导谨以此文是什么意思，谨以此文用在哪里读

　　黄(huáng)金(jīn)二(èr)十(shí)年之后，当下中国(guó)地产步入大分化时代而非停(tíng)滞(zhì)期(qī)。

　　要(yào)点

　　过去二(èr)十年是中国房(fáng)地(dì)产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连(lián)续三(sān)年商品(pǐn)住宅销售面积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭(tíng)入住。恰(qià)逢近年地产持(chí)续低景气，有关中(zhōng)国地产是否过剩(shèng)的讨论日益热烈(liè)。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，本文试图厘清中(zhōng)国城镇存量住宅真实情况，据此判断中(zhōng)国未来地产(chǎn)趋势(shì)。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地(dì)产存量极度过剩，事(shì)实是否(fǒu)如此？

　　住建部披(pī)露全国有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次(cì)人(rén)口普查调(diào)查数据显示城镇家(jiā)庭户人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间。市(shì)场陷入怀(huái)疑，中国房子是(shì)否真的(de)过(guò)剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑中，城(chéng)镇建筑占比不到一成，其(qí)中(zhōng)还包(bāo)括(kuò)大量城镇非住宅建筑，如商(shāng)业办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋(dòng)房屋(wū)中城镇住宅占比(bǐ)极(jí)低。

　　七普显示中国(guó)城(chéng)镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不(bù)是人均一间房所能满(mǎn)足，它与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等因(yīn)素密(mì)切相关。中国的人均(jūn)住宅间数较(jiào)发达国家还有(yǒu)很大(dà)差距(jù)。人均住宅间数大于1同样不意(yì)味(wèi)着中国住宅市场(chǎng)已(yǐ)经(jīng)饱和。

　　我们测算发(fā)现中(zhōng)国城镇居民户均1套(tào)房，其中(zhōng)每户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接(jiē)公布中国(guó)家庭户均(jūn)住宅的数(shù)据，我(wǒ)们根据商品(pǐn)住宅(zhái)套数、商品住宅占比和(hé)城(chéng)镇家庭户数，计算出城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测算结(jié)果(guǒ)显(xiǎn)示，目前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若期房(fáng)顺(shùn)利(lì)交付，直(zhí)至2024年，中国每户城(chéng)镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意(yì)味着户户(hù)有房，然而事实上中国住(zhù)宅市场供(gōng)需并不平衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以(yǐ)说不平(píng)衡，是(shì)因为(wèi)户均一(yī)套(tào)房(fáng)无法满足流动人口的租赁和置业(yè)需(xū)求。全国总人口(kǒu)的近三成都是流动人口，流(liú)动人口会选择在大城市(shì)租房挣(zhēng)钱(qián)，在老家买房，从(cóng)而(ér)产生了(le)额外的住(zhù)宅(zhái)需(xū)求。

　　即便户(hù)均一套房，中国未来(lái)地产仍有四大新增需求动力(lì)。

　　第一，户(hù)均人口规模缩小，一(yī)人户(hù)、两人户占(zhàn)比不断增加，导(dǎo)致家(jiā)庭户(hù)数增多(duō)。小家(jiā)庭(tíng)化趋(qū)势(shì)将(jiāng)延(yán)续，带来(lái)新户(hù)购房需求增(zēng)长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化日益明显，区域经(jīng)济资源分配的(de)再集中吸引着(zhe)人(rén)口流入，人口净(jìng)迁入城市的新增住(zhù)宅(zhái)需(xū)求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左(zuǒ)右的(de)家(jiā)庭住在2000年(nián)以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改(gǎi)造势在必行(xíng)。

　　第四，中国的人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数与人(rén)均住宅建筑(zhù)面积均(jūn)较发达(dá)国家有(yǒu)着不小差距，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)正在不断增加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地产步入大(dà)分化时代(dài)而非停滞期。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地(dì)产黄金发(fā)展期，地(dì)产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存在不(bù)足(zú)，这是过(guò)去(qù)二十年房(fáng)价快速上涨基(jī)石。那么当(dāng)下房地产大分(fēn)化时代(dài)已至(zhì)，大分化时代下地产矛盾则更多体现(xiàn)在住宅质(zhì)量供(gōng)需冲突。

　　地产大分化必(bì)将体现在不同能级城市之(zhī)间，不同区域板块之(zhī)间，不(bù)同品质住(zhù)宅之间(jiān)。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方(fāng)披露全国已有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热议。从2月以来，各(gè)大城(chéng)市二手房挂(guà)牌量突(tū)然激增，引发一阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场(chǎng)不禁担心，中(zhōng)国的房子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是供给过剩，还(hái)是供需(xū)平衡(héng)，或(huò)是仍然存在不足？可(kě)惜由于住宅(zhái)存量(liàng)数据并未公布，我们(men)无法直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出中国(guó)城镇家(jiā)庭户均拥有住宅套数，回答当前的房子是(shì)否真的过剩(shèng)了？据此判断未来房地产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何(hé)有效观察中国户(hù)均(jūn)拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩的直观(guān)判(pàn)断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月(yuè)，在以(yǐ)全国自然灾害综合(hé)风险普(pǔ)查工作(zuò)情况为主(zhǔ)题的新闻发(fā)布会(huì)上，负(fù)责人对(duì)外披露：“住(zhù)宅城乡建设行(xíng)业获(huò)取了全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑数据以及80多万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿(yì)人(rén)住6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，平均每(měi)栋建筑住不到3人，住宅市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑中(zhōng)，农村(cūn)房屋占(zhàn)9成以上，以栋数(shù)计算的城镇(zhèn)房(fáng)屋(wū)实际仅有4700多万栋，还包(bāo)括了(le)大量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院等非(fēi)住宅。总的算(suàn)下来(lái)，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次人口普查数据公布了(le)中(zhōng)国城镇家庭户人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，其中城市家庭户(hù)居民(mín)人(rén)均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇(zhèn)家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅(zhái)间数大于(yú)1，看似(shì)意味着(zhe)人人都有房间(jiān)居住。

　　居住(zhù)水(shuǐ)平不仅(jǐn)与房间数量有(yǒu)关，更(gèng)与房屋(wū)质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素密切(qiè)相关。单单从人均住宅间数不能完(wán)全反映出城镇(zhèn)居民的居住水(shuǐ)平(píng)。

　　中(zhōng)国主要是(shì)以(yǐ)家庭为单位(wèi)购买(mǎi)成套(tào)住(zhù)宅(zhái)，一(yī)套(tào)设施齐(qí)全的住(zhù)宅才(cái)是城(chéng)镇居(jū)民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的测算思(sī)路(lù)、数据和方法

　　中国(guó)城镇居民(mín)住(zhù)宅(zhái)主(zhǔ)要(yào)分两大类，一类(lèi)是商品住宅，另一(yī)类是保障房、原公(gōng)有住(zhù)宅、自(zì)建房等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并(bìng)没(méi)有直接(jiē)公布城(chéng)镇住宅数量。居民(mín)住宅(zhái)相关数据有两处可以(yǐ)直接公布，一是每年商品住宅销售套数（统计(jì)局）；二是居民住宅(zhái)来源(yuán)（人(rén)口普查(chá)数据）。计算中国居民户均住(zhù)宅数(shù)量，我们主要用到(dào)上(shàng)述两组(zǔ)数据。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年，1998年(nián)之前(qián)商(shāng)品住宅(zhái)数量(liàng)极少，可(kě)忽略(lüè)不(bù)计。估算城(chéng)镇居(jū)民户均住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年商品住(zhù)宅(zhái)销售(shòu)套数(shù)相加，我们就能(néng)够得到当(dāng)前商品住宅(zhái)总存量。

　　第(dì)二步(bù)，根据(jù)城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅和(hé)非(fēi)商品住宅(zhái)比(bǐ)例，推算(suàn)得(dé)到(dào)居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的商(shāng)品(pǐn)住宅总(zǒng)数除以家庭(tíng)户数，我们就能(néng)够得到城镇(zhèn)户均拥有的住(zhù)宅数(shù)量。

　　具体计算公式如(rú)下(xià)：

　　城镇家庭(tíng)住(zhù)宅套户比=住宅总套(tào)数/家庭户数(shù)

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住(zhù)宅套户比/商(shāng)品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到底有(yǒu)多少(shǎo)，目前缺乏(fá)一个(gè)准确统计(jì)。我们(men)利用既有(yǒu)统计数据，大致测算得(dé)到中国存(cún)量房地产套数，并进一步推算中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含(hán)现房和期(qī)房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以期房为主，从2019年开(kāi)始(shǐ)，新房销售中期房占比近9成。本(běn)文去除商(shāng)品住宅(zhái)累(lèi)计销售套数(shù)里的期房销售，得到商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年(nián)商品住(zhù)宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数(shù)=截止到(dào)2022年商品住(zhù)宅累计(jì)销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并(bìng)考(kǎo)虑到交房后装修的时间，取最大值3年(nián)。

　　将商(shāng)品住宅现房套数除以(yǐ)家(jiā)庭(tíng)户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥(yōng)有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来(lái)我(wǒ)们(men)需要(yào)进一步推算中国(guó)城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七(qī)普数据显示中国城镇居民(mín)的(de)住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅(zhái)。其中自(zì)建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比(bǐ)6.1％，通(tōng)过谨以此文是什么意思，谨以此文用在哪里继承或赠(zèng)与(yǔ)占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉(lián)租(zū)房与其他住宅。

　　其次(cì)，我们(men)假定(dìng)租赁其他(tā)住宅和购买二手房都是商品住宅，因此将租赁其(qí)他(tā)住宅(zhái)、购买商品住宅与购(gòu)买(mǎi)二手房加总，得(dé)到商品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商品住宅增(zēng)幅(fú)为过去十年变化幅(fú)度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际变化比例，从而(ér)我们(men)估算出2022年商品(pǐn)住宅所(suǒ)占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭(tíng)拥有0.86 套住(zhù)宅(zhái)。但考虑已(yǐ)购(gòu)期房，中国平均(jūn)每(měi)户(hù)城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房(fáng)顺利，已购(gòu)期房会在(zài)2-3年内(nèi)陆续交付(fù)使用，到(dào)2024年，中国平均每(měi)户城镇家庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三(sān)点含义(yì)

　　既然城镇居民已经达(dá)到了户(hù)均(jūn)一套房的(de)程(chéng)度，“户户有(yǒu)房”是否意味着中国(guó)城镇化(huà)进展终结，甚至意味着中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)存量供(gōng)给绰绰有余(yú)？

　　（一(yī)）户均一套房并不(bù)意味着住(zhù)宅市场供需平衡

　　需要(yào)有(yǒu)多余住宅(zhái)来满足因人(rén)口流动、居民换房等因(yīn)素产生(shēng)的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住宅套户比(bǐ)均高(gāo)于1.1，其(qí)中，英国的住(zhù)宅套户(hù)比最高(gāo)，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好(hǎo)一(yī)套房(fáng)，就会(huì)造成人口净流入地的住宅市(shì)场(chǎng)供不应求，造成(chéng)房价或房租迅(xùn)速上涨(zhǎng)。

　　七普指出(chū)中国的流动人口3.76亿，省内(nèi)流动人口和省际流动人口分别为2.51亿(yì)人和(hé)1.25亿人。

　　流动(dòng)人(rén)口会选择(zé)在大(dà)城(chéng)市租房挣(zhēng)钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学(xué)2017年(nián)的中国城(chéng)乡(xiāng)人口流动(dòng)调查数据显示(shì)，在上(shàng)海(hǎi)、杭(háng)州以及南(nán)京工(gōng)作的流(liú)动人口在老家拥(yōng)有住(zhù)宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打(dǎ)工人(rén)，但高房价迫使打工人回乡置业(yè)。

　　流动人口实际上会占据两(liǎng)套房，在高房价的大城(chéng)市(shì)租赁一套房(fáng)，在房价(jià)较(jiào)低的县城购(gòu)买(mǎi)一套房。所以说户均一套房无法满足庞大(dà)流动人(rén)口的租赁与置(zhì)业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品(pǐn)质(zhì)仍需改(gǎi)善

　　目前，中(zhōng)国的(de)城镇住宅中(zhōng)依然(rán)有不(bù)少(shǎo)老旧(jiù)小区。

　　三成(chéng)家庭，也(yě)就(jiù)是约9000万户城(chéng)镇居(jū)民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这(zhè)批(pī)存在着(zhe)建筑结构松(sōng)散、设施陈旧、安全(quán)隐患大(dà)等问题，如(rú)电线老化(huà)、管道等(děng)基础(chǔ)设施陈(chén)旧，给(gěi)住户的(de)生活(huó)带(dài)来了很大的不(bù)便和安全(quán)隐患，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建成的(de)老(lǎo)旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的(de)住宅面积(jī)占比仅(jǐn)为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没(méi)有独立卫(wèi)浴和厨房。这类上世纪修(xiū)建的老旧小区很难(nán)满足现代生活需求，在未来(lái)大都会(huì)被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为一居室(shì)和二居室，户(hù)型偏小。其中(zhōng)一居(jū)室占比为(wèi)14.9％，二居室(shì)占比为33％。对(duì)比镇，城市家庭(tíng)住宅户型更小(xiǎo)，当(dāng)然(rán)这与城市土地资源紧张(zhāng)有(yǒu)关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张(zhāng)是未(wèi)来地产的需(xū)求(qiú)驱动力

　　根据七(qī)普数据(jù)测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿(yì)平(píng)。暂(zàn)不考虑两年间农民带房(fáng)进城和老旧小区拆迁，加上2021年(nián)和(hé)2022年商品(pǐn)住宅竣工(gōng)面积（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿(yì)），得出2022年住宅存(cún)量总(zǒng)面积为308.16亿平(píng)，人均(jūn)住宅建筑面积为(wèi)39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面积小于均值，近4成(chéng)家庭人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积在30平(píng)米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不(bù)及全(quán)国人均水平(píng)的(de)一半。若去除20％的(de)公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市(shì)将人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积低(dī)于15平方米的家庭(tíng)界(jiè)定(dìng)为住宅存(cún)在困难，若(ruò)按(àn)这个(gè)标(biāo)准算(suàn)的话，中国(guó)有(yǒu)11.3％的家庭(tíng)存在住宅(zhái)困难问题。

　　若(ruò)人(rén)均可使用住(zhù)宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为(wèi)50平(píng)，只(zhǐ)考虑家庭户人(rén)数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对(duì)比发达国(guó)家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日(rì)本、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公摊面积后，中国(guó)的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户人口，所需(xū)要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需求(qiú)么？

　　我们(men)测算(suàn)得到中国(guó)城镇家庭(tíng)户(hù)均1套房，看似(shì)已经(jīng)户户(hù)有房。即(jí)便(biàn)如此，中国人口静态(tài)结构和动态趋势演绎，决定了中国未来地产仍有需求释放(fàng)。户均1套(tào)住宅现实之下，中(zhōng)国未来城镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家庭(tíng)户数增多，新户(hù)购房需求(qiú)扩(kuò)张。

　　过去(qù)20年我(wǒ)国城镇家(jiā)庭户均人口数不(bù)断下降，六普(pǔ)显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示(shì)城镇户均人(rén)口规模为(wèi)2.62人(rén)/户，一人户、二(èr)人户(hù)的占比明显上升，人口小家庭化趋(qū)势将继续延续，导致户数会(huì)因(yīn)户均人(rén)口(kǒu)规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移(yí)导致(zhì)经济发展(zhǎn)带(dài)来的新增(zēng)住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日(rì)益(yì)明显，资源和生产要素逐步(bù)向经(jīng)济带、都市圈中(zhōng)心(xīn)城市流入(rù)，区(qū)域经济资源分配的再(zài)集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁入地(dì)住(zhù)宅市场带来新的增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为(wèi)44.9万人，死(sǐ)亡人口为(wèi)38.4万人，自然增(zēng)加人(rén)口(kǒu)仅为6.5万人，其(qí)人口增(zēng)长主要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭(tíng)拆(chāi)迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公有(yǒu)住(zhù)宅家(jiā)庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅(zhái)建(jiàn)造时间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大(dà)致(zhì)相(xiāng)吻合(hé)。

　　十年间(jiān)新增(zēng)8473万家(jiā)庭(tíng)户，自(zì)建住宅和原公有住(zhù)宅减(jiǎn)少(shǎo)了(le)1282万户，住宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的(de)家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手房。在新(xīn)增住宅需求中，有7成家庭(tíng)购(gòu)买(mǎi)了商品(pǐn)住宅。租房、购买经济适用房和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村(cūn)和旧城改造，商品住宅的占比(bǐ)势必会进一步(bù)上(shàng)升(shēng)。

　　2000年以前建造的(de)住宅(zhái)建筑(zhù)面积还有(yǒu)约81亿平，涉及(jí)城镇家(jiā)庭约(yuē)9000万户。破旧的城中(zhōng)村(cūn)、老公有住宅，建(jiàn)筑(zhù)面积小、质量低、基(jī)础设(shè)施配套差、没有(yǒu)或少有物(wù)业管(guǎn)理，居(jū)民(mín)追(zhuī)求美好、宜居生活的(de)环境，背(bèi)后的改善性需(xū)求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的改善性(xìng)需求还将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受(shòu)限于资金，倾向于中(zhōng)小户型。已有(yǒu)住宅(zhái)家庭(tíng)希望提高生活品(pǐn)质，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底的(de)中(zhōng)央经济工作(zuò)会议明确指出(chū)支持住宅改善等(děng)消费(fèi)。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为1.71间(jiān)，无(wú)论是否(fǒu)考虑乡(xiāng)村(cūn)住宅因素，中国(guó)的人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数较其他国家(jiā)依(yī)旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒适度(dù)与经(jīng)济水(shuǐ)平有着密(mì)切正向(xiàng)联系(xì)。随着(zhe)经济发展水平的提高，中国的人均住宅间数(shù)与人均住宅建筑面积将随(suí)之增长。

　　如(rú)果说(shuō)过去二十年(nián)是(shì)中国地产(chǎn)黄金发(fā)展期，地产矛(máo)盾更(gèng)多体现为住(zhù)宅供给存在(zài)不足(zú)，供需出现错配，这是过去(qù)二十年房价(jià)快速(sù)上涨基石。那么未来(lái)将是住宅质量的供需(xū)冲突。房地产大分化时代(dài)已至(zhì)，这种分(fēn)化不单(dān)局限于城市能级之间差异，优质小区和(hé)老(lǎo)旧二手房之间的差(chà)异(yì)也将越(yuè)发(fā)扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人(rén)口普(pǔ)查数据(jù)调查(chá)的是人，并不是针对住宅，因此(cǐ)可能存在统计偏差。商(shāng)品住宅占比实际值可能偏低，其增(zēng)速(sù)可能超预期。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 谨以此文是什么意思，谨以此文用在哪里