文(wén)：任泽(zé)平团(tuán)队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制了(le)。 1月17日召开(kāi)的全国住房(fáng)和城(chéng)乡建设工作会议(yì)提出“有(yǒu)条件的可以进行(xíng)现房销售”，不足(zú)一(yī)个(gè)月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售制(zhì)了，用你的钱(qián)，建你的房子，还烂尾(wěi)了，这是对购房者(zhě)的(de)不(bù)公平。以(yǐ)后(hòu)谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实力的别建了，不能(néng)把包袱甩给老百(bǎi)姓和社(shè)会，这是房地产从大开发时代(dài)步入(rù)高质量发展阶段的必(bì)然趋(qū)势，也是对购房老百姓的最(zuì)大保护。98年房改时，全国(guó)缺(quē)房子，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预售制是权(quán)宜之(zhī)计，现在全国套(tào)户比(bǐ)超过(guò)1，从大开发(fā)进入存量时(shí)代(dài)，对(duì)购房民(mín)众不(bù)公平的预售制已经过时了(le)，该取消(xiāo)了，改为(wèi)现房(fáng)销售。以后一手交钱，一手交房，天经(jīng)地义。当然(rán)二次房改是个技术活(huó)，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务(wù)、恢(huī)复市场(chǎ兰州女人为什么戴头巾ng)信心以及长效机制，长效机制四大(dà)关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产税(shuì)。如(rú)果按(àn)照经济(jì)规律办事(shì)，中国一定能实现房地产软着陆(lù)和长期平稳(wěn)健康发展，跨过这道关，解(jiě)好(hǎo)这(zhè)道世界难(nán)题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制、改为现房销售？大家想想，绝(jué)大部分商品是(shì)一手交钱一手交货，预(yù)售制是对(duì)购买者的(de)单方(fāng)面不公平制(zhì)度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险(xiǎn)。从个人层面看，预(yù)售制对购房者(zhě)非常(cháng)不公平，比如(rú)，交(jiāo)房等待(dài)期一(yī)般为两年，在(zài)此期间，购房(fáng)者不仅承担(dān)银(yín)行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房(fáng)的风险。从行业层面看，预售(shòu)制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆(gān)扩(kuò)张，若遇到下行(xíng)周(zhōu)期，会引发资金链(liàn)断裂(liè)、项目搁(gē)置(zhì)等系列(liè)风(fēng)险。取消(xiāo)预(yù)售制，改(gǎi)为现房销售，这样有(yǒu)助于落实中央房住不炒精(jīng)神、有(yǒu)助于保障(zhàng)购(gòu)房老(lǎo)百姓权(quán)益、有助于(yú)房企(qǐ)稳健发展，一举多得(dé)，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为(wèi)什么建(jiàn)议取(qǔ)消预售制度？预售制度怎么来(lái)的？国外(wài)什么情况？简单科普(pǔ)一下：商品房预售(shòu)最早源于(yú)中国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是一种开发商(shāng)放(fàng)杠杆的方(fāng)式(shì)。98年房改，由于商(shāng)品房短缺，房(fáng)企缺资金(jīn)，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商品房预售制度。其实，当前世界不(bù)少国家存(cún)在(zài)预售制。但是(shì)，重点来了！发达国(guó)家(jiā)一般有严格(gé)的监管保障(zhàng)措施，开发商在(zài)项目获(huò)得(dé)政府批(pī)准后才可以开(kāi)始销售，买家(jiā)在(zài)购买期房后并非像中国一样在支付(fù)完(wán)首付款后从银行一(yī)次性贷款(kuǎn)支付剩余全部房(fáng)款，而是(shì)根(gēn)据开(kāi)发商(shāng)工(gōng)程(chéng)进度(dù)在完(wán)全交房(fáng)前进行分期(qī)支付。所以(yǐ)，预售制(zhì)度是需要(yào)严(yán)格的资(zī)金监管、分期支付以及违约处罚措施作为保障的，如果没有这些保障措施，一(yī)定会(huì)触发(fā)风险，对购房民(mín)众不公平，所以不(bù)如借机取消预售制度(dù)，以后改为现房销售。客(kè)观讲预售制度有一(yī)定(dìng)历史阶段(duàn)性，现在(zài)中国(guó)住(zhù)房进入(rù)存量(liàng)时代，取消预售(shòu)制度有(yǒu)助于降负债降(jiàng)杠杆(gān)，不再把烂尾风险甩给老百(bǎi)姓和社会，当然(rán)这需要配套房企(qǐ)债务(wù)重组、复(fù)工保交(jiāo)楼、恢复(fù)市场信心(xīn)和房地(dì)产长效机制。这是个技术(shù)活，只要坚(jiān)持市场化改革，中国(guó)一定能化解这(zhè)个难题，让房地(dì)产回(huí)归实体经(jīng)济(jì)和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售，开发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现(xiàn)的(de)营销手段，而是所见即所得的(de)过硬(yìng)的产(chǎn)品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众的最根(gēn)本最实质的保障，这样将极(jí)大(dà)的提升开发商的建筑质(zhì)量，实现良(liáng)币驱逐劣币(bì)。所有(yǒu)商业的本质是向(xiàng)善，是以(yǐ)客户为中心，房地产也(yě)不能例外，老(lǎo)百姓买房子是(shì)天(tiān)大的事，烂尾(wěi)毁(huǐ)三代(dài)，好(hǎo)房(fáng)幸福一家人(rén)。从这个角度，取消预售制、实施现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售(shòu)是实(shí)现老百姓(xìng)安(ān)居(jū)乐(lè)业、社会(huì)长治久安(ān)、行(xíng)业企业健康发展(zhǎn)的(de)重大措施。在当(dāng)前(qián)的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打通(tōng)金融(róng)支持当期三好生、新模式等(děng)综(zōng)合施(shī)策。

　　作者十年(nián)前在国务院发展研究中心参(cān)与(yǔ)财税改革方案研究时，对预售制、房地产税(shuì)、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆(gān)率等进行过长期系统的专项(xiàng)研(yán)究。（参考后来(lái)形(xíng)成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼花”模(mó)式，形(xíng)成“中国(guó)内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化(huà)进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实(shí)存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首(shǒu)付购房(fáng)，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式

　　二十世纪五(wǔ)十年(nián)代在中国(guó)香(xiāng)港，楼宇出租是(shì)地产行业(yè)盛(shèng)行(xíng)的方式，但有着(zhe)转让难(nán)、出租资(zī)金周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还未推行公共(gòng)房屋制(zhì)度，许多人栖身于木屋或者(zhě)其他临时(shí)住宅，住房的需求是相(xiāng)当高，不(bù)过大多(duō)数居民的(de)储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的资金(jīn)实力才能购买。虽然(rán)楼宇出租是中国香港地产行业盛行的方式(shì)，但(dàn)有着(zhe)转让(ràng)难、出(chū)租资金周转(zhuǎn)期(qī)长等问题。针对这(zhè)一系列问题(tí)，不少地产商开始探求新的方式，如(rú)把(bǎ)楼宇契(qì)约切(qiè)开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这(zhè)模式一经推行，购买楼宇的市民数量(liàng)有所(suǒ)增(zēng)加，开(kāi)发商资金(jīn)周(zhōu)转加(jiā)快。

　　在(zài)分层(céng)出售的基(jī)础(chǔ)上(shàng)，将“按揭”模式引入房(fáng)地(dì)产(chǎn)销售(shòu)，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英东创办(bàn)立信置业(yè)有限(xiàn)公司(sī)，凭借商业直觉(jué)和(hé)多年经营杂货铺、海上(shàng)驳运业务的经验，对于商品流通、资金周转(zhuǎn)有着独到的见(jiàn)解，在努力寻求(qiú)方法加快(kuài)自(zì)身资(zī)金周转(zhuǎn)。当时其在(zài)购下九龙(lóng)的一块(kuài)地盘后，除(chú)了(le)分层(céng)出售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的(de)地势环(huán)境、建筑材料、分层价(jià)格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点，即(jí)先收(shōu)取买家的订金(jīn)，采用(yòng)类似(shì)租金的(de)分期付(fù)款形式，等新(xīn)楼落成(chéng)时，收(shōu)齐买家(jiā)的钱，买(mǎi)家就拥(yōng)有(yǒu)了自己的(de)房(fáng)产(chǎn)。这种方(fāng)式减轻了民众购房的(de)资金(jīn)压力，加(jiā)速了房屋的建造和销售，也解决了制(zhì)造商(shāng)的资(zī)金问题，降低投(tóu)资风险(xiǎn)，在当时(shí)可(kě)谓是(shì)“双赢”的(de)举(jǔ)措。“预售楼花+分期(qī)付款(kuǎn)”的销售模式成为当时(shí)中国香港房地产市场(chǎng)的一大特(tè)色(sè)，纵(zòng)观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式(shì)高效率地解决了(le)核心的住房供(gōng)不应(yīng)求的问题，使房(fáng)市发展进入(rù)新(xīn)阶(jiē)段。

　　预售(shòu)楼(lóu)花模式推(tuī)动了(le)中国香(xiāng)港(gǎng)楼市几十年(nián)繁(fán)荣，但期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但监管部(bù)门(mén)不断完善、规(guī)范化，建立(lì)健全的监管机(jī)制，促进市场健康发展。例如，1960年(nián)，位于大角咀的(de)一个楼盘(pán)因(yīn)建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年(nián)后，中国香港管理部门(mén)提升(shēng)了对于预售楼花制度(dù)的监(jiān)管，即要求开发商在预(yù)售前，确保地价款已经全(quán)部(bù)支(zhī)付，还要证明自身有资(zī)金(jīn)等能力把(bǎ)项目完成(chéng)，资(zī)金需(xū)放入律师(shī)所托管(guǎn)，支取时(shí)需律(lǜ)所和建筑师(shī)的核准。为了防止开发(fā)商、律所、建筑(zhù)师等造假(jiǎ)，套(tào)取监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户资金，中国香港要求律师(shī)行(xíng)在(zài)银行开设的信托账户（监管账户）、开发(fā)商操作等采取全透明化机制，且银行的责任(rèn)上升，如出现房屋“烂尾”情况，银(yín)行将成最大风险方(fāng)，后续需自身(shēn)推动项(xiàng)目完工(gōng)。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二十(shí)世纪九十年代(dài)，中国内地面(miàn)临住房(fáng)需求大(dà)和供给量短缺问题(tí)，引(yǐn)入“卖楼花(huā)”制度。建国(guó)以(yǐ)来，中国内地优(yōu)先发展重工(gōng)业，强调(diào)基础建设，这一导向使前期发(fā)展工业化(huà)的进(jìn)程大于城市化进程，唯有解决住房(fáng)基(jī)础(chǔ)等城市化配套问题，才(cái)能进一步推进城市化(huà)。但当时推(tuī)行的(de)是“统一管理，统(tǒng)一分配，以租养房”的福(fú)利分(fēn)房制(zhì)度，住房市(shì)场发展起步较(jiào)晚、增速较(jiào)慢，福(fú)利(lì)分(fēn)房制度也出(chū)现了分配不(bù)公、效(xiào)率低、配(pèi)套差等问题(tí)，因此福利分房制(zhì)度不(bù)再适用于当(dāng)时(shí)的国情。叠加房地产市场面(miàn)临商品(pǐn)房的(de)需求量(liàng)大(dà)，而社会(huì)缺少大型房地产开发(fā)商，商(shāng)品房供应量小的困境，此(cǐ)时引入中(zhōng)国香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是(shì)对内地房地(dì)产市(shì)场的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地(dì)逐步引进中国香港预(yù)售商品(pǐn)房(fáng)制度(dù)，先后出台多(duō)项文件，大力支持(chí)国(guó)内(nèi)房地产市场改革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关于进一步深化城镇住房制度改革，加(jiā)快住房建设的通知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实(shí)行住房分配货币化、住(zhù)房供给商品(pǐn)化、社会化(huà)的住房新体(tǐ)制，从计(jì)划经(jīng)济下的福(fú)利分房(fáng)转向市场经(jīng)济的(de)商品房。房地产市场(chǎng)采用预售制，允(yǔn)许开发商卖(mài)期(qī)房(fáng)，解决了(le)房企(qǐ)缺少资金和开发时间周期长的两大难题，开发商以预售款撬动(dòng)下一个项(xiàng)目的开发，形(xíng)成滚动开发(fā)模(mó)式，住房供应(yīng)速度(dù)加快。自(zì)此中(zhōng)国内(nèi)地开始房(fáng)改货币化，中国人民银行等多方迅速出台相关的信(xìn)贷(dài)政策，支(zhī)持(chí)购房者，极大(dà)作用推动了房(fáng)地产市场(chǎng)的发展(zhǎn)。

　　引入(rù)中(zhōng)国香港“卖楼花”模(mó)式后，经调整形成(chéng)契合中国内地的商品房(fáng)预售(shòu)制度。预售(shòu)制(zhì)的(de)初衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地(dì)产(chǎn)开发企(qǐ)业将正在建设中的房(fáng)屋预先出(chū)售给购房者，由购(gòu)房者支付定金或房款(kuǎn)的(de)行为。区别于中国香港，在中国内地实(shí)践过(guò)程中，商品(pǐn)房预售流程为：房(fáng)地产开(kāi)发(fā)商办理预售(shòu)许可证-签(qiān)订商品房买卖合(hé)同(tóng)-进(jìn)行备案(àn)登记和预告登记-交(jiāo)付房屋。在购(gòu)房过程中(zhōng)，购房者需要一(yī)次性付(fù)清首付款，并采用银行贷款的形式一次性付清剩余(yú)房款，换言之，房(fáng)屋未(wèi)建(jiàn)成，开发(fā)商可能已拿到了全部(bù)购房款，这点与中国(guó)香港的按照工(gōng)程进(jìn)度付款有(yǒu)所不(bù)同。对中(zhōng)国内地的开(kāi)发商而言(yán)，预售制商品房(fáng)也开启了(le)高周转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆的(de)运作(zuò)模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　作为中国内地商(shāng)品房销售的最(zuì)主要(yào)方式(shì)，预(yù)售制极大缩短(duǎn)房企现(xiàn)金回笼周期，同(tóng)时(shí)增加市场商品房供应，推动了城镇化(huà)发展进程(chéng)。预售制在过去20多年对中国(guó)内(nèi)地房地产市场的稳(wěn)步(bù)发(fā)展起到了重要作用，不仅解(jiě)决了房地产市场快速发(fā)展阶段的资金需求，也提高了居(jū)民居(jū)住水平，中国内地(dì)城镇居民从筒(tǒng)子楼住到(dào)住宅小(xiǎo)区(qū)，从全民蜗居到基本适居，住房事业取(qǔ)得(dé)巨大(dà)进(jìn)步，数十年时间走完(wán)发达国家几百年城(chéng)镇化路程。改(gǎi)革开放以来，城镇化进程(chéng)进入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积(jī)由7438平方(fāng)公(gōng)里增长至60721平(píng)方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们(men)发(fā)布的(de)《中国住房(fáng)存(cún)量报告：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年(nián)中国(guó)内地城镇住宅存量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中(zhōng)国内地商品房销售(shòu)最主要(yào)方式，2005年(nián)中国内(nèi)地商品住宅期房销售面(miàn)积占总销售面积(jī)的比重为63％，而(ér)2021年(nián)期(qī)房累(lèi)计销售面(miàn)积达15.6亿平，比(bǐ)重上(shàng)升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中国内地房地产行业(yè)的发展。中国(guó)内(nèi)地房地产历(lì)经(jīng)二十多年长周(zhōu)期繁(fán)荣，行业各(gè)项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房(fáng)屋新开(kāi)工面积从2.2亿平(píng)增至(zhì)19.9亿平(píng)，累(lèi)计上涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年复(fù)合增速(sù)10.6％。房地(dì)产开发投资完成(chéng)额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销售(shòu)面积(jī)和销售金额(é)分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合(hé)增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发展(zhǎn)，房(fáng)地产企业从无到有、从(cóng)国企先行到民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮(zhuàng)大。2018年(nián)，房(fáng)地产企业数量(liàng)达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产也成为(wèi)拉动中(zhōng)国内地经济(jì)高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产带动的(de)上下游产业链特别长，高达50多个(gè)行业。2020年房地产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接(jiē)贡献），其中房(fáng)地产对金(jīn)融、批发、建材的带(dài)动(dòng)最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地(dì)产(chǎn)完全拉动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投(tóu)资占固(gù)定资产(chǎn)投(tóu)资的(de)27.3％。

　　3）从金融(róng)渠(qú)道，从房地(dì)产贷款占银行各项贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果(guǒ)加上信托(tuō)等(děng)通道业(yè)务(wù)，占(zhàn)比(bǐ)超过三分之一。从房地产融资存量(liàng)占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面(miàn)积违约，将导致银(yín)行不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居(jū)民财富效(xiào)应渠道，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元(yuán)，大于(yú)美(měi)国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计(jì)的31.5万亿(yì)美(měi)元。从住房市值占股债房市值(zhí)的比例看(kàn)，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住房市值与(yǔ)股(gǔ)债房市值的比例较高，主要是因(yīn)为住房(fáng)市值高，以(yǐ)及中国资(zī)本市(shì)场发育尚不成熟(shú)，直接融资比例(lì)较低，股票、债券市(shì)值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜(qián)藏的风险确实存(cún)在(zài)，当前的负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个人层(céng)面看(kàn)，绝大部分商品是一(yī)手(shǒu)交(jiāo)钱一手交货(huò)，预售制(zhì)是(shì)对购买者(zhě)的单方面不公平制(zhì)度，购(gòu)房老百姓几乎承担(dān)了所有商品不能交付的(de)风(fēng)险。比如，交房等待(dài)期一般为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行利息(xī)，还(hái)要承担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能(néng)交(jiāo)房等风险。另外，购(gòu)房(fáng)者和开发商之(zhī)间的购房合同、购房(fáng)者(zhě)和银行的按揭贷(dài)款合同是(shì)两个独立的合同关系(xì)，如果开(kāi)发商(shāng)发(fā)生(shēng)违约，购房者(zhě)只能根(gēn)据购房合同向(xiàng)开发商主张权力(lì)，但依旧需要根据(jù)按揭贷款合(hé)同按时向银行进行(xíng)贷款偿还，因(yīn)此购房(fáng)者承(chéng)担的(de)风(fēng)险(xiǎn)较(jiào)大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到(dào)下行(xíng)周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险，进行(xíng)影响自身信用(yòng)和购房者(zhě)对行业的(de)信心。

　　从金融层(céng)面看，银行(xíng)作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场(chǎng)波动或经营不善，出现资金链(liàn)断(duàn)裂等(děng)一系列问题，导致(zhì)“烂尾(wěi)”等情况，而房企通(tōng)过(guò)与购(gòu)房者签订(dìng)的(de)预售合同和按揭合同，已(yǐ)经从银行获(huò)得房款，如果(guǒ)购房者丧失(shī)还款能力或短期(qī)不能还款等，则风险完全由银(yín)行承担(dān)，银行将(jiāng)面临(lín)较大的坏账压力。

　　从(cóng)监管角(jiǎo)度看(kàn)，购房者(zhě)的预(yù兰州女人为什么戴头巾)售监管(guǎn)资(zī)金去哪了？楼(lóu)盘(pán)“烂尾(wěi)”，归根结底两个字那就是“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的《城市(shì)商品房预售管理办法》中明确规定了(le)开发企业预售商品(pǐn)房所得(dé)款项应当用于有关的工程(chéng)建设，商品房预售款监管的具体办法，由房(fáng)地(dì)产管理部门制定(dìng)。但多年以来全国并没有(yǒu)统一的预(yù)售资金监管规(guī)定，各(gè)地(dì)实行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市(shì)重(zhòng)点(diǎn)监(jiān)管资金比例为(wèi)总(zǒng)预售(shòu)款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州(zhōu)、合肥(féi)等城市则按照项目的(de)建(jiàn)安成(chéng)本乘以建筑面积(jī)或者项目(mù)工程总额报价计算重点资金(jīn)。而事(shì)实是，不(bù)少购房款未进入(rù)监管账户、或进入监管账(zhàng)户后(hòu)被挪用，导致(zhì)楼盘没(méi)有资金继续建设。收楼(lóu)遥遥无期(qī)，月供却被迫继(jì)续还款。那么，监(jiān)管账户资金(jīn)如何被挪走的？实际上，在(zài)过去(qù)房地(dì)产大开发时代(dài)的高周转背景(jǐng)下，抽调预售款(kuǎn)监管账户资(zī)金，是(shì)行业“潜规则”。比如(rú)工程总承包方，以工程建设名义(yì)，获得监管账户拨(bō)付资金，再由(yóu)工(gōng)程方将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付的工程款，远超工程进度所需。通过这些(xiē)方式套取的资金，在房企各地项目间流动，变(biàn)相加杠杆，这样做提(tí)供了资金流(liú)动性，房企抽(chōu)调资(zī)金(jīn)统(tǒng)筹(chóu)拿地(dì)、还款和楼盘建设，形成一种资金循环高(gāo)周(zhōu)转模(mó)式，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说(shuō)，国外商品房预售(shòu)制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房者预(yù)付资(zī)金，一般设有定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求(qiú)购房者(zhě)支付的预付款比(bǐ)例相对较(jiào)低，绝大部分房款在房屋(wū)交付后开始支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付(fù)款(kuǎn)一般以定金方式(shì)支(zhī)付，或按工(gōng)程进度分期(qī)支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采用两种(zhǒng)方式发放按揭贷款，一(yī)是(shì)按工程进度付款，按(àn)揭贷(dài)款按(àn)照(zhào)工程(chéng)进度(dù)逐渐发放，购房者开(kāi)始月供；二是房屋交付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护(hù)：为预售商品房(fáng)提(tí)供(gōng)期(qī)房烂尾保(bǎo)险，在商品(pǐn)房出现重大(dà)延期或重大(dà)缺陷时，保障购房(fáng)者(zhě)权(quán)益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交付质(zhì)量的保(bǎo)障有两(liǎng)种方式，一是期房由政府或第三方验收合格并提供(gōng)验收凭证后，开(kāi)发商凭验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)取(qǔ)得购房者支付(fù)的房(fáng)款。二是开(kāi)发商为购房者(zhě)提供一定的保(bǎo)修期，通(tōng)常1-5年，保修期满(mǎn)，购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付(fù)尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售资金(jīn)第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　美国期房(fáng)定金一(yī)定期限内无(wú)条件返还，最低(dī)首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房(fáng)款交付(fù)后按揭还(hái)款(kuǎn)，交付前资金由第三(sān)方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节(jié)，定(dìng)金比(bǐ)例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根据美国官(guān)方数(shù)据，2021年美国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金或(huò)首付外，购(gòu)房者在房屋交付后通过按揭贷(dài)款支付(fù)剩余房款。

　　资(zī)金监管方面(miàn)，美国为防止开发(fā)商(shāng)挪(nuó)用资金，购房者的定(dìng)金及首付款由第三方(fāng)公证(zhèng)行或产(chǎn)权保险公司的信托账户(hù)监(jiān)管。如果开(kāi)发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请(qǐng)仲裁(cái)取回，且不承担任(rèn)何责任与损失。而开发商在(zài)房屋(wū)建设过程中的资金全(quán)部来自(zì)银行，银行根据工程进度向开发商提(tí)供一定比(bǐ)例的贷款，由于(yú)开(kāi)发(fā)商挪(nuó)用资金直接损害银行利益，银行有充分动机监(jiān)管开(kāi)发商施工进度。开发商在房屋交(jiāo)付时需取(qǔ)得由政府相关部门经审查后发放的验(yàn)收凭(píng)证，通过(guò)验收(shōu)凭证(zhèng)向银行得(dé)到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提(tí)供(gōng)期(qī)房烂尾险

　　德国期房(fáng)可(kě)零首(shǒu)付购房，房款(kuǎn)按建造工期进(jìn)度支付，按揭按(àn)工期放款后还贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定利率，开发商(shāng)或(huò)购房者可购买(mǎi)期(qī)房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项(xiàng)目获(huò)批(pī)后即可预售房屋。签(qiān)署购房(fáng)合同前(qián)，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约公证，签订合同后定金退还。如由(yóu)于任何原因不能购买，定金按照德(dé)国法律全部退还。

　　签署购(gòu)房合(hé)同后，购房者需(xū)支付公证(zhèng)费和土地(dì)交易税，分别(bié)为房屋(wū)售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房(fáng)款中(zhōng)，属于(yú)购房附(fù)加(jiā)费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规(guī)定最低首付比(bǐ)例，可零首(shǒu)付购(gòu)房。

　　余款方(fāng)面，德国也采取按工期支付房款的制度，一般分(fēn)7笔(bǐ)进行(xíng)支付(fù)，具(jù)体支付节点、比例因项目而(ér)异。一般(bān)来说，支付节(jié)点可(kě)分为(wèi)公证(zhèng)后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路(lù)完(wán)工(gōng)、窗(chuāng)户(hù)玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部(bù)完(wán)工，支(zhī)付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在(zài)支付房款前申请房贷，房贷利率采(cǎi)用固(gù)定利率，银行按施工节奏分多次(cì)发放贷(dài)款，每笔贷款给予(yǔ)购房者(zhě)一定(dìng)使用期限，期限(xiàn)结束后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国(guó)保险(xiǎn)公司(sī)针对(duì)期房设计(jì)了(le)两种(zhǒng)保险，保险(xiǎn)的功能(néng)是当(dāng)房屋出现重大延(yán)期(qī)或重(zhòng)大(dà)缺陷(xiàn)时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发(fā)商破产，由保险(xiǎn)公司负责相应(yīng)赔(péi)偿。保险由开发商或购(gòu)房者(zhě)购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付(fù)

　　英国(guó)预售制设有10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机(jī)制，交(jiāo)房前(qián)付(fù)款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师严格监管。

　　订立(lì)合(hé)同前，买卖双方均(jūn)有一名律师，负责沟通期房(fáng)交易中的房产(chǎn)、资金、合同(tóng)等各个环节，各(gè)环节内(nèi)容(róng)确认无(wú)误后(hòu)签订首付交换(huàn)合(hé)同(tóng)。

　　定金方面，英(yīng)国(guó)设置了10％定金(jīn)保险保护机制，当开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金由保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司赔付，而超出(chū)10％的(de)部分较难追回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通(tōng)常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付(fù)需要(yào)在合同签订21天内支付。

　　余款支付(fù)环节，英国采取兰州女人为什么戴头巾按工程进度付款(kuǎn)的方式，但是交房(fáng)前付款(kuǎn)比例相对较低，一(yī)般(bān)会在合同签订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付(fù)款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交付(fù)环节，英国规(guī)定房(fáng)屋必须经过房(fáng)产公证公司的检验(yàn)验(yàn)收后(hòu)才(cái)能(néng)交(jiāo)付，交(jiāo)付后方可按(àn)揭还贷。

　　资金(jīn)监(jiān)管环节，英国期(qī)房预(yù)售资金监管极为严格(gé)，资金(jīn)也由律(lǜ)师监管，在确认工(gōng)程进度、支(zhī)付相关(guān)款项(xiàng)过程中，由买房律师将资金转给卖方(fāng)律师，卖方律师(shī)转给开发商，即资金在(zài)进(jìn)入开发商账户前经过两道关(guān)口(kǒu)，有利(lì)于保(bǎo)障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交(jiāo)易立法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　日本(běn)期房交(jiāo)易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元(yuán)时(shí)，开(kāi)发商必(bì)须完(wán)成“预售房定金保全措(cuò)施”，交房前(qián)付款比例不超房款(kuǎn)的(de)20％，开发(fā)商违约(yuē)需返还定价并赔偿(cháng)约(yuē)10％房款，交房(fáng)后按(àn)揭还款。

　　立(lì)法方面，日本二战结束后由于房屋(wū)供给严(yán)重失(shī)衡，叠加法律空白，社会上“一(yī)房(fáng)二卖(mài)”现象普(pǔ)遍，为(wèi)此，日本(běn)政府(fǔ)1952年(nián)出台《宅地建(jiàn)筑(zhù)物交易法》，经多次修订(dìng)，目前是(shì)唯一一部规范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方面，根据日本(běn)《宅地建物(wù)取引业法》，对购房者支付定(dìng)金超过5％或(huò)超1000万日元的部分(fēn)，法律(lǜ)要求开发商必(bì)须(xū)完成定金保全措施才(cái)可预(yù)售。什么(me)是定金保全措施？即买卖双(shuāng)方签(qiān)订购房(fáng)合同时，开发商向金(jīn)融机构(gòu)或(huò)指(zhǐ)定(dìng)保证机构(gòu)或保(bǎo)险机构(gòu)签订定(dìng)金保(bǎo)证委托合同(tóng)，设(shè)置购房者定金的保证(zhèng)或保(bǎo)险，并将相(xiāng)应(yīng)的保证金证明(míng)书(shū)交付给购房者。除定金(jīn)外，其(qí)他预先支付的购房款(kuǎn)也受该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购(gòu)房者可凭保证(zhèng)金(jīn)证明书向金融机构或保(bǎo)证(zhèng)机构或保险公司兑付，同时(shí)，开发商需向购(gòu)房(fáng)者赔付违约(yuē)金(jīn)，一般约(yuē)为房价(jià)的10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支(zhī)付环节，交房前只(zhǐ)需支付最多不(bù)超(chāo)20％的定金，签订购房合同后，购房者即(jí)可向银行申请贷款，但交房(fáng)后(hòu)才开始(shǐ)按(àn)揭贷款(kuǎn)，除定金外(wài)的剩余房款(kuǎn)在(zài)交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾(wěi)款

　　新加坡(pō)期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所(suǒ)有资金进银行专门(mén)项(xiàng)目(mù)资金账户，交(jiāo)房后满1年保修期(qī)后(hòu)支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发(fā)商有统一(yī)的(de)选(xuǎn)购权合同以及订(dìng)金返还机(jī)制，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一(yī)步签订购买(mǎi)合(hé)同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例(lì)方(fāng)面，签订购房(fáng)合同后，购(gòu)房者需(xū)支(zhī)付15％的(de)首付及印(yìn)花税，同时购(gòu)房者向银行申请按(àn)揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期(qī)房同(tóng)样采(cǎi)取(qǔ)按(àn)工程进(jìn)度付款的方式，《发(fā)展商条(tiáo)例》对期房付款流程做了统(tǒng)一详细规定，要求所(suǒ)有开(kāi)发(fā)商遵守，支付(fù)节点一(yī)般为合同签订后(hòu)、地基完工、框架完工、管道门(mén)窗等完工等，支付(fù)比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工程进度放款，月供在此过程中(zhōng)随着放(fàng)出贷款的(de)增加而增(zēng)加，未(wèi)放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金(jīn)与付(fù)款会存入银(yín)行专门的(de)项(xiàng)目(mù)资金(jīn)账户，账(zhàng)户资金提取须(xū)与房屋建设有关。房屋交付后，购房者(zhě)享受1年的房(fáng)屋(wū)保修期(qī)，此后购(gòu)房者支(zhī)付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房地产到了(le)政策出手临界点，重点是保(bǎo)交楼和房(fáng)企重组(zǔ)。一(yī)方面，加大对刚需(xū)和(hé)改善型需(xū)求的(de)支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应(yīng)对局(jú)部停贷现象，重点是(shì)保交楼保复工(gōng)保民(mín)生，给予强有力的金(jīn)融工具(jù)支持(chí)。另一(yī)方面，从现在(zài)起，对(duì)还(hái)在正常运转(zhuǎn)的房(fáng)企包括民营企业，加大支持力度，由优质房企(qǐ)牵(qiān)头并购重组整个行(xíng)业，为每个(gè)房企(qǐ)配套AMC和财团，给予金融工具(jù)配套。

　　二，中期(qī)来看，应充分(fēn)估(gū)计形势复杂性和人性复杂(zá)性，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢(huī)复市场信(xìn)心以及长效(xiào)机(jī)制(zhì)。长效机制(zhì)四大关键是(shì)推动城市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税(shuì)。定金环节，建立开(kāi)发商违约后定金保护(hù)机(jī)制，如将已支付(fù)定金冻结(jié)至(zhì)房(fáng)屋交付阶段，保障购房者(zhě)定金安全。签订合同环(huán)节，鼓励(lì)保险公司介(jiè)入，为房屋(wū)重大(dà)延期以及重大缺陷等情况(kuàng)提供充(chōng)分的保障。余款支(zhī)付(fù)环节，建立按工程进度付款机制或交房(fáng)后按揭贷(dài)款机制(zhì)，充分(fēn)保护购房者(zhě)的(de)权益(yì)。资(zī)金(jīn)监管环节，引入独立于开发商、银行的(de)第(dì)三(sān)方资(zī)金监管机构(gòu)，或由(yóu)政(zhèng)府相关(guān)部门(mén)直接监管，以此防(fáng)止资金挪用现象。交付环节，建立商品房保修期制(zhì)度。保(bǎo)修(xiū)期内(nèi)，开(kāi)发商应对房(fáng)屋质量(liàng)问题全权(quán)负责、免费维(wéi)修(xiū)，购房者在(zài)保修(xiū)期结(jié)束后支付尾款。

　　三(sān)，长期来看(kàn)，取(qǔ)消商品房预(yù)售制是大势(shì)所趋。一方(fāng)面，98年房(fáng)改时，全国缺房(fáng)子，开发(fā)商缺钱(qián)，预售(shòu)制是权(quán)宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从大开发(fā)进(jìn)入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该(gāi)取(qǔ)消了，改为(wèi)现房销(xiāo)售。另一方面，取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不是(shì)五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手段(duàn)，而是所见即所得的(de)过(guò)硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根(gēn)本最实质的保障(zhàng)，这样将极大(dà)的提升开发商的建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币驱逐劣(liè)币。

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