导读(dú)

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地产步入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地(dì)产(chǎn)市(shì)场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面(miàn)积超15亿平，足够4000万(wàn)家(jiā)庭入住。恰逢近年地产持续(xù)低(dī)景气(qì)，有关(guān)中国地产是否过剩的(de)讨论日(rì)益热烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，本文试图厘清(qīng)中(zhōng)国城镇存量住宅真实情况(kuàng)，据此判(pàn)断中国未(wèi)来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产存量极度过剩，事实是否如(rú)此？

　　住(zhù)建(jiàn)部披露(lù)全(quán)国有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第(dì)七次(cì)人口普查调查数据显示城镇家庭(tíng)户人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国(guó)房子(zi)是否(fǒu)真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占(zhàn)比(bǐ)不到一(yī)成，其中还包括大量城镇非住宅建(jiàn)筑，如(rú)商(shāng)业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显(xiǎn)示中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)人均住宅间数为1.06间，但居住舒适(shì)不(bù)是(shì)人(rén)均一间房所能满足，它与(yǔ)房屋(wū)质量、居住面积、配套设施等因(yīn)素(sù)密(mì)切(qiè)相关。中国的人均住宅间数(shù)较(jiào)发达国(guó)家还有(yǒu)很大差距。人均住宅间数大于1同样不意味着中国住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中(zhōng)国城镇居民(mín)户均1套房，其中每户(hù)持有(yǒu)商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布(bù)中国(guó)家庭户均(jūn)住(zhù)宅的数据，我(wǒ)们根(gēn)据(jù)商品住宅套(tào)数、商品(pǐn)住宅占(zhàn)比和城镇家庭户数，计算(suàn)出城镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直(zhí)至2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭才(cái)拥(yōng)有1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味(wèi)着户户有房，然而事实上(shàng)中国(guó)住宅(zhái)市场(chǎng)供需并不平衡(héng)。

　　国际(jì)数据(jù)显示，成熟房(fáng)地产市场的(de)住宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不(bù)平(píng)衡，是因(yīn)为户均一套房无(wú)法满(mǎn)足流动(dòng)人(rén)口的租赁和置业需求。全国(guó)总(zǒng)人口(kǒu)的近三成都是(shì)流(liú)动人口(kǒu)，流动人口(kǒu)会(huì)选(xuǎn)择(zé)在大城市租房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家买房，从而(ér)产(chǎn)生了额外(wài)的住宅需求。

　　即便(biàn)户均一套房(fáng)，中(zhōng)国未(wèi)来(lái)地产仍(réng)有(yǒu)四大新增需(xū)求(qiú)动(dòng)力。

　　第(dì)一，户均人口(kǒu)规模缩小(xiǎo)，一人户、两(liǎng)人(rén)户占比不断增加，导致(zhì)家庭户数增(zēng)多。小家庭化趋势将(jiāng)延(yán)续，带来新户购房需求增(zēng)长。

　　第二，经济(jì)板块的分(fēn)化日益明显(xiǎn)，区域经济资(zī)源分配的再集(jí)中吸(xī)引着人口流入，人口净(jìng)迁入城市的新增住宅需求(qiú)有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉(shè)及超(chāo)9000万家庭(tíng)、81亿(yì)平(píng)方米的住宅建筑面积。促成(chéng)“老破(pò)小”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四，中国(guó)的人均住宅间数(shù)与人(rén)均住宅建筑(zhù)面积均(jūn)较发达国家有着不小差距，“住上(shàng)更大房子”的改善性需(xū)求正(zhèng)在不断增加(jiā)。

　　黄(huáng)金二(èr)十年(nián)之后，当下中国地产步入大分化(huà)时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说(shuō)过(guò)去二(èr)十(shí)年是中国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾(dùn)更多体现为(wèi)住宅(zhái)供给存在(zài)不足，这是过去二十年房(fáng)价快速上涨基石。那么当下(xià)房地产大分化时代已至(zhì)，大分化时代下地产矛(máo)盾则更多体(tǐ)现在住宅质量供需(xū)冲突(tū)。

　　地产(chǎn)大分化(huà)必将体(tǐ)现(xiàn)在不同能级(jí)城市(shì)之间，不同区域(yù)板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官(guān)方披露全国已有近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，引(yǐn)发热议。从(cóng)2月以(yǐ)来，各大城市二手房挂牌量突然(rán)激增，引发(fā)一阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是供(gōng)给过剩，还是供需平衡，或是仍然(rán)存(cún)在不足？可惜由于住宅存(cún)量数据并未(wèi)公布(bù)，我们无法(fǎ)直接知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我(wǒ)们测算(suàn)出中国城镇家庭户(hù)均拥有住宅(zhái)套数(shù)，回答当前(qián)的房子是否真的过剩了？据此(cǐ)判断未来房地产(chǎn)市(shì)场会如何(hé)发展。

　　一、如(rú)何有效观(guān)察中(zhōng)国户均(jūn)拥有(yǒu)住宅数(shù)量

　　（一(yī)）中(zhōng)国住宅(zhái)数(shù)量过剩(shèng)的直观(guān)判断站(zhàn)不住脚(jiǎo)

　　今年2月(yuè)，在(zài)以(yǐ)全国自然灾害综合风险普查工作情况(kuàng)为主题的新闻(wén)发布会上，负责(zé)人对外披(pī)露：“住(zhù)宅城乡建设行业获取了(le)全国近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑数据以及80多万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均(jūn)每栋建筑住(zhù)不到3人，住宅市(shì)场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋(wū)占9成(chéng)以(yǐ)上，以栋数(shù)计算的(de)城(chéng)镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万(wàn)栋，还包括(kuò)了(le)大量商(shāng)业楼(lóu)、写(xiě)字(zì)楼、学校、医院等非住(zhù)宅。总的算下(xià)来，住宅占(zhàn)比并不(bù)大。

　　第七次(cì)人口(kǒu)普(pǔ)查数据(jù)公(gōng)布(bù)了中(zhōng)国城镇家庭户人均(jūn)住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间，其中城(chéng)市家(jiā)庭户居民人均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大(dà)于1，看似(shì)意味着(zhe)人(rén)人都有房间居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间(jiān)数量(liàng)有关，更与房屋(wū)质量、居住面积、配套设(shè)施等因素密切(qiè)相关。单(dān)单从人均住(zhù)宅间数不能完(wán)全(quán)反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是(shì)以家庭为单位购(gòu)买成套住宅(zhái)，一套设(shè)施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二(èr)）中(zhōng)国户均住(zhù)宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住(zhù)宅主要分两大类，一(yī)类(lèi)是商品住宅(zhái)，另(lìng)一类是保(bǎo)障房、原公有住(zhù)宅(zhái)、自建房等非商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并没有直接公布(bù)城镇(zhèn)住宅数量。居民住宅相(xiāng)关数据(jù)有两(liǎng)处(chù)可以直接公布，一(yī)是每(měi)年商(shāng)品住(zhù)宅销售套(tào)数(shù)（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查数据(jù)）。计算中国(guó)居民户均住宅(zhái)数量，我们主要用(yòng)到上述(shù)两组数据(jù)。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年(nián)之(zhī)前商品住宅(zhái)数量极(jí)少，可忽略(lüè)不计。估算城镇居(jū)民户均住(zhù)宅套数(shù)分(fēn)三(sān)步(bù)走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年商品住宅销售套数相加，我们就能够得到当前商品住宅(zhái)总(zǒng)存量。

　　第二(èr)步(bù)，根据城镇居民拥(yōng)有的商品住宅和(hé)非(fēi)商品(pǐn)住宅比(bǐ)例，推(tuī)算得到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅总(zǒng)数除以家庭户(hù)数，我们就(jiù)能够(gòu)得到城镇户(hù)均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品(pǐn)住宅套(tào)数(shù)/家庭户(hù)数）/（商品(pǐn)住(zhù)宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住(zhù)宅(zhái)套户比/商品住宅(zhái)占比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房(fáng)

　　中国住宅(zhái)存量(liàng)到底有多少，目前缺乏一(yī)个(gè)准(zhǔn)确统(tǒng)计。我们利用既(jì)有统计数据，大致测算得到中国存量房(fáng)地产套数，并(bìng)进一(yī)步(bù)推算中国(guó)城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有的住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们(men)计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房(fáng)地(dì)产销售以期房为主，从2019年开(kāi)始，新房销售(shòu)中期房占比近9成。本文去除商品住(zhù)宅累计销售套数里的期房销售，得到商品住宅现房套(tào)数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套(tào)数计算为(wèi)例(lì)：

　　2022年(nián)商品(pǐn)住宅现房套(tào)数=截止到2022年商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售套数(shù)-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额(é)。

　　主流房(fáng)企(qǐ)竣工周期(qī)在2-3年，并(bìng)考虑到(dào)交房后装(zhuāng)修(xiū)的时间，取最(zuì)大(dà)值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套数除以(yǐ)家庭户数，算(suàn)出(chū)：

　　（三(sān)）目前中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民(mín)户(hù)均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来(lái)我(wǒ)们需要进一步推(tuī)算中国城镇居民拥有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首先，七纳粹分子是什么意思普数据显(xiǎn)示中国城镇居民的住宅结(jié)构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)住宅。其中自建(jiàn)住(zhù)宅占比21％，购(gòu)买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁其他住(zhù)宅和购买二手房都是商(shāng)品住宅，因(yīn)此将租(zū)赁其他住宅、购买商品住宅与购买(mǎi)二手房(fáng)加(jiā)总，得到(dào)商(shāng)品住宅占居民所有住宅(zhái)的比例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过(guò)去(qù)十年变化幅度的(de)20％，计算(suàn)2011年-2020年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)的实际(jì)变化比例，从而我(wǒ)们(men)估算(suàn)出2022年商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已(yǐ)购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房(fáng)会在(zài)2-3年(nián)内陆续交付使用，到2024年(nián)，中国平均每(měi)户城镇家庭都会拥有(yǒu)一套住(zhù)宅。

　　三(sān)、城镇户(hù)均(jūn)一套房的三点含义

　　既然城镇(zhèn)居民已经(jīng)达到(dào)了户(hù)均(jūn)一套房的程(chéng)度，“户户(hù)有房”是否意味(wèi)着中国城镇化进展终结，甚至意味着中国地(dì)产存量供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房并不意味着住宅市场供需(xū)平衡

　　需要(yào)有(yǒu)多余住宅来满足因人口流动、居民换(huàn)房等因(yīn)素产生(shēng)的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美国(guó)、英(yīng)国和日本(běn)的(de)住宅套户比均(jūn)高于1.1，其中(zhōng)，英国(guó)的(de)住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国(guó)分别为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房，就(jiù)会造成(chéng)人口净流入地的住(zhù)宅市场供不应求，造成房价或房租(zū)迅速上(shàng)涨。

　　七普(pǔ)指出中国(guó)的(de)流(liú)动人口3.76亿，省内(nèi)流动人口(kǒu)和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会(huì)选择在大城市租(zū)房挣钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨南(nán)大学(xué)2017年的中国城乡人口(kǒu)流动(dòng)调查(chá)数(shù)据(jù)显(xiǎn)示，在上海、杭州以及南(nán)京工作(zuò)的流动人(rén)口在老家拥有住宅比例分(fēn)别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的(de)高(gāo)工资吸引打工人(rén)，但高房价迫使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人口实(shí)际上会占据(jù)两套(tào)房，在高房价的大城市租赁(lìn)一套房，在房价较低(dī)的(de)县城(chéng)购买一套房。所以说户均一(yī)套房(fáng)无(wú)法满足(zú)庞(páng)大流动人口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅品质仍(réng)需改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇住宅中依(yī)然有不(bù)少老旧小(xiǎo)区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万户城(chéng)镇居民(mín)住宅是2000年以前建成(chéng)纳粹分子是什么意思，其中又(yòu)有11.6％住宅(zhái)年龄(líng)至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建筑(zhù)结构松散(sàn)、设施陈(chén)旧、安全(quán)隐患大等问题(tí)，如(rú)电线老化、管道(dào)等基础设施陈旧，给(gěi)住户的生(shēng)活带来了很大的不便和安全隐(yǐn)患，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住宅面积小(xiǎo)。占比为(wèi)31.3％的(de)家(jiā)庭户数拥有的(de)住宅面(miàn)积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的(de)家庭(tíng)没有(yǒu)独立卫浴和厨房。这(zhè)类上世纪修(xiū)建(jiàn)的(de)老(lǎo)旧小(xiǎo)区很(hěn)难满足(zú)现代生活需求，在未来大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近(jìn)五(wǔ)成的家庭(tíng)住宅为一居(jū)室和二居室，户型偏小(xiǎo)。其中(zhōng)一居室占比(bǐ)为14.9％，二居(jū)室(shì)占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅户(hù)型更小，当然这与城(chéng)市(shì)土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人(rén)均住(zhù)宅面积(jī)扩张是未来地产的(de)需求驱动(dòng)力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭户住(zhù)宅存量总面(miàn)积(jī)为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间农民带(dài)房进城(chéng)和老(lǎo)旧小区(qū)拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商(shāng)品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住(zhù)宅(zhái)存量总面积(jī)为308.16亿平，人均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积为39.45平(píng)方米。

　　超(chāo)过一半的(de)家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面积不(bù)足(zú)19平方米(mǐ)，不(bù)及全国人(rén)均水平的一半。若(ruò)去除20％的公摊，可使用的住宅面积(jī)仅为15.2平方(fāng)米。上海市将人(rén)均住(zhù)宅建筑面积(jī)低于(yú)15平方(fāng)米(mǐ)的家庭界定为住(zhù)宅(zhái)存(cún)在困难，若按(àn)这个标准(zhǔn)算的话(huà)，中国有11.3％的家庭(tíng)存在(zài)住(zhù)宅(zhái)困难问题。

　　若(ruò)人均可使用住宅面积为40平，即人(rén)均住宅建筑面积(jī)为50平，只考虑家庭户人数(shù)，需要(yào)住宅(zhái)总(zǒng)量约390.6亿平(píng)，较(jiào)目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达(dá)国(guó)家人均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若(ruò)去除(chú)公(gōng)摊(tān)面(miàn)积后，中(zhōng)国(guó)的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户人(rén)口，所需要的住宅总量(liàng)会更多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来地(dì)产还会有(yǒu)需求么？

　　我们测算得(dé)到中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)1套房，看似已经(jīng)户户有(yǒu)房。即便如此，中国人(rén)口静态结(jié)构和动态趋势演绎，决定了(le)中国未来(lái)地产仍有需求释放。户均1套住宅现(xiàn)实之下(xià)，中(zhōng)国未来城镇住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)主要来(lái)自于四个方面。

　　第(dì)一(yī)，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新户购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭户均人口数不断下降，六普显示(shì)城镇户均人口(kǒu)规(guī)模(mó)为(wèi)2.85人(rén)/户，而(ér)七普显示城(chéng)镇户均人口规模为2.62人/户(hù)，一(yī)人户、二(èr)人户(hù)的占比(bǐ)明(míng)显(xiǎn)上(shàng)升，人口小家庭化趋(qū)势将继续延续，导致(zhì)户数会因户均(jūn)人口规模的(de)缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁(qiān)移(yí)导致经济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国(guó)经济板块的(de)分化(huà)日益明显(xiǎn)，资源和生产要(yào)素逐步向(xiàng)经(jīng)济带、都市圈中心城市流入，区域(yù)经济资源分配的再集(jí)中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及(jí)到买房租(zū)房(fáng)，给迁入地住宅市场(chǎng)带来新的增量。

　　以(yǐ)浙(zhè)江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生(shēng)人口为44.9万(wàn)人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自(zì)然增加人口仅(jǐn)为6.5万(wàn)人，其人口(kǒu)增长主要受益于(yú)人口(kǒu)迁移(yí)。

　　第三(sān)，老旧小区改善性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到(dào)2020年，自(zì)建住宅和原公有住宅的(de)家庭拆迁改建最多。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原公有住宅家庭比(bǐ)例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造(zào)时间(jiān)为(wèi)2000年(nián)以前(qián)的比(bǐ)例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新(xīn)增8473万家庭(tíng)户，自建(jiàn)住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅(zhái)，21％的家庭购(gòu)买(mǎi)二(èr)手(shǒu)房(fáng)。在新(xīn)增住宅需求(qiú)中，有(yǒu)7成家庭购买(mǎi)了商品(pǐn)住宅。租房(fáng)、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和旧城改造，商品(pǐn)住(zhù)宅的占(zhàn)比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年以前建造的(de)住宅建筑面(miàn)积还有约81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城(chéng)中村(cūn)、老公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)，建筑面(miàn)积小(xiǎo)、质(zhì)量低、基础设施配套差、没有(yǒu)或少(shǎo)有(yǒu)物业(yè)管理，居民追求美好、宜居生活(huó)的(de)环境(jìng)，背后的(de)改善性需(xū)求(qiú)有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求(qiú)还将有所(suǒ)增(zēng)加(jiā)。

　　刚(gāng)需购房受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅(zhái)家(jiā)庭希望提高生(shēng)活品质(zhì)，以小(xiǎo)换大、以旧换新(xīn)。2022年(nián)底(dǐ)的中央(yāng)经济工作会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村住宅因素，中(zhōng)国的(de)人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数较(jiào)其(qí)他国(guó)家依旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水平有着密切正向(xiàng)联系。随(suí)着经济(jì)发展水平(píng)的提高，中国的人(rén)均住宅间数与(yǔ)人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积将随之增(zēng)长(zhǎng)。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二(èr)十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为(wèi)住宅(zhái)供给存在不足，供需出现错(cuò)配，这是(shì)过去二十年房价(jià)快速上涨基石。那么未来将是住(zhù)宅质量的供需冲突(tū)。房地产大(dà)分化时(shí)代已至，这(zhè)种分(fēn)化不单(dān)局限于城市能级之间差异，优质小区和老旧二手房(fáng)之(zhī)间(jiān)的差异(yì)也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数据(jù)调查的是人，并不是针对住宅，因此可能(néng)存在统计偏差。商(shāng)品住宅占(zhàn)比实际(jì)值(zhí)可能偏低，其增(zēng)速可能超预(yù)期。

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