导(dǎo)读

　　黄金二十年之后(hòu)，当下(xià)中国(guó)地产步入大分化(huà)时代而(ér)非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中国房(fáng)地产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅销(xiāo)售面积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢(féng)近(jìn)年地产持(chí)续(xù)低景气，有关中国地产是否(fǒu)过(guò)剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，本文(wén)试图厘(lí)清中国城镇存量住宅(zhái)真实情况(kuàng)，据此判断(duàn)中国未来地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中(zhōng)国(guó)地产存量极度过(guò)剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住(zhù)建部披露全国有近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑，第七次人口普查(chá)调查数(shù)据显示城镇(zhèn)家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间。市场(chǎng)陷(xiàn)入怀疑，中国(guó)房子是否真的过剩？

　　事实上(shàng)住建(jiàn)部披露的近6亿(yì)栋(dòng)城(chéng)乡房屋建筑中，城镇建筑占比(bǐ)不到一成，其中还包括大(dà)量(liàng)城(chéng)镇(zhèn)非(fēi)住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因(yīn)此(cǐ)6亿(yì)栋房屋中城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七(qī)普显示中(zhōng)国城镇居民(mín)人均住宅间数(shù)为1.06间，但(dàn)居住舒适不是人均一间房所(suǒ)能满足，它(tā)与(yǔ)房屋(wū)质(zhì)量(liàng)、居住面积、配套设施等因(yīn)素密(mì)切相关(guān)。中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数(shù)较(jiào)发达国家还(hái)有很大差(chà)距(jù)。人均(jūn)住宅间数大于1同样(yàng)不(bù)意味着中(zhōng)国住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民户均(jūn)1套(tào)房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公(gōng)布中(zhōng)国家庭户(hù)均住宅(zhái)的数据，我们(men)根据(jù)商品住宅套(tào)数、商品住宅(zhái)占比和城(chéng)镇家庭户数，计(jì)算出城镇家(jiā)庭住宅套户(hù)比。

　　测(cè)算(suàn)结果显示，目(mù)前(qián)城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅。若(ruò)期房顺(shùn)利交(jiāo)付，直至(zhì)2024年，中国每户城(chéng)镇家庭才拥有1套(tào)住宅(zhái)，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意(yì)味着(zhe)户(hù)户有房，然而事实上中国住宅(zhái)市场供(gōng)需(xū)并不平(píng)衡。

　　国(guó)际数(shù)据显示，成熟(shú)房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡，是因为户均(jūn)一套房无法满足流动人(rén)口的(de)租赁和置业(yè)需求。全国总(zǒng)人口的(de)近三成都是流动人(rén)口(kǒu)，流动人口会选择在(zài)大(dà)城市(shì)租房挣(zhēng)钱，在老家买房，从而产生了额外(wài)的住宅需求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国未来(lái)地(dì)产仍有(yǒu)四大新(xīn)增需(xū)求动力(lì)。

　　第(dì)一，户均人口规模缩小，一人户、两(liǎng)人户占比不断(duàn)增加(jiā)，导(dǎo)致家庭户数增多。小家庭化(huà)趋势(shì)将延续，带来新户购房(fáng)需求增长(zhǎng)。

　　第(dì)二，经济板(bǎn)块的分化日(rì)益明显，区域(yù)经济资源(yuán)分(fēn)配的再(zài)集中吸引着人口(kǒu)流入，人(rén)口净迁入(rù)城市的新增住宅(zhái)需(xū)求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭(tíng)住在2000年以前建成的住(zhù)宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住宅(zhái)建筑面(miàn)积。促成(chéng)“老(lǎo)破小(xiǎo)”住宅(zhái)的(de)改造势(shì)在必行。

　　第四(sì)，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数与(yǔ)人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积均较发达国家有着不小(xiǎo)差距，“住(zhù)上更大房子”的改善性需(xū)求正在不断(duàn)增加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中不负年华的意思是什么呢，不负春光不负年华的意思国地产(chǎn)步入大分(fēn)化时代而(ér)非停(tíng)滞期。

　　如(rú)果(guǒ)说过去(qù)二十(shí)年(nián)是(shì)中(zhōng)国(guó)地产黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存在不足，这(zhè)是过去二(èr)十年房价快速上涨基(jī)石。那(nà)么当下(xià)房地(dì)产大分化时(shí)代已至，大分(fēn)化时代下(xià)地产(chǎn)矛盾则更多(duō)体(tǐ)现在住宅质量供需(xū)冲突。

　　地(dì)产大分化(huà)必将体现在(zài)不同能级城市之间，不同区域板块之(zhī)间，不(bù)同品质(zhì)住(zhù)宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引发热议(yì)。从(cóng)2月以来，各大城(chéng)市二手房(fáng)挂牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国(guó)城(chéng)镇住宅到底是供给过剩，还是供需平衡(héng)，或是(shì)仍然存(cún)在不足？可惜(xī)由(yóu)于住不负年华的意思是什么呢，不负春光不负年华的意思宅存量数据(jù)并未公布，我们无法(fǎ)直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出中国城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有住宅套数，回答当前的(de)房子是否真的过剩了？据此(cǐ)判断未(wèi)来房地产市场会(huì)如何发展(zhǎn)。

　　一(yī)、如何有效观察中国(guó)户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩的直观(guān)判(pàn)断站(zhàn)不住(zhù)脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国(guó)自然灾害综合风险普查工作情况(kuàng)为主题的新闻发布会(huì)上，负(fù)责人对外(wài)披露(lù)：“住(zhù)宅(zhái)城(chéng)乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数据以及80多(duō)万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不到(dào)3人(rén)，住宅市场看似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋(wū)实(shí)际(jì)仅(jǐn)有4700多万栋，还包(bāo)括了大量(liàng)商业(yè)楼、写字(zì)楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次人(rén)口(kǒu)普查数据公布了中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户(hù)人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间，其中城市家庭户(hù)居民人均(jūn)0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间(jiān)数大于(yú)1，看似意(yì)味着(zhe)人人都有(yǒu)房间居(jū)住。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数量有关(guān)，更与房屋质量(liàng)、居住面(miàn)积、配套设施等因(yīn)素密切相关。单单从人均住宅间(jiān)数不能完全反映出城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)的居住水(shuǐ)平(píng)。

　　中国(guó)主要是以家庭为单位(wèi)购(gòu)买成套住宅，一套(tào)设施齐(qí)全的(de)住(zhù)宅(zhái)才(cái)是城镇居(jū)民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户均(jūn)住宅的测算思路(lù)、数据(jù)和方法

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要分两大(dà)类，一类(lèi)是商品住宅，另一类(lèi)是保(bǎo)障房(fáng)、原公有(yǒu)住宅、自建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计(jì)数据(jù)，并(bìng)没(méi)有(yǒu)直(zhí)接公布城(chéng)镇住宅数量。居民(mín)住宅(zhái)相关(guān)数据有两处可以直(zhí)接公布，一是每年商品(pǐn)住(zhù)宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来(lái)源（人口普查数据）。计算中国居民户均住(zhù)宅数(shù)量，我们主要(yào)用到上述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年，1998年(nián)之前商品(pǐn)住宅数量(liàng)极少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售(shòu)套(tào)数相(xiāng)加，我(wǒ)们就能够得到当前商品住宅(zhái)总存量(liàng)。

　　第二(èr)步(bù)，根据城镇居民拥(yōng)有的(de)商品住宅和(hé)非商品住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步(bù)，将城镇(zhèn)居民拥有的商(shāng)品住宅总数除(chú)以家(jiā)庭户数，我(wǒ)们就能够得到城镇户均拥有的住宅数(shù)量。

　　具体计(jì)算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住(zhù)宅套(tào)户比=住宅(zhái)总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套(tào)数/住(zhù)宅总套数(shù)）

　　=商品(pǐn)住宅套(tào)户比/商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占比

　　二(èr)、城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到(dào)底有(yǒu)多少(shǎo)，目前缺乏一个准确统(tǒng)计。我们利用既有(yǒu)统计数据，大致(zhì)测算得到中国存量房地产套数(shù)，并进(jìn)一步推算中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)商品住(zhù)宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含(hán)现房(fáng)和(hé)期房）。

　　中国的房地产销售以期房为(wèi)主，从2019年开(kāi)始，新(xīn)房销(xiāo)售中期房占(zhàn)比(bǐ)近9成。本文(wén)去除商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅累计(jì)销售套数里(lǐ)的(de)期房(fáng)销(xiāo)售，得到商品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年(nián)商品住宅(zhái)现房套数(shù)=截(jié)止(zhǐ)到2022年商品住宅累计销售(shòu)套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额(é)。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在2-3年，并(bìng)考(kǎo)虑到交(jiāo)房(fáng)后装修的时间(jiān)，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅(zhái)现房(fáng)套(tào)数除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目(mù)前中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需(xū)要进一步推算中国(guó)城(chéng)镇居民拥有的户均(jūn)住(zhù)宅(zhái)套数。

　　首先，七(qī)普数据显示中(zhōng)国城镇(zhèn)居民的(de)住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有(yǒu)住宅。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购(gòu)买商品(pǐn)住宅(zhái)占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占(zhàn)比6.1％，通(tōng)过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和(hé)17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与其(qí)他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租(zū)赁其他住宅和购买二手房都是(shì)商品住宅(zhái)，因此将租(zū)赁(lìn)其他住(zhù)宅、购买商品(pǐn)住(zhù)宅与购(gòu)买二(èr)手房加总(zǒng)，得到商品住(zhù)宅占(zhàn)居(jū)民所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住(zhù)宅占比(bǐ)为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅为过去十年(nián)变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从(cóng)而我们估算出2022年商(shāng)品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至(zhì)2022年末，中(zhōng)国平均每(měi)户(hù)城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期房(fáng)，中(zhōng)国(guó)平均每(měi)户城镇家庭(tíng)拥(yōng)有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购期房(fáng)会在2-3年内陆(lù)续交付使用(yòng)，到2024年，中国平(píng)均每(měi)户城镇家庭(tíng)都会拥有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户(hù)均(jūn)一套房的三(sān)点含义

　　既然城镇居民已经(jīng)达到了户均一套房的程度(dù)，“户户(hù)有房”是(shì)否意味着中国城镇化进展终结，甚至意味着(zhe)中国地产(chǎn)存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一(yī)）户(hù)均一套房并(bìng)不意(yì)味着住(zhù)宅市场供需平衡

　　需(xū)要有(yǒu)多余住宅来满(mǎn)足因人口流(liú)动、居民换房等因素(sù)产生的住宅需(xū)求。因此，成熟房(fáng)地产市场的(de)住宅套户比(bǐ)会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日(rì)本的住宅套户(hù)比均高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩(hán)国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好(hǎo)一套房，就会造(zào)成人口净流(liú)入(rù)地的住宅市场供不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中(zhōng)国的流动人(rén)口(kǒu)3.76亿，省内流动(dòng)人(rén)口(kǒu)和省际流动(dòng)人口(kǒu)分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口(kǒu)会选择在大城市(shì)租房(fáng)挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城(chéng)乡(xiāng)人口流动调查数据显(xiǎn)示，在上海、杭州以及南京工作的流动人口在老家(jiā)拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资(zī)吸引(yǐn)打工(gōng)人(rén)，但高房(fáng)价迫使(shǐ)打(dǎ)工(gōng)人回(huí)乡置业(yè)。

　　流动人(rén)口(kǒu)实际上会占据两(liǎng)套房，在高房(fáng)价(jià)的(de)大城市租赁一套房，在房(fáng)价较低的县城购买一(yī)套房。所以说户均(jūn)一套房(fáng)无(wú)法(fǎ)满足庞(páng)大流动人口的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中(zhōng)国(guó)的(de)城镇(zhèn)住宅中依然(rán)有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其(qí)中又有(yǒu)11.6％住(zhù)宅年(nián)龄(líng)至少在33岁(suì)以上。

　　这批(pī)存在着(zhe)建筑结(jié)构松散、设施陈旧、安全(quán)隐患(huàn)大等问(wèn)题(tí)，如(rú)电(diàn)线(xiàn)老化、管道等(děng)基(jī)础设施陈旧，给住户的生(shēng)活带来了很大(dà)的(de)不(bù)便和安全隐(yǐn)患，并且(qiě)居住体验较(jiào)差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥有的住宅面积(jī)占比仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右(yòu)的(de)家庭没有独立卫浴和厨房(fáng)。这类(lèi)上世纪修建的老(lǎo)旧小区很难满足现代生活需(xū)求，在未来(lái)大(dà)都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成(chéng)的家庭住宅(zhái)为一居室和(hé)二居室，户型偏(piān)小。其中一居室(shì)占比为14.9％，二(èr)居室占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)33％。对比镇(zhèn)，城市(shì)家庭住宅户(hù)型更小，当然这(zhè)与(yǔ)城市土地(dì)资源紧张有(yǒu)关。

　　（三(sān)）人(rén)均住宅面(miàn)积(jī)扩张是未(wèi)来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平(píng)。暂不(bù)考虑(lǜ)两年间(jiān)农民带房进城(chéng)和老旧小区拆(chāi)迁，加(jiā)上2021年(nián)和2022年商品(pǐn)住宅竣工(gōng)面(miàn)积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住(zhù)宅存量总面(miàn)积为308.16亿(yì)平，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过(guò)一半的家庭人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积小(xiǎo)于均值，近4成家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积在30平米以下(xià)。

　　15％的(de)城(chéng)镇家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积(jī)不足(zú)19平(píng)方米，不(bù)及(jí)全(quán)国人(rén)均水平的一半。若去除20％的公摊(tān)，可使用(yòng)的住宅面积仅为15.2平方米。上(shàng)海市将人均住宅建筑(zhù)面积低于(yú)15平方(fāng)米的家(jiā)庭界定为(wèi)住宅存在困(kùn)难，若按这个(gè)标准算的(de)话，中国(guó)有11.3％的家庭(tíng)存在住(zhù)宅困难问(wèn)题。

　　若人均(jūn)可使(shǐ)用(yòng)住(zhù)宅面(miàn)积为40平，即(jí)人均住宅建筑面积为(wèi)50平，只考虑家庭(tíng)户人数，需(xū)要住(zhù)宅总量约390.6亿(yì)平(píng)，较目前至(zhì)少新(xīn)增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人均住(zhù)宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)为39.45㎡，相差(chà)不(bù)大。但若去除公摊面(miàn)积后(hòu)，中国的人均(jūn)可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差(chà)距将(jiāng)变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需要的(de)住宅总量会更多。

　　四、户(hù)均已(yǐ)然1套房，未(wèi)来(lái)地产(chǎn)还会有需求么？

　　我(wǒ)们测算(suàn)得到中国城镇家庭户均1套(tào)房，看似已经户户有房。即便如此(cǐ)，中国(guó)人(rén)口(kǒu)静态结构和动态(tài)趋势演绎，决定了中国未来地产仍(réng)有需求释放。户(hù)均(jūn)1套住宅现实(shí)之(zhī)下，中国(guó)未来城(chéng)镇住(zhù)宅(zhái)需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭(tíng)户均人口(kǒu)数不断下(xià)降(jiàng)，六普显示城镇(zhèn)户均(jūn)人口规模为(wèi)2.85人(rén)/户，而七普显示城镇(zhèn)户均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上(shàng)升，人口小家庭化趋势将继续延续(xù)，导致户数会因户均人口规(guī)模的缩(suō)小(xiǎo)而(ér)增多。

　　第二，人口迁移导致经济(jì)发展带来的新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的分(fēn)化(huà)日益明显，资源(yuán)和(hé)生(shēng)产要素逐步向经(jīng)济带(dài)、都市(shì)圈(quān)中心城市流入(rù)，区域经济资源分配的(de)再(zài)集中吸引着人(rén)口流(liú)入(rù)。人口迁移势(shì)必涉及到(dào)买房租(zū)房，给(gěi)迁入地住宅(zhái)市(shì)场带来新的(de)增量。

　　以浙江省(shěng)为(wèi)例，2021年(nián)常住人口(kǒu)增量为(wèi)72万，而出生人口为44.9万(wàn)人，死亡人口为(wèi)38.4万(wàn)人，自然增加人口仅(jǐn)为(wèi)6.5万人，其人(rén)口增(zēng)长主要受益(yì)于人口迁(qiān)移。

　　第三(sān)，老旧小区(qū)改善性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建(jiàn)住宅和原公有住(zhù)宅的家庭拆迁改建(jiàn)最多。自建房家庭比(bǐ)例从(cóng)31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分(fēn)点；原公有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造(zào)时间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相(xiāng)吻(wěn)合。

　　十年间(jiān)新(xīn)增8473万家庭户，自(zì)建住宅和(hé)原公有住宅减少了1282万户，住宅(zhái)净需求增加(jiā)9755万户(hù)。49％的家庭购买商(shāng)品住(zhù)宅，21％的(de)家庭购买(mǎi)二手房。在新增(zēng)住宅需求中，有(yǒu)7成(chéng)家(jiā)庭(tíng)购(gòu)买了商品住(zhù)宅。租房、购(gòu)买经济适用房(fáng)和(hé)其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和(hé)旧城改造，商(shāng)品住宅的占比(bǐ)势必会(huì)进一步上升。

　　2000年以前建造的(de)住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿平(píng)，涉及(jí)城(chéng)镇家庭约9000万户。破(pò)旧(jiù)的城(chéng)中村、老(lǎo)公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施(shī)配(pèi)套差、没有或(huò)少有物业管理，居民追求美好(hǎo)、宜(yí)居(jū)生活的(de)环境，背后的改善性需求有待(dài)释放。

　　第(dì)四，“住(zhù)上更大房(fáng)子”的(de)改善性需求还将有所增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾向于中(zhōng)小户(hù)型。已有住宅家(jiā)庭希望提高(gāo)生活品(pǐn)质，以小(xiǎo)换大、以旧(jiù)换(huàn)新。2022年底的中央(yāng)经济工作会议明(míng)确指出支持住(zhù)宅改善(shàn)等消(xiāo)费。

　　OECD国(guó)家的人均住(zhù)宅间数为1.71间(jiān)，无论(lùn)是否考虑乡村住宅因素，中国的人(rén)均住宅间数较其他国家(jiā)依旧(jiù)存在不小差距(jù)。

　　住宅舒(shū)适度与经济水平有着密(mì)切(qiè)正向(xiàng)联(lián)系。随着经(jīng)济发展(zhǎn)水平的(de)提高，中国的人(rén)均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积将随之增(zēng)长(zhǎng)。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中(zhōng)国地产黄(huáng)金(jīn)发展期，地产矛盾更(gèng)多体现(xiàn)为住(zhù)宅供给存(cún)在不(bù)足，供需出(chū)现错配，这(zhè)是过去二十年(nián)房价快速(sù)上涨基石。那(nà)么未来(lái)将是住宅质量的供需冲突。房地产大分化时代已至，这种分化不单(dān)局(jú)限于(yú)城市能(néng)级(jí)之间(jiān)差异，优(yōu)质小区和老旧二手房(fáng)之间(jiān)的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数据(jù)调(diào)查(chá)的(de)是(shì)人，并不是针对住(zhù)宅，因此可(kě)能存在统计偏差。商品住(zhù)宅(zhái)占比实际值可能偏(piān)低，其(qí)增速可(kě)能(néng)超预期。

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