饱受争议的二手房交易(yì)中介费问题，正(zhèng)逐渐(jiàn)得到监管部门的(de)重视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场监管(guǎn)总局联合(hé)发布(bù)了(le)关于(yú)规范(fàn)房地产经纪服务的意见。意见提及(jí)，近年来，部分房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪机(jī)构存在利用房源客源优势收(shōu)取过高费用、未明(míng)码标价、捆绑(bǎng)收费、滥用(yòng)客户个(gè)人信息等问题，加重交易当事人负担、侵害其合法权益。

　　基于上(shàng)述背景，两部门(mén)从加强从业主体管理、明确经纪服(fú)务内容、合理确定经纪(jì)服(fú)务(wù)收费、严格实行(xíng)明(míng)码标(biāo)价(jià)等十方面(miàn)，提出(chū)了意见。

　　中原地产首席(xí)分析师张大伟称，随(suí)着城市(shì)发展(zhǎn)，一二线城市二手房交易占比逐渐增加(jiā)。以北京、上海为例，二手房占市场(chǎng)成交比(bǐ)例(lì)超过80％，大量二手房成交依赖中介居间成交，房地产调控(kòng)重心逐渐从开发商过渡(dù)到中(zhōng)介公司。

　　广东(dōng)省(shěng)城规(guī)院住房(fáng)政策研究(jiū)中(zhōng)心(xīn)首席研究员李宇嘉表示，买(mǎi)房对居民来(lái)说属于(yú)金额(é)不低(dī)的大(dà)宗交(jiāo)易，由(yóu)于二手(shǒu)房交(jiāo)易成本较高、交(jiāo)易周(zhōu)期(qī)较长，具有非常强的专(zhuān)业性，居民往往通过中介来(lái)完成。但很多中介利用信息不对称等问题，将非必要的收费夹带其中，如(rú)收取过(guò)桥融(róng)资、按揭费、担保(bǎo)费(fèi)等，对居民造成额外(wài)的负担，而且这些服务事(shì)项并未明(míng)码标价。

　　对于二手房(fáng)市场交易过程中存在的(de)“乱象”，李(lǐ)宇嘉指出，对包括经纪服(fú)务在内(nèi)的(de)相(xiāng)关市场交易行为及其主体进行规范(fàn)和秩序整顿，是房(fáng)地产市场管理和调控的主(zhǔ)轻轨是什么，轻轨是地铁还是高铁题。“当(dāng)下，推(tuī)进这项工作的意义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中介收费问(wèn)题(tí)成监管重点

　　二(èr)手房市场中(zhōng)，历来对房地(dì)产经纪服务行业关注(zhù)最多的一个话题，便是房(fáng)地产经(jīng)纪服务费的问题。

　　张大伟认(rèn)为，未(wèi)来相(xiāng)关(guān)部(bù)门主要监(jiān)管(guǎn)的重点，将(jiāng)是对房地产(chǎn)经纪服务收费及中介(jiè)交(jiāo)易(yì)进行规范。

　　在热点城市，二手房屋(wū)交易过程中，部(bù)分价值不菲(fēi)的房屋，往往(wǎng)要缴纳一笔(bǐ)金额不低的中介费。以(yǐ)北(běi)京(jīng)某(mǒu)房地产(chǎn)经纪服务机构2.7％的(de)服务费率计算(suàn)，一(yī)套1000万元的房屋，中介费约为27万(wàn)。

　　在(zài)合理确(què)定经纪服务收费上，两部门在此(cǐ)次意见中提及，房地产(chǎn)经纪机(jī)构要合理降低(dī)住房买卖(mài)和租赁经(jīng)纪服务费用(yòng)。鼓励按(àn)照成交(jiāo)价格(gé)越高、服务费(fèi)率越低的(de)原则实行(xíng)分档定(dìng)价。引导由交易双方共同承担(dān)经纪服务费(fèi)用。

　　据张大伟介绍，目(mù)前(qián)房地(dì)产经(jīng)纪服务(wù)收费标准的最早依据(jù)是(shì)1995年国家计委建设部下发的《关(guān)于房地产中介服务收费(fèi)的通(tōng)知》（971号文(wén)），其中第六条规定：房屋(wū)买卖代理收费，按(àn)成(chéng)交价格(gé)总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以(yǐ)北京(jīng)为例，目前北京市执(zhí)行的(de)2014年更新后的收费标(biāo)准，即根据这样的(de)规定：“少(shǎo)数特别复杂的(de)住宅买(mǎi)卖经纪服务(wù)，经交易各方协商同意(yì)，可在规(guī)定的收费标准(zhǔn)基础上(shàng)适当上(shàng)浮，上浮幅度最高不(bù)得(dé)超过10％。”这(zhè)意味着，当前(qián)北京二手房(fáng)中(zhōng)介费(fèi)上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本着“简(jiǎn)政(zhèng)放权(quán)”的(de)精神，北京2015年(nián)取消了房地产中介(jiè)服务(wù)等57个(gè)政(zhèng)府定(dìng)价，房(fáng)地产经纪服(fú)务收费多少(shǎo)由各(gè)中(zhōng)介机构(gòu)自行决定(dìng)。

　　“房产(chǎn)中介机构在实际收(shōu)取费(fèi)用过(guò)程中(zhōng)，相关监管部门当前并未明确(què)具体的中(zhōng)介费率，中介机构仅需在服务过程(chéng)中对收费标准进行明码(mǎ)标价即(jí)可。而房地产经纪服务机构在(zài)具体收取过程(chéng)中，会结(jié)合房屋价值及(jí)工(gōng)资(zī)标准(zhǔn)，综(zōng)合计算出合适的(de)中(zhōng)介费率(lǜ)。”张大伟补充道(dào)。

　　对于明码标价问题(tí)，两部(bù)门(mén)在(zài)此次意见中提及，房地(dì)产经纪机构应当在(zài)经(jīng)营门店、网站、客户端等场所或渠(qú)道(dào)，公示(shì)服(fú)务项(xiàng)目、服务(wù)内容和收费标准，不得混合标价和捆绑(bǎng)收费。房(fáng)地产经纪机构提供的(de)基(jī)本服务和延(yán)伸(shēn)服务，应当(dāng)分别(bié)明(míng)确服务项目和收费标准。房(fáng)地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪机构(gòu)收费(fèi)前应当(dāng)向交(jiāo)易(yì)当事人出(chū)具收费清单(dān)，列(liè)明收费标准(zhǔn)、收费金额，由当事人签字(zì)确认。

　　另外，对收费明显(xiǎn)高于市场(chǎng)平均(jūn)水(shuǐ)平的房(fáng)地(dì)产经纪(jì)机构(gòu)，住房和(hé)城乡建设部(bù)门将(jiāng)会同市场监管等部(bù)门采取约谈等(děng)综合措施进(jìn)行重点监管(guǎn)。市场(chǎng)监管部门会同(tóng)有关部门(mén)依(yī)法查(chá)处不按规定明码标价(jià)、操纵经纪服务收费等违反价格和反垄断法律法规的行(xíng)为。对房地产(chǎn)经纪(jì)机(jī)构相关违法违(wéi)规(guī)信息，市场监管部门要依法依规纳入国家企业信(xìn)用信息公示系统。

　　房(fáng)屋中介费(fèi)要降了？

　　鼓励按照(zhào)成(chéng)交价格越高、服务费率越(yuè)低的原则实行分(fēn)档定价，是(shì)否意味着，未来豪宅的中介费有望大(dà)幅降低？

　　中(zhōng)原地(dì)产华南区总裁兼深(shēn)圳(zhèn)中原(yuán)总经理郑叔伦称，住建部(bù)发文鼓励按照成(chéng)交价格越高、服务费率越低的原(yuán)则实行分档(dàng)定价，合(hé)理降低住(zhù)房(fáng)买卖和租赁经纪服务费用，主要(yào)还(hái)是规范(fàn)行业(yè)，打击(jī)收费过高(gāo)的经纪机构，但对市场影响有(yǒu)限，“以深圳为(wèi)例，深(shēn)圳市场豪宅和(hé)普宅本来收(shōu)费(fèi)就不同，各家收费普遍(biàn)在合理范围内(nèi)，加上经纪服务费(fèi)用对市场的(de)影(yǐng)响(xiǎng)不大。”

　　张(zhāng)大伟指出，由于(yú)当前(qián)两部门提出(chū)的意见仅为鼓(gǔ)励性(xìng)质，即只是纲领性文(wén)件(jiàn)而非规定，未来如(rú)何(hé)具(jù)体认定其中的细(xì)则(zé)，还需要看各城市落(luò)地(dì)执行情况。

　　不过，张大伟表(biǎo)示，“从目前市场(chǎng)看，经纪服务领域的调整改善、规范化(huà)，有(yǒu)利于行业(yè)健康发(fā)展(zhǎn)。同(tóng)时，由于(yú)二手房很多(duō)房(fáng)源(yuán)在产(chǎn)权方(fāng)面有(yǒu)瑕疵，如(rú)产权抵押、不同税费等都可(kě)能(néng)对交易产生影响，这对(duì)房地(dì)产经(jīng)纪(jì)服务(wù)行(xíng)业的专业(yè)性提出更(gèng)高的(de)要求。”

　　58安居客研究(jiū)院研究总监陆骑麟指出，在二(èr)手房买卖过(guò)程(chéng)中，原本应该由(yóu)上下家各支(zhī)付一半的(de)中介费(fèi)，但在(zài)一(yī)些热点城市的二手房交(jiāo)易过程中，往往会(huì)有这样的情形(xíng)，因部分购(gòu)房者处于弱(ruò)势地位，从而会出(chū)现中介费(fèi)轻轨是什么，轻轨是地铁还是高铁及税(shuì)费均(jūn)由购(gòu)房者来承担。即使一些房东(dōng)愿意承担中介费，这部(bù)分费用也可能(néng)通过转嫁的方式，在(zài)房价中(zhōng)有所体现。

　　“上(shàng)家把中介费转(zhuǎn)嫁(jià)给下家，市场这种所(suǒ)谓(wèi)‘约(yuē)定俗(sú)成’的情况，一些(xiē)房(fáng)产中(zhōng)介公司将其视为(wèi)向购(gòu)房(fáng)者单(dān)边(biān)收费的行(xíng)为。部分(fēn)中介(jiè)公(gōng)司可(kě)能会利(lì)用其支(zhī)配地位(wèi)，在原(yuán)先经纪(jì)服务收(shōu)费的(de)基础上，再(zài)次向房东(dōng)收取费用，而这部分费(fèi)用(yòng)，房东往往会将(jiāng)其(qí)转再次转(zhuǎn)嫁给购房者，这实际上相当(dāng)于变相推高了(le)房价。两部门提出严(yán)禁操纵经纪服(fú)务收费，不(bù)仅有利于提高(gāo)交易(yì)中操(cāo)作的透明度(dù)，也有利(lì)于房价的稳(wěn)定(dìng)。”陆骑(qí)麟称。

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