文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日召开(kāi)的全(quán)国住(zhù)房和城乡建设工作会议(yì)提(tí)出“有(yǒu)条(tiáo)件(jiàn)的可以进行现房销售”，不足(zú)一个月时(shí)间，已有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东(dōng)等地(dì)明(míng)确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取(qǔ)消(xiāo)商品房(fáng)预售制了(le)，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了，这是对购房者(zhě)的不公(gōng)平(píng)。以后谁有钱谁(shuí)建房，没钱没实力的(de)别建了(le)，不(bù)能(néng)把包袱甩(shuǎi)给(gěi)老百(bǎi)姓和(hé)社会，这(zhè)是房(fáng)地产(chǎn)从大开发时代步入高(gāo)质(zhì)量发(fā)展阶段的必然趋(qū)势，也(yě)是(shì)对购房老百姓的(de)最大(dà)保护。98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜(yí)之(zhī)计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从(cóng)大(dà)开(kāi)发进入存(cún)量时代(dài)，对购房(fáng)民众不公平的预售(shòu)制已经(jīng)过时了，该取(qǔ)消(xiāo)了(le)，改为现(xiàn)房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义(yì)。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房(fáng)企债务、恢复市(shì)场信心(xīn)以及(jí)长效机制，长效(xiào)机制(zhì)四大关键(jiàn)是(shì)推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。如果按(àn)照(zhào)经济规律办事，中(zhōng)国一定能实现房地产软(ruǎn)着陆和(hé)长期平稳健康发(fā)展，跨(kuà)过这道关(guān)，解(jiě)好这道世界难(nán)题。

　　2、为什(shén)么要取消预售制、改为(wèi)现房销售？大家想想，绝大部分(fēn)商品是一(yī)手交(jiāo)钱一手交货，预售制是(shì)对(duì)购买者的单方面(miàn)不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能交(jiāo)付的风(fēng)险。从个人(rén)层面看，预售制对购房者(zhě)非(fēi)常不公平，比如(rú)，交房等(děng)待期一般为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银(yín)行利息，还要承担延(yán)迟(chí)交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不(bù)能交(jiāo)房的风险。从行业层(céng)面看，预售制助(zhù)推(tuī)部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇(yù)到下行周期，会引发(fā)资(zī)金链断裂(liè)、项目搁(gē)置等(děng)系(xì)列风险。取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，这样有(yǒu)助于落实中央房住不炒精神、有助于(yú)保障(zhàng)购房老(lǎo)百姓(xìng)权(quán)益、有助于房企稳健发展，一举多(duō)得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么(me)建议取消预售制度？预售制度怎么来的？国(guó)外(wài)什么情(qíng)况？简单科普一下：商品房预售最早源(yuán)于中国(guó)香港，俗称(chēng)卖楼花(huā)，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由于(yú)商(shāng)品房短缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国(guó)香港，引入(rù)了商品房预(yù)售(shòu)制度(dù)。其实，当前世界不少(shǎ双刃剑比喻什么意思，双刃剑比喻什么生肖o)国家(jiā)存在预(yù)售制。但是，重点(diǎn)来了！发达国家(jiā)一(yī)般有严格(gé)的监管保障措施，开(kāi)发(fā)商在(zài)项目(mù)获得政府批(pī)准后才(cái)可以开(kāi)始销售，买家在(zài)购买期房后(hòu)并非像中国(guó)一样在(zài)支(zhī)付完首付款后(hòu)从银行一次性贷款支付(fù)剩余全部(bù)房款，而是根据开(kāi)发商工程进度在完(wán)全交房前进(jìn)行(xíng)分(fēn)期支付(fù)。所以，预售制(zhì)度是需要严格(gé)的资金监管(guǎn)、分期支付以及(jí)违约处罚措施作(zuò)为保障的，如果没(méi)有这些保障措(cuò)施，一(yī)定会触发风险(xiǎn)，对购房民(mín)众不(bù)公平(píng)，所以不如借机取消预(yù)售(shòu)制度，以后改为(wèi)现房销售。客观(guān)讲预售(shòu)制度(dù)有一定历史阶(jiē)段(duàn)性，现在中国住房进入(rù)存量时代，取(qǔ)消预(yù)售制度(dù)有助于(yú)降(jiàng)负(fù)债降(jiàng)杠(gāng)杆(gān)，不再把烂尾风险甩给老百姓(xìng)和社会，当然这需要配套房企债务(wù)重组、复工保交楼(lóu)、恢复市场信心和房地产长效机(jī)制(zhì)。这是个技术活，只要坚持市场化改(gǎi)革，中(zhōng)国(guó)一定能化解这个难题，让(ràng)房地(dì)产回归实体经(jīng)济和居住属性(xìng)，安居(jū)乐业(yè)。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售(shòu)制(zhì)，改为(wèi)现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能(néng)兑现的营(yíng)销(xiāo)手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬(yìng)的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对(duì)购房民众的最根本最实质(zhì)的保障，这(zhè)样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣(liè)币(bì)。所有商(shāng)业(yè)的本质是向善，是以(yǐ)客(kè)户为中心，房地产也不(bù)能例外，老(lǎo)百姓买(mǎi)房子是天大的事，烂(làn)尾(wěi)毁三代，好房(fáng)幸福一家人。从这个角(jiǎo)度，取消预售制、实施现房销售是实现(xiàn)老百姓(xìng)安居乐(lè)业、社会长(zhǎng)治(zhì)久安、行业企业健康发展(zhǎn)的(de)重大措施。在当前的(de)情(qíng)况下，取消预售制(zhì)要结合稳(wěn)楼市、房地产软着陆、打通金融支(zhī)持当期三好生、新模式等综合施(shī)策。

　　作者十年前在国(guó)务(wù)院发展研究中心(xīn)参与财税改(gǎi)革(gé)方案研究时(shí)，对预售制(zhì)、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金融(róng)稳定、房企杠杆(gān)率等进行过长期(qī)系(xì)统的专项研(yán)究。（参考后来形成的专著(zhù)《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内(nèi)地(dì)版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制(zhì)推动城市(shì)化进程(chéng)，但背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存在(zài)

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预售(shòu)资金第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期(qī)房交易立法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房(fáng)预售制(zhì)的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东(dōng)创造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪五十(shí)年代在中(zhōng)国香(xiāng)港，楼宇出租是(shì)地(dì)产(chǎn)行业盛(shèng)行的方式，但有着转让(ràng)难、出租(zū)资金周转期长(zhǎng)等问(wèn)题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年代(dài)，中(zhōng)国香港还(hái)未推行公(gōng)共房屋制度(dù)，许多人栖(qī)身于木屋或者其他临时住宅，住房(fáng)的需(xū)求是相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时(shí)楼宇买卖多数以一整栋(dòng)楼(lóu)为(wèi)单位，需要(yào)雄厚的(de)资(zī)金实力才能购(gòu)买。虽然(rán)楼(lóu)宇出(chū)租是(shì)中国香港地产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租资金(jīn)周转期长等问(wèn)题。针对这一系列问题，不少地(dì)产商开始探(tàn)求新(xīn)的方式，如(rú)把楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这(zhè)模(mó)式一经推行，购买楼宇(yǔ)的市民数(shù)量有所增(zēng)加，开发商资金周转(zhuǎn)加快(kuài)。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将“按(àn)揭”模式引(yǐn)入(rù)房地产销(xiāo)售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年(nián)底霍英(yīng)东创办立信置(zhì)业有限公(gōng)司，凭借商业(yè)直觉(jué)和多年(nián)经营杂货(huò)铺、海上驳运业务的经验(yàn)，对于商(shāng)品流通、资金周转有着独(dú)到的见解，在努力寻求(qiú)方(fāng)法加快自身资金周转。当时其在购下(xià)九龙的一块(kuài)地盘后(hòu)，除了分层出(chū)售、还(hái)印发售楼(lóu)说明书，上有(yǒu)文字(zì)详尽说明楼宇(yǔ)的地(dì)势环境(jìng)、建筑材(cái)料、分层价格(gé)、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个(gè)亮点，即先收取买家的(de)订金，采(cǎi)用类似租金的分期付款形式，等新楼落(luò)成时(shí)，收(shōu)齐买家的(de)钱，买家就拥有了(le)自己的房产(chǎn)。这种方式减轻了民众购房的资金压力，加速了(le)房(fáng)屋的建造和销售，也解决(jué)了制造商的(de)资金问题，降低投资风险，在当时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的销售模式成为当时中国(guó)香港房地产市场(chǎng)的一大特色，纵观中(zhōng)国香港房(fáng)地产市场的(de)改革，“卖楼花”模式高(gāo)效率地解决(jué)了核(hé)心的住房供不应(yīng)求(qiú)的问题(tí)，使(shǐ)房(fáng)市发展进入新阶段(duàn)。

　　预(yù)售楼花模式推动(dòng)了中国(guó)香港(gǎng)楼市(shì)几十年(nián)繁荣，但期(qī)间也出现过“烂尾楼”的(de)情(qíng)况，但监管部(bù)门不断(duàn)完善、规(guī)范化，建立健全的(de)监管机制，促进(jìn)市场健康(kāng)发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀的(de)一(yī)个楼盘因建筑费(fèi)用超(chāo)支停工，出(chū)现“烂尾(wěi)”情(qíng)况。在1961年后(hòu)，中(zhōng)国香港管(guǎn)理部(bù)门(mén)提升(shēng)了(le)对于(yú)预售楼花制度的监管，即(jí)要求开发商在预售前(qián)，确保地(dì)价款已经(jīng)全部支付，还要(yào)证明自身有资(zī)金等能(néng)力把项目完成，资金需放入律师(shī)所托管，支取时需律所和(hé)建筑师的核准。为了(le)防止(zhǐ)开发商、律所、建筑(zhù)师等造假，套取监管账(zhàng)户资金，中国(guó)香港要求律师行在银行开设的信托账(zhàng)户（监管账(zhàng)户(hù)）、开发商操作等采取(qǔ)全透(tòu)明化机制，且银(yín)行(xíng)的责任上升，如(rú)出现(xiàn)房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成最大风险方，后续(xù)需自身推(tuī)动项目完工。随(suí)着监管体系逐步完善(shàn)，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供(gōng)给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中国内地面临(lín)住(zhù)房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花(huā)”制度。建国以来，中国内地优先发展重工业，强调基(jī)础(chǔ)建设，这一导向使前期发展工(gōng)业化(huà)的进(jìn)程大于城(chéng)市化进程，唯(wéi)有解(jiě)决住房基础等城市化配套问题，才能进一步推(tuī)进城市化。但(dàn)当时推(tuī)行的(de)是“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住房市场发展起(qǐ)步较晚(wǎn)、增速较慢，福(fú)利分房制度也出现了(le)分配不公、效率低、配(pèi)套差等问题，因此(cǐ)福利分房制度不再(zài)适用于当时的国情。叠加房地(dì)产(chǎn)市场面(miàn)临商(shāng)品(pǐn)房的需求量(liàng)大，而社会缺(quē)少大(dà)型(xíng)房(fáng)地产开发商，商品房(fáng)供应量小的(de)困境，此时引入中国香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑(yí)是对内地房地产市(shì)场的一针(zhēn)强心剂。从1994年(nián)起，中国内(nèi)地逐步引进中国香港预售商品房制度，先后出台多(duō)项文(wén)件，大(dà)力支持(chí)国(guó)内房地产市(shì)场(chǎng)改(gǎi)革(gé)。例如，1998年，国(guó)务院出台《关(guān)于(yú)进一步深化城(chéng)镇住房制度改革，加快住房(fáng)建设的通知(zhī)》文件，决定停止住(zhù)房无偿(cháng)实物分配，逐步实行住房分配货(huò)币化(huà)、住房供给商品(pǐn)化、社会化的住房(fáng)新(xīn)体制(zhì)，从(cóng)计划经济(jì)下的(de)福利分(fēn)房转(zhuǎn)向市(shì)场经济(jì)的商品房。房地产市场采用预(yù)售制，允许开发商(shāng)卖期房(fáng)，解(jiě)决了房企(qǐ)缺少资金和开发时间周期长(zhǎng)的(de)两大难题，开发(fā)商以(yǐ)预(yù)售(shòu)款(kuǎn)撬动下一个项目的开发，形成(chéng)滚动开(kāi)发模(mó)式，住房(fáng)供应(yīng)速度加快。自此中国内地开始房改(gǎi)货币化，中国(guó)人民银行等(děng)多方迅(xùn)速(sù)出台相关的信贷政(zhèng)策，支持购(gòu)房(fáng)者，极大作用推动了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花(huā)”模式后，经(jīng)调整形成契合(hé)中国(guó)内地的商品房预售制度(dù)。预售制(zhì)的初衷是为了缓解(jiě)房企资金压力(lì)，加(jiā)快城镇(zhèn)住房建设。具体来(lái)说(shuō)，是指房地(dì)产(chǎn)开发企(qǐ)业(yè)将正在建设中的(de)房屋预先出售给(gěi)购(gòu)房者(zhě)，由购房者支付定金或房款的行为。区(qū)别于(yú)中国香(xiāng)港，在中国内地实(shí)践过程中，商品(pǐn)房预售(shòu)流(liú)程为：房(fáng)地产开(kāi)发商办(bàn)理预售许可(kě)证-签(qiān)订商品房买卖合同(tóng)-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购(gòu)房者(zhě)需要一次性付清首付款，并采用银(yín)行贷款的(de)形(xíng)式一次性付清剩余房款，换言(yán)之，房屋未建成(chéng)，开发商可能已拿(ná)到了全部购房款，这点与中国香(xiāng)港的按照工(gōng)程进度付款(kuǎn)有(yǒu)所(suǒ)不同(tóng)。对中国内地的开发商(shāng)而言(yán)，预(yù)售制商品房(fáng)也(yě)开启了高周转、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预(yù)售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存(cún)在(zài)

　　作为中国内(nèi)地商品房销售的最主要(yào)方式，预(yù)售(shòu)制极大缩短房企现金回笼周期(qī)，同(tóng)时(shí)增加市场商(shāng)品房(fáng)供(gōng)应(yīng)，推(tuī)动了(le)城镇化发展进(jìn)程。预售制(zhì)在过去20多年(nián)对中国内地房(fáng)地产市场的(de)稳步发展起到(dào)了(le)重要作(zuò)用，不仅(jǐn)解决(jué)了(le)房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)快速(sù)发展阶段的资金需求，也提高了居民(mín)居住水平(píng)，中国(guó)内地城镇居民(mín)从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到(dào)基本适居，住房事业取得巨大进(jìn)步，数十年时间走完发达国家几(jǐ)百年(nián)城(chéng)镇化路程。改革开放(fàng)以来，城(chéng)镇化(huà)进程进入快(kuài)速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积由(yóu)7438平方公(gōng)里(lǐ)增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国住(zhù)房存量报告：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增(zēng)至(zhì)313.2亿平(píng)，城镇人均(jūn)住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房(fáng)套数(shù)从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户(hù)比(bǐ)从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已成为(wèi)中国内(nèi)地商品房销售(shòu)最(zuì)主要方式，2005年中国内地商(shāng)品住宅期房销售面积占总销售面积的(de)比重为63％，而2021年期房累(lèi)计销售(shòu)面积(jī)达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房(fáng)地产行业的发展。中国(guó)内(nèi)地房(fáng)地产历经(jīng)二十多(duō)年长(zhǎng)周期繁(fán)荣(róng)，行(xíng)业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面(miàn)积从2.2亿平(píng)增至(zhì)19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投(tóu)资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元(yuán)，累计(jì)上(shàng)涨35.8倍，年复(fù)合增速(sù)17.8％。商品房销售(shòu)面(miàn)积和(hé)销售金额(é)分(fēn)别从1.5亿平(píng)增至17.9亿(yì)平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速发展，房地产企业从无到有(yǒu)、从国企先行到民(mín)企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二(èr)十年(nián)来房地产(chǎn)也成为拉动中(zhōng)国内地经济高增长(zhǎng)的火车(chē)头(tóu)。

　　1）从经(jīng)济增(zēng)长渠(qú)道，房地产(chǎn)带动的上下游(yóu)产业(yè)链特(tè)别(bié)长，高达50多个(gè)行业。2020年房地(dì)产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房(fáng)地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中(zhōng)房(fáng)地产对金融、批(pī)发、建材的带(dài)动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房(fáng)地产完(wán)全拉动的投资占全(quán)社会固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产开发投资占固(gù)定资产(chǎn)投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷(dài)款(kuǎn)占银行各项贷款余(yú)额的比重(zhòng)看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道业务，占(zhàn)比超过三(sān)分之一。从房地产融资(zī)存(cún)量占社融存(cún)量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大(dà)面(miàn)积违约，将(jiāng)导致银行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠(qú)道，根据我(wǒ)们的《中(zhōng)国住房市值(zhí)测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美(měi)元，大于(yú)美国的33.6万亿美元(yuán)、日(rì)本(běn)的10.8万亿美元、英法德(dé)三国合(hé)计的31.5万亿(yì)美元。从住房市值占股(gǔ)债(zhài)房市值的比例(lì)看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于(yú)美国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的(de)56％、德国(guó)的64％。中国住(zhù)房市值与股(gǔ)债房市(shì)值的比(bǐ)例较高，主要是因为住(zhù)房(fáng)市(shì)值高，以(yǐ)及中(zhōng)国资本市场发(fā)育(yù)尚不成熟(shú)，直接融资比例(lì)较(jiào)低，股票、债券市值较低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜藏的风险确实存在(zài)，当前(qián)的负面效应(yīng)愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层(céng)面看，绝大(dà)部分商(shāng)品(pǐn)是一手交钱一手(shǒu)交货，预(yù)售制(zhì)是对购(gòu)买者(zhě)的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商(shāng)品不能交付的风险。比如，交房等待期一(yī)般为(wèi)两年，在此期间(jiān)，购(gòu)房者不仅承担银行利(lì)息，还要承担延(yán)迟交房(fáng)、“一房二卖(mài)”、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房等风险(xiǎn)。另(lìng)外，购房者(zhě)和开发(fā)商(shāng)之间的购房合同、购房者和银行的按揭贷款(kuǎn)合同是两个独立的合(hé)同(tóng)关系，如果开发(fā)商发生违约，购房者只能根(gēn)据购(gòu)房合(hé)同向开发商主张(zhāng)权力，但依旧(jiù)需要根据按揭贷款合同按时向(xiàng)银行进行贷款偿还，因此购房者承担(dān)的风(fēng)险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售制助推部分房(fáng)企过度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金链(liàn)断(duàn)裂、项目搁置等(děng)系列风险，进行影响自身(shēn)信用(yòng)和购房者对行(xíng)业(yè)的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企(qǐ)因为市场(chǎng)波动或经(jīng)营不善，出(chū)现(xiàn)资(zī)金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订(dìng)的预售合同和按揭合(hé)同(tóng)，已经(jīng)从银行获得(dé)房款，如(rú)果购房(fáng)者丧失还款能力或短(duǎn)期不能还款(kuǎn)等，则风险完全由银(yín)行承担，银(yín)行将面临较大的(de)坏账压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房者的预售监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结(jié)底两个字那就是“没钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版(bǎn)的《城(chéng)市商品(pǐn)房预售管理办(bàn)法》中明确规定了开发(fā)企业预售(shòu)商品房(fáng)所得款项应当用于有关的工(gōng)程建设，商(shāng)品房(fáng)预(yù)售款监管的(de)具(jù)体(tǐ)办法(fǎ)，由房地产管理部门制定。但(dàn)多(duō)年(nián)以(yǐ)来全国并没有统一的(de)预售资金(jīn)监管规定(dìng)，各(gè)地(dì)实(shí)行(xíng)“一城一策(cè)”。例如(rú)，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等(děng)城市(shì)重点监管资(zī)金比例为总(zǒng)预售(shòu)款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合(hé)肥等城市则按(àn)照(zhào)项目的建安成本乘(chéng)以建筑面积或者项目(mù)工程总额报价(jià)计算重点(diǎn)资金(jīn)。而事实是，不少购(gòu)房款未(wèi)进入监管账户、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继(jì)续建设。收(shōu)楼(lóu)遥遥(yáo)无期(qī)，月供却被迫继续还款。那么，监(jiān)管账(zhàng)户资(zī)金如何(hé)被挪走的？实际上，在过(guò)去(qù)房地产大(dà)开发时代的(de)高周转背景下，抽(chōu)调预售(shòu)款监(jiān)管账户资金，是(shì)行业“潜规(guī)则(zé)”。比如工(gōng)程(chéng)总承(chéng)包方，以工程建(jiàn)设名义，获得监管账户拨付资金，再(zài)由工(gōng)程方将资金转给房企，而拨付的工(gōng)程款，远超工程进度所需。通(tōng)过这些方式套取的资(zī)金，在(zài)房(fáng)企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金(jīn)流动性(xìng)，房企抽调资(zī)金统筹拿地(dì)、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成一种资金循环(huán)高(gāo)周(zhōu)转模式，但一定程度上把风险(xiǎn)甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外商品(pǐn)房预售(shòu)制度呈现以(yǐ)下特点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房者(zhě)预付资金，一(yī)般(bān)设有定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求(qiú)购房(fáng)者支付(fù)的预付款比例相对较低，绝大部分房款在房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)后开始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金方(fāng)式支(zhī)付，或(huò)按工程(chéng)进(jìn)度分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般(bān)采(cǎi)用(yòng)两种方式发放按揭贷款(kuǎn)，一是按(àn)工(gōng)程进度(dù)付款，按揭贷款按照工程进度逐(zhú)渐发放，购房者开始月供(gōng)；二是(shì)房(fáng)屋交(jiāo)付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售商品房提供期房烂尾保险，在商品房出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付(fù)质量(liàng)的保障有两种方式，一是(shì)期房由政府或(huò)第三方验(yàn)收(shōu)合格并提供(gōng)验收凭证后，开发商凭验收凭证(zhèng)取得购房者支(zhī)付的房款。二是开(kāi)发商为(wèi)购房者提(tí)供(gōng)一定(dìng)的(de)保(bǎo)修期，通常(cháng)1-5年，保修期满(mǎn)，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预(yù)售资(zī)金第三(sān)方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　美国期房定金双刃剑比喻什么意思，双刃剑比喻什么生肖(jīn)一定期限内无条件返还，最低首(shǒu)付比(bǐ双刃剑比喻什么意思，双刃剑比喻什么生肖)例为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余(yú)房款(kuǎn)交付(fù)后按揭(jiē)还款，交付前(qián)资金由(yóu)第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款。

　　定金及首付环节(jié)，定金(jīn)比例一(yī)般(bān)为房款的1％-5％，首付(fù)比例最(zuì)低可低(dī)于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美国平均首(shǒu)付(fù)比例(lì)为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或首付外，购房者在(zài)房屋交付后通过按(àn)揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪用(yòng)资(zī)金(jīn)，购房者(zhě)的定金及首付款由第三方公证(zhèng)行或产(chǎn)权保险(xiǎn)公司的信托账户监管。如果(guǒ)开发(fā)商(shāng)倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房者资金可通过申(shēn)请仲裁取回(huí)，且不(bù)承(chéng)担任何责任与损失(shī)。而开发商在房(fáng)屋建(jiàn)设过程中的资金(jīn)全(quán)部来自银行，银行根据工程进度向开(kāi)发(fā)商提供(gōng)一定(dìng)比例的贷(dài)款，由于开发商挪用资金直接损害银行利益，银行(xíng)有充(chōng)分动(dòng)机监(jiān)管(guǎn)开发商施工进(jìn)度。开发商在(zài)房屋交付(fù)时需取(qǔ)得由(yóu)政府相(xiāng)关部门(mén)经审查后发放的(de)验收凭证，通过验(yàn)收凭证向银行得到购房(fáng)者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德国期房可(kě)零首付购房，房款(kuǎn)按建造工(gōng)期进度支(zhī)付(fù)，按(àn)揭按工期放款后(hòu)还贷，房贷利率(lǜ)采用固定(dìng)利率，开发(fā)商(shāng)或购房者(zhě)可购(gòu)买期房(fáng)烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国(guó)开(kāi)发商在项目获(huò)批后(hòu)即可(kě)预(yù)售房屋。签署购(gòu)房合(hé)同(tóng)前，购房者需支付约2000欧的定金(jīn)并进行预约公(gōng)证，签订合同后定金退还。如由于任(rèn)何(hé)原因不(bù)能购买，定金按(àn)照德国法律全部退(tuì)还(hái)。

　　签署购房(fáng)合(hé)同后，购(gòu)房者(zhě)需(xū)支付公证费(fèi)和(hé)土地交(jiāo)易税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包(bāo)含在购房款(kuǎn)中，属于购房附加费(fèi)。

　　首付方面(miàn)，德国(guó)没有规定最低(dī)首付比例，可(kě)零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德(dé)国也采取按工期支付房款的制度(dù)，一般(bān)分7笔进行支付，具体支(zhī)付(fù)节点、比例因(yīn)项目而异(yì)。一(yī)般来(lái)说，支付节(jié)点可(kě)分为公证后、主(zhǔ)体完(wán)工、内部水(shuǐ)暖(nuǎn)电路完工、窗(chuāng)户(hù)玻(bō)璃完工、室内(nèi)清洁及墙面完工、地板(bǎn)完工、全部完工(gōng)，支付比例(lì)可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面(miàn)，购房者(zhě)可在支付房款前(qián)申(shēn)请房贷，房贷利(lì)率采(cǎi)用固定利率，银行(xíng)按施工节奏(zòu)分多次发放贷款，每笔贷款给予购房者(zhě)一定使用期限(xiàn)，期限结束后，购房者(zhě)开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公(gōng)司针对(duì)期房设计了两种保险，保险的功能是当(dāng)房(fáng)屋出现重大延期或重大缺陷时，保险(xiǎn)公司保(bǎo)证开(kāi)发商赔(péi)偿或修复，开发商破产，由(yóu)保险公司负责相应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制(zhì)设(shè)有10％定金(jīn)保(bǎo)险(xiǎn)保(bǎo)护机制，交房前(qián)付(fù)款比例(lì)仅20％-45％，资(zī)金(jīn)由买卖双方律师(shī)严格(gé)监管(guǎn)。

　　订立合(hé)同前，买卖双方均有一名律师，负责沟通(tōng)期房交(jiāo)易中的房(fáng)产(chǎn)、资金、合同等(děng)各个环节，各环节内容确认无误后签订首付交换合(hé)同。

　　定金方面，英国设(shè)置了10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，当开(kāi)发商出现财务、经(jīng)营问题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超出(chū)10％的部(bù)分较难追回。

　　首付方(fāng)面，首(shǒu)付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要(yào)在合(hé)同签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付(fù)环节，英(yīng)国采(cǎi)取按工程进度付款的方式，但是交房前付款比例相对较低(dī)，一般会在合同(tóng)签订6-24个月分(fēn)别(bié)支(zhī)付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项(xiàng)交房后支付。

　　交付环(huán)节，英国规(guī)定房屋必须经(jīng)过房产公证公司(sī)的(de)检验验收后才能(néng)交付，交付后方可按揭还(hái)贷。

　　资(zī)金监管(guǎn)环节，英国期房预售资金(jīn)监管极为严格(gé)，资金也由律(lǜ)师监管，在确认工程进度、支付相关款项过程(chéng)中(zhōng)，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方律师转给(gěi)开(kāi)发商(shāng)，即资金在(zài)进入(rù)开发商账(zhàng)户前经过(guò)两道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设置期房预付(fù)款保全措(cuò)施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开发商必(bì)须完成(chéng)“预售房定金保全措施”，交(jiāo)房前付款比例不超房款的20％，开发商违约需(xū)返还定价并赔偿(cháng)约10％房款(kuǎn)，交房后(hòu)按揭还款(kuǎn)。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束后由(yóu)于房屋供给(gěi)严重失(shī)衡，叠加法律(lǜ)空(kōng)白，社(shè)会上(shàng)“一(yī)房二卖”现(xiàn)象普遍，为(wèi)此(cǐ)，日本政府1952年(nián)出台《宅地建(jiàn)筑(zhù)物交(jiāo)易法》，经多次修订，目前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金(jīn)保护方(fāng)面，根(gēn)据日(rì)本《宅地(dì)建物取引业(yè)法》，对购房者支(zhī)付定金超过5％或超(chāo)1000万日元的部(bù)分，法律要求开(kāi)发商必须完成定金保全措(cuò)施才可预售。什么(me)是(shì)定金保全措施？即(jí)买(mǎi)卖双(shuāng)方(fāng)签订购(gòu)房合(hé)同时，开发商向金融机构或指定保证机构或保险(xiǎn)机构签订定金(jīn)保证委托合同，设置购房者定金的保证或保险，并将(jiāng)相应的(de)保证金(jīn)证(zhèng)明书交(jiāo)付给购房者。除定金(jīn)外(wài)，其他(tā)预先支(zhī)付的购(gòu)房款(kuǎn)也受(shòu)该措施(shī)保护。若(ruò)开发商倒(dào)闭导致期房烂(làn)尾(wěi)，购(gòu)房者可凭保(bǎo)证金证(zhèng)明书向金(jīn)融(róng)机构或保证(zhèng)机构(gòu)或保(bǎo)险公司兑(duì)付(fù)，同时，开发商需向购(gòu)房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环(huán)节(jié)，交房(fáng)前只需支付最多(duō)不超(chāo)20％的(de)定金，签订购房合同后(hòu)，购房者即可向银行申请(qǐng)贷款，但交房后(hòu)才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在(zài)交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡(pō)：买(mǎi)方(fāng)资金由银(yín)行监(jiān)管，享1年保(bǎo)修期后(hòu)付(fù)尾(wěi)款(kuǎn)

　　新加坡期房购房(fáng)者违约可返还相当于(yú)3.75％房(fáng)款的订(dìng)金，首付比(bǐ)例(lì)20％，余款按工程进(jìn)度支付，所有资金进银行专门(mén)项目资(zī)金账户，交房(fáng)后(hòu)满1年(nián)保修(xiū)期后(hòu)支(zhī)付(fù)15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开发(fā)商有统一(yī)的(de)选购权合同(tóng)以及(jí)订(dìng)金返(fǎn)还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一步签订购买合(hé)同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购(gòu)房合同(tóng)后，购(gòu)房者(zhě)需(xū)支付15％的首付及印花税(shuì)，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房同(tóng)样采取(qǔ)按(àn)工程进度付(fù)款的方式，《发展商条例》对期房付款(kuǎn)流(liú)程(chéng)做了统一(yī)详细(xì)规定，要求(qiú)所(suǒ)有开发商遵(zūn)守，支(zhī)付节(jié)点一般为合(hé)同签订后(hòu)、地基(jī)完(wán)工、框架完工、管(guǎn)道门窗等完(wán)工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按(àn)揭贷款也依照(zhào)工程进度(dù)放款(kuǎn)，月(yuè)供在此过程中随着放出贷(dài)款的增加而增加，未(wèi)放款(kuǎn)部(bù)分无需(xū)月供(gōng)。

　　资金监管方面，购房者的(de)订(dìng)金与付(fù)款(kuǎn)会存入(rù)银(yín)行专(zhuān)门的项(xiàng)目资金账户，账户资金提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房(fáng)屋保修期，此后购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了(le)政(zhèng)策出手临(lín)界点，重点是(shì)保交楼和房企重(zhòng)组。一方面，加大对刚需和改(gǎi)善型需求的支持(chí)力(lì)度，长短(duǎn)兼顾(gù)妥善应对局部(bù)停(tíng)贷现象，重点是保(bǎo)交楼(lóu)保复工(gōng)保(bǎo)民生，给(gěi)予(yǔ)强有力的金融工具支持。另一方(fāng)面，从现在起(qǐ)，对还(hái)在正常(cháng)运转的房企包(bāo)括民(mín)营企业(yè)，加大支持力度，由(yóu)优质房(fáng)企牵头并购重组(zǔ)整(zhěng)个行业，为每个房企配(pèi)套(tào)AMC和财团，给予金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来(lái)看，应充分估计形势复(fù)杂性和人性复(fù)杂(zá)性(xìng)，兼顾(gù)化(huà)解停贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债务、恢复(fù)市场(chǎng)信心以及长效机制。长效机制四大(dà)关(guān)键是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定和房地产(chǎn)税。定金(jīn)环节，建(jiàn)立开发(fā)商(shāng)违(wéi)约后定金(jīn)保(bǎo)护机制，如将已支(zhī)付定金冻(dòng)结(jié)至房(fáng)屋交付(fù)阶段，保(bǎo)障购房者定金安全。签订合同(tóng)环节，鼓励(lì)保(bǎo)险公司介入，为房屋重大(dà)延期以及重(zhòng)大缺陷等情(qíng)况提供充(chōng)分的保障。余(yú)款支付环节，建立按(àn)工程进(jìn)度付款机(jī)制或(huò)交(jiāo)房后按(àn)揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购(gòu)房(fáng)者的权(quán)益。资金监(jiān)管环节，引入独立于开(kāi)发商、银行的(de)第(dì)三方资金监(jiān)管(guǎn)机(jī)构，或由政府相关(guān)部门直接监管，以此(cǐ)防止资金挪(nuó)用(yòng)现象。交付环节(jié)，建(jiàn)立商(shāng)品房保修期制度(dù)。保修期内，开发商应对房屋(wū)质(zhì)量问(wèn)题(tí)全权负责、免费维修，购房者在保(bǎo)修期(qī)结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房预售制(zhì)是(shì)大势所(suǒ)趋(qū)。一方(fāng)面(miàn)，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制(zhì)是权宜之计，现在全国套(tào)户比超(chāo)过(guò)1，从(cóng)大开发进入(rù)存量(liàng)时代，对(duì)购房(fáng)民(mín)众(zhòng)不公平的预(yù)售制已经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。另一方面，取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营销手段，而是(shì)所见(jiàn)即所得的(de)过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保(bǎo)障(zhàng)，这(zhè)样将极大的提(tí)升(shēng)开发(fā)商的建(jiàn)筑质量，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣币。

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