文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的(de)全国住房和城乡建(jiàn)设工作(zuò)会议提出“有条件的可以进行现房销售”，不足(zú)一个月时间，已有山东、安(ān)徽、河南、四川、广东等地明确表(biǎo)态，试(shì)点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商(shāng)品房预售制了(le)，用(yòng)你的(de)钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了，这是对(duì)购房者的不公平。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱没实力的(de)别建了，不(bù)能把包袱甩给老百姓和(hé)社(shè)会，这是房(fáng)地产从(cóng)大开发时代步(bù)入高质量发展阶段(duàn)的必然趋势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房(fáng)改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜(yí)之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的(de)预售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为(wèi)现房销售。以后一(yī)手交钱，一(yī)手交(jiāo)房，天(tiān)经地义(yì)。当然二次房改是个技(jì)术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市(shì)场信心以及长效(xiào)机(jī)制，长效机制四(sì)大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和(hé)房地产税。如(rú)果按照经济(jì)规律办事，中国一定能实(shí)现房地产软着(zhe)陆和(hé)长期平稳健康(kāng)发展，跨过这道关，解好这道世(shì)界(jiè)难题。

　　2、为什(shén)么(me)要取消预售(shòu)制、改为现房销售(shòu)？大家(jiā)想想，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购(gòu)买(mǎi)者的单方面不公平制(zhì)度，购房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承担(dān)了(le)所有商品不能交(jiāo)付的风(fēng)险。从个人层面看，预售制对购房(fáng)者非常不公平(píng)，比如(rú)，交房等(děng)待期一般为(wèi)两(liǎng)年，在此(cǐ)期间(jiān)，购房(fáng)者不(bù)仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟交房、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证延期(qī)办理甚至(zhì)不(bù)能交房的(de)风险(xiǎn)。从行业(yè)层面看，预售制助推(tuī)部分房企(qǐ)过(guò)度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行周期，会(huì)引发资金链断(duàn)裂、项目(mù)搁置等系列风险。取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制，改为现(xiàn)房销售，这样有助于落实中央房住不(bù)炒精(jīng)神(shén)、有(yǒu)助于保障购房老百姓(xìng)权益(yì)、有助于房企稳健发展，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制度？预售制度(dù)怎么来的？国(guó)外什么情况？简单科普一下：商品(pǐn)房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是一(yī)种开发商(shāng)放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由于(yú)商品房(fáng)短缺，房(fáng)企缺资(zī)金(jīn)，借鉴中国香港，引入了商品房预售制(zhì)度。其实(shí)，当前世界(jiè)不(bù)少(shǎo)国家存(cún)在预售制。但是，重点来了！发达国家一般有严格的监管保障(zhàng)措施，开发商在项目获得政府批(pī)准后才(cái)可以开始销(xiāo)售，买家在购买期房后(hòu)并非像中国一样在支付完首付款后从银行(xíng)一(yī)次性贷款支付剩余全(quán)部(bù)房款，而是根据开发商工程(chéng)进度在(zài)完全交房(fáng)前进行分期(qī)支付。所以(yǐ)，预售制度是需要严格的资金监(jiān)管、分期支付以(yǐ)及违(wéi)约处罚措施作为保障的，如果(guǒ)没有(yǒu)这些保障措(cuò)施，一(yī)定会触发风(fēng)险，对购房民(mín)众(zhòng)不(bù)公平，所以(yǐ)不如借机取(qǔ)消预售制度，以后改为现房销售。客观讲预(yù)售制度有一定(dìng)历(lì)史阶段性，现(xiàn)在中国住房进入存量时(shí)代，取消预售(shòu)制度有助于降负债降杠杆(gān)，不再把(bǎ)烂(làn)尾风险(xiǎn)甩给(gěi)老百姓和社(shè)会，当然这需要配套房企债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这是个(gè)技术活，只要坚持市(shì)场化(huà)改革(gé)，中国一定能化解这个难题，让房地产回(huí)归实体(tǐ)经济和居住属(shǔ)性，安居乐业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲，如果取消预(yù)售(shòu)制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，开发商(shāng)将拼的(de)不(bù)是(shì)五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是对(duì)购房(fáng)民众的最根本最实(shí)质的(de)保障(zhàng)，这样将极大的提升开发商的建(jiàn)筑(zhù)质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。所有商业的本质是向善，是以客户为中(zhōng)心，房地(dì)产也不能例外，老百姓买房(fáng)子(zi)是(shì)天大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房(fáng)幸福一家(jiā)人。从(cóng)这个角(jiǎo)度，取消预售制、实施现(xiàn)房销售是实(shí)现老(lǎo)百姓安居乐(lè)业、社会长治久安(ān)、行业(yè)企业健康(kāng)发展的(de)重(zhòng)大(dà)措(cuò)施(shī)。在当前(qián)的情况下(xià)，取(qǔ)消预售(shòu)制要(yào)结(jié)合稳楼市(shì)、房(fáng)地(dì)产软着陆、打通金融支持(chí)当期三好生、新(xīn)模式等(děng)综合施(shī)策(cè)。

　　作者(zhě)十(shí)年前在国务院发(fā)展(zhǎn)研(yán)究中(zhōng)心参与财税改革方案研究(jiū)时，对预(yù)售制、房(fáng)地(dì)产税、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融稳定、房(fáng)企杠杆率等(děng)进行过(guò)长(zhǎng)期系统的专项研究。（参考后来形成(chéng)的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模(mó)式(shì)，形成“中(zhōng)国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存(cún)在

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售(shòu)资(zī)金第三方全程监管，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提(tí)供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交(jiāo)房时支付

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期房(fáng)交(jiāo)易(yì)立法(fǎ)，设置期房预付(fù)款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银(yín)行监(jiān)管(guǎn)，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)

　　二十世(shì)纪五十(shí)年(nián)代在中(zhōng)国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出(chū)租资金周转期长等问(wèn)题，分层销(xiāo)售孕育(yù)而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制(zhì)度，许多人栖身于(yú)木(mù)屋或(huò)者其他临时住宅，住房的需求是相当高(gāo)，不过大多数居民(mín)的储蓄(xù)很少。当时楼(lóu)宇买卖多数以一整栋楼(lóu)为单位，需要(yào)雄厚的资(zī)金实力才能购买。虽然楼宇(yǔ)出(chū)租是中(zhōng)国香港地(dì)产行业盛干腊肉特别硬怎么处理，腊肉太干太硬变软小妙招行的方式，但有(yǒu)着转让难、出(chū)租资金周转期长等问题。针对这一系(xì)列问题(tí)，不少地产商开始探(tàn)求新的方(fāng)式(shì)，如(rú)把楼宇契约切开(kāi)，即“分(fēn)契(qì)”，然后将(jiāng)楼宇分(fēn)层出售。这模(mó)式一经推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在分层(céng)出(chū)售(shòu)的(de)基础(chǔ)上(shàng)，将(jiāng)“按揭”模(mó)式引入房地产销售，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍英东(dōng)创(chuàng)办立信置(zhì)业有限公司，凭(píng)借商业直觉和多年经营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务(wù)的经(jīng)验，对于(yú)商品(pǐn)流通、资金周转有着(zhe)独到的见解，在(zài)努力寻求方(fāng)法加快自身资金周转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除(chú)了分层出(chū)售、还印发售(shòu)楼说明书，上有文字详(xiáng)尽说明楼宇的地势环(huán)境、建(jiàn)筑材(cái)料、分层价格、订购方法(fǎ)等。此(cǐ)外，“卖楼花”是(shì)另(lìng)外一(yī)个亮点，即先收取买家的订金，采用类似租(zū)金的分期付(fù)款(kuǎn)形式(shì)，等(děng)新楼(lóu)落成时，收(shōu)齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这(zhè)种方式(shì)减轻了民众(zhòng)购房(fáng)的资金压力，加(jiā)速(sù)了(le)房屋的(de)建造和销(xiāo)售，也解决了(le)制造(zào)商的资(zī)金(jīn)问题，降低投资风(fēng)险，在当时可(kě)谓(wèi)是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分期付款”的(de)销(xiāo)售(shòu)模式成为当时中(zhōng)国香港房地产市场的一(yī)大特色，纵(zòng)观(guān)中国(guó)香港房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模式高(gāo)效率地解决了核心的住房供不(bù)应(yīng)求的问(wèn)题，使房市发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香(xiāng)港楼市几十年(nián)繁荣，但期间也出现过“烂(làn)尾(wěi)楼(lóu)”的(de)情(qíng)况(kuàng)，但监管部(bù)门(mén)不断完善(shàn)、规范(fàn)化，建立健全的监管机制，促进市场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀(jǔ)的一个(gè)楼盘因建筑费用超支停工，出(chū)现(xiàn)“烂尾”情况(kuàng)。在1961年(nián)后(hòu)，中国(guó)香港管理部(bù)门提升了对于预售楼花制度的监管，即要求(qiú)开发商在预售前，确保地价款已经全部支付，还(hái)要证明自身有(yǒu)资金等能力把项(xiàng)目完成，资金需放(fàng)入律师所托管，支(zhī)取时需律所和建(jiàn)筑师的核(hé)准。为了防止开发(fā)商、律所、建(jiàn)筑师等造(zào)假，套取监管账户资金，中国香港要求律师行在银行开设(shè)的信托账户（监(jiān)管账户(hù)）、开发商操作(zuò)等采取全透(tòu)明化机制，且银行(xíng)的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大风(fēng)险方，后(hòu)续需自(zì)身(shēn)推动项(xiàng)目完(wán)工。随着监管体(tǐ)系逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的现(xiàn)象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖楼花”模(mó)式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十(shí)年(nián)代(dài)，中国内地面临(lín)住房需求大(dà)和(hé)供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以(yǐ)来，中国内(nèi)地优先(xiān)发展(zhǎn)重工业，强(qiáng)调基础建设，这一导向使前(qián)期发展(zhǎn)工业(yè)化(huà)的进程大于(yú)城市化进程，唯有(yǒu)解(jiě)决住(zhù)房(fáng)基础等城市化配(pèi)套问题，才(cái)能进一(yī)步推(tuī)进城(chéng)市化。但当时推行的(de)是“统一管理，统一分配(pèi)，以租养房”的福利(lì)分房制度(dù)，住房市场发展起步(bù)较晚、增(zēng)速较慢，福利分(fēn)房制度也出(chū)现(xiàn)了(le)分配不公、效率(lǜ)低(dī)、配套(tào)差等问题(tí)，因此(cǐ)福利分(fēn)房(fáng)制度不再适用于当(dāng)时的国情。叠加(jiā)房地产(chǎn)市场(chǎng)面(miàn)临商品房(fáng)的需求量大，而(ér)社会(huì)缺少(shǎo)大型房地产开发商(shāng)，商(shāng)品房供应量小的困境(jìng)，此时引入中国香港的“卖楼花”模式(shì)无疑(yí)是对(duì)内地(dì)房(fáng)地产市场的一针(zhēn)强心剂。从(cóng)1994年起，中国内(nèi)地逐步引进中(zhōng)国香港预(yù)售(shòu)商品房制度(dù)，先后出台多(duō)项文(wén)件，大力支持国(guó)内房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年(nián)，国务院(yuàn)出台《关于(yú)进(jìn)一步深(shēn)化城镇(zhèn)住房(fáng)制度改革，加快(kuài)住房建设(shè)的通知(zhī)》文(wén)件(jiàn)，决定停止住房(fáng)无(wú)偿(cháng)实物分配(pèi)，逐(zhú)步实(shí)行住房分配(pèi)货币化、住房供给(gěi)商品化(huà)、社会化的住(zhù)房新体制，从(cóng)计划经济下的福利分房转向(xiàng)市场(chǎng)经济的商品房。房地产(chǎn)市场采用预售制(zhì)，允许开发商卖期房(fáng)，解决了房企缺少资金和开(kāi)发(fā)时(shí)间周期(qī)长的两大难题，开发商以预售款撬动下一个项目(mù)的开发，形成滚动开发模式，住房供应速度加快。自此中国内地开始房改货(huò)币化，中(zhōng)国人民银行(xíng)等多方(fāng)迅速(sù)出台相关(guān)的信(xìn)贷政策，支持购房者，极大作用推(tuī)动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调(diào)整形成契(qì)合(hé)中(zhōng)国内地的(de)商品房预售(shòu)制(zhì)度。预售(shòu)制的初衷是为了(le)缓(huǎn)解房企资金(jīn)压力，加(jiā)快城镇住房建(jiàn)设。具体来说，是指房地产(chǎn)开发(fā)企业(yè)将(jiāng)正在建设中的房屋预先出售给购房者，由购房(fáng)者(zhě)支付(fù)定金或房款的行为。区别(bié)于中国香港，在(zài)中国内(nèi)地实(shí)践过程中(zhōng)，商(shāng)品房(fáng)预售流程为(wèi)：房地产开发商办(bàn)理预售许可证-签订商(shāng)品房买卖合(hé)同-进(jìn)行备案登记(jì)和预告登(dēng)记-交付(fù)房(fáng)屋。在购房过程中，购房者需要一次性付清首付(fù)款，并采(cǎi)用(yòng)银行贷款的形(xíng)式一次性付清(qīng)剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未(wèi)建成，开(kāi)发(fā)商可(kě)能已拿到了(le)全部购房款(kuǎn)，这点(diǎn)与中国香港的(de)按照工程进度(dù)付(fù)款有所不同。对中(zhōng)国内地(dì)的开发商而言，预售制商(shāng)品房也开启(qǐ)了高周转、高(gāo)杠(gāng)杆的运作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在

　　作为中国内地商品房(fáng)销售的最主要方式，预售(shòu)制极大缩短房企现金(jīn)回笼周(zhōu)期，同时(shí)增加市(shì)场商品房供(gōng)应，推(tuī)动了城镇化发展进程。预售(shòu)制在过去20多年对中国内地(dì)房地产市(shì)场的稳步发展起到(dào)了重(zhòng)要(yào)作用，不仅解决(jué)了(le)房地产市场快速(sù)发展阶段(duàn)的资金需求，也(yě)提(tí)高了居民居住水平，中国内地城(chéng)镇居民(mín)从筒子(zi)楼住(zhù)到住宅小区，从全民蜗居到基本适居(jū)，住房事(shì)业取得巨(jù)大(dà)进步，数十年时间走完发达国家几百年城镇化路程。改革(gé)开放以(yǐ)来(lái)，城镇化进程进入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积(jī)由7438平(píng)方公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布的(de)《中国住房(fáng)存量报(bào)告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅(zhái)存(cún)量(liàng)从不到(dào)14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积(jī)从8.1平方(fāng)米增至34.7平(píng)方米，城镇(zhèn)住房套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套(tào)，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内(nèi)地商品房销售最主要方式，2005年中(zhōng)国内地商品(pǐn)住宅期房销(xiāo)售面(miàn)积占总销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了(le)中国(guó)内地(dì)房(fáng)地产(chǎn)行业(yè)的(de)发展。中国内地房地产历(lì)经(jīng)二十多年(nián)长周期繁荣，行(xíng)业各(gè)项指标大(dà)幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面(miàn)积从2.2亿(yì)平(píng)增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额从0.4万亿元(yuán)增(zēng)至14.8万亿(yì)元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销售金额分(fēn)别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万(wàn)亿(yì)元，累计(jì)上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年(nián)复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速发展，房地产(chǎn)企业从无到有(yǒu)、从国企(qǐ)先行到民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地(dì)产企业(yè)数量达9.8万(wàn)个，比1998年(nián)的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产也成为(wèi)拉动中国(guó)内地经济高(gāo)增长的火车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的(de)上下游(yóu)产业链特别长(zhǎng)，高(gāo)达50多个(gè)行(xíng)业。2020年(nián)房地产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献(xiàn)），其(qí)中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动(dòng)产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间(jiān)接贡献(xiàn)），其中房地(dì)产(chǎn)对金融、批发、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的(de)投资占(zhàn)全社(shè)会固(gù)定资产(chǎn)投(tóu)资的(de)51.5％，其中，房地产开发(fā)投(tóu)资(zī)占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷款占银行(xíng)各项贷款余额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上(shàng)信托(tuō)等通道业务(wù)，占比超(chāo)过三分之一。从房地(dì)产融资存(cún)量占社融(róng)存量比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面(miàn)积违(wéi)约，将导(dǎo)致银(yín)行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道，根据我们的《中国住(zhù)房市值测算报告》，2020年中国住房市值(zhí)为(wèi)62.6万亿美(měi)元(yuán)，大于(yú)美国的33.6万亿美元、日(rì)本(běn)的10.8万(wàn)亿美元、英法(fǎ)德三国(guó)合(hé)计的31.5万亿美元。从住房市值占股债(zhài)房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英(yīng)国(guó)的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住房市值与股债房市值的比例较高(gāo)，主要是(shì)因为(wèi)住房市(shì)值高，以及中国资本市场发(fā)育尚不成熟，直接融资比例(lì)较低，股(gǔ)票、债(zhài)券市值较低，居民(mín)投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背后潜藏(cáng)的风险确实存在，当前的负面效应愈发凸(tū)显。

　　从(cóng)个人层面看，绝(jué)大部分商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是(shì)对购(gòu)买者(zhě)的单(dān)方面不(bù)公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风(fēng)险。比(bǐ)如，交房等待期一(yī)般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不(bù)仅承担银(yín)行利息(xī)，还要承担延迟交房、“一(yī)房二(èr)卖(mài)”、房屋(wū)质量、房产证延期(qī)办(bàn)理甚至(zhì)不能交房等风险。另外，购房者和开(kāi)发商之间的购房(fáng)合同、购(gòu)房者和银行的(de)按揭贷款(kuǎn)合同(tóng)是两个独(dú)立(lì)的合(hé)同(tóng)关(guān)系，如(rú)果开(kāi)发商(shāng)发(fā)生违约，购(gòu)房者只能根(gēn)据购房合同向开发商主张权力，但依旧(jiù)需要根据按揭贷款(kuǎn)合同按(àn)时向银行进行贷款偿还，因此购房者承担的风险较大(dà)。

　　从行业层(céng)面看，预售制(zhì)助(zhù)推部分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，资(zī)金若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险，进行影响自身信用和购房者(zhě)对行业的信心。

　　从金融层面看，银(yín)行作为按揭(jiē)贷(dài)款的(de)发放方，一旦房企因为市场波动(dòng)或经营不(bù)善，出现(xiàn)资(zī)金链断裂(liè)等一系列问题(tí)，导致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通(tōng)过与(yǔ)购(gòu)房者签(qiān)订(dìng)的(de)预售合同和按揭合(hé)同，已经从银行获得房款，如果购房者丧失还(hái)款能力或短期不能还(hái)款等(děng)，则风险完全由银(y干腊肉特别硬怎么处理，腊肉太干太硬变软小妙招ín)行承担，银行将(jiāng)面(miàn)临较大(dà)的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管(guǎn)资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市商(shāng)品房预(yù)售管理(lǐ)办法》中明(míng)确规定了开(kāi)发企业(yè)预售(shòu)商品房所得(dé)款项应当(dāng)用于有关的(de)工程建设，商品房预售款监(jiān)管的具体办法，由房地产管理(lǐ)部门制定(dìng)。但多年以来全国并没有统(tǒng)一的预售资(zī)金监管规定，各地实行(xíng)“一城一策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重点监(jiān)管资金(jīn)比例为(wèi)总预售款的(de)15-40％左右，郑州、福(fú)州、合(hé)肥等城市则按照(zhào)项目的建安(ān)成本(běn)乘以建筑面(miàn)积或(huò)者项目工程(chéng)总(zǒng)额报价(jià)计算重点资金。而事实(shí)是，不少购房款未进入监管账(zhàng)户、或进入(rù)监管账户后被挪用，导致楼盘没(méi)有资金继续建(jiàn)设。收楼(lóu)遥遥无(wú)期，月供却被迫继(jì)续(xù)还款(kuǎn)。那么，监管账户资金如(rú)何(hé)被挪走的？实际上，在过去房地产大开(kāi)发时代的(de)高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监(jiān)管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承包方，以工程建设名(míng)义(yì)，获得监管账户拨付资(zī)金，再由工程方(fāng)将资金转给房企(qǐ)，而拨付的工(gōng)程款(kuǎn)，远超工程进(jìn)度所需。通过(guò)这(zhè)些方式套取的资金，在房企(qǐ)各地项(xiàng)目(mù)间流动(dòng)，变相(xiāng)加杠(gāng)杆，这(zhè)样(yàng)做提(tí)供(gōng)了资(zī)金流动性，房(fáng)企抽调资金统筹拿地(dì)、还(hái)款和楼盘建设，形(xíng)成一(yī)种(zhǒng)资金循环高周(zhōu)转模式，但一定(dìng)程度上把(bǎ)风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来(lái)说，国外商品房(fáng)预售制(zhì)度呈(chéng)现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房(fáng)者预付资金，一般设有定金或预付款保护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购(gòu)房者支付的预付款比例相对较低，绝(jué)大(dà)部(bù)分房款在房屋交付后(hòu)开始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预付(fù)款支(zhī)付(fù)方式：预付款一般以定金(jīn)方式支付，或按工程(chéng)进度分(fēn)期(qī)支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用两种方式发放按(àn)揭贷款，一是按工程进度付款，按揭(jiē)贷款(kuǎn)按照(zhào)工程(chéng)进度逐渐发放，购房(fáng)者开始月供；二是房屋交付后发放(fàng)按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售商品(pǐn)房提供(gōng)期房烂尾(wěi)保险，在商品房出现(xiàn)重(zhòng)大延期(qī)或重大缺陷时，保障购房(fáng)者权(quán)益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交付质量的保障有两种(zhǒng)方式，一是期房由政(zhèng)府或(huò)第三方(fāng)验收(shōu)合格并(bìng)提供验收(shōu)凭证后，开发商凭验收凭证(zhèng)取得购房者(zhě)支付的房款。二(èr)是(shì)开发商(shāng)为购(gòu)房者提供一定的保修期，通常(cháng)1-5年(nián)，保修期满(mǎn)，购房者支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　美国期(qī)房定金一定(dìng)期限(xiàn)内无条件返(fǎn)还，最低(dī)首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付(fù)首付，其余房(fáng)款(kuǎn)交付后按(àn)揭还款，交付前资金由第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付(fù)环节(jié)，定(dìng)金比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低(dī)于(yú)3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或首付外(wài)，购房者在房屋交(jiāo)付(fù)后通过按(àn)揭贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余(yú)房款(kuǎn)。

　　资金监管方面(miàn)，美国为防止开发(fā)商(shāng)挪用资金，购房者的定(dìng)金及首(shǒu)付款由第三方(fāng)公证行或产(chǎn)权(quán)保险公(gōng)司(sī)的信(xìn)托账户监管。如果开发商倒闭(bì)导(dǎo)致楼盘烂尾(wěi)，购房者资金可通过(guò)申(shēn)请仲裁取(qǔ)回，且(qiě)不(bù)承担(dān)任何责任与(yǔ)损(sǔn)失。而开发商在房屋建(jiàn)设过程中的资金(jīn)全部来自银(yín)行，银行根据(jù)工(gōng)程(chéng)进度向开发商提供一定比例的贷(dài)款，由于开发(fā)商挪用资金(jīn)直接损(sǔn)害银行利益，银行有(yǒu)充分动机监(jiān)管开发商施工进度。开发(fā)商(shāng)在房屋(wū)交付时需(xū)取得由政府相关部门经(jīng)审查后发放的验收凭证，通(tōng)过验收凭证向(xiàng)银行得到购房者支付(fù)的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房(fáng)，提供期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　德国(guó)期房可零首付购房，房款按建(jiàn)造工期进度支付，按揭按(àn)工期(qī)放(fàng)款后还贷，房贷(dài)利率(lǜ)采用固定利(lì)率，开发商或购房者可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发商在项目获批后即(jí)可预(yù)售房屋。签署(shǔ)购房合(hé)同前，购房者需支付约2000欧的定(dìng)金并进行预约公证，签订合同后定金退还。如由于(yú)任何原因(yīn)不(bù)能(néng)购(gòu)买，定(dìng)金按照德国法律(lǜ)全部退还。

　　签(qiān)署购(gòu)房合同(tóng)后(hòu)，购(gòu)房者(zhě)需支付(fù)公证费(fèi)和(hé)土(tǔ)地交易税，分(fēn)别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购房(fáng)附(fù)加(jiā)费。

　　首付方面，德国没有规定最低首(shǒu)付比例，可(kě)零(líng)首付购房(fáng)。

　　余款方(fāng)面，德(dé)国也采取按工(gōng)期(qī)支付(fù)房款的制(zhì)度，一般分7笔进行支(zhī)付，具体支付节点(diǎn)、比(bǐ)例因项目而异。一般来(lái)说，支付节(jié)点可分(fēn)为(wèi)公证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻璃完工(gōng)、室内(nèi)清(qīng)洁及墙面完工、地板(bǎn)完(wán)工、全部完工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房(fáng)者可在支付房款(kuǎn)前申请(qǐng)房贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采用固(gù)定(dìng)利率，银(yín)行按施工节奏分(fēn)多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者(zhě)一定(dìng)使用期(qī)限(xiàn)，期(qī)限结束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国保险公司针对期房(fáng)设(shè)计了两种保(bǎo)险，保险的功能是(shì)当房屋出现重大延(yán)期或重大缺陷(xiàn)时，保险公司保证开发商赔偿或(huò)修复，开发(fā)商破产，由保险公(gōng)司负(fù)责相应(yīng)赔偿。保险由开发商或购(gòu)房者(zhě)购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双(shuāng)方律师(shī)严格(gé)监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均有一名律(lǜ)师(shī)，负责沟通期房交(jiāo)易中的房产、资金、合同(tóng)等各个环节，各环节内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国(guó)设置了(le)10％定金保险保护机制，当开发商出现(xiàn)财务(wù)、经营问题时，购房者(zhě)10％的定金(jīn)由保险公司赔付，而超出10％的部分(fēn)较难追回(huí)。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通常(cháng)为10％-25％，首付需要(yào)在合(hé)同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国(guó)采取按工(gōng)程进度付款的(de)方式，但(dàn)是(shì)交房前付款比例相对较低(dī)，一般会(huì)在(zài)合同签订(dìng)6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的(de)款(kuǎn)项，即交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付(fù)。

　　交付(fù)环节，英(yīng)国规定房屋必须经过房产公证公司的检(jiǎn)验验(yàn)收(shōu)后才能交付，交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监管(guǎn)极(jí)为严格，资金也(yě)由律师监(jiān)管，在确认工程(chéng)进度、支(zhī)付相关款项过程中，由(yóu)买房律师将资金转给卖方律师，卖方律师转给开发(fā)商，即资(zī)金在进入开发商账户前经过两(liǎng)道(dào)关口，有(yǒu)利于保(bǎo)障(zhàng)购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期房(fáng)交易立法，设置期房预付款保(bǎo)全(quán)措施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开发商必须(xū)完成“预(yù)售房定金保全措施”，交房(fáng)前(qián)付(fù)款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发(fā)商违约需返还定(dìng)价并赔偿(cháng)约10％房款，交(jiāo)房后按(àn)揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本(běn)二战(zhàn)结束(shù)后(hòu)由于房屋供给严重失衡，叠加(jiā)法律空白，社会上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出(chū)台《宅地建筑物(wù)交易法(fǎ)》，经(jīng)多(duō)次修订，目前是唯一一部规范期(qī)房交易的法(fǎ)律。

　　定金(jīn)保护(hù)方面，根(gēn)据日(rì)本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法(fǎ)律要求开发商必须完成定金保全(quán)措施才可预售。什么是定金保全(quán)措施(shī)？即买(mǎi)卖(mài)双方签订购房合同时，开发商向金(jīn)融机构或指定保证机构(gòu)或(huò)保(bǎo)险机(jī)构签订定金保证(zhèng)委托合同，设置购房者定金的保证或保险，并将相应(yīng)的保证金证(zhèng)明(míng)书交付(fù)给(gěi)购(gòu)房者。除定(dìng)金外，其(qí)他预先支付的购(gòu)房(fáng)款也受该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融机(jī)构(gòu)或(huò)保证机(jī)构或(huò)保(bǎo)险(xiǎn)公司兑(duì)付，同时，开发(fā)商(shāng)需(xū)向购(gòu)房者赔付违约金，一般约(yuē)为房价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不超20％的(de)定金，签(qiān)订购房合(hé)同后，购(gòu)房者即可向银行申请贷款，但交房后才开始(shǐ)按揭(jiē)贷款，除定金外(wài)的剩余房款在(zài)交房后(hòu)开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾款

　　新加坡期(qī)房(fáng)购房者违约可(kě)返还相当于3.75％房款的(de)订金(jīn)，首付比例20％，余(yú)款按工程(chéng)进(jìn)度支(zhī)付，所有资金进(jìn)银行专门项目资金账户，交房后满1年(nián)保修期后(hòu)支付(fù)15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的选购权合同以及订金(jīn)返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一步签订购(gòu)买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签(qiān)订购房合(hé)同后，购房(fáng)者需支付(fù)15％的首付及印(yìn)花税，同时购房者向银行申请按揭贷(dài)款。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付上，新加(jiā)坡期房同(tóng)样采取(qǔ)按工程(chéng)进度付款的方式，《发(fā)展(zhǎn)商条例》对期房付款流程做(zuò)了统一(yī)详细规定，要求所有(yǒu)开发商遵守(shǒu)，支付节点一般为合同签订后、地(dì)基完(wán)工、框(kuāng)架完工、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷(dài)款也依(yī)照工程(chéng)进度放款，月供(gōng)在(zài)此(cǐ)过程(chéng)中随着放出(chū)贷(dài)款(kuǎn)的增(zēng)加而增加，未放款(kuǎn)部(bù)分无(wú)需月供。

　　资金监管方面，购(gòu)房者的订(dìng)金与付款(kuǎn)会存入(rù)银行专门(mén)的项目(mù)资(zī)金账户，账户资(zī)金提取须(xū)与房屋建设(shè)有关。房屋(wū)交(jiāo)付(fù)后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保修(xiū)期，此后购房者支付15％的(de)尾(wěi)款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期(qī)来(lái)看(kàn)，当前房地产到了政策出手(shǒu)临界(jiè)点，重点是保交楼(lóu)和房企(qǐ)重(zhòng)组。一方面，加大对刚需(xū)和改善型需求的支持力(lì)度(dù)，长短兼顾妥善应对局部(bù)停贷现象，重点是保交楼保复工保(bǎo)民生(shēng)，给予强(qiáng)有力的金融工具支持。另一方面，从现(xiàn)在起，对还在正常运转的房企(qǐ)包括民营企(qǐ)业，加(jiā)大支(zhī)持力度，由优质房企牵头(tóu)并(bìng)购(gòu)重组整个行(xíng)业，为每个房企配套AMC和财团，给予金(jīn)融工(gōng)具(jù)配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性和人(rén)性复杂性，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及(jí)长效机制。长效机制四大(dà)关键(jiàn)是推(tuī)动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。定金环节，建(jiàn)立(lì)开(kāi)发商违约(yuē)后定金保(bǎo)护(hù)机制，如将已支付(fù)定金(jīn)冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金安全(quán)。签(qiān)订合同环节，鼓(gǔ)励保险公司介入，为(wèi)房屋重(zhòng)大延(yán)期(qī)以及重(zhòng)大缺(quē)陷(xiàn)等情况提供充(chōng)分的保障。余(yú)款支(zhī)付环节，建立按工程进度付款机制或交(jiāo)房后按揭贷(dài)款(kuǎn)机制(zhì)，充分保护购房者的权益。资金(jīn)监(jiān)管环节，引入独立于开发商(shāng)、银(yín)行的第(dì)三方资金(jīn)监管机构，或由政府相关部门直(zhí)接监管，以此防止资金挪用现(xiàn)象。交付环节，建立商(shāng)品房(fáng)保修期制(zhì)度。保修期内，开发商应对房屋质量问题全权负责、免费维修(xiū)，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取(qǔ)消(xiāo)商品房预售(shòu)制(zhì)是大(dà)势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售制是权宜(yí)之计，现(xiàn)在全(quán)国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平(píng)的预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。另(lìng)一方面(miàn)，取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不是(shì)五花八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱、不知(zhī)道(dào)能不(bù)能兑现的营销(xiāo)手段(duàn)，而是所见即所得的过(guò)硬的(de)产品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的(de)保(bǎo)障(zhàng)，这(zhè)样将极大的提(tí)升开发商(shāng)的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐(zhú)劣币(bì)。

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