近两年火爆的创新产品(pǐn)公(gōng)募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续(xù)迎来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的(de)REITs产品(pǐn)，平(píng)均(jūn)分(fēn)红(hóng)比(bǐ)例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示，强制分红(hóng)机(jī)制是(shì)公募(mù)REITs主(zhǔ)要(yào)特(tè)征之一(yī)，稳定分红体现出该类产品(pǐn)长期投资价值，通过(guò)观(guān)测经营活动现金(jīn)流、可(kě)供分配(pèi)现金等指标(biāo)，也是(shì)观察REITs项(xiàng)目底(dǐ)层资产(chǎn)运(yùn)营(yíng)情况的“窗口”。他们也(yě)提醒普(pǔ)通投(tóu)资者注(zhù)意(yì)，与(yǔ)产权(quán)类项目相比，特许经营REITs项目(mù)在经营权到期后不(bù)再产生现金收益，特许经营权分(fēn)红(hóng)目前已包含了利润(rùn)分配和(hé)本(běn)金的归还，在选择投资标的时(shí)应(yīng)了(le)解资产类型和(hé)分红的特征(zhēng)。

　　15只公募(mù)REITs产(chǎn)品分(fēn)红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进(jìn)入(rù)密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎(yíng)来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实(shí)际分(fēn)配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出(chū)了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额(é)的公募REITs产品中，2022年全年(nián)分配金额占可供分配(pèi)金额(é)比例平均为98.89％，且绝大(dà)部分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金基金相关负(fù)责人对此表示，投(tóu)资公募REITs的(de)主要收益来源为(wèi)持有期(qī)分红收益，以及基金份额交易(yì)价格(gé)的变化。基(jī)金(jīn)份额二级市场价格受到(dào)公募REITs资(zī)产(chǎn)运营情(qíng)况及市场(chǎng)因素的综(zōng)合影响，较(jiào)易引(yǐn)起波动。与此相比，基金(jīn)分红(hóng)预期则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的(de)分红主要来自基础设施资(zī)产的经营现金(jīn)流，投资人通过(guò)基金募集材料和信息披露文件(jiàn)，结合行业及市(shì)场情(qíng)况，可以分析基础设施项目的(de)经营(yíng)业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于(yú)基金(jīn)份(fèn)额二级市(shì)场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基(jī)金份额持(chí)有人实(shí)际获得(dé)的现金收益，刚结婚是不是会天天做对于(yú)长期投资者更具参考价值。”中(zhōng)金(jīn)基金相关负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监李华(huá)平也(yě)表示，根据(jù)《公开(kāi)募集(jí)基础设施证券投资(zī)基金(jīn)指引(yǐn)刚结婚是不是会天天做（试行）》及相关(guān)法规(guī)要求，基(jī)础设施基(jī)金应当将90％以(yǐ)上合(hé)并后基金年度可(kě)分配(pèi)金额以现金形式分配给投资者，强制分红机制是公募REITs的(de)主要特征之一，稳定的(de)分(fēn)红机制体现出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航基(jī)金也认(rèn)为，从投资(zī)角(jiǎo)度(dù)来(lái)看，基础设施公募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双重特点(diǎn)。二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)反映(yìng)这类产品“股性(xìng)”的(de)一面，分红体现了这类产品的“债性”特点。公(gōng)募(mù)REITs有强制分红要求，分红类似(shì)于债券派息(xī)，但不等同于债券(quàn)的固定利息(xī)回报，而是(shì)由可供分配(pèi)现金决(jué)定。

　　从机(jī)构投资者的(de)角度来看，一方面是公募(mù)REITs丰富了机(jī)构投资者的投资品类(lèi)，为资产配置多元化提(tí)供抓手(shǒu)，具有(yǒu)较强的(de)配置价值。另一方面，公募REITs的(de)分红能(néng)够帮助(zhù)机构投资者(zhě)稳定收益。机(jī)构投资者公(gōng)募(mù)REITs能够(gòu)通过分红(hóng)获取相对于投资债券相对高的收益(yì)性，在有(yǒu)效控制风险的前提下(xià)，增(zēng)厚资产包收益，起(qǐ)到投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红(hóng)除了投资收益(yì)“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势的(de)关键(jiàn)因(yīn)素之(zhī)一。

　　从近(jìn)期(qī)公募REITs的(de)二级(jí)市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要(yào)股票和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年(nián)3月(yuè)31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年(nián)报，部分产品受宏观经济的影响，可分配(pèi)金额(é)完(wán)成率不达预期，一定程度上影响了公(gōng)募(mù)REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受(shòu)多重因素的(de)影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级(jí)市场价格的主要因素之一，而稳定的分红(hóng)有利于吸引投资(zī)者参与公募(mù)REITs二级(jí)市(shì)场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责人也表示，近期经济预期恢复(fù)，一方面市场热点呈现向股票和(hé)债券回归的过程(chéng)；另一(yī)方(fāng)面，基础设施项目的经营业绩相(xiāng)对经(jīng)济(jì)活力的改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此(cǐ)外，公募(mù)REITs在分红(hóng)除权日，将对基(jī)金份额(é)的(de)开盘指导价做调减(jiǎn)处理，调减金额根据单(dān)位基金份额的分红金额进行计算。除权操作是对分红前后基金份(fèn)额净值变化的(de)修正(zhèng)，使投(tóu)资(zī)人在基金分(fēn)红前后均(jūn)可(kě)以获得公平的(de)投资机会。

　　“分红(hóng)可(kě)增(zēng)强投资者长(zhǎng)期投资的信心，同时需结(jié)合持有(yǒu)产(chǎn)品的特(tè)性，关注二级市场扰动(dòng)对整体收益的影响程度(dù)。”中(zhōng)航基金相(xiāng)关人士也称(chēng)。

　　特许经(jīng)营权(quán)分红包括(kuò)利润分配(pèi)和(hé)本金归还(hái)

　　普通(tōng)投资者(zhě)应(yīng)了解底层资(zī)产情(qíng)况

　　多位业内人(rén)士还(hái)提醒(xǐng)，与现有公募基(jī)金分红前(qián)提是(shì)本金(jīn)之(zhī)上的(de)增值部分(fēn)不(bù)同(tóng)，特许(xǔ)经营权REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界定为(wèi)“分派”更(gèng)为准确，分派的是本(běn)金(jīn)与(yǔ)增值两个部分，两个部(bù)分之间的比例是变动的(de)，与现有(yǒu)公募(mù)基金分红差(chà)异很大，大多数普(pǔ)通投资者(zhě)可能(néng)把“分派”金额误认为(wèi)是持续(xù)分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到期(qī)后基金价值(zhí)面(miàn)临极大不确定性，这是该类投资者(zhě)应(yīng)该注意的情况。

　　李华(huá)平表示，目(mù)前公(gōng)募REITs主要有特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)类(lèi)和产权(quán)类(lèi)两大资产类型，持有产权(quán)类产(chǎn)品的收益主要(yào)包括每年的现金(jīn)分红(hóng)及资产增(zēng)值(zhí)的收益，而持有特许经营(yíng)类(lèi)产品(pǐn)的收(shōu)益主要来自项目每年的现金分红。其中，特许经营权类(lèi)资产的(de)分红(hóng)包括(kuò)了利(lì)润分(fēn)配和(hé)本(běn)金(jīn)的归还，两者的(de)比率(lǜ)也是变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资(zī)收(shōu)益。普通(tōng)投(tóu)资者在选择投资标的时(shí)，应(yīng)了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基(jī)金也表示(shì)，从细分(fēn)来看，各(gè)类(lèi)公募REITs分红因(yīn)底层(céng)资(zī)产属(shǔ)性(xìng)不同而形(xíng)成区别。特许(xǔ)经营权类的(de)公(gōng)募REITs产品因其分(fēn)红相当(dāng)于包含“本金(jīn)+收(shōu)益”，分红相对较多，债性偏强。而产(chǎn)权(quán)类的公募REITs分(fēn)红主要(yào)为“收益”，更(gèng)看(kàn)重底层资产的(de)价值(zhí)增值，所以相对(duì)股性偏强。普通投资者在选择(zé)公募REIT时，需(xū)要(yào)考虑底层资产属性，对所选择产(chǎn)品(pǐn)的(de)二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)和分(fēn)红有合理预期。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关(guān)负责人也(yě)认为，与产(chǎn)权类项目相比，特许(xǔ)经营项目在经营权到期后不(bù)再能(néng)产生现金(jīn)收益，因此将(jiāng)可供分配(pèi)金(jīn)额的分(fēn)配理解为“分派”比(bǐ)“分(fēn)红(hóng)”更加(jiā)准确。基于这个(gè)特点，剩(shèng)余经营期(qī)限较短(duǎn)的特许(xǔ)经(jīng)营项目，通常具备(bèi)更高(gāo)的分派率水平。对于剩余期(qī)限(xiàn)较长的特(tè)许经营权项目，即使分(fēn)派率相对较低，也有足够年限收(shōu)回(huí)本金并(bìng)取得收(shōu)益。

　　中金基(jī)金(jīn)该负责人提醒投资者注意，特许经营权项目的分(fēn)派金额包含了投资(zī)本金，在不(bù)进行扩募的情况(kuàng)下，基金(jīn)份额单价随着分(fēn)派进度(dù)逐(zhú)年下降是正常现(xiàn)象，投资特许经营(yíng)权REITs的收(shōu)益来(lái)自项(xiàng)目(mù)剩余期(qī)限产生(shēng)的现金(jīn)流(liú)。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产权类项目的土地或建筑的剩余使(shǐ)用年(nián)限(xiàn)一般(bān)较(jiào)长(zhǎng)，再(zài)加(jiā)上到期后通过对建(jiàn)筑(zhù)的(de)更新改造(zào)或(huò)补缴(jiǎo)土地出让(ràng)金(jīn)等追(zhuī)加投资，有机会进一步(bù)延长(zhǎng)经营期限。这种(zhǒng)类似(shì)永续经营(yíng)的假设反映在基础(chǔ)资产(chǎn)的估值上，使产权类REITs具备(bèi)更显著的(de)资产投资属性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评(píng)估项(xiàng)目底(dǐ)层资(zī)产运(yùn)营情况

　　在基金分红(hóng)的时(shí)点，多位业内人士(shì)还表示，在(zài)产品(pǐn)分红期，投资者(zhě)可以观测(cè)经营活动现(xiàn)金流(liú)、可供分配现金、内(nèi)部收益率等(děng)指标(biāo)，来观察和评估(gū)项目底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标中，跟(gēn)现金相关的指标(biāo)有两个：一是年(nián)报中披露的经营活动现金流，二是可供分(fēn)配现金，二者存在本质性区别。经营活(huó)动产(chǎn)生的(de)现金净流(liú)量是指企业经营、筹资、投(tóu)资产生的现(xiàn)金流，基于企业本身(shēn)经营(yíng)活动产(chǎn)生(shēng)；可(kě)供分配的现(xiàn)金(jīn)实(shí)质上是从(cóng)EBITDA出(chū)发，对非现金影响(xiǎng)利(lì)润(rùn)表的项目进行调整，加(jiā)期初现金(jīn)，最终得到的(de)账面现(xiàn)金。

　　李华平(píng)也表示，公募(mù)REITs作为(wèi)资产配置新选(xuǎn)择，投资价值(zhí)体现在(zài)相对股债(zhài)市场独(dú)立的(de)资(zī)产配置功能，比较适(shì)合长期持有。建议投资者(zhě)对经营权类的资产可以更多关注内部收(shōu)益率的高(gāo)低，对(duì)产权类的资(zī)产更多关(guān)注分派率高(gāo)低(dī)。因为公募(mù)REITs可分配(pèi)收益主要来自底层资产的经(jīng)营净现金流，所(suǒ)以底层资产运(yùn)营情(qíng)况(kuàng)直接影响(xiǎng)投资回(huí)报，投(tóu)资者可综合(hé)考虑原始权益人综合实力、运营管理机(jī)构实力、公(gōng)募基(jī)金管理人实力等多(duō)重(zhòng)因素来选择投资标的(de)。

　　中(zhōng)信(xìn)证(zhèng)券研报也显示(shì)，公募REITs进入密(mì)集(jí)分红期(qī)，由于分红交易带来的短(duǎn)期博弈(yì)机会仍在，叠加此前(qián)市场(chǎng)接(jiē)连回调，建议投(tóu)资者关(guān)注有基本面支(zhī)撑、填权效应(yīng)相对明显、同时分红规(guī)模较(jiào)为可观的(de)个券。

　　“公(gōng)募REITs的招(zhāo)募说明(míng)书均会载明REITs在发行首年及次(cì)年的可供分(fēn)配金额预(yù)测(cè)。投(tóu)资(zī)者可以将REITs的实际分红(hóng)金额与(yǔ)募集材(cái)料(liào)中披露(lù)预(yù)测进行比(bǐ)较分析(xī)，结合(hé)经(jīng)济及市(shì)场的(de)实际环境，对基(jī)础设施项目的运(yùn)营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负(fù)责人也(yě)称(chēng)。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 刚结婚是不是会天天做