近(jìn)两(liǎng)年火爆的(de)创新产品公募REITs进(jìn)入(rù)密集分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除(chú)息日，公(gōng)募REITs整体呈现出高比例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可(kě)供(gōng)分配金额的REITs产(chǎn)品，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人(rén)士对此(cǐ)表示，强制(zhì)分红机制是公(gōng)募REITs主要(yào)特(tè)征之一，稳定(dìng)分红体(tǐ)现出该类产(chǎn)品长期(qī)投资价值，通(tōng)过观测经营活(huó)动现金流(liú)、可供(gōng)分配(pèi)现金等指标，也是观察REITs项目底层资产运营情(qíng)况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒普通投(tóu)资者注(zhù)意，与产权类项目相(xiāng)比(bǐ)，特许经营REITs项目(mù)在经(jīng)营(yíng)权到期(qī)后(hòu)不再产生(shēng)现(xiàn)金收益，特许经营权分红(hóng)目前(qián)已包含了(le)利润分配和本金的归(guī)还，在(zài)选择投资标的时应了(le)解资产类型和分红的特(tè)征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日(rì)）陆续(xù)迎来(lái)除(chú)息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分(fēn)配情况尚未公(gōng)布(bù)。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比例的稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供分(fēn)配金额的公(gōng)募(mù)REITs产(chǎn)品(pǐn)中，2022年全年分配金额占可供分配(pèi)金(jīn)额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分(fēn)配(pèi)比例在96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金基金相关负责人(rén)对此(cǐ)表示，投资公募(mù)REITs的主要(yào)收益来源为持(chí)有期分红收益，以及基金(jīn)份额(é)交(jiāo)易价格的变化。基金份额二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格受到(dào)公募REITs资(zī)产运营情况及市场因素的(de)综合影(yǐng)响，较易引(yǐn)起波动。与(yǔ)此相比(bǐ)，基金分红预期则更有规律(lǜ)可循。公募REITs的分(fēn)红主要(yào)来自(zì)基础设(shè)施资产的经营(yíng)现金流，投资人通过基(jī)金募集(jí)材料和信息披露文件，结合行业及市(shì)场情况，可以分析基础设施项(xiàng)目的经营业绩，作为进行投资决(jué)策的重要参考。

　　“相对(duì)于基(jī)金份额二级市场(chǎng)价格变化导致的浮盈(yíng)或浮亏(kuī)，分红作为基金份(fèn)额持(chí)有人实际(jì)获得的现金收益(yì)，对于长期投资者更具参考价(jià)值。”中金基金(jīn)相关负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心(xīn)运营高级副总监李华(huá)平也(yě)表示，根据《公开募集基(jī)础设(shè)施证券(quàn)投资基金指引（试行(xíng)）》及相关法(fǎ)规要求，基础(chǔ)设施基金应当(dāng)将90％以上合并(bìng)后基金(jīn)年(nián)度可(kě)分配(pèi)金额以现金形(xíng)式分(fēn)配给投资者(zhě)，强制分红(hóng)机制是公募REITs的主(zhǔ)要(yào)特征(zhēng)之一，稳(wěn)定(dìng)的分红机制体(tǐ)现出REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期投(tóu)资价值。

　　中航基金也认为(wèi)，从投资角度来看(kàn)，基础设施公募REITs同时具(jù)备(bèi)“股性”和“债(zhài)性”双(shuāng)重(zhòng)特(tè)点。二级市场价格反映这类产品“股(gǔ)性”的(de)一面，分红体现了这(zhè)类产品的(de)“债性”特点。公募REITs有强制分红要(yào)求，分红(hóng)类似于(yú)债(zhài)券(quàn)派息，但不等同(tóng)于(yú)债券的固定利息回(huí)报(bào)，而是由可供(gōng)分(fēn)配现金决定。

　　从机构投资者(zhě)的(de)角度(dù)来(lái)看，一方(fāng)面是(shì)公募REITs丰富了机构投资者的投资品(pǐn)类，为资产(chǎn)配置多(duō)元化提供抓手，具有(yǒu)较(jiào)强的配置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机构(gòu)投资者稳定(dìng)收益。机构(gòu)投资(zī)者公募(mù)REITs能够通(tōng)过(guò)分(fēn)红获取相对(duì)于投(tóu)资债券相对(duì)高的收益性，在有效控(kòng)制风险的前提下，增(zēng)厚资产包(bāo)收益(yì)，起(qǐ)到投资“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了投资收益“落袋为安(ān)”外，市场对(duì)于未来(lái)分(fēn)红水(shuǐ)平的预期，也是影响REITs基金二级市场价格走(zǒu)势的关(guān)键因素之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级(jí)市(shì)场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品受宏观经济的(de)影响，可(kě)分配金额完(wán)成率(lǜ)不达预期，一定(dìng)程度(dù)上影响了(le)公募(mù)REITs二级市场的价格。”李华平(píng)称，公募REITs二(èr)级市场的价格波(bō)动受多(duō)重因素的影响，投资(zī)收益是(shì)影响REITs二(èr)级市场价(jià)格的主要因素(sù)之一，而(ér)稳(wěn)定的分红有利(lì)于(yú)吸引投资(zī)者参与公(gōng)募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人也表(biǎo)示，近期经济(jì)预期(qī)恢复，一方面市(shì)场热点(diǎn)呈现向(xiàng)股票和(hé)债券回归的过程；另(lìng)一方面，基础设(shè)施(shī)项目的经(jīng)营(yíng)业绩相(xiāng)对经济(jì)活力的改善有(yǒu)一定的滞后(hòu)性(xìng)。

　　此外(wài)，公募REITs在分(fēn)红除权(quán)日(rì)，将对基金份额的开盘(pán)指导价做调(diào)减处(chù)理，调减金额(é)根(gēn)据单位基金份额(é)的分(fēn)红金额进行计算(suàn)。除权(quán)操作是(shì)对分红前后基金份额净值变化(huà)的修正，使(shǐ)投资(zī)人(rén)在(zài)基金(jīn)分红(hóng)前后(hòu)均可(kě)以获得公平(píng)的投(tóu)资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者(zhě)长期(qī)投资(zī)的信(xìn)心，同时需结合持(chí)有(yǒu)产品的特性，关(guān)注二(èr)级市(shì)场扰动对整体(tǐ)收益的(de)影响程度(dù)。”中航(háng)基金相关人士(shì)也称。

　　特许(xǔ)经营权分红(hóng)包括利润分配和本金归还

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多位业(yè)内人士还(hái)提醒，与现有公(gōng)募基金分红前提(tí)是(shì)本金之上的增(zēng)值部分不同，特许经营权REITs基金运作期(qī)间的“分(fēn)红”界定为“分派”更为准确，分派的是本金与增(zēng)值(zhí)两个部分，两个部分之间的比例(lì)是变(biàn)动的，与现有公(gōng)募基(jī)金分红差(chà)异(yì)很(hěn)大，大多数普(pǔ)通投资(zī)者可能把“分派”金(jīn)额误认为是(shì)持(chí)续分(fēn)红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年(nián)等合(hé)同(tóng)年限(xiàn)到期后基金价值(zhí)面临极大不确定性(xìng)，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李华(huá)平(píng)表示，目前公募(mù)REITs主要有特许经营权(quán)类和产权(quán)类两大资产类型，持有产权类产(chǎn)品的收益主要包括每年(nián)的现(xiàn)金分(fēn)红(hóng)及资产增值的(de)收益，而持有特许经营类(lèi)产品的收益(yì)主要来自项目每(měi)年的现金分红。其中，特(tè)许经营权类资产的分红(hóng)包(bāo)括了利润分配和(hé)本(běn)金(jīn)的归还，两者(zhě)的(de)比(bǐ)率也是变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通投资者在选择投资标的时，应(yīng)了解公募REITs底(dǐ)层资产的(de)类型。

　　中航基金也表示，从细分(fēn)来看，各类公募REITs分红因底层资产(chǎn)属性不同而形(xíng)成区别。特(tè)许(xǔ)经营权类(lèi)的公募REITs产品因其(qí)分红相当于包含“本金+收(shōu)益”，分红相对较多(duō)，债(zhài)性偏强。而产权类的公募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看重底(dǐ)层资产(chǎn)的价值增值(zhí)，所以相对股性偏强。普通投资者在选(xuǎn)择公募REIT时(shí)，需(xū)要考虑底层银川海拔高度是多少 银川有高原反应吗(céng)资产属性(xìng)，对所选择产品(pǐn)的二级市场价(jià)格(gé)和分(fēn)红有合理(lǐ)预期。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责人也认为(wèi)，与产权(quán)类项目相比，特许经营(yíng)项目在经营权(quán)到期(qī)后不(bù)再(zài)能产(chǎn)生(shēng)现(xiàn)金收(shōu)益，因此将可供分配金额的分配(pèi)理解为“分派”比“分红(hóng)”更加准(zhǔn)确。基(jī)于(yú)这个特点，剩(shèng)余经营期(qī)限较(jiào)短的特许经营项目，通常具备更高的分(fēn)派率水平。对于剩余期限较长的特许经营权项(xiàng)目，即使分(fēn)派率相对较低，也有足(zú)够年限收回本金并取(qǔ)得(dé)收益。

　　中(zhōng)金基金该负责人提醒投(tóu)资者(zhě)注(zhù)意，特(tè)许经营(yíng)权项(xiàng)目的分派金额包含了(le)投资本金，在不进行扩募的情况下(xià)，基金份额单价随(suí)着分(fēn)派进度逐年(nián)下降是(shì)正常现象(xiàng)，投资特(tè)许经(jīng)营权REITs的收益(yì)来自(zì)项(xiàng)目(mù)剩余(yú)期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特(tè)许经(jīng)营(yíng)项目相比，产权(quán)类(lèi)项目的(de)土地或建筑的剩余使用(yòng)年限一(yī)般(bān)较(jiào)长，再加(jiā)上(shàng)到期后通过(guò)对建筑(zhù)的(de)更(gèng)新改(gǎi)造或补缴土地出让金等追加投资，有机(jī)会进一(yī)步延长经营(yíng)期限(xiàn)。这种(zhǒng)类(lèi)似永续经营的假银川海拔高度是多少 银川有高原反应吗设(shè)反映在基础资产的(de)估值上，使产权类REITs具备更显著的资产投(tóu)资(zī)属性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收益(yì)率(lǜ)等指标

　　评估项目底层资产(chǎn)运营情况(kuàng)

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表示，在产品分红期，投资者可以观(guān)测经营活动现金流、可(kě)供分配现金(jīn)、内(nèi)部收益(yì)率(lǜ)等指(zhǐ)标，来观察和评估(gū)项目(mù)底层资产的运营情况。

　　中航基金(jīn)表示，年(nián)报指标(biāo)中，跟(gēn)现金相关的指(zhǐ)标有两个：一(yī)是年报(bào)中披(pī)露的经营(yíng)活(huó)动(dòng)现金流，二(èr)是(shì)可供分配现金(jīn)，二者存在本质(zhì)性(xìng)区别。经营活(huó)动产(chǎn)生(shēng)的现金净流量(liàng)是指企(qǐ)业经(jīng)营(yíng)、筹资、投资产生的现金(jīn)流(liú)，基于(yú)企业本(běn)身经(jīng)营活动产生；可(kě)供分配的现金实质上是从EBITDA出(chū)发，对非(fēi)现(xiàn)金影(yǐng)响(xiǎng)利润表的项(xiàng)目进(jìn)行调整，加期(qī)初现金，最终得(dé)到的账面现金(jīn)。

　　李华平也(yě)表示，公募(mù)REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投资(zī)价值体(tǐ)现在(zài)相对股债(zhài)市(shì)场独立的资产配置功(gōng)能，比较适合(hé)长期持有。建议投资者对经营权(quán)类的资产可以更(gèng)多(duō)关注内部收益(yì)率的(de)高低，对产(chǎn)权类的资产更多(duō)关注分派率高低(dī)。因(yīn)为公募(mù)REITs可分(fēn)配收(shōu)益主要来自底层资(zī)产的(de)经(jīng)营净现金流，所(suǒ)以底(dǐ)层资(zī)产运营情(qíng)况直接影响投(tóu)资回银川海拔高度是多少 银川有高原反应吗报，投资者可(kě)综合考虑原始(shǐ)权益人综合实力、运营(yíng)管理机构实(shí)力、公募(mù)基金管理人实力等(děng)多重因素来(lái)选择投资标的。

　　中信证券研报也(yě)显示(shì)，公募(mù)REITs进入密集分红期(qī)，由于分红(hóng)交易带来的短期博弈机会仍在，叠加(jiā)此前市场接连回(huí)调，建议投资者关注有(yǒu)基本面支撑、填权效(xiào)应相对明显(xiǎn)、同(tóng)时分红规模较为可(kě)观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招(zhāo)募说明书均会载明REITs在发行首(shǒu)年及次年的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额(é)与募集材料(liào)中披露预测进行比较分(fēn)析，结合经济及市场的实(shí)际环境，对基础设施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的(de)管理能力(lì)进行(xíng)判(pàn)断。”中金基金上述负责人(rén)也称(chēng)。

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