万柳书(shū)院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万柳(liǔ)少(shǎo)爷(yé)”的意外走红，让这个位(wèi)于(yú)北京海(hǎi)淀的(de)豪宅被全国(guó)知晓(xiǎo)，其背(bèi)后(hòu)曾宣(xuān)称要(yào)做地产界“劳斯(sī)莱斯”的(de)神秘开发(fā)商——中赫(hè)集团，也被拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳书院再(zài)次受到(dào)舆论(lùn)关注，起因中赫集团成了共(gòng)同债务人被中(zhōng)国信(xìn)达追债，中国(guó)信(xìn)达为了(le)收(shōu)回钱款不得不将(jiāng)中赫抵押的75套万柳(liǔ)书院豪宅(zhái)拍卖。可问题是，这些房子早已售(shòu)出，业主并(bìng)非中赫集团，那些真正斥巨资购入(rù)房(fáng)产的有钱人，房子现在(zài)莫名(míng)奇妙地(dì)被(bèi)拍卖，算是被割了(le)！

　　截至发稿，暂未看到这些业(yè)主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割(gē)韭菜的时候，他们的姿势都那么(me)优雅(yǎ)。”

　　不(bù)过事件背后(hòu)，可(kě)能(néng)没你想(xiǎng)象的那(nà)么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是(shì)债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头是万(wàn)柳书院”，但谁都没想到，这个(gè)位(wèi)于海淀核心(xīn)区(qū)位，名校环绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网友发(fā)现(xiàn)，中(zhōng)国信(xìn)达在(zài)京(jīng)东(dōng)拍卖上，上架了(le)“北京赫华恒(héng)瑞(ruì)房地产开发有限(xiàn)公(gōng)司不良债权转让项目”，债权总(zǒng)额高(gāo)达近(jìn)47亿，该项目的抵(dǐ)押物(wù)中(zhōng)，包括(kuò)75套万(wàn)柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述(shù)不良债权鸡的三合生肖是什么 属鸡的6合生肖是什么生肖转让项目的处置主体(tǐ)是中国信达资(zī)产管理(lǐ)股份有限公司北京市分公司(sī)（下称中国信达北分(fēn)），处置的(de)是对北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公司（下(xià)称赫华恒(héng)瑞）的不良债权。截至(zhì)2023年(nián)1月31日，债权金额(é)约为46.95亿元人民币，其中债权本(běn)金37.50亿元。中赫集团有限公司(sī)是共同债务人。目前，该项目已有(yǒu)1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从表(biǎo)面上看，这就(jiù)是一起中国信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背后(hòu)暗藏秘(mì)密。

　　据此(cǐ)前媒体报道(dào)，万柳(liǔ)书院总共301户，而且(qiě)早已售罄。如果该报道属实，说明这些房子(zi)实际上都是卖出去了的，是有(yǒu)人(rén)住(zhù)的(de)。

　　那为什么中国信(xìn)达(dá)的拍卖页面上又注明这75套房子是“未出(chū)售(shòu)”的状态呢？只能说明这些房子根本没有网签，也(yě)没有房产证！

　　第(dì)一财(cái)经的(de)报(bào)道证实了上述内容。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫集团早(zǎo)就把这75套房(fáng)子抵押出(chū)去，现在还没资金解抵(dǐ)押(yā)，所以不能网(wǎng)签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀(diàn)的顶(dǐng)级(jí)豪宅，最强学区房(fáng)，万(wàn)柳书(shū)院的业主基本都是北京的高(gāo)端人士，柳传志、丁磊(lěi)等知(zhī)名商业(yè)大(dà)佬也是万柳书院(yuàn)的业主。另据地(dì)产(chǎn)自媒体鸡的三合生肖是什么 属鸡的6合生肖是什么生肖“地产八卦女(nǚ)”爆(bào)料，万柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)中，还有不少(shǎo)中赫(hè)集团的高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由(yóu)此(cǐ)，不少网友感叹，“富人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过(guò)，如果这(zhè)些业主确(què)实已经支(zhī)付价款并实际(jì)占有(yǒu)，那么，中国信达转让这笔(bǐ)不(bù)良债权回(huí)本的愿望(wàng)，或将泡汤。这次拍卖损失(shī)最大的，没准还是(shì)债(zhài)主中国信达。

　　根(gēn)据(jù)相关法律规定，民(mín)事(shì)执行中，业主已经(jīng)支付价款并实际占(zhàn)有，但未办理过户(hù)手(shǒu)续(xù)的，如果业主没有过错，人(rén)民法院不得查封、扣押、冻结，已经(jīng)查(chá)封的可(kě)以向法院(yuàn)提出执行异议申请，请求法院解(jiě)除查(chá)封，同时可以联(lián)合(hé)起(qǐ)诉开发商，要(yào)求退还购房(fáng)款(kuǎn)或(huò)办理(lǐ)房(fáng)产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报(bào)公布《最(zuì)高人(rén)民法院关于商品房(fáng)消(xiāo)费者(zhě)权利保(bǎo)护问(wèn)题(tí)的批复(fù)》，以司(sī)法解释的方式明确了购房人的优先权：

　　商品房消(xiāo)费者(zhě)以居(jū)住为目(mù)的购(gòu)买房屋并(bìng)已支付(fù)全部价款(kuǎn)，主张其房屋交(jiāo)付请求权优先鸡的三合生肖是什么 属鸡的6合生肖是什么生肖(xiān)于建设工程价款优先(xiān)受偿权、抵(dǐ)押权以(yǐ)及其他债权的，人民法院(yuàn)应(yīng)当予(yǔ)以支持(chí)。只支付了(le)部(bù)分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论(lùn)终结前已实际支付(fù)剩余价(jià)款的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如(rú)果这75套房子均为“已售未网签”，那么(me)这笔不良债权，实际上是(shì)个烫手(shǒu)山芋。可能不(bù)仅不能卖出去回本，抵押的这(zhè)75套房子，还(hái)会被业主讨回去。

　　中国信(xìn)达(dá)，将会赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次(cì)债权公司(sī)中国信达申请(qǐng)不良债权转让，可以追溯到金谷(gǔ)信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中(zhōng)国信达已经成为赫华恒(héng)瑞(ruì)唯一股(gǔ)东。但此前(qián)，赫华恒瑞为中赫集团(tuán)旗下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置(zhì)地等选择退(tuì)出了赫华恒瑞的股东(dōng)行列，中(zhōng)国金谷(gǔ)国际信托(tuō)有限责(zé)任公(gōng)司成为了(le)唯(wéi)一股(gǔ)东，后者由中国信(xìn)达资产管(guǎn)理股份有(yǒu)限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房(fáng)企，中赫集团既没有很大规模，也没(méi)有很高的国(guó)民知(zhī)名(míng)度，但却在(zài)北京豪(háo)宅圈(quān)留下(xià)一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为(wèi)中赫集团进(jìn)入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼岛(dǎo)七(qī)号院(yuàn)3号(hào)楼，高达30万/平(píng)米的天价，成(chéng)为(wèi)当时京(jīng)城(chéng)最(zuì)贵的楼(lóu)盘，引发了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随(suí)后开(kāi)发的万柳书(shū)院，更(gèng)是被誉为“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大型知(zhī)名房企(qǐ)手(shǒu)中，抢下(xià)了(le)北京万柳地块(kuài)，成(chéng)为(wèi)北京当年的“双料地王(wáng)”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀(shā)入市场，无论(lùn)是一块(kuài)块(kuài)从荷兰运回来的(de)灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵(kē)成本超6万(wàn)的成年银(yín)杏树(shù)，还(hái)是每平米20万元的价(jià)格，都令(lìng)业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八(bā)的(de)顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰院(yuàn)的树(shù)、北平府的院儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就可看出其在(zài)北京豪宅(zhái)圈的地(dì)位。2014年(nián)末上市的它，对手是当(dāng)时有名的融(róng)创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒(héng)大华府等，现如(rú)今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平米的法(fǎ)拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达(dá)到惊人的(de)36万元/平米(mǐ)，说明万柳书院虽(suī)然已经(jīng)推出(chū)了(le)8年之(zhī)久(jiǔ)，但其(qí)依旧(jiù)在北京豪(háo)宅圈备(bèi)受(shòu)追捧。

　　中赫集团开(kāi)发(fā)的豪(háo)宅，也(yě)吸引了不少知名人士，如知(zhī)名演员宋丹(dān)丹，就(jiù)住在(zài)钓鱼台七号(hào)院。而(ér)柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬则居住在(zài)万(wàn)柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成(chéng)功奠定了中赫集(jí)团(tuán)的“高(gāo)端路线”，也(yě)因(yīn)此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北(běi)京城最(zuì)贵的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发(fā)商光(guāng)环的背后(hòu)，这个地(dì)产界“劳斯莱斯”却多次成为(wèi)被执(zhí)行人，被(bèi)执行标的高(gāo)达11亿。

　　今(jīn)年(nián)年初，因(yīn)为履行能力而拒不(bù)履(lǚ)行生效法律文书确定义务，中(zhōng)赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京(jīng)国安(ān)坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦(lún)落到这个(gè)地步，其实是(shì)有迹(jì)可循的。

　　事实上，早(zǎo)在(zài)今年年初“万柳(liǔ)书(shū)院少爷”走红之时，深蓝(lán)财经就(jiù)曾深挖出背后的中(zhōng)赫集团，发现其深陷财务(wù)危机(jī)。

　　从知(zhī)名(míng)豪(háo)宅的开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团实控人周(zhōu)金辉(huī)的(de)人生轨(guǐ)迹跟着急转(zhuǎn)直下。而追(zhuī)根溯源(yuán)，这个转折点，就在(zài)于(yú)收购北京国安。

　　近十年来(lái)，房(fáng)企纷纷开始了多元化转型(xíng)，但(dàn)转型之(zhī)路并不好(hǎo)走。早在2008年开(kāi)始，中(zhōng)赫集(jí)团就尝试过多元化业务，先后进军能(néng)源市场、团(tuán)购网(wǎng)站，但最终都(dōu)惨(cǎn)淡收场(chǎng)。最终，周金(jīn)辉将转型的目光，放到了体(tǐ)育(yù)领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本(běn)退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元(yuán)参(cān)股(gǔ)国(guó)安(ān)足球俱乐部64％股权(quán)，成为国安的新东家。接着(zhe)在2021年(nián)6月，中赫集团从(cóng)中信(xìn)集团手中拿下北京(jīng)国安俱乐部(bù)36％股权，至此拿下北京(jīng)国安俱(jù)乐部全部股权(quán)。如果北京(jīng)国安(ān)的估值(zhí)一直没变，那么中赫集团拿下(xià)北京国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集(jí)团及其(qí)实控人周金(jīn)辉夫妇将其手中的中赫集(jí)团股(gǔ)份质押(yā)陆续质押，据企查(chá)查(chá)显示，目前中(zhōng)赫集(jí)团共(gòng)有11条(tiáo)股权出(chū)质记录(lù)。质权人包括海(hǎi)金(jīn)商业(yè)保理、北京(jīng)建工、山东国际信托、中融信托(tuō)、中信(xìn)建设等。

　　这与(yǔ)入主北京国(guó)安的时间完全吻合。

　　然而，入(rù)主(zhǔ)北京(jīng)国安(ān)后，不仅国(guó)安的经(jīng)营状况没有得到改善，中赫集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据北京产权交易所官(guān)网信(xìn)息(xī)显示，2020年(nián)，北(běi)京国(guó)安足球俱乐(lè)部实现营(yíng)业收入1.03亿(yì)元(yuán)，净利润-12.09亿(yì)元。截至(zhì)2020年末，该俱乐(lè)部资产总(zǒng)计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金压力，中(zhōng)赫(hè)集团和周金辉夫妇还在持续质押手中的中赫集(jí)团股份，但国安和中赫(hè)的经营状况却(què)持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被(bèi)执行(xíng)人，执行标(biāo)的高达11亿，北京国安也3次(cì)与中赫(hè)集团、中赫置(zhì)地、及中赫集团(tuán)股东周金辉、李彩(cǎi)霞等(děng)共同成为(wèi)被执行人，执行标(biāo)的约10.45亿(yì)。

　　今年(nián)1月，因为(wèi)履(lǚ)行能力而(ér)拒不履行生效(xiào)法律文书确定(dìng)义(yì)务，上述被执行人成为“老赖”。只有(yǒu)北京国安，目前幸免(miǎn)于(yú)难。不过(guò)在实控(kòng)人都成(chéng)为(wèi)老赖的情况下，被执行10个多亿的北京国(guó)安(ān)，又如何能独善其身？

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