文(wén)：任(rèn)泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国住(zhù)房和(hé)城(chéng)乡建设工(gōng)作会(huì)议提出“有(yǒu)条(tiáo)件的可(kě)以进(jìn)行现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地明(míng)确表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是(shì)该(gāi)取消(xiāo)商品房预售制了，用(yòng)你的(de)钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾(wěi)了，这是对购(gòu)房者的不公平。以后(hòu)谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没实力(lì)的别(bié)建(jiàn)了，不能把(bǎ)包袱(fú)甩给老百姓和社会，这是房地(dì)产从大开发时代(dài)步入高质量(liàng)发展阶段(duàn)的必然趋(qū)势(shì)，也是对购(gòu)房老百姓(xìng)的最大保护。98年房改时，全(quán)国(guó)缺房(fáng)子，开发(fā)商(shāng)缺钱，预(yù)售制(zhì)是权宜(yí)之计(jì)，现在全(quán)国套户(hù)比超过1，从大开发进入存(cún)量(liàng)时(shí)代，对购房民众不公(gōng)平的(de)预售制已经过时了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为现(xiàn)房(fáng)销售。以后一(yī)手(shǒu)交钱，一(yī)手交房，天经地(dì)义。当然(rán)二次(cì)房改是个技(jì)术(shù)活，兼(jiān)顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信(xìn)心以及长(zhǎng)效机制，长(zhǎng)效机制四(sì)大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳定和房(fáng)地(dì)产(chǎn)税。如果按照经济规律办事，中国一定能(néng)实(shí)现房地产软着陆(lù)和长期平稳健康(kāng)发展，跨过(guò)这道关，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么要(yào)取消(xiāo)预售(shòu)制、改为现房销售？大家(jiā)想想(xiǎng)，绝大部分商品是一手交钱一手交货(huò)，预售制是(shì)对购买者的(de)单(dān)方面不公平(píng)制度，购房老百姓(xìng)几乎承担(dān)了所有(yǒu)商(shāng)品不能交(jiāo)付的风险。从个人(rén)层面看，预售制对(duì)购(gòu)房者非常(cháng)不公平，比如，交房等(děng)待期一般为(wèi)两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行利(lì)息，还要(yào)承担延迟(chí)交房、房屋质(zhì)量、房产(chǎn)证(zhèng)延期办理甚(shèn)至(zhì)不能交房的风险。从行业层面看，预售制助推(tuī)部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇(yù)到下行周期，会引发资(zī)金链断裂、项(xiàng)目搁(gē)置等系列(liè)风险(xiǎn)。取消预售制(zhì)，改为现房销售，这样有助于落实中央房住(zhù)不(bù)炒精神、有助于保障购房老百(bǎi)姓(xìng)权益、有助于房(fáng)企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售(shòu)制度？预售(shòu)制(zhì)度怎么来(lái)的？国外什么情况(kuàng)？简单科普一(yī)下：商(shāng)品房预售最早源于中国香港(gǎng)，俗称(chēng)卖(mài)楼(lóu)花，卖期房，是一种开(kāi)发商放杠(gāng)杆的方(fāng)式。98年房改，由于商品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中国(guó)香港，引(yǐn)入了商品房预(yù)售制度。其实，当(dāng)前世界(jiè)不少国家存在预售(shòu)制。但是，重点来(lái)了！发达(dá)国家一般(bān)有严格(gé)的监管保障措(cuò)施，开(kāi)发商(shāng)在项目(mù)获得(dé)政府批准后才可以(yǐ)开始销售，买家(jiā)在购买期房后并非像中国一样在支付完(wán)首付款后从银行一次性贷款支付(fù)剩余全部房款，而是(shì)根据开发商工程进度在完全交(jiāo)房前进行分期支付。所以，预售(shòu)制度是需要(yào)严格的资金(jīn)监管、分期(qī)支付(fù)以及违约处(chù)罚措施作(zuò)为保障的，如果(guǒ)没有这(zhè)些保障(zhàng)措(cuò)施，一定会触发(fā)风险，对购(gòu)房(fáng)民众不公平，所以不如(rú)借机取消预售制度，以后改为现房销(xiāo)售。客观讲预售制(zhì)度有一定历史阶段性，现在中国(guó)住房进(jìn)入存(cún)量时(shí)代，取消预售制度有助于降负(fù)债降杠杆，不(bù)再把烂尾风险甩给老百姓(xìng)和社会，当然(rán)这需要(yào)配套(tào)房企债务重组、复工保交楼、恢复(fù)市场(chǎng)信心(xīn)和(hé)房地产长效机制。这是个技(jì)术活，只(zhǐ)要坚持(chí)市场化改革，中国一定(dìng)能(néng)化解这个难题，让(ràng)房(fáng)地产回归(guī)实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预(yù)售制，改为现(xiàn)房销售，开发商(shāng)将拼的(de)不是五花(huā)八门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知道(dào)能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过(guò)硬的(de)产品(pǐn)质(zhì)量(liàng)和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最实质的保障，这样将极大的(de)提升开发商的(de)建(jiàn)筑质量(liàng)，实现良币驱(qū)逐劣(liè)币。所(suǒ)有商(shāng)业的本质(zhì)是向善(shàn)，是以客户(hù)为中心，房(fáng)地(dì)产(chǎn)也不能(néng)例外，老百姓买房(fáng)子是天大(dà)的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸(xìng)福一(yī)家人。从这(zhè)个角度，取(qǔ)消预售制、实(shí)施现房销售是(shì)实(shí)现老百姓安居乐业、社会(huì)长治(zhì)久安、行业企业健(jiàn)康发展的重大措施(shī)。在(zài)当前的情况(kuàng)下，取消预售制(zhì)要结合稳楼(lóu)市、房地产软着陆、打通金融支持当(dāng)期三好生、新模式(shì)等(děng)综合(hé)施策。

　　作者十年前(qián)在国务院(yuàn)发展研(yán)究中(zhōng)心参与财税改(gǎi)革方案研究时，对预售制、房(fáng)地产税(shuì)、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房企(qǐ)杠杆(gān)率等进行过长(zhǎng)期系统的专项研究。（参考后来(lái)形(xíng)成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中(zhōng)国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进程，但背(bèi)后潜(qián)藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方全程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供(gōng)期房烂(làn)尾(wěi)险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付(fù)款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国(guó)内(nèi)地商(shāng)品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年(nián)代在中国香港(gǎng)，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难(nán)、出租资金周转期长等问(wèn)题(tí)，分层(céng)销售孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房(fáng)屋制(zhì)度，许多人(rén)栖身于(yú)木屋或(huò)者其他(tā)临(lín)时住宅，住房的需求(qiú)是相(xiāng)当高，不过大多数居民的(de)储(chǔ)蓄(xù)很少。当时楼(lóu)宇买卖多数(shù)以一整(zhěng)栋楼为单位，需要雄(xióng)厚(hòu)的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国(guó)香港地产(chǎn)行(xíng)业盛行的(de)方式，但有(yǒu)着转让(ràng)难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题。针(zhēn)对这一系列问题(tí)，不少(shǎo)地产商开始探求(qiú)新的(de)方式(shì)，如(rú)把楼宇契约切开，即“分契(qì)”，然(rán)后将(jiāng)楼宇分层出售。这模式一经推(tuī)行，购(gòu)买楼宇的市民数量有所增加(jiā)，开(kāi)发商(shāng)资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将(jiāng)“按揭”模式引入(rù)房地产销售(shòu)，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)。1953年底霍(huò)英东创办立信置业(yè)有限公司，凭借商业直觉和多年经营(yíng)杂货铺、海上(shàng)驳(bó)运业务的经验，对于商品流通、资金周转有着独到的见解，在努(nǔ)力(lì)寻求方法加快自身(shēn)资(zī)金周转。当时其在购(gòu)下(xià)九龙的(de)一块地(dì)盘后，除了分层出售、还印(yìn)发售楼说明书，上(shàng)有文字详尽(jǐn)说明楼宇的地势环境、建筑材料、分(fēn)层(céng)价格、订购方(fāng)法等。此外，“卖(mài)楼花(huā)”是(shì)另外一个亮点，即先收取买家的(de)订金，采(cǎi)用类似租金(jīn)的分期付(fù)款形式，等新楼落成时，收齐买家的(de)钱，买家就(jiù)拥有了自己(jǐ)的房(fáng)产。这种方式减轻(qīng)了民(mín)众购房的资金压力，加速了房(fáng)屋的建造和销售，也解决了制(zhì)造(zào)商(shāng)的资金问题(tí)，降(jiàng)低投(tóu)资(zī)风(fēng)险(xiǎn)，在(zài)当(dāng)时可(kě)谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预(yù)售(shòu)楼花+分期付(fù)款(kuǎn)”的销售模式(shì)成为(wèi)当时(shí)中国香港房地(dì)产市场的一大(dà)特色(sè)，纵观中国香港房地产市(shì)场(chǎng)的(de)改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住房供不应(yīng)求的问题，使房市发展进入(rù)新阶段。

　　预(yù)售楼(lóu)花模(mó)式推动了中国香港楼市几十年繁荣，但期间(jiān)也出现(xiàn)过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管(guǎn)部(bù)门不断完善、规范化，建立健(jiàn)全的监管机制，促进市场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位(wèi)于(yú)大角咀的一个(gè)楼盘因(yīn)建筑费用(yòng)超支停工，出(chū)现(xiàn)“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国(guó)香港管理部门(mén)提升了对于预售楼花制度的监管，即要求开发商在预售前(qián)，确保地价款(kuǎn)已经全(quán)部支付，还要证(zhèng)明自身有资金等(děng)能力(lì)把(bǎ)项目(mù)完成，资金需放入律师所托管，支取时需律所和建筑(zhù)师的核(hé)准。为了防止开发商、律(lǜ)所(suǒ)、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管账户资金，中(zhōng)国香港要求(qiú)律师行在(zài)银(yín)行开设的信托账户(hù)（监管(guǎn)账户）、开发商操作等采取全透明化机(jī)制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将(jiāng)成最大(dà)风(fēng)险方，后(hòu)续需自身推动项目完工。随着监管体系(xì)逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国(guó)内地(dì)版预售(shòu)制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国内(nèi)地面临住房需求大(dà)和供给(gěi)量短缺问题(tí)，引入(rù)“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中国(guó)内地优先发(fā)展重工业，强调基础建设，这一导向(xiàng)使前(qián)期发展工业化的进程大于城(chéng)市化进程，唯有(yǒu)解决(jué)住房基础等(děng)城市化配套问题，才能进一步(bù)推进城市化。但当时推行的是(shì)“统一管理，统一分配，以租养房”的福(fú)利分房制度，住房市场(chǎng)发展(zhǎn)起(qǐ)步(bù)较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房(fáng)制度也出现了分配不公、效(xiào)率低、配套差等问题(tí)，因此福利分房制(zhì)度不再适用于当(dāng)时的国情。叠(dié)加房地产市(shì)场面临商品房的需求量大，而社会缺少(shǎo)大型房地产开(kāi)发商(shāng)，商品房供应量(liàng)小的困(kùn)境，此时引入(rù)中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑是(shì)对内(nèi)地房地(dì)产(chǎn)市(shì)场的(de)一针强心剂(jì)。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预(yù)售商品(pǐn)房制度，先后(hòu)出台多项文件，大力(lì)支(zhī)持国内房地产市场改革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一步深化城镇住房制度改革(gé)，加快住(zhù)房建设(shè)的通知》文件(jiàn)，决定停止住(zhù)房无偿实物(wù)分配，逐(zhú)步实行住房分配货(huò)币化、住房供给商品(pǐn)化、社会化的住房新体制，从计划经济下的福利(lì)分(fēn)房(fáng)转向市(shì)场(chǎng)经济(jì)的商品房。房地产市(shì)场采用预(yù)售制，允许(xǔ)开发商卖期房(fáng)，解决(jué)了房(fáng)企(qǐ)缺少资(zī)金(jīn)和开发时间周(zhōu)期长的两大难题，开(kāi)发商以预售款撬动下一个项(xiàng)目的开发，形成滚动开发模式，住房供应(yīng)速度加(jiā)快。自此(cǐ)中国(guó)内地开始房改货币化(huà)，中国人民银行等多方迅(xùn)速出台相关(guān)的(de)信贷(dài)政策，支持购(gòu)房者，极大作用推动了(le)房地产市场的发展。

　　引(yǐn)入(rù)中国香港“卖(mài)楼花”模式后(hòu)，经调整形(xíng)成契合中国内地的商品房预售制度。预售制的初(chū)衷是(shì)为了缓(huǎn)解(jiě)房企资金压(yā)力，加快城镇住房建(jiàn)设(shè)。具(jù)体来说，是指房地(dì)产开发企业(yè)将正(zhèng)在建设中的房(fáng)屋预先出售给购房者，由购房者支付定金或(huò)房款的行为。区别于中国香港，在(zài)中国(guó)内地实(shí)践过程中，商品房(fáng)预售流程为(wèi)：房(fáng)地(dì)产开(kāi)发商办理预售许可证-签订商(shāng)品房买卖(mài)合(hé)同-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在购房过(guò)程中，购房者需(xū)要一次(cì)性(xìng)付清首付款，并采用银行贷款的形(xíng)式一(yī)次性付清剩余房款，换(huàn)言之，房屋未建成，开发商可能已(yǐ)拿到了全部(bù)购房款，这(zhè)点与中(zhōng)国(guó)香港的按(àn)照工程(chéng)进度付款有所不同。对中(zhōng)国内地(dì)的开发商而言(yán)，预售制商品房也开(kāi)启(qǐ)了(le)高(gāo)周转、高(gāo)杠(gāng)杆的运作(zuò)模(mó)式(shì)。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推(tuī)动城市(shì)化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在(zài)

　　作为中国内地商品房销(xiāo)售的最主要方式，预售(shòu)制极大(dà)缩(suō)短房(fáng)企现金回(huí)笼周期，同(tóng)时增加市场商(shāng)品房供应，推动(dòng)了城镇化发展进(jìn)程。预售(shòu)制在过(guò)去(qù)20多年对中国内地房地产市(shì)场的稳步发(fā)展(zhǎn)起到了重要作用(yòng)，不仅解决了房(fáng)地产市场快速(sù)发展阶段的资金需求，也提高了居民居住水平，中国(guó)内(nèi)地城(chéng)镇居民从筒子楼(lóu)住到住宅(zhái)小(xiǎo)区，从全民蜗居到(dào)基(jī)本适(shì)居，住房事业取(qǔ)得巨大进步(bù)，数十年时(shí)间(jiān)走完发(fā)达国家几(jǐ)百年城镇化路程。改(gǎi)革(gé)开放以来，城镇化进程进入快速发展(zhǎn)时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年(nián)间增(zēng)长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成(chéng)区面积由7438平方公(gōng)里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布(bù)的《中国住(zhù)房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住(zhù)房建筑(zhù)面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米(mǐ)，城镇住(zhù)房(fáng)套数从(cóng)约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中(zhōng)国内地商(shāng)品房销(xiāo)售最主要方式，2005年中(zhōng)国(guó)内地商品住宅期(qī)房销售面积占(zhàn)总销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房累计销售面(miàn)积达(dá)15.6亿(yì)平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也(yě)推动了中国内(nèi)地房地产行(xíng)业的发展。中国内地房(fáng)地(dì)产历经二十(shí)多年(nián)长周期繁荣，行业各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开(kāi)工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房(fáng)地产开发投资完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额(é)分别从(cóng)1.5亿平(píng)增(zēng)至(zhì)17.9亿(yì)平、0.3万(wàn)亿元(yuán)增至18.2万亿元(yuán)，累计上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发(fā)展，房地产企业从无到有、从国企先行到民企(qǐ)崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企业数量(liàng)达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年(nián)来(lái)房地产也成为拉动中国内地经济高增(zēng)长(zhǎng)的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产带动的上下游产(chǎn)业链(liàn)特(tè)别(bié)长，高达(dá)50多个(gè)行业(yè)。2020年(nián)房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房(fáng)地产业增(zēng)加值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动(dòng)产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建材(cái)的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投(tóu)资(zī)渠道，2020年(nián)房地(dì)产完全拉动的投资(zī)占全(quán)社会固定(dìng)资产投(tóu)资(zī)的51.5％，其中(zhōng)，房地(dì)产(chǎn)开发(fā)投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠道，从房地(dì)产贷款占银(yín)行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等通道(dào)业务，占(zhàn)比超(chāo)过三分(fēn)之一(yī)。从房地产融(róng)资(zī)存量占(zhàn)社融(róng)存量比重(zhòng)看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积(jī)违(wéi)约，将导致银(yín)行不(bù)良率(lǜ)大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠(qú)道，根据我们(men)的(de)《中国住房市值(zhí)测算报(bào)告》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万(wàn)亿美元，大于美国的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法德(dé)三国合计(jì)的31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占股债房(fáng)市(shì)值的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的(de)37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值的(de)比例较(jiào)高，主要是因为住房市值高，以及中国资本市(shì)场发(fā)育(yù)尚不(bù)成熟，直(zhí)接融资比(bǐ)例(lì)较低(dī)，股票、债(zhài)券市值较低，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背(bèi)后潜藏的风险确实存(cún)在(zài)，当前的负面效应愈(yù)发凸显。

　　从个(gè)人(rén)层(céng)面看，绝大部(bù)分商品是(shì)一手(shǒu)交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者的单方面不公平制度(dù)，购房(fáng)老(lǎo)百姓几乎(hū)承担了所(suǒ)有商品(pǐn)不能交付的风险(xiǎn)。比如(rú)，交(jiāo)房(fáng)等待期一(yī)般为两(liǎng)年，在此期间，购房(fáng)者不仅(jǐn)承担银行利(lì)息，还要承(chéng)担延(yán)迟交房、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房产证(zhèng)延期办理甚(shèn)至不能交(jiāo)房等风(fēng)险。另外，购房者和开发(fā)商之(zhī)间的购房合(hé)同、购房者和银行的(de)按揭贷(dài)款合同(tóng)是(shì)两个(gè)独立(lì)的合同关系(xì)，如果开(kāi)发(fā)商(shāng)发生违(wéi)约，购(gòu)房(fáng)者只能根据购房合同向开发商主张权力，但(dàn)依(yī)旧需(xū)要根据按揭(jiē)贷款合同按时向银行进行贷款偿还，因此购房者(zhě)承(chéng)担的风险较大。

　　从行业(yè)层面看，预售(shòu)制助推部分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，资金若(ruò)遇到下行周期(qī)，会引发资(zī)金(jīn)链断裂、项目搁置等(děng)系列风险，进行影(yǐng)响自身信用和购房者(zhě)对行业的信(xìn)心。

　　从(cóng)金(jīn)融层(céng)面看，银行(xíng)作(zuò)为按(àn)揭贷款(kuǎn)的发放(fàng)方(fāng)，一旦房企因为市(shì)场波(bō)动或经(jīng)营不善，出现资金链断(duàn)裂(liè)等一(yī)系列问题，导致(zhì)“烂尾”等(děng)情况，而房企通过(guò)与购房者签订的预售合同和按(àn)揭合同，已经从银行获(huò)得(dé)房款，如果(guǒ)购房者丧(sàng)失还(hái)款能力或短期不能还款等，则风险完全由银行承(chéng)担(dān)，银行将面临(lín)较(jiào)大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者的(de)预售(shòu)监管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个(gè)字(zì)那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的(de)《城(chéng)市商品房预售管理(lǐ)办法》中明(míng)确规定了(le)开发企业预售商品房所得款(kuǎn)项应当用于有关的工程建设，商品房(fáng)预售款监管的具(jù)体办法，由房(fáng)地产管理部门制定(dìng)。但多年以来全国并没有统一的预售资金监管规定，各地(dì)实行“一城一策”。例如，太(tài)原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则按照(zhào)项目的建安成本乘以建(jiàn)筑面积或者项目工程总额(é)报(bào)价计算重(zhòng)点资金。而(ér)事实是(shì)，不少购(gòu)房款(kuǎn)未(wèi)进入监管账户、或进入监管(guǎn)账户后被挪用，导致(zhì)楼盘没有资金继(jì)续建设。收楼遥遥无(wú)期(qī)，月供却被迫继续还款。那(nà)么(me)，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在(zài)过去(qù)房地产大开发时代的高周转背景下，抽调预售(shòu)款监管(guǎn)账户资金，是(shì)行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总(zǒng)承(chéng)包(bāo)方，以工程建设(shè)名义，获得监管账户(hù)拨(bō)付资金，再由(yóu)工程方将(jiāng)资金(jīn)转给(gěi)房(fáng)企，而拨付的工程款，远超工程进(jìn)度(dù)所需。通过这些方(fāng)式套取的资金，在房企各地项目间流动，变相加(jiā)杠(gāng)杆，这样做提供了资金流动性，房企(qǐ)抽调资(zī)金统筹拿(ná)地(dì)、还(hái)款和楼(lóu)盘(pán)建设，形成(chéng)一种资金循环高周(zhōu)转模式，但(dàn)一定程度上把风(fēng)险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国外商品房预售制(zhì)度(dù)呈现以下特点：

　　1）预(yù)付(fù)款保护(hù)：对于购房(fáng)者(zhě)预(yù)付(fù)资(zī)金，一般设有定(dìng)金或预(yù)付款保护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预(yù)付款比(bǐ)例相对较低，绝大部分房款在房屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预(yù)付款一般以定金方式支(zhī)付，或按工程进度分期支付(fù)，或二者(zhě)结合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款方式：一般采(cǎi)用两种方式发放按(àn)揭贷款，一是按(àn)工程进度付(fù)款，按揭(jiē)贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开(kāi)始(shǐ)月(yuè)供；二是房屋交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预(yù)售商品(pǐn)房提(tí)供期房烂尾(wěi)保险，在商品(pǐn)房出(chū)现重大延期(qī)或重大缺(quē)陷时，保障购房者(zhě)权(quán)益；

　　6）房(fáng)屋交(jiāo)付保护(hù)：房屋交付质量的保障有两种(zhǒng)方式，一是期房由政(zhèng)府或第三(sān)方验收合(hé)格并提供验收凭证后，开发(fā)商凭(píng)验收凭证取得购(gòu)房者支付的(de)房款。二是开发商(shāng)为(wèi)购房者提供(gōng)一定的保修期(qī)，通常(cháng)1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资(zī)金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房(fáng)款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期限内无条件返还，最低首付比例(lì)为3.5％，交房前(qián)仅(jǐn)支付(fù)首付，其余房款交付后(hòu)按揭还(hái)款(kuǎn)，交付(fù)前(qián)资金由第三方全(quán)程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验收凭(píng)证取得(dé)房款。

　　定金及(jí)首付环(huán)节，定金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年美国平均首付比例(lì)为12％。

　　余(yú)款支付(fù)方面，除定金(jīn)或首付(fù)外，购房者(zhě)在(zài)房屋(wū)交(jiāo)付后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余房款。

　　资(zī)金(jīn)监管(guǎn)方面，美国(guó)为防(fáng)止开发(fā)商挪(nuó)用资金，购房者的定金及首付款由第(dì)三(sān)方公(gōng)证行或产权(quán)保险公司的信托账户监管。如果开(kāi)发(fā)商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾(wěi)，购房者资(zī)金(jīn)可通过申请仲裁取(qǔ)回，且不承担任何(hé)责任与(yǔ)损失(shī)。而开发商在房屋建设过(guò)程中的资金全部(bù)来自银行，银行(xíng)根据工程进度向开发商(shāng)提供一定(dìng)比(bǐ)例(lì)的贷款(kuǎn)，由于开发商挪用(yòng)资金直接损害银行利(lì)益(yì)，银行(xíng)有(yǒu)充(chōng)分动机(jī)监管(guǎn)开发(fā)商(shāng)施工进度。开(kāi)发商在房(fáng)屋交付时需取得由政府相关(guān)部门经审查后(hòu)发(fā)放的(de)验收(shōu)凭证，通(tōng)过验(yàn)收(shōu)凭证向(xiàng)银行(xíng)得到购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期房(fáng)可零(líng)首付购房，房款按建造(zào)工期进(jìn)度支付，按揭按工期放款后还贷(dài)，房贷利率采用固定利率，开(kāi)发商或购(gòu)房(fáng)者可购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预(yù)售(shòu)门槛(kǎn)方面，德国(guó)开发(fā)商在项目获(huò)批后即可(kě)预售房屋。签(qiān)署(shǔ)购房合(hé)同(tóng)前，购(gòu)房者需支付约2000欧(ōu)的定金(jīn)并进行预约公证，签订合(hé)同(tóng)后定金(jīn)退还(hái)。如由于任何原因不能购买，定金按照德国法律全部(bù)退还。

　　签署购(gòu)房合同后，购(gòu)房(fáng)者需支付(fù)公证费(fèi)和土地交易税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购房款中(zhōng)，属于购房附(fù)加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比(bǐ)例，可零(líng)首(shǒu)付(fù)购房。

　　余款方面，德(dé)国也采取按工期支(zhī)付房款的制度(dù)，一般分7笔进行支(zhī)付(fù)，具体支付(fù)节点、比例因项(xiàng)目(mù)而异。一般(bān)来说，支付节点可(kě)分(fēn)为公(gōng)证后(hòu)、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙(qiáng)面完工、地板完工、全部完工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在(zài)支付房款前申请房贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，银(yín)行(xíng)按施工节奏分多次发放(fàng)贷款，每笔贷款给予购房者一(yī)定使(shǐ)用期限，期限结束后，购(gòu)房者开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德(dé)国保险公司(sī)针(zhēn)对期房设计了两种保100ml酒是几两，100ml小酒瓶是几两险，保险的(de)功能是当房屋出现重大延期(qī)或重大缺陷时，保险(xiǎn)公司保证开发(fā)商赔偿或修复，开(kāi)发商破产，由保险公(gōng)司负责相(xiāng)应(yīng)赔偿。保险由开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双(shuāng)方律师严格监(jiān)管。

　　订立合(hé)同前，买卖双(shuāng)方均有一名(míng)律师(shī)，负责沟通期房(fáng)交易中的房产、资金、合同等(děng)各个环节，各环节内容(róng)确(què)认(rèn)无误后签订首付交换合同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发商出现财(cái)务(wù)、经营(yíng)问(wèn)题(tí)时(shí)，购房(fáng)者10％的定金由保险公司赔付，而(ér)超出(chū)10％的(de)部分(fēn)较难追回。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，首付比例通(tōng)常为(wèi)10％-25％，首付需要在(zài)合同签(qiān)订(dìng)21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国采取(qǔ)按工程(chéng)进度付款的方式，但(dàn)是(shì)交房前付(fù)款(kuǎn)比例相对较低，一般会在合同(tóng)签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付款比例在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩余款项(xiàng)交(jiāo)房后支付。

　　交付(fù)环节(jié)，英国规定房(fáng)屋必(bì)须经过房产公(gōng)证(zhèng)公司的检验验收后才(cái)能交付，交付(fù)后方可按揭还贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期房预售资金监管极为严(yán)格，资金(jīn)也由律(lǜ)师(shī)监管(guǎn)，在确认工程进度、支付相关款项过程中，由买房(fáng)律师将资金转给(gěi)卖方(fāng)律师，卖方(fāng)律师转(zhuǎn)给(gěi)开发商，即资金在进入开发商账户前(qián)经过两道(dào)关口，有(yǒu)利于保障(zhàng)购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设(shè)置(zhì)期房(fáng)预付款保全措施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万(wàn)日(rì)元时，开发商(shāng)必须完(wán)成“预售(shòu)房定金保全措施”，交房前(qián)付款比例(lì)不超房款的20％，开发商违约需(xū)返(fǎn)还(hái)定(dìng)价并赔(péi)偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二(èr)战结束(shù)后(hòu)由于(yú)房屋供(gōng)给(gěi)严重失衡(héng)，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为(wèi)此，日本(běn)政府1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多次修订，目前(qián)是唯一一部规范(fàn)期房交易的法(fǎ)律。

　　定(dìng)金(jīn)保护方(fāng)面，根据日本(běn)《宅(zhái)地建物取引(yǐn)业法》，对购房者支付定金超过5％或超10100ml酒是几两，100ml小酒瓶是几两00万日元的(de)部(bù)分，法(fǎ)律要求开(kāi)发(fā)商必(bì)须完成定金保(bǎo)全措(cuò)施才可预售。什么(me)是定(dìng)金(jīn)保全措施？即买(mǎi)卖双方(fāng)签订(dìng)购房合同(tóng)时，开发商向金(jīn)融机构(gòu)或指定(dìng)保证(zhèng)机构或保险(xiǎn)机构签订定(dìng)金保(bǎo)证委托合(hé)同(tóng)，设置购房(fáng)者定金的保证或(huò)保(bǎo)险(xiǎn)，并将相应的保证金证明书交付给购房者。除定(dìng)金外，其他预先支付(fù)的购房(fáng)款也受该(gāi)措(cuò)施(shī)保护。若开发商倒闭(bì)导致期房烂尾，购房者可凭(píng)保证金证明(míng)书(shū)向金(jīn)融(róng)机构或保证机(jī)构(gòu)或保险公司兑付(fù)，同时，开发商需(xū)向购房(fáng)者赔付违(wéi)约金，一般约为(wèi)房(fáng)价的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交(jiāo)房前(qián)只需(xū)支付最多不(bù)超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向(xiàng)银行申请贷款，但交房(fáng)后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定(dìng)金外的剩(shèng)余房款在交(jiāo)房(fáng)后开(kāi)始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由(yóu)银行监管，享1年保修期(qī)后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　新加坡(pō)期房购房者违(wéi)约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余(yú)款按工程进度支付，所有(yǒu)资金进银行专门项目资(zī)金账户(hù)，交(jiāo)房后满1年保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节(jié)，新(xīn)加坡(pō)开发商有统一的选购权合同以(yǐ)及订金返(fǎn)还机制，即(jí)OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购买合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签(qiān)订购房(fáng)合同(tóng)后，购房者需支付15％的首付及印花(huā)税，同(tóng)时(shí)购房(fáng)者向(xiàng)银行(xíng)申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付(fù)上(shàng)，新(xīn)加(jiā)坡期房同(tóng)样采(cǎi)取按工程进(jìn)度付款的(de)方式，《发展(zhǎn)商条例》对期房付款流(liú)程(chéng)做了统(tǒng)一详细规定，要求所(suǒ)有开发商遵守，支付节点一般为合同(tóng)签(qiān)订后、地(dì)基完工(gōng)、框(kuāng)架(jià)完工、管道(dào)门(mén)窗等(děng)完工(gōng)等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭(jiē)贷款也依照工程(chéng)进(jìn)度放款，月(yuè)供在此(cǐ)过程中随着(zhe)放出贷款的增加而(ér)增加，未放款(kuǎn)部分(fēn)无需月供。

　　资金(jīn)监管方面，购房者(zhě)的订(dìng)金与(yǔ)付(fù)款会存入银行专门的(de)项目资金账户，账户资金提(tí)取须与房(fáng)屋建设有关。房(fáng)屋交付后，购房者享受1年(nián)的房屋保修期，此后(hòu)购(gòu)房者(zhě)支付15％的(de)尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产到了政策出手临界(jiè)点，重(zhòng)点是保交楼和房企重(zhòng)组。一方面，加大对刚需和改(gǎi)善型需求的支持力度，长短(duǎn)兼(jiān)顾妥善应(yīng)对局部停贷现(xiàn)象，重点是保交楼保复(fù)工保民生，给予强有力(lì)的(de)金融工具支持。另一方面，从(cóng)现在(zài)起，对(duì)还在正常运(yùn)转的房(fáng)企(qǐ)包括民营(yíng)企业(yè)，加(jiā)大支持力(lì)度，由优质房企牵(qiān)头并购重组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分(fēn)估计(jì)形势复杂性和人性复杂(zá)性，兼顾化解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复(fù)市场信(xìn)心以及长效机制。长效机制四大关键是(shì)推动城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定(dìng)和房(fáng)地(dì)产税。定金环(huán)节，建(jiàn)立开(kāi)发商(shāng)违(wéi)约后(hòu)定金(jīn)保护(hù)机制，如将已支付定(dìng)金冻结至房屋(wū)交付阶(jiē)段，保障购房者定(dìng)金安(ān)全。签订(dìng)合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期(qī)以(yǐ)及重(zhòng)大缺陷等情况提供(gōng)充分的保(bǎo)障。余款支付环(huán)节，建立按工程进度付款机制或交(jiāo)房后按揭贷(dài)款机制，充分(fēn)保护购房(fáng)者的权益。资金监管环节，引(yǐn)入独立于开(kāi)发(fā)商、银(yín)行的第100ml酒是几两，100ml小酒瓶是几两三(sān)方(fāng)资金监管(guǎn)机构，或(huò)由(yóu)政府相(xiāng)关部(bù)门直接(jiē)监(jiān)管，以此(cǐ)防(fáng)止(zhǐ)资金挪用现象。交付环节，建立商品房保修期制度。保修(xiū)期内，开发商应对房屋质量问题全权(quán)负责(zé)、免(miǎn)费维修(xiū)，购房(fáng)者在(zài)保修(xiū)期结束后支付尾款。

　　三(sān)，长期来(lái)看，取消(xiāo)商品(pǐn)房预售制(zhì)是大势所趋。一方面(miàn)，98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售(shòu)制是权宜之(zhī)计(jì)，现(xiàn)在全国套户比超(chāo)过1，从大(dà)开发进入(rù)存量(liàng)时代，对购房(fáng)民众不公平的(de)预售制已经(jīng)过时了(le)，该(gāi)取消了，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售。另一方面，取消预售制(zhì)，改为(wèi)现房销售，开(kāi)发商将(jiāng)拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信(xìn)，这才(cái)是对购(gòu)房民众的最根本最(zuì)实质的(de)保障(zhàng)，这样(yàng)将极大的提升开发(fā)商的建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱(qū)逐劣币。

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