近两年火(huǒ)爆的创新(xīn)产品公募REITs进(jìn)入密(mì)集分红期，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公募REITs整(zhěng)体(tǐ)呈现出高比例稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士(shì)对此表示(shì)，强制分红机制是公募REITs主要特(tè)征之一，稳定分红体现出该类产品长(zhǎng)期(qī)投资(zī)价值，通过观(guān)测经营活动(dòng)现金流、可供(gōng)分配(pèi)现(xiàn)金等(děng)指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底层资产运(yùn)营情况(kuàng)的“窗口”。他们也提(tí)醒普通投资(zī)者注意，与产权类项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营REITs项(xiàng)目在(zài)经(jīng)营权到期后不再(zài)产生现金收益(yì)，特许经营权分红目前(qián)已包含了利润分配和(hé)本金的归还，在选择投资(zī)标的时应(yīng)了解资产类(lèi)型和分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均(jūn)分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期(qī)，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此(cǐ)外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配(pèi)情况(kuàng)尚未公布。整(zhěng)体来(lái)看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公(gōng)募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配(pèi)金额占可(kě)供分配金额(é)比例平均为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来(lái)源为(wèi)持(chí)有(yǒu)期(qī)分红收(shōu)益，以及(jí)基金份(fèn)额(é)交易价格的(de)变化。基(jī)金份额二(èr)级市场(chǎng)价格受(shòu)到公募REITs资产运营情况及市场(chǎng)因素的综合影响(xiǎng)，较(jiào)易引起(qǐ)波动。与此(cǐ)相(xiāng)比，基金分红预期则(zé)更(gèng)有规(guī)律可循。公(gōng)募REITs的分红主要来自(zì)基础设施资产(chǎn)的(de)经营现(xiàn)金流，投资人通过基金募集(jí)材料和信息披露文件，结合行(xíng)业及市场情况，可以(yǐ)分析(xī)基础(chǔ)设施项目的经营业绩，作(zuò)为进行投资决(jué)策的重要参考。

　　“相对于(yú)基金份额二级(jí)市场价格变化导致的(de)浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基(jī)金份额持有人实际(jì)获得的现(xiàn)金收益，对于长期投资(zī)者更具参考价(jià)值。”中金基(jī)金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营(yíng)高级副总监李华(huá)平(píng)也(yě)表示，根(gēn)据《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》及相关法规要求(qiú)，基础设施(shī)基金应当将90％以上合并后基(jī)金年度可分配(pèi)金额以现(xiàn)金(jīn)形式分(fēn)配给投(tóu)资者，强制分红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳(wěn)定的分红机制体现(xiàn)出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航基金也(yě)认为，从投资(zī)角度来看，基础设施公募REITs同时具备(bèi)“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这(zhè)类产品“股性”的一(yī)面，分(fēn)红体现了这类产品(pǐn)的“债(zhài)性”特点(diǎn)。公募REITs有强(qiáng)制分红要(yào)求，分红类似于债券派息，但不等同(tóng)于债券的固定利(lì)息回报，而是由可供(gōng)分配(pèi)现金决定。

　　从机(jī)构投(tóu)资者(zhě)的角度来看(kàn)，一方面是(shì)公募REITs丰富了(le)机构投资者的(de)投资品类(lèi)，为资产(chǎn)配(pèi)置多(duō)元化提供抓手，具有较强的配(pèi)置价值。另(lìng)一(yī)方(fāng)面，公募REITs的分(fēn)红能够帮(bāng)助机构投资者稳定收(shōu)益。机(jī)构(gòu)投资者公募REITs能够(gòu)通(tōng)过分红获取相对于投资债(zhài)券(quàn)相对高(gāo)的收(shōu)益性(xìng)，在有效控制风险的前提(tí)下(xià)，增厚资(zī)产包收益，起(qǐ)到投资“压舱石(shí)”的作(zuò)用。

　　分红(hóng)除了投(tóu)资收益(yì)“落袋(dài)为安”外，市(shì)场对于(yú)未来(lái)分红水平的(de)预(yù)期，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关键因(yīn)素之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市(shì)场表现看，截(jié)至4月(yuè)21日，今年(nián)以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要(yào)股票和债券宽(kuān)基(jī)指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日(rì)，有20只公募(mù)REITs发布(bù)了2022年年报(bào)，部分产品(pǐn)受宏观(guān)经济(jì)的影(yǐng)响，可(kě)分配金额(é)完成率不达预期，一(yī)定(dìng)程度上(shàng)影响了公募REITs二级市场(chǎng)的价(jià)格。”李华平称(chēng)，公募REITs二(èr)级(jí)市场(chǎng)的价格波(bō)动受多重因(yīn)素的影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳定的分红有利于(yú)吸引投(tóu)资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责人也表示(shì)，近期(qī)经济预(yù)期(qī)恢复，一方面市场热点呈现向股票和债券回归的过(guò)程(chéng)；另(lìng)一方面，基础设施项目(mù)的经营业绩(jì)相(xiāng)对经济活(huó)力的改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募(mù)REITs在分红除(chú)权日，将对基金份额(é)的(de)开盘指(zhǐ)导价做调减处理，调(diào)减金(jīn)额(é)根据单位(wèi)基金(jīn)份额的分红(hóng)金额进行计算(suàn)。除权操作是对分红前后基金份额(é)净(jìng)值变(biàn)化的修正，使(shǐ)投资人在基金分红前后(hòu)均可以获得公平的投资(zī)机会。

　　“分红可(kě)增强(qiáng)投资者长期投资的信心，同(tóng)时需(xū)结合(hé)持(chí)有产品的特性，关注二级市(shì)场扰动对(duì)整体收益(yì)的(de)影响程度。”中航(háng)基金相关人士也称。

　　特许经(jīng)营权分(fēn)红包括利润(rùn)分配和本金归还

　　普通投(tóu)资(zī)者应了(le)解底层资(zī)产情(qíng)况

　　多位业内人士还提醒，与现有(yǒu)公(gōng)募基金(jīn)分红前提是本金之上的增值部(bù)分(fēn)不同，特许经营权(quán)REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界定(dìng)为(wèi)“分派”更为(wèi)准确，分派(pài)的是本金与增值两(liǎng)个部分，两(liǎng)个部(bù)分之间的比例是变(biàn)动的，与现有(yǒu)公募基金分红差异很(hěn)大，大多数(shù)普通(tōng)投资者可能(néng)把“分派(pài)”金额误(wù)认为是持(chí)续分(fēn)红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限(xiàn)到期后基金价值(zhí)面临极大不确定(dìng)性，这是(shì)该类(lèi)投资者应(yīng)该注意的情况(kuàng)。

　　李华(huá)平(píng)表示，目前公募REITs主要有特许经营权(quán)类和产权(quán)类两(liǎng)大资(zī)产类型，持有产(chǎn)权类产品(pǐn)的收益(yì)主要包括每(měi)年的现金分红及资产增值的收益，而持(chí)有特(tè)许(xǔ)经营类产品的收益主要来自项(xiàng)目(mù)每(měi)年的(de)现金分(fēn)红。其中，特许经营权(quán)类资产的分红(hóng)包括了利润分(fēn)配和本(běn)金的归(guī)还，两者(zhě)的比率也是(shì)变动的(de)，对特许经营(yíng)权类资产的公(gōng)募REITs可以内部(bù)收益率(lǜ)（IRR）来衡量(liàng)投资(zī)收益。普通投(tóu)资者在选择(zé)投资(zī)标的时，应了(le)解公募REITs底层资产(chǎn)的类型(省属国企和央企有什么区别 所有央企都是国企吗xíng)。

　　中航基(jī)金(jīn)也表(biǎo)示，从细(xì)分来看，各类公(gōng)募REITs分红因底层资产属(shǔ)性不同而形成区别。特许经(jīng)营权类(lèi)的公募REITs产(chǎn)品因其分红相当于(yú)包含(hán)“本(běn)金+收益”，分红相对较(jiào)多，债性偏强(qiáng)。而(ér)产(chǎn)权类(lèi)的公募REITs分红主要(yào)为(wèi)“收益”，更(gèng)看重底层资产的价值增值，所(suǒ)以相对股性偏(piān)强。普通投资者在(zài)选(xuǎn)择(zé)公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产属性，对所选择产品(pǐn)的二级市场价格和分(fēn)红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相关(guān)负责人也认为(wèi)，与产权类项目(mù)相比(bǐ)，特许经营项目在经(jīng)营权到期(qī)后不再能产(chǎn)生现金收益，因此将可供分配金额的分(fēn)配理解为“分派”比“分红”更加准确。基(jī)于这个特点，剩余经营期限较短的特许(xǔ)经营项目(mù)，通常具(jù)备更高的分(fēn)派率水平。对(duì)于剩余期限较长(zhǎng)的特许(xǔ)经营(yíng)权项目，即使分派率相对较低，也有足够年限收回本金并取(qǔ)得收益(yì)。

　　中(zhōng)金基金该负责人提醒投资者注意，特许经营权项目的分派(pài)金额包含了投资本金(jīn)，在不进行扩(kuò)募(mù)的(de)情况下，基金份(fèn)额单价随着分派(pài)进(jìn)度(dù)逐年下(xià)降是正常现象，投资(zī)特许经营权REITs的收益来自项目剩(shèng)余期限产生的现金流(liú)。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产(chǎn)权类项目(mù)的土地或建(jiàn)筑(zhù)的剩余使用(yòng)年限(xiàn)一般较长，再加上到期后通过对建筑的更(gèng)新改造或(huò)补缴土地出(chū)让金等追加(jiā)投资，有机会进一(yī)步延长(zhǎng)经营期限(xiàn)。这(zhè)种类似永续经营的假(jiǎ)设反映在基(jī)础资产(chǎn)的(de)估值上，使(shǐ)产(chǎn)权类(lèi)REITs具备更显著的资(zī)产投(tóu)资属性。”该负(fù)责人称。

　　观测内(nèi)部收益(yì)率等(děng)指标

　　评估(gū)项目底层资产运营情况

　　在(zài)基金(jīn)分红的(de)时点，多位(wèi)业内人士还表示，在产品分红期(qī)，投资者可(kě)以观测(cè)经营活动现金流、可供(gōng)分配现(xiàn)金、内部(bù)收(shōu)益率(lǜ)等指标，来观察和评估项目底层资(zī)产的运(yùn)营情况。

　　中航基金(jīn)表示，年(nián)报(bào)指标中，跟现金相关的指标(biāo)有两(liǎng)个：一(yī)是年报中披露的经营活动现金(jīn)流(liú)，二是可供(gōng)分配现金，二者(zhě)存在本质性区别。经(jīng)营活动产生(shēng)的现金(jīn)净流量是指企业经营(yíng)、筹资(zī)、投资产生的(de)现金流，基于企业本身经营活动产生；可供分(fēn)配(pèi)的现金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影(yǐng)响利润表的项目进(jìn)行调(diào)整，加期初现金(jīn)，最终得到的账面(miàn)现金。

　　李华(huá)平也表(biǎo)示，公募(mù)REITs作为(省属国企和央企有什么区别 所有央企都是国企吗wèi)资产配置新选(xuǎn)择，投资价值体现在相对股债市场独立的(de)资(zī)产配置功(gōng)能，比较适合长期持(chí)有。建(jiàn)议投资者(zhě)对经营权类的资产可以更多关注内(nèi)部收(shōu)益率的高低，对产权类的资产(chǎn)更(gèng)多关注分派率高低。因为公(gōng)募(mù)REITs可分配收益主要来自(zì)底(dǐ)层资产的(de)经营净现金流，所以底层资产(chǎn)运营(yíng)情况直接影响投资回报，投(tóu)资者(zhě)可综(zōng)合考虑原始权益(yì)人综合实力、运营管理机(jī)构实力、公募基金(jīn)管理人(rén)实力等多重(zhòng)因(yīn)素来选择(zé)投(tóu)资标的。

　　中(zhōng)信证券(quàn)研(yán)报也显(xiǎn)示，公募(mù)REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的短期(qī)博弈机会仍在，叠(dié)加此前市场接(jiē)连回调，建议投资者关(guān)注有基本面支撑、填权效(xiào)应相对明显、同时分红规模(mó)较为(wèi)可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的(de)招(zhāo)募说明书均会载明REITs在(zài)发(fā)行首(shǒu)年及次年的可供分配(pèi)金(jīn)额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集(jí)材料中披露预测进行比较分析，结合经济及市场的实际(jì)环境，对基础设(shè)施项目的运(yùn)营业绩及REITs的(de)管理能力进行判断(duàn)。”中金基金(jīn)上述(shù)负(fù)责人也称。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 省属国企和央企有什么区别 所有央企都是国企吗