近两年火(huǒ)爆(bào)的创新产品公(gōng)募REITs进入密集分红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs陆续(xù)迎(yíng)来(lái)除(chú)息日，公募(mù)REITs整体(tǐ)呈(chéng)现(xiàn)出高(gāo)比(bǐ)例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示，强制分(fēn)红机制是公(gōng)募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分(fēn)红体现十指不沾阳春水下一句是什么，十指不沾阳春水是什么意思出(chū)该类产品长(zhǎng)期(qī)投资价值，通(tōng)过观测经营(yíng)活动(dòng)现(xiàn)金流、可供分配现金等指标，也(yě)是观察(chá)REITs项(xiàng)目(mù)底层资产运营情况的“窗(chuāng)口”。他(tā)们也提醒普通投资者注意(yì)，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经(jīng)营权到期后不再产生(shēng)现金收益(yì)，特许经营权分红目(mù)前(qián)已(yǐ)包(bāo)含了利润分配和本(běn)金的归还，在选择(zé)投资标的时(shí)应(yīng)了(le)解资产类型和分(fēn)红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红(hóng)

　　平均分红(hóng)比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情况尚未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定(dìng)分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供分配金额(é)的公(gōng)募(mù)REITs产品中(zhōng)，2022年全年(nián)分配(pèi)金(jīn)额占可(kě)供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基金相关(guān)负责人对此表示，投资公募REITs的(de)主(zhǔ)要(yào)收益来源为持有期(qī)分红收(shōu)益，以及基金份额交易价格的变化。基金份(fèn)额(é)二级市场价格(gé)受(shòu)到公募REITs资产运营情(qíng)况(kuàng)及市场因素(sù)的综合影响(xiǎng)，较易引起波动(dòng)。与此相比，基金分红预(yù)期则更有规律(lǜ)可循。公(gōng)募(mù)REITs的分红主(zhǔ)要来自基础设施资产的经营现(xiàn)金流，投资人通过基金募集材料(liào)和信息披露文件，结合行业及市场情况，可以(yǐ)分析(xī)基础设施项目的经(jīng)营业绩，作为进行投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金(jīn)份(fèn)额二级市场价(jià)格变化导致的浮盈或浮亏，分(fēn)红作为基(jī)金(jīn)份额持有人实(shí)际(jì)获(huò)得的现金收益，对于长期投资者更具参考价(jià)值。”中金(jīn)基金相关负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运(yùn)营高级副总监李华平也表示，根据《公(gōng)开(kāi)募集基础设施证券投资基金指引（试行）》及相关(guān)法规要求，基础设(shè)施(shī)基(jī)金应当(dāng)将90％以上合并(bìng)后基金年度可分(fēn)配(pèi)金额(é)以现金(jīn)形式分配给投资者，强制分(fēn)红机(jī)制是公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定的(de)分红(hóng)机制体现出(chū)REITs产品长期投资价值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资角度(dù)来看，基础设施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性(xìng)”双重特点。二级(jí)市场价格(gé)反映这类产品“股(gǔ)性”的一面(miàn)，分红体现了这类产(chǎn)品的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类(lèi)似于债券派息(xī)，但不等同于(yú)债券的固定利息回报，而(ér)是由(yóu)可供分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来(lái)看(kàn)，一方面是(shì)公(gōng)募REITs丰富(fù)了(le)机构投(tóu)资(zī)者的投资品类，为资产配置多(duō)元化提供抓手，具(jù)有较强的配置(zhì)价值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收益。机构投(tóu)资者公募REITs能(néng)够通过分红获取相对于投资(zī)债券(quàn)相对高的(de)收益性，在(zài)有效(xiào)控制风险的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了投资收益(yì)“落袋为安”外，市(shì)场对于未来分红水平的(de)预期，也是影(yǐng)响REITs基金二级市场价格走势的关键(jiàn)因(yīn)素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的(de)二级市场表现看，截至4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债券(quàn)宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年(nián)年报，部分产品受宏观经济的影响，可分(fēn)配金额完(wán)成率不达预期(qī)，一定程度上影(yǐng)响了公募(mù)REITs二级(jí)市场的(de)价格。”李华平(píng)称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素(sù)的影(yǐng)响，投资收益是影响REITs二级市(shì)场价格的主要因素之一，而(ér)稳定的分红有利(lì)于(yú)吸(xī)引投资(zī)者参(cān)与公(gōng)募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人也(yě)表示(shì)，近期经济预(yù)期恢复，一方面市场(chǎng)热点呈现向(xiàn十指不沾阳春水下一句是什么，十指不沾阳春水是什么意思g)股(gǔ)票和债券回(huí)归的过程；另一方面，基础设施项目的经营(yíng)业绩相(xiāng)对经济(jì)活力的(de)改善有一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权日，将对(duì)基(jī)金份额的开盘指导(dǎo)价做调减处理(lǐ)，调(diào)减金额根(gēn)据单位(wèi)基金份(fèn)额的分(fēn)红金额进(jìn)行计算。除权(quán)操作是对分红前后基(jī)金(jīn)份额(é)净(jìng)值变化的(de)修正，使(shǐ)投(tóu)资(zī)人在基金分红(hóng)前后均可以获得公平的投(tóu)资机会。

　　“分红(hóng)可增(zēng)强投资者长(zhǎng)期投资的信心，同时需结合持有产品的特性，关注二级市场(chǎng)扰动对整(zhěng)体收益的影响程度。”中(zhōng)航基金相(xiāng)关(guān)人士也称。

　　特许(xǔ)经营权分红包(bāo)括利(lì)润分配(pèi)和(hé)本金归还

　　普通投(tóu)资者应了(le)解底层资产情况

　　多位业(yè)内人士还提醒，与现有公募基金分(fēn)红(hóng)前(qián)提(tí)是本金(jīn)之上的增值部分不同，特许经营权(quán)REITs基(jī)金运作(zuò)期间的“分红”界定为“分派”更为(wèi)准确，分(fēn)派(pài)的(de)是本(běn)金与增值两个(gè)部分(fēn)，两个部(bù)分之间的比(bǐ)例是变动的(de)，与(yǔ)现(xiàn)有公募基金分红(hóng)差异很(hěn)大，大多(duō)数普(pǔ)通投资者可能把“分(fēn)派”金(jīn)额误认为是持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限到期后基金价(jià)值面临极大(dà)不确定性，这是该类投资者应该注意的(de)情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权类和(hé)产权(quán)类两大资产类型，持有产(chǎn)权类(lèi)产品的收益主要(yào)包括每年(nián)的(de)现金分红及(jí)资产增值的收益，而持有(yǒu)特许经营类产品的收益主要来(lái)自(zì)项目每年的现金分红。其中，特许经营(yíng)权类资(zī)产(chǎn)的分红包括了利润分配和本金的归还，两者的比(bǐ)率也是变动的，对特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权类(lèi)资产(chǎn)的公募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡(héng)量投资(zī)收益。普(pǔ)通投(tóu)资者在(zài)选择投资(zī)标的时(shí)，应(yīng)了解公(gōng)募REITs底层资产(chǎn)的类型(xíng)。

　　中航基金也表示，从细分来看，各(gè)类公募REITs分红因底层资产(chǎn)属性不同而形成区别。特许经营权(quán)类的公募REITs产品因其分红相当于(yú)包含(hán)“本金+收益”，分红(hóng)相对较(jiào)多，债性偏(piān)强。而产权(quán)类的公募REITs分(fēn)红主(zhǔ)要(yào)为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以(yǐ)相(xiāng)对股性偏强。普通投资(zī)者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属性，对所选择产(chǎn)品的二级市场价(jià)格和(hé)分红有(yǒu)合理预期。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责人也(yě)认为，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营(yíng)项(xiàng)目在经营权到期后(hòu)不再能(néng)产生(shēng)现金(jīn)收益，因(yīn)此将(jiāng)可供分配金(jīn)额的(de)分配理解为“分(fēn)派(pài)”比“分红”更(gèng)加准确。基(jī)于这个特点，剩余(yú)经(jīng)营(yíng)期限较短(duǎn)的特(tè)许经营(yíng)项(xiàng)目，通常(cháng)具备更高(gāo)的(de)分派率水平。对于剩余(yú)期限较长的特许经营(yíng)权项目，即(jí)使(shǐ)分派率相对较低，也有(yǒu)足够年限收回本(běn)金并取得收益(yì)。

　　中金基金该负(fù)责人提醒投(tóu)资者(zhě)注(zhù)意，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权项(xiàng)目的(de)分派(pài)金额包(bāo)含了(le)投(tóu)资本金，在(zài)不(bù)进行扩募的情况(kuàng)下，基金份额单价随着分派进度逐年下降是正常现象(xiàng)，投(tóu)资特许经营(yíng)权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特(tè)许经营项目相比，产权类项目的土(tǔ)地(dì)或建筑的剩余使(shǐ)用年限一般较长，再加上到期后通(tōng)过对建筑的(de)更新改造或补缴土地出让金(jīn)等(děng)追加投资，有(yǒu)机(jī)会进一(yī)步(bù)延长经营(yíng)期限。这种类似(shì)永续(xù)经营(yíng)的(de)假设反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著(zhù)的资产投资属性(xìng)。”该负责人称(chēng)。

　　观测内十指不沾阳春水下一句是什么，十指不沾阳春水是什么意思部收益率等指标

　　评估项目底层(céng)资(zī)产(chǎn)运(yùn)营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人(rén)士还(hái)表示(shì)，在产品分红期(qī)，投(tóu)资者可以观测经营活动(dòng)现金流、可供分配现金(jīn)、内部收益率等(děng)指标，来观(guān)察(chá)和评估项目底层资(zī)产(chǎn)的运营(yíng)情况(kuàng)。

　　中(zhōng)航基金表示，年报(bào)指标(biāo)中，跟现金(jīn)相关(guān)的指标有两(liǎng)个：一是年(nián)报中披露的经(jīng)营活动现金流，二是可供(gōng)分配现金(jīn)，二者存在本质性区(qū)别。经营活动产生的现金净流量是指企业经营、筹资、投资(zī)产(chǎn)生(shēng)的现金流，基于企业本身(shēn)经(jīng)营活动产生；可供分(fēn)配的现金实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影(yǐng)响利润表的项目进行调(diào)整，加期(qī)初现(xiàn)金，最终得到的账面现金。

　　李华平也(yě)表(biǎo)示，公募REITs作(zuò)为资产配置新选择，投资价值体现在相对股(gǔ)债市场独(dú)立(lì)的资产配置功能，比较适合长期持有。建议投资者对经营权类的资产可(kě)以更多关(guān)注内部收益率的高低，对产权类的资(zī)产更多关(guān)注分派(pài)率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资产的(de)经营净(jìng)现金流(liú)，所以底层资(zī)产运营情(qíng)况直接影响投资回(huí)报，投资者可综合(hé)考虑原始权益人综合(hé)实力、运营管理机构实(shí)力、公(gōng)募基金(jīn)管(guǎn)理(lǐ)人(rén)实力等多重因(yīn)素来(lái)选择投(tóu)资(zī)标的。

　　中信证(zhèng)券研报也(yě)显示，公募(mù)REITs进入密集分红期，由于分(fēn)红交易带(dài)来(lái)的短期(qī)博弈机(jī)会(huì)仍在，叠加此(cǐ)前市场(chǎng)接(jiē)连回(huí)调，建议投(tóu)资者关注(zhù)有(yǒu)基本面支(zhī)撑、填权效应相对明显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会(huì)载明(míng)REITs在发行首年及(jí)次年的可供分配金额预(yù)测。投(tóu)资者可以将REITs的实(shí)际分(fēn)红金额与募集(jí)材料中披(pī)露预测进行比较(jiào)分析，结合经济及市场的实(shí)际环(huán)境，对基础设施项目的运营(yíng)业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中(zhōng)金基金上述负责人也称。

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