文(wén)：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预(yù)售制了。 1月17日(rì)召(zhào)开的全国住房和城乡建设工(gōng)作会(huì)议提(tí)出“有条件(jiàn)的可(kě)以进行现(xiàn)房销售”，不足一个(gè)月时(shí)间，已有山(shān)东(dōng)、安徽、河南(nán)、四川、广东等地明确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制了，用(yòng)你(nǐ)的(de)钱，建你的房子，还烂尾(wěi)了(le)，这是对(duì)购房(fáng)者的不(bù)公平。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没钱没实力的(de)别建(jiàn)了，不能把包袱甩给(gěi)老百姓和社会，这是房地产从大(dà)开发时代步入高质(zhì)量发(fā)展阶段的必然趋(qū)势，也是(shì)对购(gòu)房老(lǎo)百(bǎi)姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国(guó)套户比超过1，从(cóng)大(dà)开发进(jìn)入存量时代，对购房(fáng)民众不(bù)公平的预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。以后(hòu)一手交钱，一手交房(fáng)，天经地义。当然二次房改是个(gè)技(jì)术活(huó)，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制，长效机制四大关(guān)键是推动城市群(qún)战略(lüè)、人地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。如(rú)果按(àn)照经济(jì)规律办事，中国一定能实现房地产软着陆和长期平稳(wěn)健(jiàn)康(kāng)发展(zhǎn)，跨过这道(dào)关，解好这(z狼籍和狼藉哪个正确，狼籍与狼藉到底怎么区别hè)道世界(jiè)难题。

　　2、为什么(me)要取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一(yī)手交货，预售制是(shì)对购买(mǎi)者的单方面(miàn)不公平制度，购房(fáng)老(lǎo)百姓几乎(hū)承担了(le)所有商(shāng)品不能交(jiāo)付(fù)的(de)风险。从个人层面看，预售制对购(gòu)房(fáng)者非常不公(gōng)平，比(bǐ)如，交房(fáng)等(děng)待期一般为(wèi)两年，在此期(qī)间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息(xī)，还要承担延迟交房、房(fáng)屋质(zhì)量(liàng)、房产证延期办理(lǐ)甚至不能(néng)交房的风险(xiǎn)。从行(xíng)业(yè)层面看，预(yù)售制助推部分房企过(guò)度举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，若遇到(dào)下行周(zhōu)期(qī)，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列(liè)风险(xiǎn)。取消预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，这样有助于落实中央(yāng)房住不炒精神(shén)、有助于保障购房老百姓权益、有助(zhù)于房企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎么来(lái)的(de)？国外什么(me)情况？简单科(kē)普一下：商品房(fáng)预售最(zuì)早源(yuán)于(yú)中国香港(gǎng)，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开发商放杠(gāng)杆的方式(shì)。98年(nián)房改，由(yóu)于商品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商品房预售制度(dù)。其实(shí)，当前世界(jiè)不少国家存在预售制。但是，重点(diǎn)来了(le)！发达(dá)国(guó)家一般有严(yán)格的(de)监(jiān)管保(bǎo)障(zhàng)措施，开发商在项目获得(dé)政府批准后才可以(yǐ)开始销售(shòu)，买(mǎi)家在(zài)购买(mǎi)期房(fáng)后并非像中(zhōng)国(guó)一样在支付(fù)完首付款后从(cóng)银行一次性贷款支付剩余(yú)全部(bù)房(fáng)款(kuǎn)，而是(shì)根据开(kāi)发商(shāng)工程进度在完全交房前进行分期支付。所以，预售制度(dù)是需要严格(gé)的资(zī)金(jīn)监管、分(fēn)期支付以(yǐ)及违约处罚措施作为保障的，如(rú)果(guǒ)没有这(zhè)些保障措施，一定会触(chù)发风险(xiǎn)，对(duì)购房民(mín)众不公平(píng)，所以不如借机取(qǔ)消(xiāo)预售制度，以(yǐ)后改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售。客观(guān)讲(jiǎng)预售(shòu)制(zhì)度有一定历史(shǐ)阶(jiē)段性，现在中国住(zhù)房进(jìn)入存(cún)量时代，取消预售制度有(yǒu)助于(yú)降(jiàng)负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要配套房(fáng)企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心(xīn)和房地(dì)产(chǎn)长效机(jī)制(zhì)。这(zhè)是个技术(shù)活，只要坚持市场化改革，中国(guó)一定能化解这(zhè)个难题，让(ràng)房地产回(huí)归实(shí)体(tǐ)经济和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是(shì)所见(jiàn)即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最(zuì)实(shí)质的(de)保障，这样将极(jí)大的提升开(kāi)发商(shāng)的建筑质量，实(shí)现良币驱逐(zhú)劣币。所有商(shāng)业的本质是向善(shàn)，是以客户(hù)为中(zhōng)心(xīn)，房地(dì)产也不能例(lì)外，老百姓(xìng)买(mǎi)房子是天大的事(shì)，烂尾(wěi)毁三(sān)代，好房幸福一家(jiā)人(rén)。从(cóng)这(zhè)个角(jiǎo)度，取消预售制、实施现房销售是(shì)实现老百姓安(ān)居乐(lè)业、社会长治久安、行业(yè)企业(yè)健康发展的重大措施。在当前(qián)的情况下，取消预售(shòu)制(zhì)要结合稳(wěn)楼市、房地(dì)产软(ruǎn)着陆、打(dǎ)通金融支持当期三好生(shēng)、新模(mó)式(shì)等(děng)综合施策(cè)。

　　作(zuò)者十年前在国务院发展研究中心(xīn)参与(yǔ)财税改革方案研(yán)究时，对预(yù)售制、房(fáng)地产税、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融稳定、房企(qǐ)杠(gāng)杆(gān)率等进行过长期(qī)系(xì)统的专项研(yán)究。（参考后来形成的专著《房(fáng)地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式(shì)，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险确(què)实存在(zài)

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资(zī)金第三方全程监(jiān)管，交付(fù)时开发(fā)商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银(yín)行(xíng)监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制(zhì)的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪五十年代(dài)在中国香(xiāng)港，楼宇出租是地产行(xíng)业(yè)盛行的方式(shì)，但有着转让(ràng)难、出(chū)租资金周转期长等问题，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还(hái)未推行公共房屋制度，许多人(rén)栖(qī)身于木屋或者其他临时住(zhù)宅，住房的需求是相当(dāng)高，不过(guò)大(dà)多(duō)数居民(mín)的储蓄很少。当时(shí)楼(lóu)宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼为(wèi)单位，需要(yào)雄厚的资金实力才(cái)能购买。虽然楼宇出租是(shì)中国(guó)香(xiāng)港地产行(xíng)业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租(zū)资金周转期长等问题(tí)。针(zhēn)对这一系(xì)列问题，不少地产(chǎn)商开始探求新的方(fāng)式，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分(fēn)契(qì)”，然后将楼(lóu)宇分层出售。这(zhè)模式一(yī)经推行，购买楼(lóu)宇的市民数量有所增加，开发(fā)商资金周转加快。

　　在分层出售的基础(chǔ)上(shàng)，将(jiāng)“按揭”模(mó)式引入(rù)房(fáng)地产销售，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭借商业直觉和多(duō)年经营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的经验，对(duì)于商品(pǐn)流通、资金周转(zhuǎn)有着独到(dào)的见(jiàn)解，在努力寻求方法(fǎ)加快自身资(zī)金周(zhōu)转(zhuǎn)。当(dāng)时其在购下九龙的(de)一(yī)块地(dì)盘(pán)后，除了分层出售(shòu)、还(hái)印发售楼说明书，上有文字详尽说明(míng)楼宇的地势环境(jìng)、建筑(zhù)材(cái)料、分层价格、订购方法(fǎ)等。此(cǐ)外，“卖(mài)楼花”是(shì)另外一(yī)个亮点，即先收取买(mǎi)家的(de)订金，采用类似(shì)租(zū)金的(de)分期付款形式，等新(xīn)楼落成时，收齐买家(jiā)的钱(qián)，买家就拥有了自(zì)己(jǐ)的房产(chǎn)。这种方式减轻了民众购房的(de)资金压力，加速了房屋的(de)建(jiàn)造和销(xiāo)售，也解(jiě)决了制造商(shāng)的资金问题，降低投资风险，在当(dāng)时可(kě)谓(wèi)是“双赢”的(de)举措。“预(yù)售楼花+分期付款”的销(xiāo)售模式成为当时(shí)中(zhōng)国(guó)香港房地产市场(chǎng)的一大特色，纵观(guān)中(zhōng)国香港房(fáng)地产(chǎn)市场的改革(gé)，“卖楼花”模式高效率地(dì)解(jiě)决了核心的住(zhù)房供不应(yīng)求的问题(tí)，使房市发(fā)展(zhǎn)进入新阶段。

　　预(yù)售(shòu)楼花(huā)模式推动了中国香港楼(lóu)市几十年(nián)繁(fán)荣，但期间(jiān)也出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管部(bù)门不断完善、规范化，建立健全的监管(guǎn)机制，促(cù)进市场(chǎng)健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因(yīn)建筑(zhù)费用超(chāo)支(zhī)停工，出现“烂(làn)尾”情(qíng)况。在(zài)1961年后，中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)管(guǎn)理部(bù)门提升了对于预售楼(lóu)花制(zhì)度的监管，即要求开(kāi)发(fā)商在预售前(qián)，确(què)保地价款已经全部支付，还要证明自身有资金等能力把(bǎ)项目(mù)完(wán)成，资金需(xū)放(fàng)入律师所托管，支取时需律所(suǒ)和建(jiàn)筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师(shī)等造假，套取监管账户(hù)资金，中国香港要求律师行在银行(xíng)开(kāi)设的(de)信托账户（监(jiān)管账户）、开发商操作等采取全透明化机制，且银行的责任上升，如出(chū)现房屋“烂(làn)尾”情况(kuàng)，银(yín)行将成最大风险方，后续需自身(shēn)推动项目完工(gōng)。随着(zhe)监管体系逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的(de)现象(xiàng)较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量(liàng)少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十(shí)年代，中国内(nèi)地面临住房(fáng)需求大和供给量短缺问(wèn)题(tí)，引(yǐn)入“卖楼花”制度(dù)。建国以来，中国内地优(yōu)先发展重工(gōng)业，强(qiáng)调基础建设，这一导向使前期(qī)发展工业化的进程大(dà)于城市化(huà)进(jìn)程，唯有(yǒu)解决(jué)住(zhù)房基(jī)础等城市化(huà)配套问题，才能进(jìn)一(yī)步推进城市化。但当时(shí)推(tuī)行的(de)是“统一管理，统一分配，以租养房”的(de)福利分(fēn)房(fáng)制度，住房市(shì)场(chǎng)发展起(qǐ)步较晚、增速较(jiào)慢，福利分房制度也出(chū)现了分配不公、效率低、配套(tào)差等问题(tí)，因(yīn)此福利分房(fáng)制度(dù)不(bù)再适用(yòng)于当时的(de)国情。叠加房地产市(shì)场面临商品(pǐn)房的(de)需求(qiú)量大(dà)，而(ér)社会缺少大型房地产开发商，商(shāng)品房供应量小(xiǎo)的困境，此时引入(rù)中国香港的“卖楼花”模式无疑是对(duì)内地房地产市场的一(yī)针强(qiáng)心狼籍和狼藉哪个正确，狼籍与狼藉到底怎么区别剂。从(cóng)1994年起，中(zhōng)国(guó)内地(dì)逐步引进中国香港(gǎng)预售商品房(fáng)制度，先后(hòu)出(chū)台多项(xiàng)文件，大力(lì)支持国内房地(dì)产(chǎn)市场改革。例如，1998年(nián)，国务院出台《关(guān)于进一(yī)步深化城(chéng)镇住房制度改革(gé)，加(jiā)快(kuài)住房建设的通知》文件，决定停止住(zhù)房无偿(cháng)实物分(fēn)配，逐步实行住房分(fēn)配货币化(huà)、住房供给商品化、社会化(huà)的(de)住房(fáng)新体制，从计(jì)划经济下的(de)福利分(fēn)房转向(xiàng)市场(chǎng)经济的商品房(fáng)。房地产市场采用(yòng)预售(shòu)制，允许开发商卖(mài)期(qī)房，解决(jué)了房(fáng)企缺少资金和(hé)开发(fā)时间(jiān)周(zhōu)期长(zhǎng)的两大难题，开发(fā)商以预(yù)售(shòu)款撬动下一(yī)个项(xiàng)目的开发(fā)，形(xíng)成滚动开发模式，住房(fáng)供应速(sù)度加快。自此中国内地开始房改货币化，中国人民银行等多方迅(xùn)速出台相关的(de)信贷政(zhèng)策，支持(chí)购房者，极大作(zuò)用推动了(le)房(fáng)地(dì)产市场的发展。

　　引(yǐn)入中国(guó)香港“卖楼花”模(mó)式后(hòu)，经调整形成契合中国内地的商(shāng)品房预售制度。预售制的(de)初衷是(shì)为了(le)缓解房企(qǐ)资(zī)金压(yā)力，加快城镇住房建(jiàn)设。具体来说，是指房(fáng)地产开发企业将正在建设(shè)中的房屋(wū)预先出售(shòu)给购房者，由购房者支(zhī)付定金或房款的行为。区别于中国香(xiāng)港，在(zài)中(zhōng)国内地实(shí)践(jiàn)过程中(zhōng)，商(shāng)品房预售流程(chéng)为：房地产开发商办理预(yù)售(shòu)许可证-签(qiān)订商(shāng)品(pǐn)房(fáng)买卖合(hé)同(tóng)-进行备案登记(jì)和预告登记(jì)-交付房屋(wū)。在购房过程中，购房者需要一次性(xìng)付清(qīng)首付款，并采用银行(xíng)贷款的(de)形式(shì)一次性付清剩余房(fáng)款，换言之，房屋未建成(chéng)，开发商可(kě)能已拿到了全部购房款，这点与中国香(xiāng)港的按照工程进度付款有所不同。对中(zhōng)国内地的开发商而(ér)言，预(yù)售(shòu)制商(shāng)品(pǐn)房(fáng)也(yě)开启(qǐ)了(le)高(gāo)周转、高(gāo)杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预(yù)售(shòu)制推动城市化进程，但(dàn)背后潜(qián)藏(cáng)的(de)风(fēng)险确实(shí)存在

　　作为中国(guó)内地商品房销(xiāo)售(shòu)的最主要方式，预售制极大缩短房(fáng)企现金回笼周期(qī)，同时增加市场商品房供(gōng)应，推动了城镇化(huà)发(fā)展进(jìn)程。预售(shòu)制在过去(qù)20多年对(duì)中(zhōng)国内地房地产市场的稳步发展起到了(le)重(zhòng)要作用(yòng)，不仅解决(jué)了房地产(chǎn)市(shì)场快(kuài)速发展阶段的(de)资金需(xū)求，也提高了居民(mín)居住水平(píng)，中国内地(dì)城镇居民从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区(qū)，从全民蜗居到(dào)基本适居，住房事业(yè)取得巨大(dà)进步，数十年时间走(zǒu)完发达国家几百年城镇化路程。改(gǎi)革开放以(yǐ)来，城(chéng)镇化进程进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建(jiàn)成区面积由7438平(píng)方公里增长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发(fā)布的《中国住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存量(liàng)从不(bù)到14亿平增(zēng)至(zhì)313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑面(miàn)积从(cóng)8.1平(píng)方米增至34.7平(píng)方米，城镇住房套数(shù)从约3100万套(tào)增至3.63亿(yì)套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已成为中国内地商(shāng)品房销售(shòu)最(zuì)主要方式，2005年中国内地商品住宅期房销(xiāo)售面积占总销售(shòu)面积的(de)比重为63％，而(ér)2021年期房累(lèi)计销售(shòu)面积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也(yě)推动(dòng)了(le)中(zhōng)国(guó)内(nèi)地房地产行(xíng)业的发展。中(zhōng)国内地房(fáng)地产历经二十多年长周期繁(fán)荣，行业(yè)各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开(kāi)发(fā)投资(zī)完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面(miàn)积和销售金额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至(zhì)18.2万(wàn)亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产(chǎn)业的快(kuài)速发展(zhǎn)，房地产(chǎn)企业从无到(dào)有、从国(guó)企先行到(dào)民(mín)企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业(yè)数量达9.8万(wàn)个(gè)，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也成为拉动中国内地经济(jì)高(gāo)增长的(de)火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地产(chǎn)带动的上(shàng)下(xià)游产业链(liàn)特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产业增加(jiā)值占(zhàn)GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带(dài)动(dòng)产业链(liàn)占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发(fā)、建材的带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年(nián)房地产完全(quán)拉(lā)动的投资占全社会固定资产投资(zī)的(de)51.5％，其中，房(fáng)地产(chǎn)开发投资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷款占银行各项贷款余(yú)额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等(děng)通道(dào)业务，占(zhàn)比超过三分之一。从房地产融资存量占社融存(cún)量比重看(kàn)，2021年12月占比(bǐ)为(wèi)18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约，将导致银行不良(liáng)率大(dà)幅上升(shēng)。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道，根据我们的《中国住(zhù)房(fáng)市(shì)值测算报告》，2020年(nián)中国住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿美(měi)元、英法德三(sān)国合(hé)计(jì)的31.5万亿美元(yuán)。从(cóng)住(zhù)房市值占股债房(fáng)市值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的(de)64％。中国住房市值与股债房市值的比例较高，主要是因为(wèi)住房市值高，以及中(zhōng)国资本(běn)市场(chǎng)发育尚不成熟(shú)，直接融资比例(lì)较低(dī)，股票、债券市值较低，居民(mín)投(tóu)资渠道(dào)缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜藏的(de)风险确(què)实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝(jué)大(dà)部分商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预(yù)售制是对购买者的单方(fāng)面不公平制度，狼籍和狼藉哪个正确，狼籍与狼藉到底怎么区别购房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商(shāng)品不能交(jiāo)付的风险。比如，交房(fáng)等待期一(yī)般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅(jǐn)承担银行利(lì)息，还要承担延(yán)迟交(jiāo)房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房(fáng)产证(zhèng)延期办理(lǐ)甚至(zhì)不能交(jiāo)房等风险。另外，购房者和开发商之间的购房合同、购房者和(hé)银行的按揭贷款(kuǎn)合同是(shì)两个独立的合同关系，如果开(kāi)发商发(fā)生违约，购房者只能(néng)根据(jù)购(gòu)房合同向开发(fā)商(shāng)主张(zhāng)权力，但依旧需要根(gēn)据按揭贷款合同按时(shí)向银行进行贷款偿还，因此购房(fáng)者(zhě)承(chéng)担(dān)的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助推部分房企过度举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，资(zī)金若遇到下行周期(qī)，会引发(fā)资金链断裂、项目(mù)搁(gē)置等系列风险，进行(xíng)影响自身信用(yòng)和购(gòu)房者对行业的信心。

　　从金融(róng)层面看，银行(xíng)作为按揭贷款的发放方(fāng)，一(yī)旦房企因为(wèi)市场波动或(huò)经营不善，出现资金链断裂等一系列(liè)问题，导致(zhì)“烂(làn)尾(wěi)”等情况，而房(fáng)企通过与购房(fáng)者签订(dìng)的预售合同和按揭合同，已经从(cóng)银行获(huò)得(dé)房款，如果(guǒ)购房者(zhě)丧失还(hái)款能(néng)力或短期不能还款等，则(zé)风(fēng)险(xiǎn)完全由银行承担，银行将面(miàn)临较大的坏账压(yā)力(lì)。

　　从监(jiān)管角度看，购房者的(de)预售监管资(zī)金去哪(nǎ)了？楼盘“烂(làn)尾”，归(guī)根(gēn)结底两个字(zì)那就是(shì)“没(méi)钱”，即没(méi)钱(qián)付(fù)工程款。在(zài)2004版的《城市商品房预售管理(lǐ)办(bàn)法》中(zhōng)明确规定了开发(fā)企业预售商(shāng)品房(fáng)所得款(kuǎn)项应(yīng)当用于有关的工程(chéng)建设，商品房预售款监管的具(jù)体办(bàn)法，由房地产管(guǎn)理部(bù)门制(zhì)定。但多年以来(lái)全国并没有统(tǒng)一的预售资(zī)金(jīn)监管规定，各地实行(xíng)“一城一(yī)策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重点监管资金比例(lì)为(wèi)总(zǒng)预(yù)售款的(de)15-40％左右(yòu)，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市(shì)则按(àn)照项目的建安成本乘(chéng)以建筑面积或者项目工程总额报价计算重点资金。而事实是，不少购房款未进(jìn)入监管(guǎn)账户、或进(jìn)入(rù)监(jiān)管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫继续(xù)还款。那么(me)，监(jiān)管账户资(zī)金如何被挪走(zǒu)的？实际上，在(zài)过去房地产大开发时(shí)代的高周转背(bèi)景下，抽(chōu)调(diào)预售款监管账户资金，是行(xíng)业(yè)“潜规则”。比如工程(chéng)总(zǒng)承包方(fāng)，以工(gōng)程建(jiàn)设名义(yì)，获得监(jiān)管账(zhàng)户拨付资(zī)金，再由(yóu)工(gōng)程方将(jiāng)资金转(zhuǎn)给(gěi)房企(qǐ)，而拨付的工程款，远超工程进度所需。通过这些方(fāng)式套取的资金，在房企各地项(xiàng)目间流动，变相加杠杆(gān)，这样做提供了资(zī)金流(liú)动性，房企抽调资(zī)金统筹拿地、还款和楼盘建设，形(xíng)成一(yī)种资金循环(huán)高周转模式，但(dàn)一定程度上把风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外(wài)商品房预售(shòu)制(zhì)度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者预付资金，一般(bān)设(shè)有定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预(yù)付款比(bǐ)例相(xiāng)对较低(dī)，绝大部分房(fáng)款在房屋交(jiāo)付(fù)后(hòu)开始支付(fù)；

　　3）预付(fù)款支付方式(shì)：预付款一般以定金(jīn)方式支付，或按工程进(jìn)度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方(fāng)式：一般(bān)采(cǎi)用(yòng)两(liǎng)种方式(shì)发放按(àn)揭贷(dài)款，一是按工程进度付款，按揭贷款按(àn)照工程(chéng)进度逐渐发放(fàng)，购房者开始月(yuè)供；二是房(fáng)屋交付后发放按揭(jiē)贷(dài)款；

　　5）房屋烂(làn)尾保(bǎo)护：为预(yù)售商品房提供期房烂尾(wěi)保险，在商品(pǐn)房出现重大延期或重大缺陷时，保障(zhàng)购房(fáng)者(zhě)权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保(bǎo)护：房屋交付质量的(de)保障有两种方式，一是期房(fáng)由政府(fǔ)或第三方验收合(hé)格并(bìng)提供验收(shōu)凭证后，开发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)购房者(zhě)支付的房款(kuǎn)。二是开发(fā)商为购房者提供(gōng)一(yī)定(dìng)的保修期，通常1-5年(nián)，保修(xiū)期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　美国期房定(dìng)金一定期(qī)限内(nèi)无(wú)条件返还，最(zuì)低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其(qí)余房款交付后按揭还款，交付(fù)前资金由(yóu)第三(sān)方(fāng)全程监管，交付(fù)时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭(píng)证取得(dé)房(fáng)款。

　　定(dìng)金及(jí)首付环节(jié)，定金比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例(lì)最低(dī)可低于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年美国平均(jūn)首付比(bǐ)例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方(fāng)面，除(chú)定金或首付外，购房(fáng)者在房屋(wū)交付后通(tōng)过(guò)按揭贷款支付剩余(yú)房(fáng)款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为防止开发商挪用资金，购房者(zhě)的定金及首(shǒu)付款由(yóu)第三(sān)方公(gōng)证(zhèng)行或(huò)产(chǎn)权保险公司的(de)信托(tuō)账户监(jiān)管。如果开发商倒闭导(dǎo)致楼(lóu)盘烂尾(wěi)，购房者(zhě)资(zī)金可通(tōng)过申(shēn)请仲裁取回，且不承担任何(hé)责任(rèn)与损失。而开发商在(zài)房(fáng)屋建设(shè)过程中的资金全部(bù)来(lái)自银行，银行根据(jù)工程进(jìn)度向开发(fā)商提供一定(dìng)比例的贷款，由于开(kāi)发商(shāng)挪用资金直接损害银行利益，银行有(yǒu)充分动机监管开发商施工(gōng)进度(dù)。开发商在房屋交付时需(xū)取(qǔ)得由政府相关部门经审查(chá)后发(fā)放(fàng)的验收凭证(zhèng)，通过(guò)验收凭证向(xiàng)银(yín)行得到(dào)购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期房可零首付购房，房款(kuǎn)按(àn)建造工期(qī)进度支付，按揭按工(gōng)期放款后还贷，房(fáng)贷(dài)利率采用(yòng)固定(dìng)利(lì)率(lǜ)，开发商或(huò)购房者(zhě)可(kě)购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开发商(shāng)在项目获批(pī)后即可(kě)预售房屋。签署购(gòu)房(fáng)合同前，购房者(zhě)需支付(fù)约(yuē)2000欧的定金并(bìng)进行预约(yuē)公证，签订(dìng)合同后(hòu)定金退还。如由于任何原因不能购买，定(dìng)金按照德国法律(lǜ)全(quán)部退还。

　　签署购房合同后，购房者需(xū)支(zhī)付公证费和土地交易(yì)税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用(yòng)不包(bāo)含在购房款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，德国没有(yǒu)规定(dìng)最(zuì)低首(shǒu)付比例，可零(líng)首付购房。

　　余(yú)款(kuǎn)方面，德国也采(cǎi)取按工期支付房款的制度，一般分7笔进(jìn)行支付，具体支付节点、比(bǐ)例因项目(mù)而异。一般来说(shuō)，支付(fù)节点可分为公证(zhèng)后、主体完工、内部水暖(nuǎn)电路完(wán)工、窗户(hù)玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完(wán)工，支付比例(lì)可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支付(fù)房款前申请房贷，房贷(dài)利率采(cǎi)用(yòng)固(gù)定利率，银行(xíng)按施工节奏分(fēn)多次(cì)发放贷款，每(měi)笔(bǐ)贷款给予(yǔ)购房(fáng)者一(yī)定使用期限，期限(xiàn)结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公(gōng)司针对(duì)期房设计(jì)了两种保险，保险的功能是当房屋出现重(zhòng)大延期(qī)或重(zhòng)大缺陷时，保(bǎo)险公司保证开发商(shāng)赔(péi)偿或修复，开发商(shāng)破产，由保险公司负责(zé)相(xiāng)应赔偿。保(bǎo)险由开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国(guó)预售(shòu)制设(shè)有10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，交房(fáng)前付款(kuǎn)比(bǐ)例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律(lǜ)师严格监(jiān)管。

　　订(dìng)立合同前(qián)，买卖(mài)双方均有(yǒu)一名律师，负责沟通(tōng)期房交(jiāo)易中的房产、资金、合(hé)同等各个环节，各环节(jié)内容确认无误后签订首(shǒu)付交换合同(tóng)。

　　定金方面(miàn)，英(yīng)国设置了10％定金保险(xiǎn)保护机制，当(dāng)开(kāi)发(fā)商(shāng)出现财务、经营问题时，购(gòu)房者10％的定金由(yóu)保险公司赔付，而(ér)超(chāo)出10％的部分较难(nán)追回。

　　首付方面，首付比例通(tōng)常为(wèi)10％-25％，首付(fù)需要(yào)在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节(jié)，英(yīng)国采(cǎi)取按工程进度付款的方式，但(dàn)是(shì)交房前付款比例相(xiāng)对较(jiào)低，一(yī)般会在合同(tóng)签订6-24个月分别(bié)支付(fù)两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房后(hòu)支付(fù)。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房(fáng)产公(gōng)证公司的检验验收(shōu)后才能交付(fù)，交付后方可按(àn)揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节(jié)，英国期房(fáng)预售资金(jīn)监管极为严(yán)格，资金也由律师监(jiān)管(guǎn)，在确认工程(chéng)进度、支付相关款(kuǎn)项过程中，由买房律(lǜ)师(shī)将资金转(zhuǎn)给(gěi)卖方律(lǜ)师，卖方律师转给开(kāi)发(fā)商，即资金(jīn)在进(jìn)入开发商(shāng)账户前(qián)经(jīng)过(guò)两道关口，有(yǒu)利(lì)于保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设(shè)置期房(fáng)预付款保全措施(shī)

　　日本(běn)期(qī)房(fáng)交易立(lì)法，定金超5％或1000万日元时(shí)，开发商必须(xū)完成(chéng)“预售房定金保全措施”，交房前付款比例不(bù)超房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还定价(jià)并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本二战结(jié)束(shù)后(hòu)由(yóu)于房屋供给严重(zhòng)失(shī)衡，叠加法律空(kōng)白，社会上(shàng)“一房二卖”现象(xiàng)普遍(biàn)，为此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅地建筑物(wù)交易法》，经多次(cì)修订，目前是(shì)唯一一部规范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金保护(hù)方面，根据日本《宅地建(jiàn)物取引(yǐn)业法》，对购房者(zhě)支付定金超过(guò)5％或超(chāo)1000万日元的部分(fēn)，法律(lǜ)要(yào)求开发商(shāng)必须完成定金保全措施才可预售。什么是定金保全措施？即(jí)买卖双方(fāng)签订购房(fáng)合同时，开发商向金融机构或(huò)指定保证机(jī)构或保险机(jī)构签订定金保(bǎo)证(zhèng)委(wěi)托合同(tóng)，设置购房者定金的保证或(huò)保(bǎo)险，并将相应的保证金证(zhèng)明书交付给购(gòu)房者。除定金(jīn)外，其(qí)他预先支付的购房款也受(shòu)该措施保(bǎo)护。若(ruò)开(kāi)发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融机(jī)构(gòu)或(huò)保证机构或保(bǎo)险公司兑付，同(tóng)时(shí)，开发商需向购房者(zhě)赔付违约金(jīn)，一般(bān)约(yuē)为房(fáng)价的(de)10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前只需(xū)支付最多不超(chāo)20％的定金，签(qiān)订购(gòu)房合同后(hòu)，购房者即可向银行申请贷款，但(dàn)交房后才开始(shǐ)按(àn)揭贷款(kuǎn)，除(chú)定金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方(fāng)资金由银(yín)行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新(xīn)加坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付(fù)比例20％，余款按工(gōng)程进度支付，所有资金进(jìn)银行专门项目资金(jīn)账户，交房后满1年(nián)保(bǎo)修期后支(zhī)付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节(jié)，新加坡(pō)开发商有统(tǒng)一的选购权合同以及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天(tiān)，执行OTP则进一步(bù)签(qiān)订购买合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比(bǐ)例方(fāng)面(miàn)，签(qiān)订(dìng)购房合同后，购房者需支付15％的首付及(jí)印花(huā)税(shuì)，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期(qī)房同样采取(qǔ)按(àn)工程进(jìn)度付款(kuǎn)的方(fāng)式，《发展商条例》对期房付(fù)款流程做了统一详(xiáng)细(xì)规定，要(yào)求所有开发商遵守(shǒu)，支付节点(diǎn)一般为(wèi)合同签订后、地(dì)基完工、框架(jià)完(wán)工、管道门(mén)窗等完工(gōng)等，支付(fù)比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照(zhào)工程进度(dù)放款，月供(gōng)在(zài)此过程(chéng)中随着放出贷款的增加而(ér)增加，未放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监管方面，购(gòu)房者(zhě)的订金与付款会(huì)存入银(yín)行专(zhuān)门的项(xiàng)目资金(jīn)账(zhàng)户，账户资金提取(qǔ)须与房(fáng)屋建(jiàn)设有(yǒu)关。房(fáng)屋交付后(hòu)，购房(fáng)者享受1年的(de)房(fáng)屋保修期，此(cǐ)后购房(fáng)者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当(dāng)前房地产到了政策出手(shǒu)临界点(diǎn)，重点是保交楼和房企(qǐ)重(zhòng)组(zǔ)。一方面(miàn)，加(jiā)大对刚需和改善型需(xū)求的支(zhī)持力度，长短兼顾妥善应对局部(bù)停贷现(xiàn)象，重点是保(bǎo)交楼保复工保民生，给予强有力(lì)的金融工具(jù)支持。另一(yī)方面，从现在起(qǐ)，对(duì)还在正常运转的房(fáng)企包括民营企业，加大支持力度，由(yóu)优质房企牵头并购重组(zǔ)整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给(gěi)予金融工具配套(tào)。

　　二，中期来看，应充分估(gū)计形势复杂性和人性复杂(zá)性(xìng)，兼顾化解停(tíng)贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场(chǎng)信心以及长效机制。长效机制(zhì)四大(dà)关键(jiàn)是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和(hé)房地产税。定金环节，建立开发商违约后(hòu)定金保护机(jī)制(zhì)，如(rú)将已支付定金(jīn)冻结至房屋交付(fù)阶段，保障购房者定金(jīn)安全。签订(dìng)合同(tóng)环(huán)节，鼓(gǔ)励保险(xiǎn)公司介入，为(wèi)房屋(wū)重(zhòng)大延期以(yǐ)及重大(dà)缺陷等情(qíng)况提供充分(fēn)的(de)保障。余款支(zhī)付(fù)环(huán)节，建立按(àn)工程(chéng)进度付款机制或交房后按揭贷(dài)款(kuǎn)机(jī)制，充分保护购房(fáng)者(zhě)的权益。资金监管环节，引入独(dú)立(lì)于开(kāi)发商、银行的第(dì)三方资金监管(guǎn)机构，或由政(zhèng)府(fǔ)相关部门(mén)直接监管，以此防止资(zī)金(jīn)挪用现(xiàn)象。交(jiāo)付环(huán)节(jié)，建立商品房保修期制度(dù)。保修期(qī)内，开发商应(yīng)对房屋质量问题全权负责、免费维(wéi)修(xiū)，购房者在保修期(qī)结(jié)束后支付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消(xiāo)商品房预售制是大(dà)势(shì)所趋。一方面，98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜(yí)之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开(kāi)发(fā)进(jìn)入存量时代，对(duì)购房民众不公平的预售(shòu)制(zhì)已(yǐ)经过时了，该(gāi)取(qǔ)消了，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售。另一方面，取消预售(shòu)制，改为(wèi)现房销售，开发商(shāng)将拼的不是五(wǔ)花(huā)八(bā)门(mén)、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知道能(néng)不能兑现的营销手(shǒu)段，而(ér)是(shì)所见即所得(dé)的过(guò)硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是对(duì)购房民众(zhòng)的(de)最根本(běn)最实质的保障，这样将极大的提升开发商(shāng)的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣币。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 狼籍和狼藉哪个正确，狼籍与狼藉到底怎么区别