìng)的分红有利(lì)于吸引投资者参(cān)与(yǔ)公募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金基金相关负责(zé)人也表(biǎo)示，近(jìn)期经济(jì)预期(qī)恢复，一(yī)方面市(shì)场热点呈现向(xiàng)股票和(hé)债券回归的过(guò)程(chéng)；另(lìng)一方面，基础设施项目的经营业绩相(xiāng)对经(jīng)济活力(lì)的(de)改善有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权(quán)日，将对基金(jīn)份额的开盘指导价做(zuò)调减处理，调(diào)减金额(é)根(gēn)据单(dān)位基金份额的(de)分红金额进行计算。除权操作是对(duì)分红(hóng)前后(hòu)基金份(fèn)额净值变化的修(xiū)正，使投资(zī)人在基金分红前后均(jūn)可以获(huò)得公平的投资机会。

　　“分红(hóng)可增强投(tóu)资者长期投资(zī)的信心，同时需结(jié)合持有产品的特性，关注(zhù)二级市场扰动对(duì)整体(tǐ)收益(yì)的影(yǐng)响(xiǎng)程(chéng)度。”中航基金相(xiāng)关人士也称。

　　特许经营权(quán)分红(hóng)包(bāo)括利润分配(pèi)和本金归还(hái)

　　上尉是什么级别，上尉是连长还是营长g>普(pǔ)通投资者应了解底层(céng)资(zī)产情况

　　多位业内人士还(hái)提醒，与(yǔ)现有公募基金分红前提是本金之上的增(zēng)值部(bù)分(fēn)不同(tóng)，特许经营权REITs基(jī)金运作(zuò)期间(jiān)的“分红”界(jiè)定为“分派”更为准确(què)，分派的是本金(jīn)与增值两(liǎng)个部分，两个部分之间的比(bǐ)例是变动的，与现有公(gōng)募基(jī)金分(fēn)红差异很(hěn)大，大多数普通投(tóu)资(zī)者可(kě)能把“分(fēn)派”金额误认为是持续分红(hóng)。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年(nián)等合同年(nián)限到期(qī)后基金价值面临(lín)极大不确定性(xìng)，这是该(gāi)类投(tóu)资(zī)者应该注意的(de)情况。

　　李华(huá)平(píng)表示，目前公募REITs主要有特许(xǔ)经营权类和(hé)产权类两大资产类(lèi)型，持有(yǒu)产权类产品的(de)收益主要包括每年(nián)的现金分(fēn)红及资产增值的(de)收益(yì)，而持有(yǒu)特许经营类产品(pǐn)的收益主(zhǔ)要来自项目每年的现金分红。其中，特许经营权类(lèi)资产的(de)分红(hóng)包括了利润分配(pèi)和本金的归(guī)还(hái)，两者(zhě)的比率也是变(biàn)动(dòng)的(de)，对特许(xǔ)经营权类(lèi)资(zī)产的公(gōng)募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡(héng)量投资收益(yì)。普(pǔ)通(tōng)投资者在选择投(tóu)资标的时(shí)，应了解公募REITs底层资产(chǎn)的类(lèi)型(xíng)。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分来(lái)看，各类公募REITs分红(hóng)因底层资产属性不同而形成区(qū)别。特许经(jīng)营权类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益”，分红相对(duì)较多，债(zhài)性偏强。而产权类(lèi)的公募REITs分(fēn)红主(zhǔ)要为“收(shōu)益”，更(gèng)看(kàn)重底层资产的价值增(zēng)值，所以(yǐ)相对股性(xìng)偏(piān)强。普通投资者在(zài)选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产属性，对(duì)所(suǒ)选择(zé)产品的(de)二(èr)级市(shì)场价格(gé)和分红有合理预期(qī)。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责人也认为，与(yǔ)产权类项目相(xiāng)比(bǐ)，特许经营(yíng)项(xiàng)目在经营权到期后(hòu)不再(zài)能(néng)产生现金收益，因此将可(kě)供分配金额的分(fēn)配理解为(wèi)“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经(jīng)营期限较(jiào)短的特许经(jīng)营项目，通常具备更(gèng)高(gāo)的分派率水平(píng)。对于剩余期限(xiàn)较长的特(tè)许经(jīng)营权项目，即(jí)使分派率相(xiāng)对较低，也有(yǒu)足够年限收回本金并(bìng)取得收益(yì)。

　　中(zhōng)金基(jī)金该负责人提醒投资者注意，特许经营权项目的分派金额包含了投资本金，在不进行扩(kuò)募的情(qíng)况下(xià)，基金份额单(dān)价随(suí)着(zhe)分派进(jìn)度逐年下(xià)降是正常(cháng)现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益来自(zì)项目剩余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特(tè)许经营(yíng)项目相比，产权类项目的土地或建筑的剩余(yú)使用年限一般较长，再加上(shàng)到期后通过(guò)对建(jiàn)筑(zhù)的更新改造或(huò)补缴土地(dì)出让金(jīn)等追加投资，有机(jī)会进一步(bù)延长经营期限。这种(zhǒng)类似永续经营(yíng)的假(jiǎ)设反映在基础资产的估值上(shàng)，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著的资产(chǎn)投资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内(nèi)部收益率(lǜ)等指(zhǐ)标

　　评(píng)估项目底(dǐ)层(céng)资产运营情况(kuàng)

　　在基金分红的(de)时点，多位业内人士还(hái)表(biǎo)示，在(zài)产(chǎn)品分(fēn)红期，投资(zī)者(zhě)可以(yǐ)观测经营(yíng)活(huó)动现金流、可供分配现(xiàn)金、内(nèi)部(bù)收益率等指标，来观察和评估项目(mù)底层(céng)资(zī)产的运(yùn)营情况。

　　中航基金表示，年报(bào)指标中，跟(gēn)现金相关的指标有两个：一是年(nián)报中披露(lù)的(de)经营(yíng)活动(dòng)现金流，二是可供(gōng)分(fēn)配(pèi)现金，二者(zhě)存在本质性区别。经营活动(dòng)产(chǎn)生的现(xiàn)金净(jìng)流量是(shì)指企业经营(yíng)、筹资、投资产生(shēng)的(de)现金流，基于企业本身经(jīng)营活动产生；可供分(fēn)配的(de)现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润(rùn)表的项(xiàng)目进(jìn)行调整(zhěng)，加期初现金，最(zuì)终得到的(de)账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作为资(zī)产(chǎn)配置新(xīn)选择(zé)，投资价值体现在(zài)相(xiāng)对股债市场独立的资产配置功能，比较(jiào)适合长期持有。建议投资者对经营权(quán)类的资(zī)产可以更多关注内(nèi)部收益(yì)率的高低，对(duì)产权(quán)类的资产(chǎn)更多关注分派率高低。因为(wèi)公(gōng)募REITs可(kě)分配收益主要来自底(dǐ)层资产的经营净现金流(liú)，所以底层资产运营情况直接影(yǐng)响投(tóu)资回报，投资者可综合(hé)考虑(lǜ)原始权(quán)益人综(zōng)合实力、运营管理(lǐ)机构实力、公募基金(jīn)管理人实力(lì)等(děng)多重因素来(lái)选(xuǎn)择投资标的。

　　中信(xìn)证券研报也显(xiǎn)示，公(gōng)募REITs进入(rù)密(mì)集分红期，由于分红交易带来的短期(qī)博弈机(jī)会仍在，叠(dié)加此前市场接连回调，建议投资者关注有基本面(miàn)支撑、填(tián)权效应(yīng)相对(duì)明显、同时分红规模较(jiào)为可观(guān)的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说(shuō)明书(shū)均(jūn)会载明REITs在发行首年及次年(nián)的(de)可供(gōng)分配金额预测。投资者可(kě)以将REITs的实际分红金额与募集(jí)材料中披露预测进行比较(jiào)分(fēn)析，结合经济及(jí)市场的实际环境，对基(jī)础设施项(xiàng)目(mù)的运营业(yè)绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负责(zé)人也(yě)称。

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