5月以来，房地(dì)产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。而以公募基金为代(dài)表(biǎo)的机(jī)构对于这一板块已经(jīng)在悄然(rán)布局。数据显示，以(yǐ)南方和华夏(xià)的(de)两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月(yuè)9日时所公(gōng)布的总份(fèn)额(é)均较4月28日时(shí)有小幅增长。根据(jù)基金一季报(bào)统计(jì)，龙头与地方国企央企获(huò)得增(zēng)持，持仓数量占流(liú)通股比重增(zēng)幅(fú)五只个股分别为(wèi)华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商(shāng)积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底部回(huí)升”

　　行(xíng)业红利(lì)时代已过 精耕细作成共识

　　从公募(mù)基金对房地产的配置看，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地产行(xíng)业标的市值约1188亿元，占其所持股票(piào)市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出(chū)色，但公募(mù)所(suǒ)持房地产公司市值在股票资产中(zhōng)的占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数值更是(shì)进一步降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年来的首次回升，年底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房地产行业的持股比(bǐ)例(lì)也同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似(shì)乎在今(jīn)年一季度得以延续(xù)。数(shù)据统计显示，公募(mù)重仓持(chí)有房地(dì)产板块一(yī)季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿(yì)元，较2022年(nián)四季度提(tí)升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分别为(wèi)保利发展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股(gǔ)份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环(hu铜祖在古代是干什么的，铜祖是什么用处án)比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房(fáng)地产(chǎn)的投资愈发(fā)有集(jí)中于龙头(tóu)的趋势(shì)。Wind显示，在(zài)公(gōng)募(mù)基金一季报汇总(zǒng)的重仓股中，房地产(chǎn)板块排名(míng)最高的是保(bǎo)利发(fā)展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇(shé)口(kǒu)，排在第(dì)78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排在第(dì)96位。对比(bǐ)去年(nián)四季报，变(biàn)化之处首先在于几只房地(dì)产龙(lóng)头股从排位上看(kàn)均有(yǒu)退步，尤其是万(wàn)科最(zuì)为明(míng)显；其次是金地集团退(tuì)出百大(dà)之(zhī)列。但考(kǎo)虑(lǜ)到房地(dì)产是复苏链上最后一环(huán)，且(qiě)首季并非(fēi)行(xíng)业销售旺季，其传导(dǎo)到二级市场乃至机构持(chí)仓上还需要(yào)时间周期(qī)。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判断房地产(chǎn)已(yǐ)经进(jìn)入大分化时(shí)代(dài)，一二线(xiàn)城市好于三四线城市。而映射到二级市场投资上，配置房(fáng)地产行业轻松收(shōu)获行业(yè)贝塔的红(hóng)利期一(yī)去(qù)不返了。“如果按照(zhào)产业周(zhōu)期来分类，包括(kuò)房地产等几类(lèi)行业(yè)在盖特(tè)纳曲线里属于成熟(shú)期或者衰退期的(de)行业，传统认知上没有什么投资机会的。但(dàn)在这几年(nián)特殊(shū)的行(xíng)情里包括(kuò)煤炭、电解铝(lǚ)等类似的行业也(yě)出(chū)现了一(yī)些机会，背后的逻(luó)辑是供给侧发(fā)生了(le)更大的变化。”一不(bù)愿(yuàn)具名的(de)上(shàng)海(hǎi)公募基(jī)金(jīn)经(jīng)理指出。

　　不(bù)过也(yě)有公募(mù)人(rén)士持(chí)谨慎乐观态度(dù)：“行(xíng)业前几年(nián)17亿～18亿平(píng)方米的年(nián)销售面积很难再出(chū)现了，2022年光(guāng)是居(jū)民(mín)存款数量增加了15万亿元(yuán)。中国存(cún)量有400亿平方米建筑(zhù)面积，考虑存(cún)量地产的更新，也(yě)有近10亿平方米。需求端还需(xū)要有一(yī)定(dìng)的政策(cè)出(chū)来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房(fáng)地产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的(de)进程(chéng)，还是人(rén)均住房(fáng)面(miàn)积（接(jiē)近30平/人(rén)），我国均已告别住房(fáng)短缺时代(dài)，而目前(qián)居民的杠杆率和房价收入也(yě)不支撑每年(nián)18万亿(yì)元的销售额(é)，以及(jí)过(guò)快上行的房价，因而行业高增的时代已经过(guò)去，未(wèi)来行业的需(xū)求或(huò)将回落(luò)，在此(cǐ)过程(chéng)中(zhōng)，伴随着地产的高杠杆(gān)属性，就很容(róng)易出现信用(yòng)风(fēng)险问(wèn)题（类似2022年的(de)民营地产爆(bào)雷），行(xíng)业(yè)进入到(dào)供给侧出(chū)清的过程。这个(gè)过(guò)程中，综(zōng)合竞争力强(qiáng)的(de)公司就(jiù)能够通(tōng)过大(dà)鱼吃小鱼的方式(shì)，获得(dé)市占(zhàn)率的(de)提升(shēng)。当行业(yè)需求见(jiàn)顶回落(luò)时，行业的(de)贝塔已(yǐ)经过去(qù)了，但不代表没有投(tóu)资(zī)机会，机会在于城(chéng)市(shì)、位置、产品的阿(ā)尔法，而对应到(dào)股票投资(zī)，就是强竞(jìng)争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于这(zhè)样的认识转变(biàn)，精(jīng)耕细(xì)作个股(gǔ)成为公募乃(nǎi)至整体机(jī)构的务实之举。

　　机构配置房地(dì)产“风(fēng)物(wù)长宜放(fàng)眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性(xìng)标(biāo)的(de)成(chéng)香饽(bō)饽(bō)

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个(gè)股多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。从(cóng)具体的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产板块(kuài)个股，在纳(nà)入统计的124只(zhǐ)房(fáng)地产类标的(de)股(gǔ)中，本月(yuè)以来实现(xiàn)股价(jià)上(shàng)涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好排名前五(wǔ)的公司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海(hǎi)、华(huá)夏幸福、荣安地(dì)产。排(pái)名第一的上(shàng)实发展，五(wǔ)一假期归来后日成交(jiāo)量明显放大，4日(rì)、5日连续两个交易日(rì)收出(chū)涨停。从该股的(de)基本(běn)面来看(kàn)，上实发(fā)展(zhǎn)的主营业务(wù)为房地产开发与经营。公司的主要产品(pǐn)及(jí)服务为房(fáng)地产销售、房地(dì)产(chǎn)租赁、物业管理服(fú)务、工程项目、酒店经营。从业绩数据(jù)来看，2022年，其(qí)实(shí)现营业(yè)收入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归(guī)母(mǔ)净利(lì)润1.23亿(yì)元(yuán)，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营(yíng)业总收入27.87亿(yì)元(yuán)，同比(bǐ)增(zēng)长183.02％；归母净(jìng)利润(rùn)2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东来看，各类机构都有(yǒu)对其布局(jú)的例子。以3月31日时(shí)的首季十(shí)大流通股股东来看， 具体包括公(gōng)募的上银基金、私(sī)募的迎(yíng)水(shuǐ)文龙、中央汇金(jīn)、长城资产管理公(gōng)司等都跻身前(qián)十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排名(míng)第二的浦(pǔ)东金桥(qiáo)也是(shì)上(shàng)海本地房企，其第(dì)一季度的(de)收入利润(rùn)规模大幅度复苏。究(jiū)其原因(yīn)，一(yī)方面是该(gāi)公司后疫情时代(dài)出租(zū)率复苏至近年来最高(gāo)，另一方(fāng)面则是公(gōng)司拿地结算持(chí)续性向好，从(cóng)数字上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块(kuài)，总建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩势头向好背(bèi)景下，自(zì)然也吸引了知名机构在其(qí)中持续驻足。从第一季度十大流通股股东来(lái)看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品(pǐn)依然在前十中，这也是连(lián)续第三(sān)个(gè)季(jì)度他有(yǒu)的两(liǎng)只产(chǎn)品杀入前(qián)十(shí)。同时(shí)榜单中(zhōng)还有一支(zhī)大名鼎(dǐng)鼎(dǐng)的QFII阿(ā)布扎比(bǐ)投资局，其当季还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去(qù)上述两家上海区域(yù)性地产公司外，荣安地产则是主要布局在深圳的地产公司，一季报交(jiāo)出的也是(shì)一份报喜的成(chéng)绩单：首(shǒu)季公司实现营业收入51.85亿(yì)元(yuán)，同比增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归属于上市公(gōng)司(sī)股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周(zhōu)刊》注意到两(liǎng)只公募指基首季新(xīn)杀入(rù)十(shí)大流通股股东行列(liè)。具体说来(lái)， 南方中证(zhèng)全指(zhǐ)房地产ETF上榜(bǎng)排名第七(qī)位，富国中证指数1000增强(qiáng)则排名(míng)第九位，此(cǐ)外联袂出现的机构(gòu)还有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周(zhōu)刊》采访(fǎng)时，兴证全球(qiú)基(jī)金相关人士分析：“经历过行业洗牌和(hé)兼并(bìng)重组后，龙头的价值更为笃定突出(chū)；从(cóng)拿地端看，2022年土地(dì)市场大幅降温(wēn)，优质(zhì)土地供给较多(duō)（券商测算对(duì)应潜在毛(máo)利率(lǜ)在25％以上，目(mù)前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资金(jīn)紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企趁(chèn)机获取低(dī)成本土地，龙头房企的(de)拿地力度（拿地金(jīn)额/销售金额(é)）基(jī)本在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头房企杠(gāng)杆率较(jiào)低，净负债率基本(běn)在70％以下(xià)，而其他房企(qǐ)的净负(fù)债率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限，从融资(zī)成本看，龙头房(fáng)企的融资成本(běn)不断(duàn)下滑，基本在(zài)3％、4％左右(yòu)；对(duì)应到(dào)2023年(nián)的销售(shòu)，龙头(tóu)房企明(míng)显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的(de)销(xiāo)售额(é)增速为(wèi)29％。”

　　需(xū)要强调的(de)是，在当前中(zhōng)特估的浪(làng)潮下，央国(guó)企地(dì)产(chǎn)股或存在发展的大(dà)好机会。中信(xìn)证券指(zhǐ)出：“房地(dì)产(chǎn)行业的结构性(xìng)机(jī)会依然存在，少部分公司尤其是央企占据(jù)显(xiǎn)著优势(shì)，其(qí)主(zhǔ)要又(yòu)体(tǐ)现为库存(cún)的优势。央企(qǐ)地产公(gōng)司，现阶(jiē)段表(biǎo)现(xiàn)出较低(dī)的融(róng)资(zī)成(chéng)本，优质的开发(fā)资源和良好的不(bù)动(dòng)产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央企(qǐ)相较于(yú)民(mín)营地产公司也是(shì)更有优(yōu)势的(de)。”吕功绩强调(diào)，“对于减值(zhí)、土(tǔ)地资源(yuán)债权债(zhài)务关系(xì)等问题，市场对民(mín)营(yíng)房开企(qǐ)业的资产会(huì)有更(gèng)多担忧和质疑(yí)，所以在这一轮(lún)行业出清的过程中，央国企相较(jiào)于民(mín)企来说估值的修复更明显。中特估的角度从中长(zhǎng)期(qī)的维(wéi)度看，行业(yè)的(de)逻辑(jí)在于(yú)集(jí)中(zhōng)度(dù)提升后，行(xíng)业进入(rù)高(gāo)质量(liàng)发展(zhǎn)阶(jiē)段，具(jù)备较快速发展(zhǎn)阶段更稳定且(qiě)可预期的(de)盈利和现金流创(chuàng)造能力(lì)，以(yǐ)此带来(lái)估值中枢(shū)的提升，应该关注估值(zhí)相(xiāng)对较低，企业自身资产的质(zhì)量好、运营能力(lì)强、可(kě)以(yǐ)创造持续现金(jīn)流的企(qǐ)业。”

　　“存(cún)量时代中行(xíng)业普涨的概率比较(jiào)低，行业内(nèi)部将出现分(fēn)化，要关注(zhù)将受益于行(xíng)业集中度(dù)提(tí)升的(de)头部公(gōng)司。”星石投资首席研究官(guān)方(fāng)磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是(shì)保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商(shāng)蛇(shé)口(kǒu)等国资背景(jǐng)龙(lóng)头前途更为光明。不过国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示(shì)：“需(xū)要客观地去持续观察国企央企在(zài)三个方面是否可以维持，首先(xiān)是融资成本(běn)保持低位，其次是销售份(fèn)额持(chí)续提升，再次是(shì)拿地份额持续提(铜祖在古代是干什么的，铜祖是什么用处tí)升。”

　　复(fù)苏速(sù)度缓慢(màn)

　　机构需要多给一(yī)些耐(nài)心

　　而《红周(zhōu)刊(kān)》也(yě)根据房企一季报(bào)梳理发现，对于2022年的业(yè)绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季(jì)度的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等房企营收、净(jìng)利均实现了(le)业绩的回正，甚至是较大增速的增铜祖在古代是干什么的，铜祖是什么用处(zēng)长(zhǎng)。而(ér)这些公司也(yě)是机构(gòu)的重仓对(duì)象(xiàng)。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表示，业绩(jì)出现明显(xiǎn)改善的(de)房(fáng)企，主要是因为过去两(liǎng)三年时间，尤其是在(zài)2021年下(xià)半年(nián)民营(yíng)房企不怎么投(tóu)资拿地之后(hòu)，国有企业仍在持续(xù)性地拿地，且主(zhǔ)要集中在核心城市，投资力度较大。投资的驱(qū)动能(néng)够推动房企销售业(yè)绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复但(dàn)仍处于调(diào)整的(de)过程中，能够保有一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在(zài)房(fáng)地产的复苏过程中，还面临着一些不确定(dìng)性。其(qí)实(shí)整个市场(chǎng)从四月(yuè)份开始又(yòu)在(zài)往下掉。除了杭(háng)州、成都等极个(gè)别城市四月环比三月相对(duì)表(biǎo)现较好之外(wài)，包括北(běi)京、上海在内的(de)绝大多数城市都(dōu)出现环比(bǐ)下(xià)滑(huá)的情况。而现在五月的市(shì)场表(biǎo)现(xiàn)也不太乐观。按照现(xiàn)在的经济状(zhuàng)况(kuàng)、收入(rù)情况(kuàng)，以(yǐ)及市场的去库存压力(lì)、企(qǐ)业(yè)的资金面压力，可能(néng)会(huì)出现，到六月份房企为了(le)半(bàn)年报冲业绩出现市场的(de)短期反弹外的一(yī)个市场(chǎng)乏力现象。也(yě)就是(shì)说，第二季度、第三季度增长不确(què)定性的(de)压(yā)力仍旧(jiù)较(jiào)大(dà)。

　　上(shàng)海利(lì)檀投(tóu)资董事长陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整个房地产(chǎn)以(yǐ)及(jí)其上下游产业链的复(fù)苏(sū)速度都比想象的要慢很多，我们要多给一(yī)些耐心(xīn)，这个时候(hòu)，在房地(dì)产以(yǐ)及上下(xià)游就不(bù)是赚快钱(qián)的时(shí)候，只能(néng)赚他基本面(miàn)的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得比同行好得(dé)多的企业，会伴随整个(gè)行业(yè)的(de)弱复(fù)苏，业绩会逐步体现出来。所以只(zhǐ)能耐心地去等待它的(de)基本面不断地凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红(hóng)周刊(kān)》，文中提及个股仅(jǐn)为举例分析，不做买卖(mài)推荐。）

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