文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是(shì)该(gāi)取消预售(shòu)制了。 1月17日召开的(de)全(quán)国住(zhù)房(fáng)和城乡建设工作(zuò)会(huì)议提(tí)出“有(yǒu)条件(jiàn)的可(kě)以进(jìn)行现房销售”，不足一个月时间，已有山东(dōng)、安徽(huī)、河南、四川、广东(dōng)等地明确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品(pǐn)房预售制了，用你的钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾了(le)，这是对购(gòu)房者的不(bù)公平。以后谁有(yǒu)钱谁建房(fáng)，没钱没实力的别建(jiàn)了，不(bù)能把(bǎ)包(bāo)袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这是房地(dì)产从大(dà)开发时代步入高质量发(fā)展(zhǎn)阶(jiē)段的必然(rán)趋(qū)势，也是(shì)对购(gòu)房老百姓的最大保(bǎo)护。98年房改时，全(quán)国(guó)缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜(yí)之(zhī)计，现(xiàn)在全国套户比(bǐ)超(chāo)过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平的预售制已经过时了，该取消(xiāo)了(le)，改为现房销(xiāo)售。以后一手交钱，一(yī)手交房，天经地义。当然二次房改是个技术活，兼顾(gù)化解停贷、复(fù)工保交楼、重组(zǔ)房企债务(wù)、恢(huī)复市场信心以及长效(xiào)机制，长效机(jī)制四(sì)大关键是推动城(chéng)市群战(zhàn)略、人地挂(guà)钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳定和房地产税。如果按照(zhào)经济(jì)规律办事(shì)，中国一定能实现房地(dì)产软着陆和长期平稳(wěn)健康发展，跨(kuà)过这道(dào)关，解(jiě)好这(zhè)道(dào)世界难题(tí)。

　　2、为(wèi)什么要取消预(yù)售制、改为现房(fáng)销售？大(dà)家想想，绝大部分商品(pǐn)是一(yī)手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方面不公(gōng)平制度，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎承(chéng)担了所有商品(pǐn)不能交付的风险。从个人层面看，预售制对(duì)购房(fáng)者非(fēi)常不公平，比如，交(jiāo)房等待期一般为两年(nián)，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟交房、房屋质量、房产(chǎn)证延期(qī)办理甚至不(bù)能交房(fáng)的(de)风(fēng)险。从行(xíng)业层面看，预售制助推部分房企过度(dù)举债(zhài)、高杠杆扩张(zhāng)，若(ruò)遇(yù)到(dào)下行(xíng)周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置(zhì)等(děng)系(xì)列风险。取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房销售，这(zhè)样有(yǒu)助于落(luò)实中央房住不(bù)炒精(jīng)神、有助于(yú)保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房老百(bǎi)姓权益、有助于(yú)房企稳健(jiàn)发展(zhǎn)，一举多(duō)得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制度？预售制度(dù)怎(zěn)么来的？国外什(shén)么情况？简(jiǎn)单科普一下：商品房预售最早源于(yú)中国(guó)香(xiāng)港，俗称卖(mài)楼花(huā)，卖期(qī)房，是一种开发商放杠杆的方(fāng)式。98年房改(gǎi)，由于商品房短缺，房企缺资金(jīn)，借(jiè)鉴中国(guó)香港，引入了商品房预售制度。其(qí)实，当前世界(jiè)不(bù)少国家存在预售制。但(dàn)是，重点来了！发达国家一般(bān)有严格的监管保障措(cuò)施，开发商在项目获(huò)得政(zhèng)府批准后才可以开始(shǐ)销售，买家在购买期房(fáng)后并(bìng)非像中国一样在支付完首(shǒu)付(fù)款后(hòu)从(cóng)银行一(yī)次性(xìng)贷款支付剩余全部(bù)房(fáng)款，而(ér)是(shì)根据(jù)开(kāi)发商工程进(jìn)度在完全交房前进行分期支付。所以，预售制度是需要(yào)严格(gé)的资金监(jiān)管、分期支付(fù)以及(jí)违(wéi)约处罚措施作为保障的，如果没有这些保障措施，一定会(huì)触发(fā)风(fēng)险，对购房民众不公平，所以不如借机(jī)取消预售制度，以(yǐ)后改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售。客(kè)观讲预售制度有一定历史阶(jiē)段性，现在中国住房进入存量(liàng)时(shí)代，取消预售制度有助于降(jiàng)负债降杠杆，不(bù)再(zài)把(bǎ)烂尾风险甩给老(lǎo)百姓和社会(huì)，当然这(zhè)需要配(pèi)套房企债务重(zhòng)组、复(fù)工(gōng)保交楼(lóu)、恢复市场信心和房地产长效(xiào)机(jī)制。这是个技术活，只要(yào)坚持(chí)市(shì)场化(huà)改(gǎi)革，中国一定能化解这个难题，让房(fáng)地(dì)产回(huí)归(guī)实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手段，而是(shì)所见(jiàn)即所得的过硬的(de)产(chǎn)品质量和诚信，这才是(shì)对购(gòu)房(fáng)民众的最根本最实质的(de)保障，这样将极大(dà)的提升开发商的(de)建筑质量(liàng)，实(shí)现良币驱逐劣币。所有商(shāng)业(yè)的本(běn)质(zhì)是向善，是(shì)以客(kè)户为中心，房(fáng)地产也不(bù)能例外，老百姓买房子是天大的(de)事，烂尾(wěi)毁三代，好(hǎo)房幸福一(yī)家人。从这个角度，取消预售制、实施现房(fáng)销售是(shì)实(shí)现老(lǎo)百姓安居(jū)乐业、社会长治久安、行业企业健康发展(zhǎn)的重(zhòng)大措施(shī)。在当前的情况下，取消预售制(zhì)要(yào)结合(hé)稳楼市、房地产软着陆、打通金(jīn)融支(zhī)持当(dāng)期三(sān)好生、新模式(shì)等综合(hé)施策。

　　作者十(shí)年(nián)前在国务院发展(zhǎn)研究中心参与财税改(gǎi)革方(fāng)案(àn)研究时，对预售制、房地产税、人地(dì)挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆率(lǜ)等(děng)进行(xíng)过(guò)长期(qī)系统(tǒng)的(de)专项研究。（参(cān)考后来形成的专著《房地(dì)产(chǎn)周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内(nèi)地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进程(chéng)，但背后潜藏的(de)风(fēng)险确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售资金第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提(tí)供期房(fáng)烂(làn)尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　二十(shí)世纪五十年(nián)代在(zài)中国香港，楼宇出租是地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租(zū)资金周转期长(zhǎng)等问题，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年(nián)代，中国香港还未(wèi)推(tuī)行公共房屋制度，许(xǔ)多人栖(qī)身于(yú)木屋或者其他临时住宅，住房的(de)需求(qiú)是相当高，不过大(dà)多数居民的储(chǔ)蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多数以(yǐ)一整(zhěng)栋楼为单位，需要雄(xióng)厚的资金实力才(cái)能购买(mǎi)。虽然楼宇(yǔ)出(chū)租是中国香(xiāng)港地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租(zū)资金周转(zhuǎn)期长等问题。针对这一系(xì)列问(wèn)题，不(bù)少地产(chǎn)商开(kāi)始探(tàn)求新的方式(shì)，如把楼宇契(qì)约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售(shòu)。这模式(shì)一经推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层(céng)出(chū)售的基(jī)础上(shàng)，将(jiāng)“按揭”模式(shì)引入房地产销售，霍(huò)英东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)。1953年底(dǐ)霍英东创办立(lì)信(xìn)置业(yè)有限公(gōng)司，凭借商(shāng)业直觉和多年经营(yíng)杂货铺、海(hǎi)上驳运(yùn)业务(wù)的经(jīng)验，对(duì)于商(shāng)品流通(tōng)、资金周(zhōu)转(zhuǎn)有着独到的见解(jiě)，在努(nǔ)力寻求方法加快自(zì)身(shēn)资金(jīn)周转。当(dāng)时其(qí)在购下九龙的一块地盘后(hòu)，除了分层出售、还印发售楼(lóu)说明书，上(shàng)有(yǒu)文(wén)字详尽说明楼(lóu)宇(yǔ)的(de)地势环境、建筑材(cái)料(liào)、分层价(jià)格、订购方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点，即先收取(qǔ)买家的订金，采用类(lèi)似租金的分期付款形式，等新楼落成时(shí)，收齐买(mǎi)家的钱，买(mǎi)家就拥有了自己(jǐ)的房产(chǎn)。这种方(fāng)式(shì)减轻了民众购房的(de)资金压力，加速了(le)房屋的建造和销售(shòu)，也解决了制(zhì)造(zào)商的资金问(wèn)题，降低(dī)投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花(huā)+分期付款”的(de)销售模式成为当时中国香(xiāng)港(gǎng)房地产市场的一(yī)大(dà)特色，纵观中国(guó)香(xiāng)港房地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模(mó)式高效率地解决了核(hé)心的住房供不应(yīng)求的(de)问(wèn)题，使房(fáng)市发展进入(rù)新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推动了(le)中(zhōng)国香港(gǎng)楼市几十年繁荣(róng)，但期间也出现过“烂尾楼”的(de)情况，但监管部门不断完(wán)善、规范化，建立健全的监管机制(zhì)，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一(yī)个楼盘(pán)因(yīn)建筑费用(yòng)超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香港管理部门提升了对于预(yù)售楼花制度的监管，即要(yào)求开(225是多大码的鞋子女，225是多大码的鞋子kāi)发商在(zài)预(yù)售(shòu)前，确保地(dì)价款(kuǎn)已经全部支付，还要证明自身有(yǒu)资金等能力把项(xiàng)目(mù)完成(chéng)，资金需放入律师所托管，支(zhī)取时需律(lǜ)所(suǒ)和建筑师的核准。为(wèi)了(le)防止开发商、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取监(jiān)管账户资金，中国香港(gǎng)要求(qiú)律(lǜ)师行在银(yín)行开设的(de)信托账户（监管账户）、开(kāi)发(fā)商操作(zuò)等采取全透明化(huà)机制，且银行的(de)责任上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风(fēng)险(xiǎn)方，后(hòu)续(xù)需自(zì)身推动项目完工。随着监管体系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现象(xiàng)较(jiào)少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中国(guó)内(nèi)地版预(yù)售(shòu)制”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国内地面临住房需求(qiú)大(dà)和供(gōng)给量短缺问(wèn)题，引入(rù)“卖楼(lóu)花”制度。建国(guó)以来，中国内地(dì)优先发展重工业，强调基础建设，这一导向(xiàng)使前期发展工(gōng)业(yè)化的进程大于(yú)城市化进程，唯(wéi)有解决(jué)住房基础等城市化配套(tào)问题(tí)，才能进一步推进城市化。但(dàn)当时(shí)推行(xíng)的是“统一管理，统(tǒng)一分配，以租养(yǎng)房”的福(fú)利(lì)分房(fáng)制(zhì)度(dù)，住房市场发展起(qǐ)步(bù)较晚(wǎn)、增速(sù)较慢，福利(lì)分房制度也出现了分配不公、效率低、配(pèi)套(tào)差等问题，因此福利(lì)分房(fáng)制度(dù)不再适用于(yú)当(dāng)时的国(guó)情。叠加(jiā)房地产市场面临商品(pǐn)房的(de)需求(qiú)量大，而社会缺少大型房地产开(kāi)发商，商品房供(gōng)应量小的困境，此时(shí)引入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式(shì)无疑是对内地房地产市场的一针强心剂(jì)。从(cóng)1994年起，中国内地(dì)逐步引进中国香(xiāng)港预(yù)售商品房制度(dù)，先后(hòu)出台多项(xiàng)文件，大力支持(chí)国内房地(dì)产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务(wù)院出(chū)台《关(guān)于进(jìn)一(yī)步(bù)深化城镇(zhèn)住房制度改(gǎi)革(gé)，加快住房建(jiàn)设的(de)通知(zhī)》文件，决定停止住房无偿实物分配(pèi)，逐步实行(xíng)住房分配货币化、住房(fáng)供给商品化(huà)、社会(huì)化的住房(fáng)新体制，从计划经(jīng)济下的福利(lì)分房转(zhuǎn)向市场经济的商品(pǐn)房。房地(dì)产市场采用预(yù)售制，允许开(kāi)发商卖期房，解(jiě)决了(le)房企缺少资金和开发时间周期长的(de)两大难(nán)题，开发商以预售款(kuǎn)撬(qiào)动下一个(gè)项目的(de)开(kāi)发(fā)，形成滚动开(kāi)发(fā)模式(shì)，住房供应(yīng)速度加快。自此中国内地开始房改(gǎi)货币化，中国人民(mín)银行等多方迅速(sù)出(chū)台相关的(de)信贷政策，支(zhī)持购房者，极大作用推动了(le)房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花”模(mó)式后(hòu)，经调整(zhěng)形成(chéng)契(qì)合中(zhōng)国内地的商(shāng)品(pǐn)房预售制度。预售制的(de)初衷是为了缓解房企资金压力(lì)，加快城镇住房建设。具(jù)体来说(shuō)，是指房地产开发(fā)企业将正在建设中的房屋预先出售给购房者，由购(gòu)房者(zhě)支付(fù)定金或房(fáng)款的行为。区别于中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，在中国内(nèi)地(dì)实践(jiàn)过程中，商品房预(yù)售(shòu)流程为(wèi)：房地产开发商(shāng)办理(lǐ)预售许可证-签订商品房买(mǎi)卖合(hé)同-进行(xíng)备案登记和预(yù)告登记-交付房屋。在购(gòu)房(fáng)过(guò)程中，购房者需要一次性付清(qīng)首付(fù)款，并(bìng)采用银行贷款的(de)形式一次(cì)性付清(qīng)剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商(shāng)可能已(yǐ)拿(ná)到了全部购房款，这点与中国香(xiāng)港的按照工(gōng)程(chéng)进度付款(kuǎn)有所不同(tóng)。对中国内地的开(kāi)发商而言，预售制商品房也(yě)开(kāi)启(qǐ)了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　作为中国内地(dì)商品房销售的(de)最主(zhǔ)要方式，预售(shòu)制极大缩短房企现金回笼周(zhōu)期，同时增加市场商(shāng)品房供应，推(tuī)动了城镇(zhèn)化发展(zhǎn)进程。预售(shòu)制(zhì)在过去20多年对中国内地房地产市场的(de)稳步发展起到(dào)了(le)重要作用，不仅解决了(le)房地产市场快(kuài)速发展阶段的资(zī)金需(xū)求，也提高了居民居住水平，中国(guó)内地城镇居民从筒子楼住(zhù)到住宅小(xiǎo)区，从(cóng)全民蜗居到(dào)基本适居，住房(fáng)事业取得巨大进步(bù)，数(shù)十年(nián)时间走(zǒu)完发达国(guó)家几百(bǎi)年城镇(zhèn)化路程。改革开放以来，城镇(zhèn)化进程进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中(zhōng)国住房存(cún)量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内(nèi)地城镇住(zhù)宅存量从不到(dào)14亿平增(zēng)至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房建(jiàn)筑面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方(fāng)米，城镇住房(fáng)套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商(shāng)品房销(xiāo)售最主要方(fāng)式，2005年中国内地商(shāng)品住宅期房销售(shòu)面(miàn)积占总(zǒng)销售面积(jī)的比重为63％，而(ér)2021年期房累计(jì)销售面积(jī)达15.6亿平(píng)，比(bǐ)重上(shàng)升至(zhì)87％。

　　预(yù)售制也推动了中国(guó)内地房地产(chǎn)行业的发展。中国(guó)内(nèi)地房地(dì)产历经(jīng)二十多年长周期繁荣，行业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复(fù)合增速(sù)10.6％。房地(dì)产开发投资完成额从0.4万(wàn)亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复(fù)合增速17.8％。商(shāng)品房销售面积和销售金(jīn)额(é)分别(bié)从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产(chǎn)企业从无到有、从(cóng)国企先行(xíng)到民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地(dì)产企业数量(liàng)达9.8万个，比(bǐ)1998年的(de)2.4万个(gè)增(zēng)长3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十年来房地产也成为拉动(dòng)中国内(nèi)地经济高增(zēng)长的火车头(tóu)。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产带动的上(shàng)下游产业链(liàn)特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房(fáng)地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动产(chǎn)业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金(jīn)融、批发、建材(cái)的带(dài)动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完(wán)全(quán)拉动的投(tóu)资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房(fáng)地(dì)产(chǎn)贷款占(zhàn)银行各项贷(dài)款余额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加(jiā)上信托等通道(dào)业务，占比(bǐ)超过(guò)三(sān)分之一。从房地产(chǎn)融资存量占社(shè)融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导(dǎo)致银行不良(liáng)率大(dà)幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富(fù)效应(yīng)渠道(dào)，根据(jù)我(wǒ)们(men)的《中国住房(fáng)市值(zhí)测算报告》，2020年中(zhōng)国(guó)住房(fáng)市值为62.6万亿美元，大(dà)于美国(guó)的33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三(sān)国合计的31.5万亿美元。从住房(fáng)市值占股(gǔ)债房市(shì)值的比例(lì)看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值(zhí)与股债房市值的比例较高，主要是因为住房(fáng)市值高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接(jiē)融资比例(lì)较低，股票、债券市值较低，居民投(tóu)资渠道(dào)缺乏(fá)。

　　不可否认，预售(shòu)制背后潜(qián)藏的(de)风(fēng)险确实存(cún)在，当(dāng)前的负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者(zhě)的(de)单方面(miàn)不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能(néng)交付的风险。比如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购(gòu)房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交(jiāo)房、“一(yī)房二卖(mài)”、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至不能交房等风(fēng)险。另外(wài)，购房者和开发(fā)商之(zhī)间的购(gòu)房(fáng)合同、购(gòu)房者和银行的(de)按(àn)揭(jiē)贷款合同是两个独立的合同关(guān)系，如果(guǒ)开(kāi)发商发生违约(yuē)，购房(fáng)者只能根据购房合同向开发商主张权力，但依旧(jiù)需要根据按揭贷款合同(tóng)按时向银行进行贷款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行(xíng)业层(céng)面看，预售制助推部分房(fáng)企过度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，资金若遇到下行周期，会(huì)引发(fā)资(zī)金链断裂、项目搁置等系(xì)列风险，进行影响自身信用和(hé)购房者(zhě)对行业的信心。

　　从(cóng)金融层面看(kàn)，银行(xíng)作为(wèi)按揭(jiē)贷(dài)款的(de)发放方，一旦房(fáng)企(qǐ)因为市(shì)场波(bō)动或经营(yíng)不善，出现资(zī)金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过(guò)与(yǔ)购(gòu)房者(zhě)签(qiān)订的预售合同和按揭合同，已经从银行获得房款，如果购房(fáng)者丧(sàng)失还(hái)款能(néng)力或短期(qī)不能还(hái)款(kuǎn)等(děng)，则(zé)风(fēng)险完(wán)全由银行(xíng)承(chéng)担，银行将(jiāng)面临较大的坏(huài)账压力。

　　从监管角度看，购房者(zhě)的预售监管(guǎn)资金去哪了？楼(lóu)盘(pán)“烂(làn)尾(wěi)”，归(guī)根结底两(liǎng)个(gè)字那(nà)就是“没(méi)钱(qián)”，即没钱(qián)付工(gōng)程款。在2004版的(de)《城(chéng)市商品房预售管理办法》中明确规定了开发企业(yè)预(yù)售商品房所得款项应当用于有关的工程(chéng)建(jiàn)设，商品房(fáng)预售款(kuǎn)监管的(de)具体办法，由(yóu)房地产管(guǎn)理(lǐ)部门制定(dìng)。但多年(nián)以来全(quán)国并没(méi)有统一的预售资金监管规定，各地(dì)实行“一城一(yī)策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监管资金(jīn)比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等(děng)城市则(zé)按照项(xiàng)目的建安成本乘(chéng)以建(jiàn)筑面积(jī)或(huò)者项目工程总额报(bào)价计算重点资金。而(ér)事(shì)实是(shì)，不少购房款(kuǎn)未进(jìn)入监管(guǎn)账户、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘(pán)没有资金继续(xù)建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还(hái)款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在过去房地(dì)产大开发时代的高周(zhōu)转背景下，抽调预售(shòu)款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承包方，以工程建设名义，获得(dé)监管账户拨付资金(jīn)，再由工程方将资金转给房(fáng)企，而拨付(fù)的工程款，远(yuǎn)超(chāo)工程进度所需(xū)。通(tōng)过这些方式套(tào)取的资金(jīn)，在(zài)房企各(gè)地项目间流动，变相加(jiā)杠杆，这(zhè)样做(zuò)提供了资金流动性，房(fáng)企抽调(diào)资金(jīn)统筹拿(ná)地、还款和(hé)楼(lóu)盘建设，形成一种资金循环高周转(zhuǎn)模式，但(dàn)一(yī)定程度上把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来(lái)说，国外商品房(fáng)预售制度(dù)呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房(fáng)者预付资金，一(yī)般设(shè)有定金或预付款保护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要(yào)求购房者(zhě)支付的预付款比例相对较低，绝大部分房(fáng)款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款(kuǎn)一般(bān)以定金方式支付，或按工程进(jìn)度(dù)分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采用两种方式发放按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)，一是按(àn)工(gōng)程(chéng)进度付款，按揭贷款按照工程进(jìn)度逐(zhú)渐发放，购房者(zhě)开始月供；二是房屋交付(fù)后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预售(shòu)商(shāng)品房(fáng)提供期(qī)房烂(làn)尾保险，在商品房(fáng)出现重大(dà)延期(qī)或(huò)重大(dà)缺陷时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋(wū)交付质量的保障有两种方式(shì)，一是期房(fáng)由(yóu)政府或第三方验(yàn)收合格并提(tí)供(gōng)验收凭证后，开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得购房(fáng)者(zhě)支付的房款。二是开发(fā)商(shāng)为购房(fáng)者提供一定的保修期(qī)，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预(yù)售(shòu)资金第(dì)三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得(dé)房款

　　美(měi)国期房定金一定期限内无条件返还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交(jiāo)房前仅(jǐn)支付首(shǒu)付，其余房(fáng)款交付后按(àn)揭(jiē)还款，交付前资金由第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得房款。

　　定金及(jí)首付环节，定金比例一般为房款的(de)1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美国平均首(shǒu)付比例为(wèi)12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金(jīn)或首付(fù)外，购房者在房屋交付后通过按揭贷(dài)款(kuǎn)支付剩余房款(kuǎn)。

　　资(zī)金监(jiān)管方面，美国为防止(zhǐ)开发商挪(nuó)用资金(jīn)，购房者的(de)定(dìng)金及(jí)首付款(kuǎn)由第三方公证行或产权保险公司的信托(tuō)账户(hù)监管。如(rú)果开发(fā)商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房者(zhě)资金可通过申请(qǐng)仲(zhòng)裁取回，且(qiě)不(bù)承担任何责任与损失。而开发商在房屋建设过程中的资金全部来(lái)自(zì)银(yín)行，银行(xíng)根(gēn)据工程(chéng)进度向开发商(shāng)提(tí)供(gōng)一定比(bǐ)例的贷款，由于(yú)开(kāi)发商挪用资金直(zhí)接(jiē)损(sǔn)害银行利益，银(yín)行有充分动机监管开发商施工进度。开发商在房屋交付时(shí)需取得由(yóu)政府(fǔ)相关(guān)部门经审查后发放的验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)，通(tōng)过验收(shōu)凭证向银行得(dé)到购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德国期房可零首付购房，房(fáng)款按(àn)建造工期进度支付，按(àn)揭(jiē)按工期放款后还贷，房贷利(lì)率采用固(gù)定利率，开(kāi)发商或购房(fáng)者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发(fā)商在项目获批后即可预售房屋。签署购(gòu)房合同前(qián)，购房(fáng)者需(xū)支付约2000欧的定金并进行预约公(gōng)证，签订(dìng)合同后定金退还。如由(yóu)于(yú)任何原因不能(néng)购买，定金(jīn)按(àn)照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签署购房合(hé)同后(hòu)，购房者需支付公证费和土地交易税，分别(bié)为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不(bù)包含在购房(fáng)款中，属(shǔ)于(yú)购房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没(méi)有规定最(zuì)低首付比(bǐ)例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款(kuǎn)方面(miàn)，德国也(yě)采取按工期支(zhī)付房款的制度，一般(bān)分(fēn)7笔进行支付，具体支付节(jié)点、比例因项目而异。一般来说(shuō)，支付节点(diǎn)可分为公证后、主体完(wán)工、内(nèi)部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清洁(jié)及墙面完(wán)工、地板完(wán)工、全部完工(gōng)，支付比例(lì)可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支付房款(kuǎn)前(qián)申请(qǐng)房贷，房贷利率采用(yòng)固(gù)定利率，银行按施工(gōng)节奏(zòu)分多(duō)次发放(fàng)贷款，每(měi)笔(bǐ)贷款给予购房者一定使用期限，期限结束后(hòu)，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险公(gōng)司(sī)针对(duì)期房(fáng)设计了(le)两种保险(xiǎn)，保险(xiǎn)的功能是(shì)当房屋出现重大延(yán)期(qī)或重大(dà)缺陷时(shí)，保险公司保证(zhèng)开(kāi)发商赔(péi)偿或修(xiū)复，开发商破(pò)产，由保险(xiǎn)公司负责相应赔偿(cháng)。保险由开(kāi)发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机(jī)制，55％-80％房款交房(fáng)时支付(fù)

　　英国(guó)预(yù)售制设(shè)有10％定金保险保(bǎo)护机制，交房(fáng)前付(fù)款(kuǎn)比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖(mài)双(shuāng)方(fāng)律师严(yán)格监(jiān)管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均有(yǒu)一(yī)名(míng)律师，负责沟通期房交易中的房产、资(zī)金(jīn)、合同等各(gè)个(gè)环(huán)节，各环(huán)节(jié)内容(róng)确(què)认(rèn)无误后签订首(shǒu)付(fù)交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保(bǎo)护机制，当开发(fā)商出现财务、经营(yíng)问题时(shí)，购(gòu)房(fáng)者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，首付比(bǐ)例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同(tóng)签(qiān)订(dìng)21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采取按工(gōng)程(chéng)进度付(fù)款(kuǎn)的方式，但是交房前(qián)付款比例相(xiāng)对较低，一般会(huì)在合同签订6-24个月(yuè)分别(bié)支付两(liǎng)笔5％-10％的款项(xiàng)，即(jí)交房前付款比(bǐ)例(lì)在(zài)20％-45％之间，剩余(yú)款(kuǎn)项交房后(hòu)支付。

　　交付环节(jié)，英国规定房屋必须(xū)经(jīng)过房产公证(zhèng)公司(sī)的检(jiǎn)验验收后才能(néng)交付，交付后方可按揭(jiē)还(hái)贷。

　　资金监(jiān)管环(huán)节，英国期(qī)房预售资金监管极为严(yán)格，资金也225是多大码的鞋子女，225是多大码的鞋子由(yóu)律(lǜ)师监管，在确(què)认(rèn)工程(chéng)进度、支付相关款(kuǎn)项过程中，由(yóu)买(mǎi)房律(lǜ)师将资(zī)金转给卖(mài)方律师(shī)，卖(mài)方律师转给开发(fā)商，即资金在(zài)进入开发商账(zhàng)户前经过两(liǎng)道关口，有利于保障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置期房预付款保全措施

　　日本(běn)期房交易(yì)立法(fǎ)，定金(jīn)超5％或1000万日(rì)元时，开(kāi)发商必须完成“预售房定金(jīn)保(bǎo)全措(cuò)施”，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例(lì)不(bù)超房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于(yú)房(fáng)屋供给严重失衡，叠加(jiā)法(fǎ)律空白(bái)，社会上(shàng)“一房二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出(chū)台《宅地建筑物交易法》，经多(duō)次修订，目(mù)前是(shì)唯一一部规范(fàn)期(qī)房交(jiāo)易的法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日本(běn)《宅(zhái)地建(jiàn)物取引业法》，对(duì)购房者支付定金超过5％或超1000万(wàn)日(rì)元(yuán)的部分(fēn)，法律要求(qiú)开发商必须完(wán)成定金保(bǎo)全(quán)措(cuò)施才可预售。什么是(shì)定金保全措施？即买卖双方签订(dìng)购(gòu)房合同时，开发商向金融机(jī)构(gòu)或(huò)指定保证机构或保险机构签订(dìng)定金保(bǎo)证委(wěi)托合同，设置购房者(zhě)定金的保证或保险，并将相应的保(bǎo)证金证明书交(jiāo)付给(gěi)购(gòu)房者。除定金外，其他(tā)预先(xiān)支(zhī)付的购(gòu)房款也受该措(cuò)施保(bǎo)护。若开发商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证(zhèng)金证明(míng)书向金融机(jī)构或(huò)保证机构或保险公司兑(duì)付，同(tóng)时，开发商需向购(gòu)房(fáng)者赔付违(wéi)约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订(dìng)购房合(hé)同后，购房者即可向银(yín)行申请(qǐng)贷(dài)款，但交(jiāo)房后才开始按揭(jiē)贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房款在交房后开(kāi)始(shǐ)支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银(yín)行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　新加(jiā)坡(pō)期房(fáng)购房者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首付比例(lì)20％，余款(kuǎn)按工程进度(dù)支付，所有资(zī)金(jīn)进银(yín)行专门(mén)项(xiàng)目资金账(zhàng)户，交房后满1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡(pō)开发商有统一的选购权合同以(yǐ)及订(dìng)金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为(wèi)订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一步签订(dìng)购买(mǎi)合同(tóng)，不执(zhí)行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同(tóng)后，购(gòu)房者需(xū)支付15％的(de)首付及(jí)印花税(shuì)，同时购(gòu)房者向(xiàng)银行申请按揭贷款。

　　余(yú)款支(zhī)付上，新加坡期房同样采取按(àn)工(gōng)程(chéng)进度付款的(de)方式，《发展商条例》对期房付款流程做(zuò)了(le)统一详(xiáng)细规定，要求所(suǒ)有(yǒu)开发商遵守(shǒu)，支付(fù)节点一般(bān)为合同签订后、地基完工、框架完工、管道门(mén)窗等完工等，支付比(bǐ)例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭(jiē)贷款也依照(zhào)工程进度放款，月供在(zài)此过程(chéng)中随着放出贷款的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面(miàn)，购房者的(de)订金(jīn)与(yǔ)付(fù)款(kuǎn)会存入银(yín)行(xíng)专门的项目(mù)资金(jīn)账(zhàng)户(hù)，账户资金提取须与房(fáng)屋建设有关。房屋(wū)交付(fù)后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示(shì)

　　一(yī)，短期来看，当前房地产(chǎn)到(dào)了政策(cè)出手临界点(diǎn)，重点是保交(jiāo)楼和(hé)房企(qǐ)重组(zǔ)。一(yī)方面，加(jiā)大对刚需(xū)和改善(shàn)型需求(qiú)的支(zhī)持力(lì)度，长短兼(jiān)顾妥善应(yīng)对局(jú)部停(tíng)贷现(xiàn)象，重点是保交(jiāo)楼保复工保(bǎo)民生，给予(yǔ)强有力的金融工(gōng)具(jù)支持。另(lìng)一方面，从现在(zài)起，对还在正(zhèng)常运转(zhuǎn)的房(fáng)企包括(kuò)民营(yíng)企业，加(jiā)大(dà)支持力(lì)度(dù)，由优(yōu)质房企(qǐ)牵(qiān)头并(bìng)购重组整个(gè)行业，为(wèi)每(měi)个房企(qǐ)配套AMC和财团，给予(yǔ)金融(róng)工(gōng)具(jù)配套。

　　二，中期(qī)来看，应充分(fēn)估计形势复(fù)杂性和人性复杂性(xìng)，兼顾化解(jiě)停贷(dài)、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复(fù)市场信心以及长效机制。长(zhǎng)效机制(zhì)四大关(guān)键是推(tuī)动(dòng)城市群战略(lüè)、人地(dì)挂(guà)钩、金融(róng)中性稳定和房地产税(shuì)。定金环(huán)节，建立开发(fā)商违约后定(dìng)金保护(hù)机制，如将已(yǐ)支付定金冻结至房(fáng)屋交付阶段，保(bǎo)障购(gòu)房者定金安全。签订合同环节(jié)，鼓(gǔ)励保险公(gōng)司介入，为房屋重大(dà)延(yán)期(qī)以及重大(dà)缺陷等情况(kuàng)提供充分的保(bǎo)障。余款支付环节，建立按工程进度付(fù)款机制或(huò)交房后按揭贷款机制，充分保护购房者的权益。资金监管环节，引(yǐn)入(rù)独立于开发商、银行的(de)第(dì)三方资金监管机构，或由政府相关部门直接监管，以此防止资金挪用现象。交付(fù)环节，建立(lì)商品(pǐn)房保(bǎo)修(xiū)期制(zhì)度。保修期内，开(kāi)发商应对(duì)房屋(wū)质量问题全权负(fù)责、免(miǎn)费维修(xiū)，购房者在保修(xiū)期结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品房预售(shòu)制(zhì)是大(dà)势(shì)所趋。一方面，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户(hù)比(bǐ)超过1，从大开发(fā)进(jìn)入存量(liàng)时代，对购房(fáng)民众不公平的预(yù)售制已经过时了，该(gāi)取消了，改为现(xiàn)房销售。另一方面，取消预售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼(pīn)的(de)不是(shì)五(wǔ)花(huā)八门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知道能不能(néng)兑(duì)现的营销(xiāo)手(shǒu)段(duàn)，而是所见即(jí)所得的(de)过硬的产品质量(liàng)和(hé)诚(chéng)信，这(zhè)才是对购房民众(zhòng)的最(zuì)根本(běn)最实质的保障(zhàng)，这样将(jiāng)极大的提(tí)升开发(fā)商的建(jiàn)筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。

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