导(dǎo)读(dú)

　　黄金二十年之后，当下中国地产(chǎn)步入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去(qù)二(èr)十年是(shì)中(zhōng)国房地产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅销售(shòu)面积超(chāo)15亿平，足够4000万家(jiā)庭(tíng)入住。恰逢近年地产持续低(dī)景气，有关中国地产是否过剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试(shì)图(tú)厘清(qīng)中国城镇存量住宅真实情况，据此(cǐ)判断中国未来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲(xuàn)染中国地(dì)产存量极(jí)度过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住(zhù)建(jiàn)部披(pī)露全国有近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，第七次人口普查调查数据显示城(chéng)镇家庭户人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间。市(shì)场陷(xiàn)入(rù)怀疑(yí)，中国房子(zi)是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一(yī)成，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋(wū)中城镇住宅(zhái)占比(bǐ)极低(dī)。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居(jū)民人均住宅间数为1.06间(jiān)，但居住(zhù)舒适不是人(rén)均一间(jiān)房所能满足，它与房屋质量、居(jū)住面积、配套设施等因素密切相(xiāng)关。中国的人均住宅间数较发达国家还有很大差距。人均(jūn)住宅间数大(dà)于(yú)1同样不意味着中国住宅市场(chǎng)已经饱(bǎo)和。

　　我们(men)测算发现中(zhōng)国城镇居民户均1套房，其(qí)中每(měi)户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布中国家庭户均住宅的(de)数据，我(wǒ)们根据商品住宅套数(shù)、商品住宅(zhái)占比和城(chéng)镇家庭户数，计算出城镇家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商(shāng)品住宅。若(ruò)期房(fáng)顺利交付，直至2024年，中国(guó)每户城镇家庭才拥(yōng)有1套住宅(zhái)，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎(hū)意味着户(hù)户有房，然而事实上中(zhōng)国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟房地产市(shì)场的住宅套户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户(hù)均一套房(fáng)无(wú)法满足流动(dòng)人口的租赁和(hé)置业需求。全国(guó)总(zǒng)人口的近三成都是流动人口(kǒu)，流动人口(kǒu)会(huì)选(xuǎn)择在大城市(shì)租(zū)房挣钱，在老(lǎo)家(jiā)买房，从而产生了额外的住(zhù)宅需(xū)求。

　　即便户均一套(tào)房，中(zhōng)国未(wèi)来地产(chǎn)仍(réng)有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人(rén)户、两人(rén)户占比(bǐ)不断增(zēng)加，导致家(jiā)庭户数(shù)增多。小家庭化趋势(shì)将延续(xù)，带来新户购房(fáng)需求增(zēng)长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化(huà)日益明显，区域经济(jì)资源(yuán)分(fēn)配的再(zài)集中吸引着人口流入(rù)，人口净(jìng)迁(qiān)入城(chéng)市的新增住表示第一的词语四字，古代表示第一的词语宅需求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家(jiā)庭住在(zài)2000年(nián)以前建成的住宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿(yì)平方米(mǐ)的住宅建筑面(miàn)积。促成“老破小”住宅的改(gǎi)造(zào)势在必(bì)行。

　　第(dì)四(sì)，中国(guó)的人均住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积均较(jiào)发(fā)达国家有着不小差距，“住上更大房(fáng)子”的改(gǎi)善性需求正在(zài)不断(duàn)增(zēng)加。

　　黄金(jīn)二十年之(zhī)后，当下中国地产步入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住(zhù)宅(zhái)供(gōng)给存在不足，这是过去二十年房价快速上涨基(jī)石(shí)。那么当下(xià)房地产大分化时代已(yǐ)至，大(dà)分化时(shí)代下(xià)地产矛盾则更(gèng)多体(tǐ)现在住宅质量(liàng)供需冲(chōng)突(tū)。

　　地产大分化必(bì)将体现在不同(tóng)能级城市之间，不(bù)同区域板块(kuài)之(zhī)间，不(bù)同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从(cóng)2月以(yǐ)来，各大(dà)城市二手房(fáng)挂牌(pái)量突然激增(zēng)，引(yǐn)发一阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市(shì)场不禁(jìn)担心，中国的房子是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是(shì)供给(gěi)过剩(shèng)，还是供需平衡，或是(shì)仍然存在不足？可惜由于(yú)住宅(zhái)存量数据并(bìng)未公布(bù)，我们无(wú)法直接知(zhī)晓具(jù)体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户(hù)均拥有住宅套数(shù)，回(huí)答(dá)当(dāng)前的房子是否真(zhēn)的过剩了？据此判断未来房(fáng)地产市(shì)场会如何发(fā)展。

　　一、如何有效观察(chá)中国户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩的直观判断站(zhàn)不(bù)住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以(yǐ)全(quán)国自然灾害综合风(fēng)险普查工作情况(kuàng)为(wèi)主题的新闻发布会上，负责人对外披(pī)露：“住宅城乡建(jiàn)设行业获取了全国近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每(měi)栋建筑(zhù)住(zhù)不到3人，住宅市(shì)场看似已(yǐ)经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑中(zhōng)，农(nóng)村房(fáng)屋占(zhàn)9成以上，以栋数计算的城(chéng)镇房屋实际(jì)仅有4700多(duō)万栋(dòng)，还包(bāo)括了大量(liàng)商业楼、写(xiě)字楼(lóu)、学校(xiào)、医院等非(fēi)住宅。总的算下来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七(qī)次(cì)人口普查数据公布了中国城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大(dà)于1，看似意味(wèi)着(zhe)人人都有(yǒu)房(fáng)间居住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间数(shù)量有(yǒu)关(guān)，更与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等因素(sù)密(mì)切相关。单单从(cóng)人均住宅(zhái)间数不能完全反映出城镇居民的(de)居住(zhù)水平。

　　中国(guó)主要是(shì)以(yǐ)家庭(tíng)为单位购买成套住宅，一套设施齐全(quán)的住宅(zhái)才(cái)是城镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中(zhōng)国户均住宅的测算思路(lù)、数据和(hé)方法

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)居(jū)民住宅主(zhǔ)要分两大类，一类是商品住(zhù)宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建(jiàn)房等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并(bìng)没(méi)有直接公布(bù)城镇住宅数量。居民住宅相关数据有两(liǎng)处可以直接公(gōng)布，一是每年商(shāng)品住宅(zhái)销售套数（统计局）；二是居民(mín)住宅来(lái)源(yuán)（人口(kǒu)普查数据）。计算(suàn)中(zhōng)国(guó)居民户均(jūn)住宅数(shù)量，我们(men)主要用到(dào)上(shàng)述两组数据。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年(nián)，1998年(nián)之前(qián)商品住宅数量极少，可忽略(lüè)不计。表示第一的词语四字，古代表示第一的词语估算城(chéng)镇(zhèn)居民户均住宅套数(shù)分三步(bù)走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年商品(pǐn)住宅(zhái)销售套数相加，我们就(jiù)能够得(dé)到(dào)当前(qián)商(shāng)品住(zhù)宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅和(hé)非商品住宅比例，推(tuī)算得到居民住宅总套数(shù)。

　　第三步，将城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的(de)商品住宅(zhái)总数除以家庭(tíng)户数，我们(men)就能够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家(jiā)庭户(hù)数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住宅占比(bǐ)

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量(liàng)到(dào)底有多少，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计(jì)。我们利用(yòng)既有统计数据，大致(zhì)测算得到中国存量(liàng)房地产套数，并进(jìn)一步推算中国城镇家庭户均拥有的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　（一）城镇居民(mín)户均(jūn)拥有商品住宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截(jié)至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二(èr)）城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产(chǎn)销售以期房为(wèi)主，从2019年开始，新房销售中期房占(zhàn)比(bǐ)近9成。本文去除商品住宅累计销(xiāo)售套数里的期房销售，得到商品(pǐn)住宅(zhái)现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套数(shù)计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品住(zhù)宅(zhái)累计销售套数(shù)-过(guò)去三(sān)年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在2-3年(nián)，并考虑到(dào)交房后装修(xiū)的时(shí)间，取最大值3年(nián)。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数(shù)除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居(jū)民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一步推算中国城镇(zhèn)居(jū)民拥有(yǒu)的户均住宅套(tào)数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示(shì)中国城镇居(jū)民的住(zhù)宅(zhái)结(jié)构(gòu)特征如下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇家庭(tíng)拥(yōng)有(yǒu)住宅。其(qí)中自建(jiàn)住宅占比21％，购(gòu)买商(shāng)品住宅(zhái)占(zhàn)比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房(fáng)占比(bǐ)3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通(tōng)过(guò)继承或(huò)赠(zèng)与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁其他住宅和购(gòu)买(mǎi)二手房都是商品(pǐn)住宅，因(yīn)此(cǐ)将租(zū)赁其(qí)他(tā)住宅、购买商品住宅与(yǔ)购(gòu)买二(èr)手(shǒu)房加总，得到(dào)商品住(zhù)宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十(shí)年(nián)变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变(biàn)化(huà)比(bǐ)例(lì)，从(cóng)而(ér)我们估算出2022年商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平(píng)均每(měi)户(hù)城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果(guǒ)交房(fáng)顺利，已购期(qī)房会(huì)在2-3年(nián)内陆续交付(fù)使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭(tíng)都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房的(de)三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一(yī)套房(fáng)的程度(dù)，“户户有房”是否意味着(zhe)中国城(chéng)镇化进展终结(jié)，甚(shèn)至(zhì)意味着中国(guó)地产存(cún)量供(gōng)给绰绰(chuò)有余？

　　（一(yī)）户均一套(tào)房并不(bù)意味着住宅市场供需平(píng)衡

　　需要有多(duō)余住宅来满足因人口(kǒu)流动、居民换房(fáng)等因素产生的住宅需(xū)求(qiú)。因此，成熟(shú)房(fáng)地产市场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验(yàn)来看，美国、英国(guó)和(hé)日本的住宅套(tào)户比均(jūn)高于1.1，其中，英国(guó)的(de)住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为(wèi)1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人(rén)口净流入地的住宅市(shì)场供不应求，造成(chéng)房价(jià)或(huò)房租迅(xùn)速上(shàng)涨。

　　七普指出中国的流动人(rén)口3.76亿，省内(nèi)流动人口和省际流动人(rén)口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大(dà)城市租房挣钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南(nán)大学(xué)2017年的中国城乡人口流(liú)动调查数据显示，在(zài)上海、杭州以及(jí)南京工(gōng)作的流动人(rén)口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸(xī)引打工人，但高房价(jià)迫使打工人回乡置(zhì)业。

　　流动(dòng)人(rén)口实际(jì)上会占(zhàn)据两套房，在高房价的大(dà)城市租赁一套房，在房价较低的(de)县城(chéng)购(gòu)买一套(tào)房。所以(yǐ)说户均一套房无法满足庞(páng)大流动人口(kǒu)的租赁与(yǔ)置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅(zhái)中依然有不少老旧小区(qū)。

　　三(sān)成家(jiā)庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居民住宅是2000年(nián)以前建成，其中又(yòu)有11.6％住(zhù)宅(zhái)年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批(pī)存(cún)在着建筑结构松(sōng)散、设施陈旧、安全(quán)隐患大等问题，如(rú)电(diàn)线老化、管道等基础设施(shī)陈旧，给住户(hù)的生活带来了(le)很大的不(bù)便和安(ān)全(quán)隐患，并且(qiě)居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧(jiù)住宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭(tíng)户数(shù)拥有的住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家(jiā)庭(tíng)没有独立卫浴和厨房。这类(lèi)上(shàng)世纪修建的老(lǎo)旧小区很难满足现(xiàn)代生(shēng)活需求(qiú)，在未(wèi)来(lái)大(dà)都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一(yī)居(jū)室和(hé)二居室(shì)，户型偏小。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅户型更(gèng)小(xiǎo)，当然这(zhè)与城市(shì)土地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面(miàn)积扩张是未来地产的(de)需求驱动力

　　根据七普数据测(cè)算(suàn)，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存(cún)量总面积为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间农民带房进城和(hé)老旧小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得(dé)出(chū)2022年住宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家庭(tíng)人均住宅建筑面积小于均值，近(jìn)4成家庭人均(jūn)住宅建筑面积在(zài)30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面积不足19平(píng)方米，不及全(quán)国人均水平的(de)一半(bàn)。若去除20％的公(gōng)摊，可使用的住宅(zhái)面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将人均住(zhù)宅建筑面积低于15平方(fāng)米(mǐ)的家庭界定为住宅存(cún)在(zài)困(kùn)难，若按这个标准算的(de)话，中国(guó)有11.3％的(de)家庭存在住宅困难问题。

　　若人均(jūn)可使用住宅(zhái)面积(jī)为40平，即(jí)人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人(rén)数，需(xū)要住宅总量约390.6亿平，较目前(qián)至少新增(zēng)82亿平(píng)。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本(běn)、德国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不(bù)大。但若(ruò)去除(chú)公摊(tān)面积后(hòu)，中国的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需要的住宅总量会更多(duō)。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未(wèi)来(lái)地产还会(huì)有需求(qiú)么(me)？

　　我们测算得到(dào)中国(guó)城镇家庭户(hù)均1套房(fáng)，看似已经(jīng)户(hù)户(hù)有房。即便如此，中国人口静态结(jié)构和动态趋势演绎，决定(dìng)了中(zhōng)国未(wèi)来地产仍有需求释(shì)放。户均1套住宅现实之下(xià)，中(zhōng)国未来城(chéng)镇住宅需求主(zhǔ)要来(lái)自(zì)于四个方面。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭户数(shù)增(zēng)多(duō)，新户购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年(nián)我国(guó)城镇家庭户均人口数不断下降(jiàng)，六普(pǔ)显示城镇户(hù)均(jūn)人口规模为2.85人/户，而(ér)七普显示城(chéng)镇户均人口规模(mó)为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上(shàng)升，人口小家庭化趋势(shì)将(jiāng)继续延续，导致户数会因户均人口规模的缩小(xiǎo)而增(zēng)多(duō)。

　　第二(èr)，人口迁移导致经济发展带来的(de)新增(zēng)住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块(kuài)的分化(huà)日益明显，资源和生产要素逐步向(xiàng)经济带、都(dōu)市(shì)圈中心城市流入，区域经济资源分配的再(zài)集中(zhōng)吸引着人口流入。人口迁移势必(bì)涉(shè)及到(dào)买房租房，给迁入地住宅市场带来新的增量(liàng)。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年(nián)常住人口增量(liàng)为72万，而(ér)出生人口为44.9万(wàn)人(rén)，死亡人口为38.4万人(rén)，自(zì)然增加人口仅为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要受益于人口(kǒu)迁(qiān)移(yí)。

　　第三(sān)，老旧小区改善性(xìng)需求(qiú)依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自(zì)建(jiàn)住宅(zhái)和原公有住宅(zhái)的家(jiā)庭拆(chāi)迁(qiān)改建(jiàn)最多(duō)。自(zì)建房家庭比(bǐ)例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住(zhù)宅家(jiā)庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时(shí)间为2000年以前的(de)比例(lì)（31.3％）大(dà)致相吻(wěn)合。

　　十年(nián)间新增(zēng)8473万(wàn)家庭户(hù)，自建住宅和原公(gōng)有住宅(zhái)减少了(le)1282万户，住宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的家(jiā)庭购买(mǎi)商(shāng)品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二手房(fáng)。在新增住(zhù)宅(zhái)需(xū)求中，有7成家庭购买(mǎi)了(le)商品住宅。租房(fáng)、购(gòu)买经济适用(yòng)房和其他分别占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和9％。未来(lái)随(suí)着城中村和旧(jiù)城(chéng)改造，商品(pǐn)住宅的占(zhàn)比势必会进一(yī)步(bù)上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户。破(pò)旧的城中村、老(lǎo)公有住宅，建筑面积(jī)小(xiǎo)、质量低、基础设施配套差、没(méi)有或少(shǎo)有(yǒu)物业管理，居民追求美好、宜(yí)居生(shēng)活的环境，背后的(de)改(gǎi)善(shàn)性需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住(zhù)上更(gèng)大房子”的改善性需(xū)求还将(jiāng)有所增(zēng)加。

　　刚需(xū)购(gòu)房受限于资金，倾向于中小户型。已(yǐ)有(yǒu)住(zhù)宅家庭(tíng)希望提高生(shēng)活品质(zhì)，以小换大(dà)、以(yǐ)旧(jiù)换新(xīn)。2022年底的中央经(jīng)济工作会议(yì)明确(què)指出支持住宅改善(shàn)等(děng)消费。

　　OECD国(guó)家(jiā)的人均住宅间(jiān)数为1.71间(jiān)，无论是否考虑(lǜ)乡村住(zhù)宅(zhái)因素(sù)，中国的(de)人均住宅间数较(jiào)其他国家依旧存(cún)在不(bù)小差距(jù)。

　　住宅舒适度与经(jīng)济(jì)水平(píng)有着密切正(zhèng)向(xiàng)联系(xì)。随着经济发展水(shuǐ)平的(de)提高(gāo)，中国的(de)人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)与人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积将随(suí)之(zhī)增(zēng)长。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾(dùn)更多体(tǐ)现为住宅供给存在不(bù)足，供需出现错(cuò)配，这是过去二(èr)十年(nián)房价(jià)快速上涨基石。那么(me)未(wèi)来将(jiāng)是住宅(zhái)质量(liàng)的供需冲突。房地产大(dà)分化时代已至(zhì)，这(zhè)种(zhǒng)分化(huà)不单局(jú)限于城市(shì)能级之间差异，优质小区(qū)和老(lǎo)旧二手房之间的差异也(yě)将(jiāng)越(yuè)发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数(shù)据调查(chá)的是人，并不(bù)是针对住(zhù)宅，因此可能存在统计偏(piān)差(chà)。商品住宅占比实(shí)际值可能偏低，其增速(sù)可能(néng)超预期。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 表示第一的词语四字，古代表示第一的词语