导读

　　黄金(jīn)二十年之(zhī)后，当下中国地(dì)产步入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　要(yào)点

　　过(guò)去(qù)二十年是中国房地(dì)产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅销售(shòu)面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近(jìn)年地产持续(xù)低景气，有关中国地(dì)产是否过剩(shèng)的(de)讨论日益(yì)热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文(wén)试(shì)图厘清中国城镇存(cún)量住宅真实情况，据此(cǐ)判断(duàn)中国未(wèi)来地产趋(qū)势。

　　有(yǒu)媒体(tǐ)渲染中国地产存量(liàng)极度过剩，事实是(shì)否如此？

　　住建部披露(lù)全国(guó)有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次人口普(pǔ)查调查(chá)数据显示城镇(zhèn)家庭(tíng)户人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房(fáng)子是否真的过剩？

　　事(shì)实上住建部(bù)披露(lù)的近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比(bǐ)不到一(yī)成，其中还包括(kuò)大量(liàng)城(chéng)镇非(fēi)住宅建筑，如(rú)商业办(bàn)公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示中国城(chéng)镇居民人均(jūn)住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，但居住舒适不(bù)是人均一间房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因(yīn)素密切相关。中国的人均住宅间数较(jiào)发达国家(jiā)还有很大(dà)差(chà)距(jù)。人均住宅间数大于1同样不意味着中国(guó)住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我(wǒ)们(men)测(cè)算发(fā)现中国城镇(zhèn)居民户均1套房，其中每(měi)户持(chí)有商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公(gōng)布(bù)中国家庭户均住宅(zhái)的数(shù)据(jù)，我们根据商品住宅套(tào)数、商品住宅占比和城镇家庭(tíng)户(hù)数，计(jì)算出城镇(zhèn)家(jiā)庭住(zhù)宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目(mù)前城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交(jiāo)付，直至(zhì)2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎意(yì)味(wèi)着(zhe)户户有房，然而事实上中国(guó)住宅市(shì)场供(gōng)需并(bìng)不平衡。

　　国(guó)际数据(jù)显(xiǎn)示，成熟房地产市场的住宅套(tào)户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因为户(hù)均一套房无法满足流动人口的租(zū)赁和置业需求。全国总人口的(de)近三成都是(shì)流动人口，流动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣(zhēng)钱(qián)，在老家买房，从而产生了(le)额外的住宅需求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国未来地(dì)产仍有(yǒu)四大新增需求动力。

　　第(dì)一(yī)，户均人(rén)口(kǒu)规模缩(suō)小，一人户、两人(rén)户占比不断增加，导致家庭(tíng)户数增多。小家庭化(huà)趋势将延(yán)续，带(dài)来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济(jì)板块(kuài)的分化(huà)日益明(míng)显，区域经济资源(yuán)分配的再集(jí)中吸引(yǐn)着人口流入，人口净迁入(rù)城市的新增住宅需求有(yǒu)望(wàng)持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的(de)家庭住在2000年以前(qián)建成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅(zhái)的(de)改造势(shì)在必行(xíng)。

　　第四，中国的人(rén)均住(zhù)宅间数与人(rén)均住宅(zhái)建筑面积均(jūn)较发达国家有着不(bù)小差距，“住上(shàng)更大(dà)房子”的改善性需(xū)求正在(zài)不断增加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如(rú)果说过(guò)去(qù)二十年是(shì)中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产热忱用来形容什么词，热忱用来形容什么事物(chǎn)矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存在不足，这是(shì)过(guò)去(qù)二十年房价快速上涨基石。那么当(dāng)下房地产大分化(huà)时(shí)代(dài)已至，大(dà)分(fēn)化(huà)时代下(xià)地产矛盾则(zé)更多体现在住宅质(zhì)量(liàng)供需冲(chōng)突。

　　地产大分化必(bì)将体现在不同能级(jí)城市之间，不同区域板块之间，不同品质住宅之(zhī)间(jiān)。

　　目(mù)录

　　正文(wén)

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久前(qián)，官(guān)方(fāng)披露全国已有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热议。从2月以(yǐ)来(lái)，各大城市(shì)二手房(fáng)挂牌(pái)量(liàng)突然激增，引发一阵二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中(zhōng)国的房(fáng)子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是(shì)供给过剩，还(hái)是供需(xū)平衡，或是(shì)仍(réng)然存在(zài)不足？可惜由于住宅存量数(shù)据(jù)并(bìng)未公布，我(wǒ)们无法直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有住宅套数，回答当前的房子(zi)是否真的过剩(shèng)了？据(jù)此判断未来房地(dì)产市场会如何发(fā)展。

　　一、如(rú)何有效(xiào)观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩的直观(guān)判(pàn)断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在(zài)以全国自然灾害综合风险普查工作(zuò)情况为主题的新闻(wén)发布会上，负责人对外(wài)披露：“住宅城(chéng)乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数据以及80多万处市(shì)政设(shè)施(shī)数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每栋(dòng)建筑住不(bù)到(dào)3人，住宅市场看(kàn)似已经(jīng)过剩(shèng)。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村房屋占9成以上，以栋数(shù)计算(suàn)的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼(lóu)、写字楼、学校(xiào)、医(yī)院等非住(zhù)宅。总的算下来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七次人(rén)口普查(chá)数据公布(bù)了中(zhōng)国(guó)城镇家(jiā)庭户人(rén)均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，其中城市家庭户(hù)居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看(kàn)似意(yì)味(wèi)着人(rén)人都有房(fáng)间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间(jiān)数量有关，更与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设(shè)施等因(yīn)素密切相关。单单从人均住宅(zhái)间数(shù)不(bù)能完全(quán)反映出城镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为单位购买(mǎi)成套住(zhù)宅，一套(tào)设施齐(qí)全的住(zhù)宅才是城(chéng)镇居民(mín)宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的测算思(sī)路、数(shù)据和方(fāng)法

　　中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居民住宅主要分两大类，一类是商品住宅，另一类是保障(zhàng)房、原(yuán)公有住(zhù)宅、自建房等非商(shāng)品住宅(zhái)。

　　目(mù)前缺(quē)乏统计(jì)数据，并(bìng)没有直接(jiē)公(gōng)布城镇住宅数量。居民住宅相关数据有(yǒu)两处可以直接公布，一是每年商品住宅销售套数(shù)（统(tǒng)计局）；二是居民住宅来源（人口普查(chá)数(shù)据）。计算中国居(jū)民户均住宅数量，我们主(zhǔ)要(yào)用到上述两(liǎng)组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数(shù)量极(jí)少(shǎo)，可忽(hū)略(lüè)不计。估算城(chéng)镇居(jū)民(mín)户均住(zhù)宅(zhái)套(tào)数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销(xiāo)售套数(shù)相(xiāng)加(jiā)，我们就能够得到(dào)当前(qián)商(shāng)品住宅总存量(liàng)。

　　第二步(bù)，根(gēn)据城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的(de)商品住宅和非商品(pǐn)住宅比(bǐ)例，推算得到居民住(zhù)宅总(zǒng)套数。

　　第三步(bù)，将城镇居(jū)民(mín)拥(yōng)有的商品住宅总数(shù)除以家庭户数，我们就(jiù)能(néng)够得(dé)到城镇户均(jūn)拥有的(de)住宅数量。

　　具体(tǐ)计算(suàn)公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户(hù)比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套(tào)数/住(zh热忱用来形容什么词，热忱用来形容什么事物ù)宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量(liàng)到底有(yǒu)多少，目(mù)前缺乏一个准确统计(jì)。我们利用既有(yǒu)统(tǒng)计数(shù)据，大致(zhì)测算得到中国存量房地产套数，并进一步推算中国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计(jì)算得(dé)到：

　　（一）中国商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)累计销(xiāo)售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套(tào)商(shāng)品住宅(zhái)（包(bāo)含现房(fáng)和期房）。

　　中国的房地(dì)产(chǎn)销售以期(qī)房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本(běn)文去除商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售套数里的期房销(xiāo)售，得到(dào)商品住宅现房(fáng)套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅(zhái)现(xiàn)房套数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装修的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品(pǐn)现房(fáng)住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下(xià)来我们(men)需要(yào)进(jìn)一步推算中国城镇居民(mín)拥有的(de)户均(jūn)住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显(xiǎn)示中国城镇居民的(de)住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭(tíng)拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品(pǐn)住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用(yòng)房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租(zū)赁(lìn)廉租房与(yǔ)其(qí)他住宅。

　　其(qí)次，我们假(jiǎ)定租赁其他(tā)住宅和(hé)购(gòu)买二手房都是(shì)商品(pǐn)住宅，因此将租赁其他住宅(zhái)、购买商品(pǐn)住宅(zhái)与购买二手房加总，得到商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)居民所(suǒ)有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住(zhù)宅增幅为(wèi)过去十(shí)年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实际(jì)变化(huà)比例，从(cóng)而我们估算出2022年(nián)商品住(zhù)宅所(suǒ)占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国(guó)平均每(měi)户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期房，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房(fáng)顺利，已购(gòu)期(qī)房(fáng)会在2-3年内陆续交付使用，到(dào)2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均(jūn)一套房的三点含义

　　既(jì)然城镇居民已经达到(dào)了户均一套房的程度，“户(hù)户有房”是(shì)否意味(wèi)着中国(guó)城镇化进(jìn)展终结，甚(shèn)至意味着(zhe)中国地产(chǎn)存(cún)量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意味着住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要有多余(yú)住宅来满足因人口流动(dòng)、居民换房等因素(sù)产生的住宅需求。因此，成熟房地(dì)产市场的住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际(jì)经验来(lái)看，美国、英国和日本(běn)的住宅套户比(bǐ)均高于(yú)1.1，其中，英国的住宅套户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净流(liú)入(rù)地的(de)住宅市场供不应求，造成(chéng)房价(jià)或房(fáng)租迅速上涨。

　　七(qī)普指(zhǐ)出中国的流(liú)动人(rén)口3.76亿，省内流(liú)动(dòng)人口(kǒu)和省(shěng)际流动人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的(de)中国城(chéng)乡人口流动调查数(shù)据显示，在(zài)上海、杭州以及南京工作的流动人(rén)口(kǒu)在(zài)老家拥有住(zhù)宅(zhái)比例(lì)分(fēn)别为28％、21％和18％。大城(chéng)市(shì)的高(gāo)工(gōng)资(zī)吸引打工人，但(dàn)高(gāo)房价迫使打(dǎ)工人回乡(xiāng)置业。

　　流(liú)动人口实(shí)际上会占据两套房，在高房价(jià)的大(dà)城市租赁一套房，在房(fáng)价较低的县城购买一套房。所以说(shuō)户均一(yī)套房(fáng)无(wú)法(fǎ)满足(zú)庞(páng)大流动人口(kǒu)的(de)租赁与置(zhì)业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭(tíng)，也就(jiù)是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅(zhái)年龄至少在(zài)33岁以(yǐ)上。

　　这批存(cún)在(zài)着建筑结构松散、设(shè)施陈旧、安全(quán)隐患大等(děng)问题，如电线老化(huà)、管(guǎn)道等基础设施陈(chén)旧，给(gěi)住户(hù)的生活带来了很大的不便和安全(quán)隐患(huàn)，并(bìng)且(qiě)居(jū)住体验较差(chà)。

　　2000年以前建成的(de)老旧住宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左(zuǒ)右的(de)家庭没有独立卫浴和厨房。这类上(shàng)世纪修(xiū)建的老旧(jiù)小区很(hěn)难满足现(xiàn)代生活需求，在未来大都会(huì)被拆迁重(zhòng)建。

　　近(jìn)五成的(de)家庭住宅为一居室和(hé)二居室(shì)，户型偏小。其中一居(jū)室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭(tíng)住宅户型更小，当然(rán)这(zhè)与城(chéng)市土地资源紧张有(yǒu)关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张(zhāng)是未来地产的需求驱动(dòng)力

　　根(gēn)据七(qī)普(pǔ)数据测算，2020年城(chéng)镇家庭户住(zhù)宅(zhái)存量总面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间农民带房进城和老旧小区(qū)拆迁(qiān)，加上2021年(nián)和2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存(cún)量(liàng)总面积为308.16亿平，人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家庭人(rén)均住宅建筑面(miàn)积小(xiǎo)于均值(zhí)，近4成家庭(tíng)人均住宅建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的(de)城镇家庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面积不足19平方米，不及全国人均水(shuǐ)平的一半。若去除20％的公(gōng)摊(tān)，可使用(yòng)的(de)住宅(zhái)面积仅(jǐn)为15.2平方米(mǐ)。上海市将人均住宅建筑(zhù)面积低(dī)于15平方米的家(jiā)庭界定(dìng)为住宅存在困(kùn)难(nán)，若按这个标准算的话(huà)，中(zhōng)国有11.3％的家(jiā)庭存在住(zhù)宅困难问题。

　　若(ruò)人均可使用(yòng)住宅面(miàn)积为40平，即人均住宅(zhái)建筑面积为50平，只考虑家庭户人(rén)数，需要(yào)住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日(rì)本(běn)、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除(chú)公(gōng)摊面积后，中国(guó)的人均(jūn)可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑(lǜ)约(yuē)1.4亿(yì)的集体户人口，所需要(yào)的(de)住宅(zhái)总量会更(gèng)多。

　　四、户(hù)均已(yǐ)然1套房，未来地产还会有(yǒu)需求么？

　　我(wǒ)们(men)测算得(dé)到中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭户均1套房，看似(shì)已经户户有房。即便如此，中(zhōng)国(guó)人(rén)口(kǒu)静态(tài)结构和动态趋势演绎，决定了(le)中国未来地产仍(réng)有需求释放。户均1套住宅现(xiàn)实之下，中国未来(lái)城镇住宅(zhái)需(xū)求主要(yào)来自于四个方面。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口(kǒu)缩小(xiǎo)，家庭户数增多(duō)，新户购(gòu)房(fáng)需求扩张。

　　过去20年(nián)我国城(chéng)镇家庭(tíng)户均(jūn)人口数不断下(xià)降，六普显示城(chéng)镇户均人口(kǒu)规模为2.85人(rén)/户，而七普显示(shì)城镇户均人口规模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户(hù)的占比明显上(shàng)升，人口小家庭化趋势将继续延(yán)续，导致(zhì)户数会因(yīn)户均(jūn)人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经济(jì)发展带来的新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的分(fēn)化日益明显(xiǎn)，资源和生产要(yào)素逐(zhú)步向经济带、都市圈中(zhōng)心城市流入，区域经(jīng)济资(zī)源分配的再集中吸引着人(rén)口(kǒu)流入。人口迁移(yí)势必涉及到买房租(zū)房，给迁入(rù)地住(zhù)宅市场带来新的(de)增量(liàng)。

　　以(yǐ)浙江省为(wèi)例，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而出(chū)生(shēng)人口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为(wèi)38.4万人(rén)，自然增(zēng)加人口仅为6.5万(wàn)人，其人口增长主要受(shòu)益于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求(qiú)依然庞大(dà)。

　　从(cóng)2011年到2020年(nián)，自建住宅和原公有住宅(zhái)的家庭拆(chāi)迁改建(jiàn)最多。自建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分(fēn)点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建(jiàn)造时(shí)间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合(hé)。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户，自建住(zhù)宅(zhái)和原公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住宅净需(xū)求增加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的(de)家庭购买二手房。在新增住宅(zhái)需求中(zhōng)，有7成(chéng)家庭购(gòu)买(mǎi)了(le)商品住宅(zhái)。租房、购买经(jīng)济适用(yòng)房和其他(tā)分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和(hé)旧城改造，商品(pǐn)住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造(zào)的(de)住宅建筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破(pò)旧的城中村、老(lǎo)公(gōng)有住宅(zhái)，建筑面积小、质量低、基础设(shè)施(shī)配套(tào)差、没有或少有(yǒu)物业管理，居民追(zhuī)求(qiú)美好、宜居生活的环境，背后的(de)改善性需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求还将(jiāng)有所(suǒ)增(zēng)加。

　　刚需(xū)购房(fáng)受限于资金，倾向(xiàng)于中小户型。已(yǐ)有住宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧换(huàn)新(xīn)。2022年底(dǐ)的中央经济工作会议(yì)明确指出(chū)支(zhī)持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村住宅(zhái)因素，中国的人均住宅(zhái)间数较(jiào)其他国家(jiā)依旧存在不小(xiǎo)差距(jù)。

　　住宅(zhái)舒(shū)适度与经济水平有着密切正向联系(xì)。随着(zhe)经(jīng)济(jì)发展水平(píng)的提高，中国的人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数与人(rén)均(jūn)住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存在不足(zú)，供需出现(xiàn)错配，这是(shì)过去(qù)二十(shí)年房价快(kuài)速上涨(zhǎng)基石。那么未来(lái)将是住宅(zhái)质量的(de)供需冲突。房地产(chǎn)大(dà)分化时代已至，这种分化(huà)不单局限于城市能(néng)级之(zhī)间差(chà)异，优质小区和老旧二(èr)手(shǒu)房之间(jiān)的(de)差异也(yě)将越发(fā)扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的(de)是(shì)人，并不是(shì)针对(duì)住宅，因此(cǐ)可能存在统(tǒng)计(jì)偏差。商品住宅占比实际值可能偏低(dī)，其增速可能超预期。

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