导读(dú)

　　黄金二十(shí)年之后，当(dāng)下中国地(dì)产步(bù)入(rù)大(dà)分化(huà)时代而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅(zhái)销售面积超15亿平(píng)，足够4000万(wàn)家庭(tíng)入(rù)住(zhù)。恰逢近年地产持续低景(jǐng)气，有关中国地产是否过剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘清中国城镇存量(liàng)住宅(zhái)真实情况，据此(cǐ)判(pàn)断中国未来(lái)地产趋势。

　　有(yǒu)媒(méi)体渲染中国地产存(cún)量极度过剩，事实(shí)是否(fǒu)如此？

　　住建部(bù)披露全国(guó)有近6亿栋房屋建筑，第七次(cì)人口普(pǔ)查调查(chá)数据显示城镇家庭户人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)为1.06间。市场陷入(rù)怀疑(yí)，中国房子是否真的过剩(shèng)？

　　事实上(shàng)住(zhù)建部披露(lù)的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中(zhōng)还(hái)包括大量(liàng)城镇非住宅建筑，如商业(yè)办公楼(lóu)、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国(guó)城镇(zhèn)居民人(rén)均住宅间数为(wèi)1.06间，但居住舒(shū)适(shì)不是人均一间房所能满足，它与房(fáng)屋质量(liàng)、居住面积、配套(tào)设(shè)施等因素密切(qiè)相关(guān)。中国的人均住宅间数(shù)较发达国家还(hái)有(yǒu)很大差距。人均住(zhù)宅间数大于1同样不意味着(zhe)中(zhōng)国住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们测算发现中国城镇居(jū)民户均1套房，其中(zhōng)每户持有商(shāng)品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前(qián)并(bìng)无直接公布(bù)中国(guó)家庭户(hù)均住宅的(de)数据，我(wǒ)们根据商(shāng)品住(zhù)宅套数、商品住(zhù)宅占比和城镇家庭户数，计算出城(chéng)镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结果显示(shì)，目前城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其(qí)中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期(qī)房顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国(guó)每户城镇家庭(tíng)才拥有1套住宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意味(wèi)着户户有房，然而事(shì)实(shí)上(shàng)中国住宅市场供需并不(bù)平衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟房地产市场的(de)住(zhù)宅套户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因为户均(jūn)一套(tào)房无法(fǎ)满足流(liú)动人(rén)口的租赁和置业需求(qiú)。全国总人口(kǒu)的(de)近三成都是流动人口(kǒu)，流动人(rén)口会选择(zé)在大(dà)城市租房挣钱，在(zài)老家买房(fáng)，从而产生了额外的(de)住宅(zhái)需(xū)求。

　　即(jí)便户均一(yī)套(tào)房，中国未来地产仍有四大(dà)新增需求动(dòng)力。

　　第(dì)一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人户占(zhàn)比不断增(zēng)加(jiā)，导致家庭户数增多(duō)。小(xiǎo)家庭(tíng)化趋(qū)势(shì)将延(yán)续，带来新(xīn)户购房需求增长。

　　第二(èr)，经济(jì)板块(kuài)的分(fēn)化(huà)日益明显(xiǎn)，区域经济(jì)资(zī)源分配的再集中吸引(yǐn)着人口流入(rù)，人口净迁入(rù)城市的新增住(zhù)宅(zhái)需求有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家(jiā)庭住在(zài)2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅(zhái)建筑面(miàn)积。促成“老破小”住宅的(de)改(gǎi)造(zào)势在(zài)必(bì)行。

　　第四，中国的人均住宅间(jiān)数与人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积均较发达国家有着不小(xiǎo)差距(jù)，“住上更大房子(zi)”的改善性需求(qiú)正在不断(duàn)增(zēng)加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地产步入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　如(rú)果说过去二十年(nián)是中国地产黄金(jīn)发(fā)展期，地产矛盾更(gèng)多(duō)体现为(wèi)住(zhù)宅供给存在不(bù)足(zú)，这(zhè)是过去二十年房价(jià)快(kuài)速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么当(dāng)下房地产大(dà)分(fēn)化时代已(yǐ)至，大分化时(shí)代下地(dì)产矛(máo)盾则更多体现在住宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大分化必将体现在(zài)不同能级城(chéng)市之间，不(bù)同区域板(bǎn)块之间，不同品质住(zhù)宅(zhái)之(zhī)间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前(qián)，官(guān)方(fāng)披(pī)露全国已有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突然激(jī)增，引发一阵二手房(fáng)的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是供(gōng)给过(guò)剩，还(hái)是供(gōng)需平衡，或是(shì)仍然(rán)存(cún)在不足？可(kě)惜由于住(zhù)宅存(cún)量数(shù)据并未公布，我们无(wú)法直接知晓具(jù)体情(qíng)况。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，我们测算(suàn)出中国城(chéng)镇家庭户均拥有住宅(zhái)套数，回答当(dāng)前的房子是(shì)否真的过剩了？据(jù)此(cǐ)判断未来房地产(chǎn)市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国(guó)户均(jūn)拥有住(zhù)宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩的直观判断站不住(zhù)脚(jiǎo)

　　今年2月(yuè)，在(zài)以全国自(zì)然灾害(hài)综合风险普查工作(zuò)情况为主题的新闻发布会上，负责人(rén)对外披露：“住宅城(chéng)乡建设行业获取了全国近6亿(yì)栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑数据以(yǐ)及80多(duō)万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑(zhù)，平均每栋(dòng)建筑住不到3人，住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)看似(shì)已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上，以栋数计算的(de)城镇房屋实(shí)际仅有4700多万栋，还包(bāo)括了大量商(shāng)业楼、写(xiě)字楼、学校(xiào)、医院等非住宅。总的算(suàn)下(xià)来(lái)，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次人口普查数据公布(bù)了中(zhōng)国(guó)城镇家庭户(hù)人均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)，其中城市家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看似意味着(zhe)人人都(dōu)有房间(jiān)居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间数量有关，更与(yǔ)房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切相(xiāng)关。单(dān)单从人均住宅间(jiān)数不能(néng)完全反映出城镇居民(mín)的(de)居住(zhù)水平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为单位购买成(chéng)套住宅，一套设施(shī)齐全(quán)的住宅才是(shì)城镇居民宜居(jū)的(de)选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和方(fāng)法(fǎ)

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主要分两大类，一类是商(shāng)品住宅，另一类是保障房(fáng)、原(yuán)公有住(zhù)宅、自建(jiàn)房(fáng)等非商品住(zhù)宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇(zhèn)住(zhù)宅数量。居民住(zhù)宅(zhái)相关数据有两处(chù)可以直接公布，一是(shì)每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民(mín)住宅来(lái)源（人口普查数据(jù)）。计算中国居民(mín)户均住(zhù)宅数量，我们主要用到上述两组数据(jù)。

　　中国住(zhù)宅改革(gé)始于1998年，1998年之前商品住宅数(shù)量(liàng)极(jí)少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套(tào)数分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来(lái)每年商品住宅销售套数(shù)相加，我们就能够得到当前(qián)商(shāng)品住宅总存量。

　　第(dì)二步(bù)，根据城镇居(jū)民拥有的商(shāng)品住宅和非商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)比例，推(tuī)算得到居民(mín)住宅总套数。

　　第三(sān)步，将城(chéng)镇居(jū)民(mín)拥有的商(shāng)品(pǐn)住宅总数(shù)除以家庭户数，我们(men)就(jiù)能够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式(shì)如下(xià)：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比(bǐ)=住宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品(pǐn)住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有多少，目前缺(quē)乏(fá)一(yī)个准(zhǔn)确统计。我们(men)利用既有统(tǒng)计数据，大致测算得到中国存(cún)量房(fáng)地产(chǎn)套数，并进(jìn)一(yī)步推算中国城镇家庭户均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国的房(fáng)地产销售以期房为主，从2019年开始，新房销(xiāo)售中期房占比近9成。本(běn)文去除商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售套数里的期房销售，得到商(shāng)品住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数计(jì)算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套(tào)数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅(zhái)累(lèi)计销售(shòu)套数-过去三(sān)年（2020、2021和(hé)2022年）的期(qī)房销售额。

　　主(zhǔ)流房企(qǐ)竣(jùn)工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装(zhuāng)修(xiū)的时(shí)间(jiān)，取(qǔ)最(zuì)大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数除(chú)以(yǐ)家庭户(hù)数，算出(chū)：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套(tào)商品现房住(zhù)宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的(de)户均住(zhù)宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中国城镇居民(mín)的住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅。其中自建住(zhù)宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与其(qí)他住宅。

　　其(qí)次，我们假定租(zū)赁其他住宅和购买二手房都是(shì)商品住(zhù)宅，因此将租(zū)赁其他(tā)住宅、购(gòu)买商品住宅(zhái)与购买二手房加总，得到商(shāng)品(pǐn)住宅占居民(mín)所(suǒ)有(yǒu)住(zhù)宅的比例为62.8％。上一休一是什么意思，上一休一的工作好还是8小时好ong>

　　2020年商品住宅(zhái)占(zhàn)比为59.2％，粗略(lüè)假(jiǎ)设2021年-2022年期间商(shāng)品(pǐn)住宅增(zēng)幅为过(guò)去十(shí)年变(biàn)化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅(zhái)的实际变(biàn)化(huà)比例，从(cóng)而我们估算出2022年商品(pǐn)住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平均每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房(fáng)，中(zhōng)国平(píng)均每(měi)户(hù)城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期房(fáng)会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国(guó)平(píng)均每(měi)户城镇家庭都会拥有一(yī)套(tào)住(zhù)宅(zhái)。

　　三、城(chéng)镇(zhèn)户均(jūn)一(yī)套房的三(sān)点含义

　　既(jì)然城镇居民已经达到(dào)了户均一套(tào)房的程度，“户户有房”是否意(yì)味(wèi)着中(zhōng)国城镇化进展(zhǎn)终结，甚(shèn)至意味着中国地产存量(liàng)供给(gěi)绰(chuò)绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味着(zhe)住(zhù)宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅(zhái)来满足因人口流动、居民换房等因素产生的(de)住宅需求。因此，成(chéng)熟房地产市场(chǎng)的住宅套(tào)户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英国和(hé)日(rì)本的住宅套户比(bǐ)均(jūn)高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和(hé)韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均(jūn)刚好一(yī)套房，就(jiù)会造成人口净流入地的住宅市场供不应(yīng)求，造(zào)成房价或房(fáng)租迅速上(shàng)涨。

　　七普指(zhǐ)出(chū)中国的流动人口3.76亿，省内(nèi)流(liú)动人口(kǒu)和省际(jì)流动人(rén)口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大(dà)城(chéng)市租房挣钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国(guó)城乡(xiāng)人口流动调查数(shù)据(jù)显示，在上海、杭州以及南京(jīng)工作的(de)流(liú)动人口在(zài)老家(jiā)拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城(chéng)市(shì)的(de)高(gāo)工资吸(xī)引打(dǎ)工人，但高房价迫使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动人(rén)口实际上(shàng)会占据两(liǎng)套房，在高房价的(de)大城市租(zū)赁一套房，在(zài)房价(jià)较低的县(xiàn)城购买一套房。所以(yǐ)说(shuō)户均一套(tào)房无法满足(zú)庞大(dà)流动人口的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前(qián)，中国的城镇(zhèn)住宅中依然有不(bù)少(shǎo)老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁(suì)以上。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松散、设施(shī)陈旧、安(ān)全隐患(huàn)大(dà)等问题，如电线老化(huà)、管道等基础设(shè)施陈(chén)旧，给住户(hù)的生(shēng)活带来了很大的不(bù)便和安全隐(yǐn)患(huàn)，并且居住体(tǐ)验较差(chà)。

　　2000年以(yǐ)前建成的(de)老旧(jiù)住宅(zhái)面积(jī)小。占(zhàn)比为31.3％的(de)家庭户数(shù)拥(yōng)有的(de)住(zhù)宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小(xiǎo)区很难满足现代生(shēng)活(huó)需求，在(zài)未来大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为一居室和二居室(shì)，户型偏小。其(qí)中一居室(shì)占(zhàn)比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇，城市(shì)家庭(tíng)住宅户型更小(xiǎo)，当(dāng)然这与城市(shì)土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩(kuò)张是未来地产(chǎn)的(de)需求驱动力

　　根据七普数据(jù)测算，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存量总面积为294.6亿(yì)平(píng)。暂(zàn)不(bù)考虑两年间农民带房进城和老旧(jiù)小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品住宅竣(jùn)工(gōng)面积(jī)（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得(dé)出(chū)2022年住宅存(cún)量总面(miàn)积为308.16亿(yì)平(píng)，人(rén)均住宅建筑面积为(wèi)39.45平(píng)方米。

　　超(chāo)过(guò)一半的家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积(jī)小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积不足19平方米，不(bù)及全国人均水平的一半。若(ruò)去除20％的公摊，可(kě)使(shǐ)用的住宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上海(hǎi)市(shì)将人均住宅建(jiàn)筑面积低于15平方米的家庭界(jiè)定为住宅存(cún)在困(kùn)难，若(ruò)按这个(gè)标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若(ruò)人均可使用住宅面积为40平，即人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为50平，只考虑家庭户(hù)人数(shù)，需要(yào)住(zhù)宅(zhái)总量约390.6亿(yì)平，较目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对(duì)比发达国家人均住宅面积，美国(guó)为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英(yīng)国(guó)都(dōu)高于40㎡，中国(guó)的(de)人均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但(dàn)若去除公摊(tān)面积后，中国的(de)人(rén)均可(kě)使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需要的住宅总量(liàng)会(huì)更多(duō)。

　　四(sì)、户均已(yǐ)然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得(dé)到中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均1套房，看似已经(jīng)户户有房。即便如(rú)此，中国人口静态结(jié)构和(hé)动态趋势演(yǎn)绎，决定了中国未来地产仍有(yǒu)需(xū)求释放。户均1套住宅现(xiàn)实之下，中国未(wèi)来城(chéng)镇住宅需(xū)求(qiú)主要来自于四个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户数增多(duō)，新户购房需(xū)求扩张。

　　过去20年(nián)我(wǒ)国城(chéng)镇家庭户均人(rén)口(kǒu)数不(bù)断(duàn)下降，六普显示城(chéng)镇户均人(rén)口规模(mó)为2.85人/户(hù)，而七普显(xiǎn)示(shì)城镇(zhèn)户均人口规模为2.62人/户(hù)，一人户(hù)、二人(rén)户的占比明显上升(shēng)，人口(kǒu)小家庭(tíng)化(huà)趋势(shì)将继(jì)续延(yán)续(xù)，导致户数(shù)会因户均(jūn)人口规模的缩(suō)小而增(zēng)多。

　　第二，人口(kǒu)迁移(yí)导致经济发展带来的新增(zēng)住宅(zhái)需(xū)求旺盛(shèng)。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日益明显，资源和生产要素(sù)逐步向经济带、都市圈中心城市流入，区域经济(jì)资源(yuán)分(fēn)配的再(zài)集中吸引着人口流入。人口迁(qiān)移势必(bì)涉及到买房租房(fáng)，给迁入(rù)地(dì)住宅市场带来新的(de)增量。

　　以浙(zhè)江省为(wèi)例(lì)，2021年常住人口(kǒu)增(zēng)量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自(zì)然增加人口仅为6.5万(wàn)人，其人(rén)口增长主要(yào)受益于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧(jiù)小区改善性(xìng)需求依(yī)然庞大。

　　从2011年(nián)到(dào)2020年，自(zì)建住(zhù)宅(zhái)和(hé)原公有住宅的家庭拆(chāi)迁(qiān)改建最多。自建(jiàn)房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公有住宅家庭(tíng)比例从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致(zhì)相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅(zhái)和原公有住(zhù)宅(zhái)减少了1282万(wàn)户，住宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的(de)家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增(zēng)住宅需求中，有7成(chéng)家庭购买了商品住(zhù)宅。租(zū)房、购买经(jīng)济适用房(fáng)和其(qí)他分(fēn)别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和旧城改造(zào)，商品住宅的占比势必(bì)会进一(yī)步(bù)上升。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)造的住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积还(hái)有约81亿(yì)平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的(de)城中(zhōng)村、老(lǎo)公有(yǒu)住宅，建筑面积(jī)小、质(zhì)量低、基础设(shè)施配套差、没有或少有物(wù)业管(guǎn)理，居(jū)民(mín)追求美好、宜居生活的环境，背(bèi)后的改善性需(xū)求(qiú)有待释放(fàng)。

　　第四，“住(zhù)上更大(dà)房(fáng)子”的改(gǎi)善性需求(qiú)还(hái)将有(yǒu)所增(zēng)加。

　　刚需购房受(shòu)限于资金，倾向于中(zhōng)小户型。已有住宅家(jiā)庭希望提高生活品质，以小(xiǎo)换大、以(yǐ)旧换新。2022年底(dǐ)的中央(yāng)经济工作会(huì)议明确(què)指(zhǐ)出(chū)支(zhī)持住宅(zhái)改善等(děng)消费(fèi)。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数为(wèi)1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村住宅(zhái)因素，中国的(de)人(rén)均住宅间(jiān)数较其他(tā)国家依旧存在不小差(chà)距(jù)。

　　住宅舒适度(dù)与经济(jì)水平(píng)有(yǒu)着密切正(zhèng)向联系。随着经济发展水平的提高，中(zhōng)国的人(rén)均住宅(zhái)间数与人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)将(jiāng)随之增长。

　　如果说(shuō)过去二(èr)十(shí)年是中国地(dì)产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在(zài)不(bù)足(zú)，供需出现错配，这是(shì)过去二(èr)十年房(fáng)价快(kuài)速上(shàng)涨基(jī)石。那么未来将是住宅(zhái)质量(liàng)的供(gōng)需冲突。房地产大分化时代已至，这种分化不(bù)单局限(xiàn)于(yú)城市能级之间差异，优质(zhì)小区和老旧二(èr)手房之间的差(chà)异(yì)也(yě)将越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查数据调(diào)查的(de)是人，并不(bù)是(shì)针对住宅，因此可能存(cún)在统计偏差。商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)比实(shí)际值可(kě)能偏低，其增速可能(néng)超预期。