导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中(zhōng)国房(fáng)地产市场(chǎng)黄金二十年(nián)。2019-2021年(nián)，连(lián)续三(sān)年商品(pǐn)住(zhù)宅销(xiāo)售面积(jī)超(chāo)15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近(jìn)年(nián)地产持续(xù)低景气(qì)，有关(guān)中(zhōng)国地产是否过剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅真实情(qíng)况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存量(liàng)极度过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部披露全(quán)国有近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次人口(kǒu)普查(chá)调查数(shù)据显示城镇家庭(tíng)户人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国房子是否真的过(guò)剩？

　　事实(shí)上住建(jiàn)部披露的(de)近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中，城(chéng)镇建(jiàn)筑占比不到一成，其中还包括大量城镇非(fēi)住宅建筑，如(rú)商业办公楼、学(xué)校等，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国(guó)城(chéng)镇居(jū)民人均住宅间数为1.06间(jiān)，但(dàn)居住舒适不是人(rén)均一(yī)间房所能满足，它与房屋(wū)质量、居住面积、配套设施等因素密切(qiè)相关。中(zhōng)国的人(rén)均住宅(zhái)间数较发达国家(jiā)还有很大差距。人(rén)均(jūn)住宅间数大于1同样不意味着中国住宅市场已经(jīng)饱(bǎo)和。

　　我(wǒ)们测(cè)算发(fā)现中(zhōng)国城镇(zhèn)居民户均(jūn)1套房，其中每户持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并(bìng)无直(zhí)接(jiē)公布中国家(jiā)庭户(hù)均住宅的(de)数据，我们(men)根据商品住宅套数、商品住宅(zhái)占比和城镇家庭(tíng)户数(shù)，计算(suàn)出城镇家庭住宅套户(hù)比(bǐ)。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为商品住宅(zhái)。若(ruò)期(qī)房顺利交付，直至2024年，中国(guó)每(měi)户城镇家庭(tíng)才拥有1套(tào)住宅，其(qí)中(zhōng)商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户(hù)均(jūn)一(yī)套房(fáng)似乎意(yì)味着户户有房，然而(ér)事实(shí)上中国住宅(zhái)市场供(gōng)需并不平(píng)衡。

　　国际数据显示，成熟(shú)房地(dì)产(chǎn)市场的住宅套户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是(shì)因为户均一套房无(wú)法满(mǎn)足流动人口的租赁和置业(yè)需求(qiú)。全国(guó)总人口(kǒu)的近(jìn)三成都是流动人口，流动人口会选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家买(mǎi)房，从而产生了额(é)外的住(zhù)宅需求。

　　即便户均一(yī)套房(fáng)，中国未(wèi)来地产仍有(yǒu)四大新增需求动力。

　　第(dì)一，户均人口规模缩(suō)小，一人户、两(liǎng)人户占(zhàn)比不断增加，导致家(jiā)庭户数增多。小家庭化趋势将(jiāng)延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块(kuài)的(de)分化(huà)日益明显(xiǎn)，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入，人口净迁入城市的新增住宅需求(qiú)有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右的(de)家庭住在2000年以前建(jiàn)成的住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿(yì)平(píng)方米的住宅建筑面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造势在必(bì)行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间数与人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积均较发达国家有着不小差距，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)正在不断增(zēng)加。

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地产步入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更(gèng)多体现为住宅供给存(cún)在不足，这是过去二十年房(fáng)价快(kuài)速上涨基石。那么当下房地产大(dà)分化(huà)时代已(yǐ)至，大(dà)分化(huà)时(shí)代下地产(chǎn)矛盾则更多体现在住宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大(dà)分(fēn)化必将体现在不同能级城(chéng)市之(zhī)间，不同(tóng)区域板块之(zhī)间，不同品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全(quán)国已有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发热议(yì)。从2月以来，各(gè)大城市二手(shǒu)房挂牌量突然激增(zēng)，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁(jìn)担(dān)心，中国的房(fáng)子是否已经过(guò)剩？

　　中国城(chéng)镇住宅(zhái)到底(dǐ)是(shì)供给过剩，还是供需平衡(héng)，或是仍(réng)然存在不足？可(kě)惜由于住宅存量数(shù)据并未公布，我们无法直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测(cè)算出中国城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均拥有(yǒu)住宅套数，回答(dá)当前(qián)的房子是否真的过剩了？据此(cǐ)判断未来房地产(chǎn)市场会如(rú)何(hé)发展。

　　一、如何有效(xiào)观察中国户均拥(yōng)有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅(zhái)数量过剩的直观判断站不(bù)住脚

　　今年2月，在(zài)以全(quán)国(guó)自然灾(zāi)害综合风险普查工作情(qíng)况为主题的新闻发布会上，负责(zé)人对外(wài)披(pī)露：“住宅城乡(xiāng)建设(shè)行(xíng)业获(huò)取(qǔ)了全国近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数(shù)据(jù)以及80多(duō)万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每栋(dòng)建筑住不(bù)到3人，住宅(zhái)市场看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村房屋占(zhàn)9成以上，以(yǐ)栋数(shù)计(jì)算的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还包括了大(dà)量商业楼、写字楼(lóu)、学(xué)校、医院等非住宅(zhái)。总的算下(xià)来，住宅(zhái)占比(bǐ)并不(bù)大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇家庭户(hù)人(rén)均住宅间(jiān)数为1.06间，其中城市(shì)家庭户(hù)居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住(zhù)宅间数大(dà)于1，看似意(yì)味着人人(rén)都有房间居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间数量有(yǒu)关，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因素(sù)密切相关。单单从人均住宅间数不能完全反映出城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要(yào)是以家庭(tíng)为(wèi)单位购(gòu)买成套住(zhù)宅，一(yī)套设施齐全(quán)的(de)住宅才(cái)是城(chéng)镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户均住宅的(de)测算(suàn)思路、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇(zhèn)居民(mín)住宅主要分两(liǎng)大类，一类是商(shāng)品(pǐn)住宅，另(lìng)一类是保障房、原公有住(zhù)宅、自建房等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据(jù)，并没有直接公布城镇住(zhù)宅数(shù)量。居民住宅相关数(shù)据有两处可以直接公布，一是每年商品住宅销售(shòu)套数（统(tǒng)计局）；二(èr)是居民住宅来源(yuán)（人口(kǒu)普查数据）。计算中国居民户均(jūn)住宅(zhái)数量(liàng)，我们(men)主要(yào)用到上述两组数据。

　　中国住(zhù)宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数量极少(shǎo)，可忽略不计。估算城(chéng)镇居民(mín)户均住(zhù)宅套数分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以(yǐ)来每年商品住宅销(xiāo)售套数相加，我们(men)就能够得到当前商品住宅总存(cún)量。

　　第二(èr)步，根(gēn)据城镇居民拥(yōng)有的商品住宅和非商品住宅比(bǐ)例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三(sān)步，将城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的商品住宅总数除(chú)以家庭户数，我们就能(néng)够得到城(chéng)镇户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体计算公(gōng)式如(rú)下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比=住宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二(èr)、城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅(zhái)存(cún)量到底有多少(shǎo)，目(mù)前缺乏一个准确(què)统计。我们利用(yòng)既有统计数(shù)据(jù)，大致(zhì)测算得到(dào)中国存量(liàng)房地(dì)产套数(shù)，并进一步推算(suàn)中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得(dé)到(dào)：

　　（一）中国(guó)商品住(zhù)宅(zhái)累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包(bāo)含现房和(hé)期房）。

　　中国的房地产销售以期(qī)房为主，从2019年开始(shǐ)，新房销售中期房占比近(jìn)9成。本文(wén)去(qù)除商(shāng)品住宅累(lèi)计销售(shòu)套数里(lǐ)的期房销售(shòu)，得到商品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套数计算为例：

　　2022年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)现房(fáng)套数(shù)=截止到(dào)2022年(nián)商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额(é)。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装(zhuāng)修(xiū)的时间，取(qǔ)最(zuì)大值3年(nián)。

　　将商品住宅(zhái)现房(fáng)套数除以家庭(tíng)户数，算(suàn)出(chū)：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进一(yī)步推算(suàn)中国(guó)城镇居(jū)民拥有的户(hù)均(jūn)住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中国城(chéng)镇居(jū)民的住宅结(jié)构特(tè)征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购(gòu)买(mǎi)商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手(shǒu)房占比(bǐ)10.1％、经济适(shì)用房占比(bǐ)3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通(tōng)过(guò)继承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与(yǔ)其他住(zhù)宅。

　　其(qí)次，我们(men)假(jiǎ)定租赁(lìn)其(qí)他住(zhù)宅和(hé)购买二(èr)手房都是(shì)商品住(zhù)宅，因此将租赁(lìn)其他住宅、购买商品住宅(zhái)与购(gòu)买二手房加总，得(dé)到商品(pǐn)住(zhù)宅占居民所有住宅的(de)比例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增幅为过去十年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年(nián)-2020年商品住宅的实际变化比例，从而(ér)我们(men)估算出2022年商品住(zhù)宅(zhái)所占比(bǐ)例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国定语中心语是什么意思，连接状语和中心语是什么意思平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅(zhái)。但考虑(lǜ)已购(gòu)期房，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套(tào)住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购(gòu)期(qī)房会在(zài)2-3年内陆(lù)续交(jiāo)付使用，到2024年(nián)，中国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家(jiā)庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套(tào)房(fáng)的三点含义

　　既然城(chéng)镇居民已经达(dá)到了户(hù)均一(yī)套房的(de)程度(dù)，“户(hù)户有房”是否意(yì)味着中国(guó)城镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味着(zhe)中国地(dì)产存量供给绰(chuò)绰(chuò)有余？

　　（一）户均(jūn)一套房(fáng)并不意味着住(zhù)宅(zhái)市场供需平衡

　　需要(yào)有多余(yú)住宅来(lái)满(mǎn)足因(yīn)人口流动(dòng)、居民换房等(děng)因素产生的住宅需(xū)求。因此(cǐ)，成熟房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)会(huì)在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美国、英国和(hé)日本的住宅套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户比最(zuì)高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均(jūn)刚好一套房，就(jiù)会造成人口(kǒu)净流入地的住宅市场供不应求，造成房价(jià)或房租迅速上涨。

　　七(qī)普(pǔ)指出中国的流动人(rén)口3.76亿(yì)，省内流动人(rén)口和省(shěng)际流动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大城市(shì)租(zū)房挣(zhēng)钱，在老家县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城(chéng)乡人口流动调查数据显示，在上海、杭州以及南京工作的(de)流动人口在老家拥有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的(de)高工资(zī)吸引打工人(rén)，但高房价迫使打工人回乡置(zhì)业。

　　流动(dòng)人口实际(jì)上会占(zhàn)据两套(tào)房，在高(gāo)房价的(de)大城市租赁一套房，在房价较低的县城购买一套房。所以说户均一套(tào)房无法满足庞大流动人口的(de)租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目(mù)前(qián)，中(zhōng)国的城镇住宅中(zhōng)依然(rán)有不少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭(tíng)，也就是(shì)约9000万户城镇居(jū)民(mín)住(zhù)宅是2000年以前建(jiàn)成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批存在着建筑结(jié)构松散(sàn)、设(shè)施(shī)陈旧(jiù)、安全(quán)隐患大等问题，如电(diàn)线(xiàn)老(lǎo)化(huà)、管道(dào)等(děng)基础设施陈旧，给住户(hù)的生活带来了很大(dà)的不便和安(ān)全隐患，并(bìng)且(qiě)居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占(zhàn)比为(wèi)31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭没有独立(lì)卫(wèi)浴和(hé)厨房。这类上世纪(jì)修建的老旧小区很(hěn)难满(mǎn)足(zú)现代生活需求，在未(wèi)来大都会被拆迁(qiān)重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室，户型(xíng)偏小。其中一居(jū)室(shì)占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅户型(xíng)更(gèng)小，当(dāng)然这与城市土地资(zī)源紧张(zhāng)有(yǒu)关。

　　（三）人均(jūn)住(zhù)宅面(miàn)积扩张是未(wèi)来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城(chéng)镇家(jiā)庭户住宅(zhái)存(cún)量(liàng)总(zǒng)面(miàn)积为294.6亿(yì)平(píng)。暂(zàn)不考虑两年间农民带(dài)房进城和(hé)老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年(nián)商品住宅(zhái)竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总面积为308.16亿平(píng)，人均住(zhù)宅建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面积小于均值，近4成家庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城(chéng)镇家(jiā)庭人均住宅建筑面积不足19平(píng)方米(mǐ)，不及全国人(rén)均水(shuǐ)平的(de)一半。若去除(chú)20％的公摊，可使用的住宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上海市将人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)低(dī)于(yú)15平方米的家庭界(jiè)定(dìng)为住宅存(cún)在困难，若按这个(gè)标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难问题。

　　若人均可使用住宅面积(jī)为40平，即人均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积为(wèi)50平(píng)，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前至少(shǎo)新(xīn)增82亿(yì)平。

　　对比发达国家人均住宅面(miàn)积，美国为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国(guó)都高(gāo)于40㎡，中国的人(rén)均(jūn)住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去除公(gōng)摊(tān)面积后(hòu)，中国的人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需要(yào)的住宅总量会(huì)更多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来地产还会有需求么(me)？

　　我们测算得到(dào)中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均(jūn)1套房，看似已(yǐ)经户(hù)户有房。即便(biàn)如此(cǐ)，中国人口静态(tài)结构和(hé)动态趋势演绎，决(jué)定了中国未来地产(chǎn)仍有需求释放。户均(jūn)1套住宅(zhái)现实之下(xià)，中国未(wèi)来(lái)城镇住宅需(xū)求主要来(lái)自于四个方(fāng)面。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家庭户数(shù)增多(duō)，新户购房(fáng)需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭户均人口(kǒu)数不断下降，六普(pǔ)显示城镇户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而(ér)七普(pǔ)显示城镇(zhèn)户均人(rén)口规模为2.62人/户，一人(rén)户、二人户的(de)占比明显上升，人口(kǒu)小(xiǎo)家庭化趋势将继(jì)续延(yán)续，导(dǎo)致户数会(huì)因户均人(rén)口规模(mó)的缩(suō)小而增多。

　　第二(èr)，人(rén)口迁移导致(zhì)经济(jì)发(fā)展带来的新(xīn)增住宅需(xū)求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块的分化日(rì)益(yì)明(míng)显(xiǎn)，资源和(hé)生(shēng)产要素逐步(bù)向经济带(dài)、都(dōu)市(shì)圈(quān)中(zhōng)心(xīn)城市(shì)流入，区域(yù)经济资源(yuán)分配的再集中吸引着人口流入(rù)。人口(kǒu)迁移势必涉(shè)及到买房租房，给迁入(rù)地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住人口增量为72万，而出(chū)生人(rén)口为44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增长主要受(shòu)益于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧(jiù)小区改(gǎi)善性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有(yǒu)住(zhù)宅的家庭拆(chāi)迁改建最多。自(zì)建房家(jiā)庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个(gè)百(bǎi)分点；原公(gōng)有住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时(shí)间为2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万(wàn)家庭户，自(zì)建住宅和原公(gōng)有住宅减少(shǎo)了1282万户(hù)，住(zhù)宅净需求(qiú)增加(jiā)9755万户(hù)。49％的家庭购买商品住宅，21％的(de)家庭购买二手(shǒu)房。在(zài)新增住宅需求中，有7成家庭(tíng)购买了商品住宅。租房、购(gòu)买经济适用(yòng)房和其(qí)他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村(cūn)和旧城(chéng)改造，商品(pǐn)住宅的占(zhàn)比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年(nián)以前建造(zào)的(de)住宅建筑面积还(hái)有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中定语中心语是什么意思，连接状语和中心语是什么意思村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套(tào)差(chà)、没有或少有物业管理，居民(mín)追求美好、宜居生活(huó)的(de)环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四(sì)，“住上(shàng)更大房子”的改善(shàn)性需(xū)求还将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受(shòu)限(xiàn)于资金，倾向(xiàng)于(yú)中小户型。已有住(zhù)宅(zhái)家庭(tíng)希望(wàng)提高(gāo)生活品质(zhì)，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央经济工(gōng)作会议明确指出支持住(zhù)宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村(cūn)住宅因素(sù)，中国的人均住宅(zhái)间数较(jiào)其(qí)他(tā)国(guó)家依旧存(cún)在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适(shì)度与经济水平(píng)有着密切正向(xiàng)联(lián)系(xì)。随着(zhe)经(jīng)济发展水平的(de)提高，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积将(jiāng)随(suí)之增长。

　　如果说(shuō)过去二十年(nián)是中(zhōng)国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存在不足，供需出现错配，这是过(guò)去二(èr)十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么未来将是住宅质量的供需冲(chōng)突。房地产大(dà)分化时代(dài)已至，这种分化不单(dān)局限于城市能级之间(jiān)差异，优质小区和老旧二手房之间(jiān)的差(chà)异(yì)也将越发扩大。

　　风(fēng)险提示(shì)

　　人口普查数(shù)据调(diào)查的是人，并不是针对住宅，因(yīn)此可能存在统计偏(piān)差。商品住宅占比实(shí)际(jì)值(zhí)可能偏(piān)低，其增速可能超预期。

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