导读(dú)

　　黄金二十年(nián)之(zhī)后，当(dāng)下中(zhōng)国地(dì)产步入大分化时代而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是(shì)中国(guó)房地产市场黄(huáng)金(jīn)二十年(nián)。2019-2021年，连(lián)续三(sān)年商品住(zhù)宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢(féng)近年地(dì)产持续低景(jǐng)气，有关中国地(dì)产是否过(guò)剩(shèng)的(de)讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘(lí)清中国(guó)城(chéng)镇存量(liàng)住宅真实情况(kuàng)，据此判断中国未来(lái)地(dì)产(chǎn)趋势。

　　有媒(méi)体渲染(rǎn)中国(guó)地(dì)产存量极(jí)度过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住(zhù)建部披(pī)露全(quán)国(guó)有(yǒu)近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑，第(dì)七次(cì)人(rén)口普查调查数据显示城(chéng)镇(zhèn)家庭户人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间(jiān)。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房(fáng)子是否真的过剩？

　　事实上住(zhù)建(jiàn)部披露的(de)近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑中，城(chéng)镇建筑占比(bǐ)不到一成，其中(zhōng)还(hái)包(bāo)括(kuò)大量城镇非住(zhù)宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房(fáng)屋中城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居民(mín)人均住宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒适不是人均一间房(fáng)所能满足，它与房屋质(zhì)量(liàng)、居住面(miàn)积、配(pèi)套设施等因素密切相关。中国(guó)的人均住宅间(jiān)数较发达(dá)国家还有很(hěn)大差距(jù)。人均住(zhù)宅间数大于1同样不意(yì)味(wèi)着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户(hù)均1套房(fáng)，其(qí)中每户持(chí)有商品(pǐn)住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中国家(jiā)庭户均住(zhù)宅的数据，我(wǒ)们根(gēn)据商(shāng)品住宅套数、商品住宅(zhái)占比和(hé)城(chéng)镇家庭户数，计算出(chū)城镇家庭(tíng)住宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目(mù)前城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住宅。若期房(fáng)顺(shùn)利交付，直至2024年(nián)，中国每户(hù)城镇(zhèn)家庭(tíng)才拥有1套住宅，其(qí)中(zhōng)商业住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户均一套(tào)房似(shì)乎(hū)意味着户户有(yǒu)房，然而事实上(shàng)中国住(zhù)宅(zhái)市场供需并不(bù)平衡。

　　国际数据显示，成熟(shú)房地产市场的住宅套户比会大于1，在(zài)1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是(shì)因(yīn)为(wèi)户均一(yī)套(tào)房无法满足流动人口的租赁和置业需求。全(quán)国总人口的近(jìn)三(sān)成都是(shì)流动人(rén)口，流动人口会选择在大城市租房挣钱，在(zài)老家买房，从(cóng)而产生了(le)额外的住宅需求。

　　即便户(hù)均一套房，中国未来地产(chǎn)仍有四(sì)大新增需求动力(lì)。

　　第(dì)一，户(hù)均人口规模(mó)缩小，一人户、两人户占比不断增(zēng)加，导致(zhì)家庭户数增多。小家庭化(huà)趋势将延续，带来新户购(gòu)房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日(rì)益明显，区域经济资(zī)源分配的(de)再集(jí)中吸引着人口流入(rù)，人口净迁入城市的新(xīn)增(zēng)住宅(zhái)需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的(de)家庭(tíng)住(zhù)在2000年以前建(jiàn)成(chéng)的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平(píng)方(fāng)米的住宅(zhái)建筑面积。促(cù)成“老破小”住宅的改造(zào)势在必行(xíng)。

　　第四(sì)，中国的(de)人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建(jiàn)筑面积均较发达国家有着不小差距，“住上更大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地(dì)产步入大分(fēn)化时(shí)代(dài)而非停滞(zhì)期。

　　如果说过去二十年是中国地(dì)产黄金发展期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存在不(bù)足，这是过去(qù)二十年房价(jià)快速上涨基石(shí)。那么当(dāng)下房(fáng)地产(chǎn)大分化(huà)时代已至，大分化时代下地产矛盾则(zé)更多体现(xiàn)在住(zhù)宅质(zhì)量供需冲突(tū)。

　　地产大(dà)分(fēn)化必(bì)将体现在不同能级城市(shì)之(zhī)间，不同区域(yù)板块之(zhī)间，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不(bù)久前，官方(fāng)披露全国已有近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，引发(fā)热(rè)议(yì)。从2月以(yǐ)来，各大城市二(èr)手房挂牌(pái)量突然激增，引发一(yī)阵二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心(xīn)，中国(guó)的房子(zi)是否已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底是(shì)供(gōng)给过剩，还是供(gōng)需平(píng)衡(héng)，或(huò)是(shì)仍然(rán)存在不足？可惜由于住宅存量数据并(bìng)未公布(bù)，我们无法直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测(cè)算出中国城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)住(zhù)宅套数，回答当前的房(fáng)子(zi)是(shì)否(fǒu)真的过(guò)剩(shèng)了？据此判断(duàn)未(wèi)来(lái)房地(dì)产市场会(huì)如(rú)何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量(liàng)过(guò)剩的直观判断站(zhàn)不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然(rán)灾(zāi)害综(zōng)合(hé)风(fēng)险普(pǔ)查工(gōng)作情(qíng)况(kuàng)为主题的新闻发布会上(shàng)，负责(zé)人(rén)对外披露：“住宅城乡建设行业获取了全(quán)国近6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据以(yǐ)及80多万处(chù)市(shì)政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑(zhù)，平均每栋(dòng)建筑住不到3人(rén)，住(zhù)宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑中，农(nóng)村房屋占9成以上，以栋(dòng)数计算的城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等非(fēi)住(zhù)宅。总的算下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第七次(cì)人口(kǒu)普查(chá)数(shù)据(jù)公鲁j是哪个城市 鲁j是哪个省的车牌号(gōng)布了中国城镇家(jiā)庭户人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间，其(qí)中(zhōng)城(chéng)市家(jiā)庭户(hù)居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭(tíng)户(hù)居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有(yǒu)关，更与(yǔ)房屋(wū)质量、居住面(miàn)积(jī)、配套设施等因素密切相关。单单从人均住宅(zhái)间数不能完全(quán)反映(yìng)出城(chéng)镇居民的(de)居住水(shuǐ)平(píng)。

　　中国主要(yào)是以家庭为单(dān)位(wèi)购买成套住宅，一套(tào)设施齐全的住宅(zhái)才是城镇(zhèn)居(jū)民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户(hù)均住(zhù)宅的测算思路、数据(jù)和方法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅(zhái)主要分两大(dà)类(lèi)，一类是商品住宅，另一类是(shì)保障房(fáng)、原公有(yǒu)住宅、自建房等非商品住宅(zhái)。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇(zhèn)住宅数量。居民住宅相关(guān)数据有两处可以(yǐ)直接公布，一(yī)是(shì)每年商品住宅销售(shòu)套数（统计(jì)局）；二是居民住宅来源（人(rén)口普查(chá)数据）。计(jì)算中国居民户(hù)均住(zhù)宅数量，我们主要(yào)用(yòng)到上述(shù)两(liǎng)组数据(jù)。

　　中国住宅改革始于(yú)199鲁j是哪个城市 鲁j是哪个省的车牌号8年，1998年之前商品住宅数(shù)量极少(shǎo)，可忽(hū)略不计。估算城镇(zhèn)居民户均住宅套数分三步走：

　　第(dì)一步(bù)，将(jiāng)1999年以来每年商品住(zhù)宅(zhái)销售(shòu)套数相加，我们就能够得到(dào)当前商品住(zhù)宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据(jù)城镇居民拥(yōng)有的商品(pǐn)住宅和(hé)非商品(pǐn)住宅(zhái)比例(lì)，推算得到居民住(zhù)宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城镇居民拥(yōng)有的商品住(zhù)宅总数除以家庭户数，我们就能够得到城(chéng)镇户(hù)均拥(yōng)有的(de)住宅(zhái)数(shù)量。

　　具体计算(suàn)公式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住(zhù)宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住(zhù)宅套(tào)数(shù)/家庭户数）/（商(shāng)品住宅(zhái)套(tào)数/住宅(zhái)总(zǒng)套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国(guó)住宅存(cún)量到底有多少，目前缺乏一(yī)个准(zhǔn)确统计。我们利用既有统(tǒng)计数据(jù)，大致(zhì)测算得(dé)到(dào)中国(guó)存量房地产(chǎn)套数，并(bìng)进一(yī)步(bù)推算中国城镇家庭户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国(guó)商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含(hán)现房和期房(fáng)）。

　　中国的房地产销售以期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房(fáng)销售(shòu)中期房占(zhàn)比近(jìn)9成。本文(wén)去除商品住宅累计(jì)销售套数里的期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现(xiàn)房套数计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数=截止到2022年商品住(zhù)宅累计(jì)销售套数(shù)-过(guò)去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣(jùn)工(gōng)周期在(zài)2-3年(nián)，并考(kǎo)虑到交房(fáng)后装(zhuāng)修的(de)时间(jiān)，取最大(dà)值3年。

　　将商品住宅现房套数(shù)除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二(èr)）城镇居民(mín)户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要进(jìn)一步推算(suàn)中(zhōng)国城(chéng)镇居民(mín)拥有的户均住宅(zhái)套数。

　　首先(xiān)，七(qī)普数据显(xiǎn)示中国城镇居(jū)民的住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自建住(zhù)宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用房占比(bǐ)3.8％、原(yuán)公有(yǒu)住(zhù)宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉(lián)租(zū)房(fáng)与其他住宅(zhái)。

　　其次(cì)，我们假定租(zū)赁其他住宅和(hé)购买二手房都(dōu)是商品住宅，因此(cǐ)将租赁(lìn)其他住宅、购买商(shāng)品住宅与购买二手房加总，得到(dào)商品住(zhù)宅占居民(mín)所有住宅(zhái)的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增幅为过(guò)去(qù)十年变(biàn)化(huà)幅(fú)度的2鲁j是哪个城市 鲁j是哪个省的车牌号0％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实(shí)际(jì)变(biàn)化(huà)比例，从(cóng)而我们估算(suàn)出(chū)2022年(nián)商品住宅所占(zhàn)比例，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末(mò)，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)0.86 套(tào)住宅。但(dàn)考虑已购期房，中国平均每户(hù)城镇家(jiā)庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果(guǒ)交房顺利，已购期房会在2-3年(nián)内(nèi)陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)都会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户(hù)均一套房的三点含义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到了户(hù)均(jūn)一套房的程度，“户户有房(fáng)”是(shì)否意味(wèi)着中国城镇化进展终结，甚(shèn)至意味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均(jūn)一套房并不意(yì)味着住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要有(yǒu)多余住(zhù)宅来满足因人口流(liú)动、居民(mín)换房等(děng)因(yīn)素产(chǎn)生的住宅(zhái)需求。因此，成熟房地产市场(chǎng)的住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际(jì)经(jīng)验来(lái)看，美国、英国和日本的住(zhù)宅套户比(bǐ)均(jūn)高于1.1，其中，英(yīng)国(guó)的(de)住(zhù)宅套户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户均刚好一套房，就(jiù)会造成人口(kǒu)净流入(rù)地的住(zhù)宅市场供不应求(qiú)，造成(chéng)房价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动人口3.76亿(yì)，省内流动人口和省(shěng)际流(liú)动人(rén)口(kǒu)分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择在大(dà)城市租房(fáng)挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城(chéng)乡人口流(liú)动调查数据显示，在上海、杭州以及南京工作(zuò)的流动人(rén)口在老家拥(yōng)有住宅(zhái)比例分别(bié)为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工(gōng)资吸引打(dǎ)工人(rén)，但高房价迫使(shǐ)打(dǎ)工人回乡置(zhì)业。

　　流动(dòng)人口(kǒu)实际上会占据两套房(fáng)，在高房价的(de)大(dà)城(chéng)市租(zū)赁一套(tào)房，在(zài)房价较低(dī)的县(xiàn)城购(gòu)买一套房。所以(yǐ)说户均一(yī)套房无法满(mǎn)足庞大(dà)流动(dòng)人口(kǒu)的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅(zhái)中依(yī)然(rán)有不少(shǎo)老旧(jiù)小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户(hù)城(chéng)镇居民住宅(zhái)是2000年以前建(jiàn)成，其中又(yòu)有(yǒu)11.6％住宅(zhái)年(nián)龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批(pī)存在着建筑结构松散、设(shè)施陈旧、安全隐(yǐn)患大(dà)等问题，如电线老化、管道(dào)等基础(chǔ)设施陈旧(jiù)，给(gěi)住户的生活带来了很大的不便和安全隐患，并(bìng)且居住(zhù)体验(yàn)较(jiào)差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数(shù)拥有(yǒu)的住宅(zhái)面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左(zuǒ)右的(de)家庭没有独立卫浴和厨房(fáng)。这类上世纪修(xiū)建(jiàn)的老旧小区很难满足现代生活(huó)需求，在(zài)未来大(dà)都会(huì)被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的(de)家庭住(zhù)宅(zhái)为一居室(shì)和二居室，户型偏小(xiǎo)。其中一居室占比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居室占(zhàn)比(bǐ)为33％。对(duì)比镇，城市家庭(tíng)住宅户型更小，当然这与城市土地资源(yuán)紧(jǐn)张(zhāng)有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面(miàn)积扩张是未来(lái)地产的需求驱动力

　　根据(jù)七普数(shù)据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积(jī)为294.6亿平。暂(zàn)不(bù)考(kǎo)虑(lǜ)两(liǎng)年间农民带房(fáng)进城(chéng)和老旧小区(qū)拆(chāi)迁，加(jiā)上2021年和2022年商(shāng)品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住(zhù)宅存量总面积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑(zhù)面积为39.45平(píng)方(fāng)米。

　　超过(guò)一半(bàn)的家庭人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面积小于均值，近4成家庭(tíng)人均住宅建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅建筑面(miàn)积不足19平方米，不及全国(guó)人均水平的一半。若(ruò)去除20％的(de)公摊，可使用(yòng)的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积低于15平方米的家庭界定为住宅存在困难，若按这(zhè)个标准算(suàn)的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存(cún)在住宅困难问题。

　　若(ruò)人(rén)均可(kě)使用住宅面积为40平(píng)，即人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积(jī)为(wèi)50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前至少新增82亿平(píng)。

　　对(duì)比发(fā)达国家人均住宅面(miàn)积(jī)，美(měi)国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国(guó)都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除公(gōng)摊(tān)面积后，中国(guó)的人(rén)均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一(yī)差距(jù)将(jiāng)变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量会更多(duō)。

　　四、户均(jūn)已(yǐ)然(rán)1套(tào)房(fáng)，未来地产还(hái)会有需(xū)求么？

　　我们测算得(dé)到中国城镇家庭户均(jūn)1套房(fáng)，看似已经户户有房。即(jí)便如(rú)此，中(zhōng)国人口(kǒu)静(jìng)态结(jié)构和动(dòng)态趋势演绎，决定了中国(guó)未来地(dì)产(chǎn)仍(réng)有需求释(shì)放。户均1套住宅现实之(zhī)下，中(zhōng)国未(wèi)来城镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一(yī)，户(hù)均人(rén)口缩(suō)小，家庭户数增(zēng)多，新(xīn)户购房(fáng)需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户均人口(kǒu)数不断下(xià)降，六(liù)普显示城镇(zhèn)户均人口规(guī)模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人(rén)口(kǒu)规模(mó)为2.62人(rén)/户，一人户、二人户(hù)的(de)占比明显上升，人口(kǒu)小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势将继续(xù)延续(xù)，导致(zhì)户数会因户(hù)均人口(kǒu)规模的缩小而(ér)增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经济(jì)发展带来(lái)的新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济(jì)板块的(de)分化日益(yì)明(míng)显，资(zī)源和生产要素逐步向(xiàng)经济带、都市圈中心城市(shì)流入，区域(yù)经济资源分配的再集(jí)中吸引(yǐn)着(zhe)人(rén)口(kǒu)流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁入(rù)地住宅(zhái)市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口(kǒu)增量为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万(wàn)人，其人口增长主要受益于人(rén)口(kǒu)迁(qiān)移(yí)。

　　第(dì)三，老旧小区改善性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住(zhù)宅(zhái)和原公(gōng)有(yǒu)住宅的家庭拆迁改建最多(duō)。自建(jiàn)房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百(bǎi)分点；原(yuán)公有住宅家庭(tíng)比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个(gè)百分(fēn)点。二者和(hé)（27.1％），再加(jiā)上其他住宅(zhái)（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户，自建住宅和原(yuán)公有住宅(zhái)减(jiǎn)少(shǎo)了1282万(wàn)户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅(zhái)，21％的(de)家(jiā)庭购买二手(shǒu)房(fáng)。在新增住宅需求中，有(yǒu)7成家(jiā)庭购买了商品住宅。租房、购买(mǎi)经济适(shì)用房和其他分别占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未来随着(zhe)城中村(cūn)和旧城改(gǎi)造(zào)，商品住(zhù)宅的占比势必(bì)会进一(yī)步(bù)上升。

　　2000年(nián)以前建造(zào)的(de)住宅建筑面积还有约81亿平(píng)，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅(zhái)，建筑面积(jī)小(xiǎo)、质量低、基础设(shè)施配套(tào)差(chà)、没(méi)有或少有物业管理，居(jū)民追(zhuī)求美好、宜居生(shēng)活的环(huán)境，背(bèi)后的改善(shàn)性需求有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大(dà)房子”的改善性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户型。已有(yǒu)住宅家庭希望(wàng)提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济(jì)工作会(huì)议明确指(zhǐ)出(chū)支持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国(guó)家的人均(jūn)住宅间数(shù)为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村住宅(zhái)因(yīn)素，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数较其(qí)他(tā)国家(jiā)依旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经(jīng)济水(shuǐ)平有着密切正向联系。随着经济发展水平的(de)提高，中国(guó)的人均住宅间数与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地(dì)产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供(gōng)给存在不足，供需出现错配，这是(shì)过去二十年房价(jià)快速上涨基石。那么未来将是住(zhù)宅(zhái)质量的供需(xū)冲突。房地产大分化时代已至(zhì)，这种分(fēn)化不单局限(xiàn)于城市能级之间(jiān)差异，优(yōu)质小区(qū)和老(lǎo)旧二(èr)手房(fáng)之间的差异也将(jiāng)越(yuè)发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数据调(diào)查的是人(rén)，并(bìng)不是(shì)针对住宅，因此可能存在统计偏差。商品住(zhù)宅(zhái)占比实际值可(kě)能(néng)偏低，其增速可能超预期。

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