5月以来(lái)，房地产板块个股多出(chū)现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信(xìn)房地(dì)产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以公募(mù)基(jī)金(jīn)为代表的机构对于这一板块已经在(zài)悄然布(bù)局。数据显(xiǎn)示，以南方和(hé)华夏(xià)的两只(zhǐ)老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所(suǒ)公布的(de)总份额均较4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根据基(jī)金一(yī)季报统计，龙头(tóu)与地(dì)方(fāng)国企央企获得增(zēng)持，持仓数量占流通(tōng)股比重增幅五只(zhǐ)个股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底部回(huí)升”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕细作(zuò)成共识(shí)

　　从公募基金(jīn)对房地(dì)产的配置看，2019年末，公募(mù)所(suǒ)持有的房地(dì)产行业标(biāo)的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现(xiàn)出(chū)色(sè)，但公募所持房地产(chǎn)公(gōng)司市值在股(gǔ)票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年(nián)终于出(chū)现了三年来的首(shǒu)次回(huí)升，年底(dǐ)这一数值(zhí)从1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时，公募(mù)对房地产行(xíng)业的持股比例也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年(nián)一季度得(dé)以延续。数据统计显(xiǎn)示，公募重仓持有房地产板块一季度(dù)市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较(jiào)2022年(nián)四(sì)季度(dù)提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股(gǔ)份(fèn)、滨江(jiāng)集团，持仓(cāng)市值占板块(kuài)比重(zhòng)合计达(dá)47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公(gōng)募对于房地产(chǎn)的投资愈发有集(jí)中于龙头(tóu)的趋(qū)势。Wind显示，在公募基金一季报(bào)汇总的重(zhòng)仓股中，房地产(chǎn)板块排名最高(gāo)的是(shì)保利发展(zhǎn)，在(zài)基金(jīn)重(zhòng)仓第33位。排名(míng)第二的(de)是招商(shāng)蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股万科(kē)A排在第96位(wèi)。对比去年(nián)四季报，变化之处首先在于几(jǐ)只房地产龙(lóng)头股从排位(wèi)上(shàng)看均有退步，尤其是万科最为(wèi)明显；其次是(shì)金地集团(tuán)退出百(bǎi)大之列。但考虑(lǜ)到房地产是(shì)复苏链上(shàng)最(zuì)后(hòu)一环，且(qiě)首季并(bìng)非行(xíng)业销售旺季，其传(chuán)导(dǎo)到二级市场(chǎng)乃至机构持仓上还需要时(shí)间周期。

　　形(xíng)成共识的是，经济(jì)圈判断房地产已(yǐ)经进入大(dà)分化时代，一(yī)二线城市好于(yú)三四线城市。而映(yìng)射(shè)到二级市场投资(zī)上，配置(zhì)房地产行业轻(qīng)松收获(huò)行业(yè)贝(bèi)塔的红利期一去不返了(le)。“如果按照产业(yè)周期来分类，包(bāo)括房地(dì)产等几类行业在盖特纳曲(qū)线(xiàn)里属于成(chéng)熟期或(huò)者衰退期的(de)行业，传(chuán)统认知上没有(yǒu)什么投资机会(huì)的(de)。但在这几年特(tè)殊的行情里包括(kuò)煤炭、电解(jiě三传一反指的是什么意思，三传一反指的是反应动力学)铝等类似(shì)的行业也出现了一些机会，背(bèi)后的逻辑是供给侧发(fā)生(shēng)了(le)更(gèng)大(dà)的(de)变化。”一不愿具名的上海(hǎi)公募(mù)基(jī)金经理指出。

　　不过(guò)也有公募(mù)人(rén)士持谨慎乐(lè)观(guān)态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平(píng)方米的年(nián)销售(shòu)面积很(hěn)难再出现了(le)，2022年光是居(jū)民存款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿(yì)平方(fāng)米建筑(zhù)面积，考虑存量地产的更新，也(yě)有近10亿平(píng)方米。需求(qiú)端(duān)还需要有(yǒu)一定的(de)政策出来(lái)去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今(jīn)日，无论从城镇化的进程，还(hái)是人均住房面(miàn)积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收(shōu)入也不支撑每年(nián)18万亿元的销售额，以及过(guò)快上行(xíng)的房价(jià)，因(yīn)而行业高增的时代已经过去，未(wèi)来行业的需(xū)求或将(jiāng)回落，在此(cǐ)过程(chéng)中，伴随(suí)着地产(chǎn)的高杠(gāng)杆属性，就很容(róng)易出现信用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到(dào)供给侧出清的过(guò)程。这个过程中(zhōng)，综合竞(jìng)争力强的公司就(jiù)能够通(tōng)过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市(shì)占率(lǜ)的提升。当行(xíng)业需求见顶回(huí)落时，行业的贝(bèi)塔已经过去了，但不代表(biǎo)没有投资机会(huì)，机会在于城市、位置、产品的(de)阿尔法，而对应到股票(piào)投资，就是强竞(jìng)争力公司(sī)的(de)阿尔法。”

　　或(huò)许也是(shì)基于这样的认(rèn)识转变，精耕(gēng)细作个股成为公募乃至整体机构的(de)务实之举。

　　机构配(pèi)置(zhì)房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优(yōu)质区域性标(biāo)的成(chéng)香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股多(duō)出(chū)现小幅(fú)上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本(běn)月涨幅约为2％。从具(jù)体的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万(wàn)房地(dì)产板(bǎn)块个股，在纳入统计的124只房(fáng)地产(chǎn)类标的(de)股中，本月以来(lái)实现股价上涨的(de)达到(dào)了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好排名前五的公司(sī)月内涨幅(fú)超(chāo)过(guò)了10％，它(tā)们分别是上(shàng)实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地(dì)产。排(pái)名(míng)第一的上(shàng)实(shí)发展，五一假期(qī)归来后日成(chéng)交量明显放(fàng)大(dà)，4日、5日连续(xù)两个(gè)交易日收出涨停(tíng)。从该股的基本面来看，上实发展的主营(yíng)业务为房(fáng)地产开(kāi)发与经(jīng)营。公司的主(zhǔ)要(yào)产(chǎn)品及服务为(wèi)房地产销售、房地产(chǎn)租赁(lìn)、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从(cóng)业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利(lì)润(rùn)1.23亿元，同(tóng)比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营业(yè)总收入(rù)27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通(tōng)股股(gǔ)东(dōng)来看(kàn)，各(gè)类机(jī)构(gòu)都有对其(qí)布局的(de)例子。以3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具体包括公(gōng)募(mù)的上银基金、私募的(de)迎(yíng)水文(wén)龙、中央汇金(jīn)、长(zhǎng)城资产管理公司等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时(shí)排(pái)名第二的浦东金桥(qiáo)也是上海(hǎi)本地(dì)房企(qǐ)，其第一季度的收入利润(rùn)规模(mó)大幅(fú)度复(fù)苏。究其(qí)原因，一方面是该公(gōng)司(sī)后疫情时代(dài)出租率(lǜ)复苏至近(jìn)年来最高，另一方面则是公(gōng)司(sī)拿(ná)地结算持(chí)续(xù)性向(xiàng)好，从(cóng)数字上看，一(yī)季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑(zhù)面积约54万平方(fāng)米。

　　在这样的(de)业绩(jì)势头向(xiàng)好背景下，自然(rán)也吸引了(le)知名机(jī)构(gòu)在其(qí)中持续驻(zhù)足。从第一季度十(shí)大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只(zhǐ)产品(pǐn)依然在前十中，这也是(shì)连续第(dì)三个季度他有(yǒu)的两只产品(pǐn)杀入前(qián)十。同时榜(bǎng)单中还有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当季还小幅增(zēng)加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上海区域性地(dì)产公司外，荣安(ān)地产则是主要布局(j三传一反指的是什么意思，三传一反指的是反应动力学ú)在(zài)深圳的地产公司(sī)，一(yī)季报交出的也是(shì)一份报喜的成绩单：首(shǒu)季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来(lái)看(kàn)，《红周刊(kān)》注意(yì)到(dào)两只公募指基首(shǒu)季新杀入十大(dà)流通股股东行列。具体说来(lái)， 南方中证全指(zhǐ)房地(dì)产(chǎn)ETF上榜排名(míng)第(dì)七位，富(fù)国(guó)中证(zhèng)指数1000增(zēng)强则(zé)排名(míng)第九(jiǔ)位，此外联袂出(chū)现的机构还(hái)有QFII高(gāo)盛国际和(hé)私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴证全球基金(jīn)相关人士分析：“经(jīng)历过行业洗牌和兼并(bìng)重组后，龙头的价值(zhí)更为笃定突出；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场大(dà)幅(fú)降温，优质土地供(gōng)给较多（券商测算(suàn)对应潜在毛利率在25％以上，目(mù)前(qián)房企的利(lì)润率仅20％），绝大多数房企受限于信用(yòng)问(wèn)题或者资(zī)金紧(jǐn)张没法拿地，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地(dì)金额/销售金额）基本在30％以上；从融资(zī)上看，龙头房(fáng)企(qǐ)杠杆(gān)率较(jiào)低，净(jìng)负债率基本在70％以下，而其(qí)他(tā)房企的净(jìng)负债率(lǜ)普(pǔ)遍都在(zài)100％以上，加杠杆空(kōng)间有限，从(cóng)融资成(chéng)本看，龙头房企(qǐ)的(de)融资成本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右(yòu)；对(duì)应到2023年的销售，龙头房企明(míng)显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的(de)是，在(zài)当前(qián)中特估的浪潮下(xià)，央国企(qǐ)地产股或存在发展的大好(hǎo)机会(huì)。中信(xìn)证券指(zhǐ)出：“房地(dì)产行业的结构性机会(huì)依然存在(zài)，少部分(fēn)公司尤其是央(yāng)企占据(jù)显著优势，其主(zhǔ)要又(yòu)体现为库(kù)存的(de)优势。央企地产公司(sī)，现阶段表现出较低的融(róng)资成本，优质的(de)开发(fā)资源和良好的不动产(chǎn)资产运(yùn)营能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较(jiào)于民营(yíng)地产公司也(yě)是更有优势的(de)。”吕(lǚ)功绩强(qiáng)调，“对于减(jiǎn)值、土地资源债权债务关系(xì)等问题，市(shì)场对民营房开企业的资产(chǎn)会有(yǒu)更(gèng)多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过(guò)程中，央(yāng)国企相较(jiào)于民企来说(shuō)估值的修复(fù)更明(míng)显。中(zhōng)特估的角度从中(zhōng)长(zhǎng)期的(de)维度看，行业的逻辑在于(yú)集中度提升(shēng)后，行业(yè)进入(rù)高质(zhì)量(liàng)发展阶段，具(jù)备较快速发展阶段更稳定(dìng)且可预期的盈利(lì)和现(xiàn)金(jīn)流创造能力，以此(cǐ)带来估值(zhí)中枢(shū)的提(tí)升，应该(gāi)关注估值(zhí)相对(duì)较低，企业自身资产的质量好、运(yùn)营能力(lì)强、可(kě)以(yǐ)创造持(chí)续现(xiàn)金流的(de)企业(yè)。”

　　“存(cún)量时(shí)代中行业(yè)普涨的概率比(bǐ)较低(dī)，行业(yè)内部(bù)将出现分化，要(yào)关注将受益于行业(yè)集中度提升(shēng)的头部公司。”星石投(tóu)资首(shǒu)席研(yán)究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思路的话(huà)，或许(xǔ)还(hái)是保利(lì)发展、招(zhāo)商蛇口等(děng)国资背景(jǐng)龙头前途更为光明。不过(guò)国投瑞银(yín)基(jī)金(jīn)投资部(bù)副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要(yào)客观(guān)地去持续观察国企央(yāng)企在三个方(fāng)面(miàn)是否可以维持，首(shǒu)先(xiān)是融资成本保(bǎo)持低(dī)位(wèi)，其次是(shì)销售份额(é)持续(xù)提升，再次是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据(jù)房企一季报梳(shū)理发现，对于2022年(nián)的(de)业绩出现的整体下滑(huá)，2023年一季度的(de)业绩分化更趋(qū)明(míng)显，保利发展、滨江集团等房企营(yíng)收、净利均实现了业绩的(de)回正，甚至是较大增速的增长。而这些公司也是(shì)机构(gòu)的重仓(cāng)对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内(nèi)人士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析(xī)表示(shì)，业绩出现明显改善的房企，主要(yào)是因为(wèi)过(guò)去两三年时间，尤其(qí)是在2021年下半(bàn)年(nián)民营(yíng)房企不怎(zěn)么投资拿地之后，国有(yǒu)企业仍在持续性地(dì)拿地，且主要集中在核心(xīn)城市(shì)，投资力度(dù)较大。投资的(de)驱动能够推动房(fáng)企销售业绩的增长，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢复但(dàn)仍处(chù)于调整的过(guò)程中(zhōng)，能够保有一个正增长。

　　不过(guò)张(zhāng)宏伟同时也提醒(xǐng)表(biǎo)示(shì)，在房地(dì)产的(de)复苏(sū)过程中，还面临着一(yī)些不(bù)确定(dìng)性。其(qí)实(shí)整(zhěng)个市场从四(sì)月(yuè)份开始又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个(gè)别城市四月环比三月相(xiāng)对表现(xiàn)较好(hǎo)之外，包(bāo)括北京、上海在(zài)内的(de)绝大多(duō)数城(chéng)市都(dōu)出(chū)现(xiàn)环三传一反指的是什么意思，三传一反指的是反应动力学比下滑的情况。而现(xiàn)在五月的市场表(biǎo)现也不太乐观。按照(zhào)现在的经济状况、收入(rù)情况，以及市场的去库(kù)存压(yā)力、企业的资金面压力，可能会出现，到(dào)六月份房企为(wèi)了(le)半年报冲业绩出(chū)现市(shì)场的(de)短(duǎn)期(qī)反弹外的一(yī)个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度增长不确定(dìng)性的(de)压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事(shì)长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现在整个(gè)房地产以及(jí)其上下游产(chǎn)业链的复(fù)苏速度(dù)都比(bǐ)想(xiǎng)象(xiàng)的要慢很多(duō)，我(wǒ)们要多给一些耐(nài)心(xīn)，这个(gè)时候，在房地产以及上下游就不是赚快钱的时候(hòu)，只能赚他基本面的(de)钱。但(dàn)这也意味着(zhe)，只有(yǒu)极为少(shǎo)数的、做(zuò)得比(bǐ)同行好得多的企业，会伴随(suí)整个行(xíng)业的弱复(fù)苏(sū)，业绩(jì)会逐步体现出来。所以只能耐心地去等待它的基本面不断地凸显(xiǎn)出来，这需要(yào)时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个(gè)股(gǔ)仅为举(jǔ)例分析(xī)，不做买卖推荐。）

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