导读

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地产步入(rù)大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中国房(fáng)地(dì)产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三(sān)年(nián)商品住宅(zhái)销售面积超(chāo)15亿平(píng)，足够4000万家(jiā)庭(tíng)入住(zhù)。恰逢近年地产持续(xù)低(dī)景(jǐng)气，有关中国地产是否(fǒu)过(guò)剩的讨论(lùn)日(rì)益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘清中国城镇(zhèn)存(cún)量住宅真实情况(kuàng)，据此判断中国未来地(dì)产趋(qū)势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产存量(liàng)极度过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建部披露(lù)全国有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次(cì)人口普查调查(chá)数据显示城镇家庭(tíng)户人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)。市(shì)场陷入怀(huái)疑，中国房(fáng)子(zi)是否(fǒu)真的(de)过剩？

　　事实(shí)上住(zhù)建部披露的(de)近6亿(yì)栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇建筑(zhù)占(zhàn)比不(bù)到一成(chéng)，其中还包括(kuò)大(dà)量(liàng)城镇非住宅建筑，如商业(yè)办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占(zhàn)比(bǐ)极低。

　　七(qī)普显示(shì)中国城(chéng)镇居民人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间，但居住舒适不是人(rén)均一间房所能满足，它与房(fáng)屋质量、居住面(miàn)积(jī)、配(pèi)套设(shè)施(shī)等(děng)因素密(mì)切相关。中国的人均住宅(zhái)间数较发达国家还有很大差距。人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)大于1同样不意(yì)味着中国住宅(zhái)市场已经(jīng)饱和(hé)。

　　我(wǒ)们测算(suàn)发现(xiàn)中国城镇居民户均1套(tào)房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并(bìng)无直接公布中国家庭户均住(zhù)宅的数据，我们(men)根据商品(pǐn)住宅(zhái)套数、商(shāng)品住宅占比和(hé)城镇家庭户数，计算出(chū)城镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测算结果显示，目前城镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为(wèi)商品(pǐn)住宅。若期(qī)房顺利交付(fù)，直(zhí)至(zhì)2024年，中国每户(hù)城(chéng)镇(zhèn)家庭才拥(yōng)有(yǒu)1套住宅，其(qí)中商业住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　户(hù)均一套房(fáng)似乎意(yì)味(wèi)着户户(hù)有房，然而(ér)事实上中国住宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比(bǐ)会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无法满足流动人口的(de)租赁和置(zhì)业需(xū)求。全(quán)国总人口的(de)近三成(chéng)都是流动人(rén)口，流动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家买房(fáng)，从而产(chǎn)生(shēng)了额外(wài)的住(zhù)宅需求(qiú)。

　　即(jí)便户均(jūn)一套房，中国未来地产仍(réng)有四大(dà)新增(zēng)需(xū)求动力(lì)。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩小，一人户、两(liǎng)人户(hù)占比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购(gòu)房需求增长。

　　第(dì)二(èr)，经(jīng)济(jì)板块的分化日益明(míng)显，区域经济资源(yuán)分配(pèi)的再集中吸引(yǐn)着人口流入，人口(kǒu)净迁入城市的(de)新增住(zhù)宅需求(qiú)有望持续(xù)旺盛(shèng)。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以(yǐ)前建成的住宅中，涉及超(chāo)9000万(wàn)家庭、81亿(yì)平方米的(de)住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的(de)改造(zào)势在必行。

　　第四，中国的人(rén)均住宅间(jiān)数与(yǔ)人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积均(jūn)较发达国(guó)家有着不小差距，“住上更大房(fáng)子”的(de)改(gǎi)善性需求正在不(bù)断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分(fēn)化(huà)时(shí)代而非停(tíng)滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体(tǐ)现为(wèi)住宅供(gōng)给存在(zài)不足，这是过去二十(shí)年(nián)房价快速上涨(zhǎng)基石。那么当下房地产(chǎn)大分化时代已至(zhì)，大(dà)分(fēn)化时代下地(dì)产矛(máo)盾则更(gèng)多体现在(zài)住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产大(dà)分化(huà)必将(jiāng)体现在不同能(néng)级城市之间，不同区(qū)域板(bǎn)块之间，不同品(pǐn)质住宅(zhái)之(zhī)间(jiān)。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久前(qián)，官方披露全国已有近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，引(yǐn)发热(rè)议。从2月以来，各大(dà)城市(shì)二手房挂牌量(liàng)突然激增，引(yǐn)发一阵二手房的“抛(pāo)售潮(cháo)”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国(guó)的房子是否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住(zhù)宅到底是供(gōng)给过剩(shèng)，还是供需平(píng)衡，或(huò)是仍然存(cún)在不(bù)足？可惜由于(yú)住宅存量(liàng)数(shù)据(jù)并未公布，我们(men)无(wú)法(fǎ)直接知晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出(chū)中国城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)住宅套数，回答当前(qián)的房子是(shì)否(fǒu)真的过(guò)剩了？据此判(pàn)断(duàn)未来房(fáng)地产市场会(huì)如何发展。

　　一、如何有效观察中国户(hù)均拥有住(zhù)宅数(shù)量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量(liàng)过剩的直观判(pàn)断站不住脚

　　今年(nián)2月(yuè)，在以(yǐ)全国自然(rán)灾(zāi)害综合风险普(pǔ)查工作情况(kuàng)为主题的新闻发(fā)布(bù)会上，负责(zé)人(rén)对(duì)外披(pī)露：“住宅城乡建设(shè)行业获取了全国(guó)近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数(shù)据以(yǐ)及80多万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每栋(dòng)建(jiàn)筑住(zhù)不到(dào)3人(rén)，住(zhù)宅(zhái)市场看(kàn)似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑中，农(nóng)村(cūn)房屋占9成以上，以栋(dòng)数计算的城镇(zhèn)房屋实(shí)际仅有4700多万栋，还包括了大量(liàng)商业楼、写字楼(lóu)、学校、医(yī)院等非(fēi)住宅(zhái)。总的算下来(lái)，住(zhù)宅占比(bǐ)并不(bù)大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇(zhèn)家庭户(hù)人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，其中(zhōng)城(chéng)市家庭(tíng)户(hù)居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看似意味(wèi)着人(rén)人(rén)都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平(píng)不仅与房间(jiān)数量(liàng)有关(guān)，更与房屋质量、居住面积(jī)、配套(tào)设施等因素密切(qiè)相关。单单从人均住宅间数不能(néng)完全反映(yìng)出城镇居民的(de)居住(zhù)水平。

　　中国主要(yào)是以家(jiā)庭为单位购(gòu)买成套住宅，一套(tào)设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测(cè)算思路、数据和方(fāng)法

　　中国城镇居(jū)民住宅主要分两大类，一类是商品住宅，另(lìng)一类是(shì)保障(zhàng)房(fáng)、原公有住宅(zhái)、自建房(fáng)等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没(méi)有直接公布(bù)城(chéng)镇住宅数(shù)量。居民(mín)住宅相关数据有两处可以直接(jiē)公布，一是每年商品住宅销售套数（统(tǒng)计局(jú)）；二是(shì)居民住宅(zhái)来源（人口普查数据）。计算中国(guó)居民户均住宅数量，我们主(zhǔ)要用到上述(shù)两(liǎng)组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不(bù)计。估算城镇居民户均住宅套(tào)数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住(zhù)宅销售套数相加，我们就能够(gòu)得到当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民拥有的商(shāng)品住宅和非商品住宅比例，推算得(dé)到居民住(zhù)宅总套数(shù)。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅总(zǒng)数除以(yǐ)家庭户数(shù)，我们就能够(gòu)得到城镇户(hù)均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户(hù)比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总(zǒng)套(tào)数）

　　=商品住宅(zhái)套户比(bǐ)/商品住宅占(zhàn)比

　　二(èr)、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到底有多少(shǎo)，目(mù)前缺乏(fá)一个准(zhǔn)确统(tǒng)计。我们利用既有统计数据，大致测算(suàn)得到中国存量(liàng)房地产套数，并进一步(bù)推算中国城镇家庭户均拥有的(de)住宅数(shù)量。

　　（一）城(chéng)镇居民户(hù)均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中(zhōng)国商(shāng)品住(zhù)宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年开(kāi)始，新(xīn)房销(xiāo)售中期房占比近(jìn)9成。本文去除商(shāng)品住宅累(lèi)计(jì)销(xiāo)售套(tào)数里(lǐ)的期房销(xiāo)售，得到商品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截(jié)止到2022年商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售套(tào)数-过去(qù)三年(nián)（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时(shí)间(jiān)，取最大值3年(nián)。

4开头的是哪个省，4打头身份证是哪里　　将(jiāng)商品住宅现房套(tào)数除以(yǐ)家(jiā)庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民户均(jūn)拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要进一(yī)步推算中国(guó)城镇居(jū)民拥有(yǒu)的户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数据显示中国(guó)城(chéng)镇居民的住宅结(jié)构特(tè)征如下(xià)：

　　73.8％的城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有住宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济(jì)适用房占(zhàn)比3.8％、原公有(yǒu)住宅(zhái)占比6.1％，通(tōng)过继承或赠(zèng)与占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和(hé)17.7％的家庭(tíng)租赁(lìn)廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其(qí)次，我们(men)假定租(zū)赁其他住宅和购买二手房都是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购买(mǎi)二手房加总(zǒng)，得(dé)到商品住宅占居民(mín)所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间(jiān)商(shāng)品住宅(zhái)增幅为过去十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我们(men)估(gū)算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房，中国(guó)平(píng)均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期房会在2-3年内(nèi)陆续交付使用，到2024年，中国(guó)平均每户城镇家庭都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三(sān)、城(chéng)镇户(hù)均一套房的三点(diǎn)含义

　　既(jì)然城镇居(jū)民已经达到了户均一套房的程度，“户户(hù)有房”是否(fǒu)意味着中(zhōng)国城镇化进展(zhǎn)终结，甚(shèn)至意味着中国地产存量供给(gěi)绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要有多余住宅(zhái)来满足因人口流动、居民(mín)换(huàn)房等因(yīn)素(sù)产(chǎn)生(shēng)的住宅需求。因(yīn)此，成(chéng)熟房地产市场(chǎng)的住(zhù)宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美国、英国和日本的住宅(zhái)套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国(guó)的(de)住宅套(tào)户比最(zuì)高(gāo)，为(wèi)1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚(gāng)好一套(tào)房，就(jiù)会造(zào)成(chéng)人口净流(liú)入地4开头的是哪个省，4打头身份证是哪里的住(zhù)宅市场供不(bù)应求，造(zào)成房价或房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指(zhǐ)出中国(guó)的(de)流动(dòng)人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和省(shěng)际流(liú)动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择在(zài)大城(chéng)市(shì)租房挣钱，在老家县(xiàn)城买(mǎi)房。

　　暨(jì)南大(dà)学2017年的中国城乡(xiāng)人口流动(dòng)调查(chá)数据显示，在上海、杭州(zhōu)以及南京工(gōng)作的(de)流(liú)动人口在老家拥有住(zhù)宅比(bǐ)例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸引打工人，但高房价迫(pò)使打(dǎ)工人回乡置(zhì)业。

　　流动人(rén)口实际上会占据两套房，在高房(fáng)价(jià)的(de)大城市租赁一套(tào)房(fáng)，在房价较低的县城购(gòu)买一套房。所以说户均一套房无法满足庞大流(liú)动人口的租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户(hù)家(jiā)庭(tíng)住宅品(pǐn)质(zhì)仍需改善

　　目前(qián)，中国的城镇住(zhù)宅中(zhōng)依然有不(bù)少老(lǎo)旧小(xiǎo)区(qū)。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万户城(chéng)镇居民住宅是2000年以前建(jiàn)成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松(sōng)散、设施(shī)陈旧、安全隐患(huàn)大等问题，如电线老化(huà)、管道等(děng)基础(chǔ)设施陈旧，给住户的生活(huó)带来了很大(dà)的不(bù)便(biàn)和安全(quán)隐患，并(bìng)且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成的(de)老旧住宅面积小。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住(zhù)宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭(tíng)没(méi)有独立(lì)卫浴和厨房。这类上世纪修(xiū)建的(de)老旧(jiù)小区很难满足现代生活需(xū)求，在未来大都会(huì)被拆(chāi)迁重(zhòng)建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅(zhái)为一居室和二居(jū)室，户型偏小。其(qí)中一居室(shì)占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭(tíng)住宅(zhái)户型更(gèng)小，当然(rán)这与城市土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人(rén)均住(zhù)宅面积扩张(zhāng)是未来地(dì)产的需求驱(qū)动(dòng)力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年(nián)城镇(zhèn)家庭户住宅存量总面积(jī)为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城和老旧(jiù)小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年(nián)商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿(yì)），得(dé)出2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面(miàn)积为(wèi)39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积小于(yú)均值，近4成家庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积(jī)不足(zú)19平方米，不及全(quán)国人(rén)均(jūn)水平的一半(bàn)。若去除20％的公摊，可(kě)使用的(de)住宅(zhái)面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)低于15平方米的家庭界定为住宅存(cún)在困难，若按(àn)这个标(biāo)准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭(tíng)存在(zài)住(zhù)宅困难(nán)问题。

　　若人均可使用住(zhù)宅面积为(wèi)40平，即人均住宅建筑面(miàn)积为50平(píng)，只考虑家(jiā)庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平(píng)，较目前(qián)至少新增82亿平。

　　对比发(fā)达国家人(rén)均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后(hòu)，中国的人均(jūn)可(kě)使用面(miàn)积为(wèi)31.56㎡，这一差(chà)距将(jiāng)变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户(hù)人(rén)口，所需要的(de)住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来(lái)地(dì)产还(hái)会有需求么？

　　我们(men)测算得到(dào)中国城镇家庭户均1套房，看(kàn)似已经(jīng)户户有(yǒu)房。即便如此，中国人(rén)口静态结构和动态趋势演(yǎn)绎，决定了中国未(wèi)来地产仍(réng)有需(xū)求释(shì)放(fàng)。户(hù)均1套住宅现(xiàn)实之下，中(zhōng)国未来城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅需(xū)求主要来自(zì)于四个方面。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家(jiā)庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不断(duàn)下(xià)降，六普显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.85人/户(hù)，而七普显示城镇户均人口规(guī)模为(wèi)2.62人(rén)/户，一人户、二人户(hù)的(de)占(zhàn)比明显上(shàng)升，人(rén)口小家庭化趋势将继续延(yán)续，导致(zhì)户数(shù)会因(yīn)户均人口规模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁(qiān)移导致经济发展带来(lái)的新增(zēng)住宅需求旺(wàng)盛(shèng)。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源和生产要(yào)素逐(zhú)步向经济带(dài)、都(dōu)市圈中心城市流入，区域经济资(zī)源分配的再集(jí)中吸引(yǐn)着(zhe)人口流入(rù)。人口迁移势(shì)必涉及(jí)到(dào)买房(fáng)租房，给迁入(rù)地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常住人口增量(liàng)为72万，而出(chū)生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万(wàn)人，自然增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口增长主要受(shòu)益于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧(jiù)小区改(gǎi)善性(xìng)需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原(yuán)公有住宅的家庭拆迁改建(jiàn)最多。自建房家(jiā)庭(tíng)比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住(zhù)宅家庭比(bǐ)例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再(zài)加(jiā)上(shàng)其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时间为2000年(nián)以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户，自(zì)建住宅和(hé)原(yuán)公有住宅减少了1282万户(hù)，住宅(zhái)净需求增加(jiā)9755万(wàn)户。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭(tíng)购买(mǎi)二手房。在新增(zēng)住(zhù)宅(zhái)需求中，有7成家庭(tíng)购买了商品住宅。租(zū)房、购买经(jīng)济适用房(fáng)和其他分别(bié)占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住宅的占比势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅建(jiàn)筑面积(jī)还(hái)有约81亿平，涉及(jí)城(chéng)镇家庭约(yuē)9000万(wàn)户。破旧的城中(zhōng)村、老公(gōng)有住宅(zhái)，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基础设施配套差(chà)、没有(yǒu)或少有物(wù)业管理，居民(mín)追(zhuī)求美好、宜居生活的环境，背后的改善性需求有待释(shì)放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的(de)改善性需求还(4开头的是哪个省，4打头身份证是哪里hái)将(jiāng)有所增(zēng)加。

　　刚需(xū)购房(fáng)受限于(yú)资金，倾向于(yú)中小户型。已有(yǒu)住宅家庭希望(wàng)提高(gāo)生活品质，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年底的中央(yāng)经(jīng)济工作会议明确指出支(zhī)持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数为1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡(xiāng)村住宅因素，中(zhōng)国的(de)人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数较(jiào)其(qí)他(tā)国家(jiā)依旧存在不小差(chà)距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切(qiè)正向(xiàng)联系。随着经(jīng)济发展水平(píng)的提高，中国的人均住宅间数(shù)与人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)将(jiāng)随(suí)之增(zēng)长。

　　如果说过去二(èr)十年是(shì)中国地(dì)产黄金(jīn)发展期(qī)，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供给(gěi)存在不足，供需出现错配，这是过去(qù)二十年(nián)房价快速上涨基(jī)石。那么未(wèi)来将是住宅质量(liàng)的供需冲突(tū)。房地(dì)产大分(fēn)化时(shí)代(dài)已至，这(zhè)种分化不(bù)单局限(xiàn)于城市能(néng)级之间差异，优质小区和老(lǎo)旧二手房之间的差异也将越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查(chá)的(de)是(shì)人，并不是针对住宅，因此(cǐ)可能存在统计偏差。商品住(zhù)宅占比实际值可(kě)能(néng)偏(piān)低，其增速可能超预期。

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