5月(yuè)以来(lái)，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅(fú)约为2％。而以公(gōng)募(mù)基金为代表的机构对于这一板块已(yǐ)经(jīng)在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日(rì)时所公布的(de)总(zǒng)份额均较4月28日时(shí)有小幅(fú)增长。根据基金一(yī)季报统计，龙头(tóu)与地方国企(qǐ)央(yāng)企(qǐ)获得增持，持(chí)仓数量占流通(tōng)股(gǔ)比(bǐ)重增(zēng)幅五只个股(gǔ)分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或(huò)“底部回升”

　　行业红利(lì)时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对(duì)房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房(fáng)地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票(piào)市(shì)值(zhí)的4.66％左右(yòu)；2020年市场(chǎng)表现出色，但公募所持房地产公司市值在(zài)股票资产中(zhōng)的(de)占比却断(duàn)崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了(le)三年来(lái)的首次回升(shēng)，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募(mù)对房地产行(xíng)业(yè)的持股比例也同(tóng)步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势(shì)头似乎在今年一(yī)季度得以延续。数据统计(jì)显(xiǎn)示，公募重仓持有房地产板(bǎn)块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季(jì)度提升(shēng)6.71％。持仓市值前(qián)五个股分别为(wèi)保利发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团，持仓市值占板块(kuài)比重合计(jì)达47.29％，环(huán)比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对(duì)于房地产的(de)投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股中，房地产板块排名最高的是保利(lì)发展，在基金(jīn)重仓(cāng)第(dì)33位。排名第二的是招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化(huà)之处首先在于几只房(fáng)地产龙头股(gǔ)从排位上看均有退步，尤其是万科最为明显；其次是金地(dì)集团退(tuì)出百大之列。但考虑到房地产是复苏(sū)链上最后一环，且(qiě)首(shǒu)季并非行(xíng)业销售旺季，其传(chuán)导到二级市场乃至机构持仓上还需要时(shí)间周期。

　　形成(chéng)共识(shí)的是，经济圈判断(duàn)房地产已i经(jīng)进入大分化(huà)时代，一二线城(chéng)市好(hǎo)于三四线(xiàn)城(chéng)市。而映射到二级(jí)市(shì)场投资(zī)上，配置房(fáng)地(dì)产(chǎn)行(xíng)业轻松收(shōu)获行(xíng)业贝塔的红(hóng)利期(qī)一去不返了。“如果按照(zhào)产业周期(qī)来分类(lèi)，包括房地产等几类(lèi)行业在(zài)盖(gài)特纳曲(qū)线里属(shǔ)于成熟期或者(zhě)衰退期的行业，传统认知上没(méi)有(yǒu)什么(me)投资(zī)机会的(de)。但在这几年(nián)特殊的行情里(lǐ)包括煤(méi)炭、电解铝等类似的行业也出现了一些机会，背后(hòu)的逻辑是(shì)供给侧发(fā)生了更大的变化。”一不愿具名的上海公(gōng)募基金经理指出。

　　不过也有公(gōng)募人士持谨慎乐(lè)观(guān)态度：“行业前(qián)几年(nián)17亿～18亿平方米的年销售面积很难再(zài)出(chū)现了，2022年(nián)光是居民存款数(shù)量增加了15万亿元(yuán)。中国存量有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑存量地产的更(gèng)新，也有(yǒu)近(jìn)10亿平方(fāng)米。需求端(duān)还需要有一定(dìng)的政策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人均(jūn)住房面积（接近30平/人(rén)），我国均已告别(bié)住(zhù)房短缺时(shí)代，而目前居民的杠杆率(lǜ)和房价(jià)收入也不支撑(chēng)每年18万亿元的销售额，以及过快上行的房价，因而行业高增的时代已经(jīng)过去，未来行(xíng)业的需(xū)求或将(jiāng)回落(luò)，在此过(guò)程中(zhōng)，伴随着地产的高杠杆属性，就很容(róng)易出(chū)现信(xìn)用风(fēng)险问题（类似2022年(nián)的民营地产爆雷(léi)），行业进(jìn)入到供给侧出清的过程。这个过程中，综合(hé)竞争力强(qiáng)的公司就能够通过(guò)大鱼(yú)吃小鱼的(de)方式，获(huò)得市占率的提升。当行业(yè)需求见顶回(huí)落时(shí)，行业的贝塔(tǎ)已经(jīng)过去了，但不代表(biǎo)没有投(tóu)资机会，机会(huì)在于城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法(fǎ)，而(ér)对应到股(gǔ)票投(tóu)资，就是(shì)强竞争力公司的阿(ā)尔法(fǎ)。”

　　或许也(yě)是基于这样的(de)认识转变，精耕细作个股成为公(gōng)募乃至(zhì)整体(tǐ)机构(gòu)的务实(shí)之举。

　　机构配置房(fáng)地(dì)产(chǎn)“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企(qǐ)、优(yōu)质区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房(fáng)地产(chǎn)板块个股(gǔ)多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统(tǒng)计申万房(fáng)地产板块个股，在(zài)纳入统(tǒng)计的124只房地产类标的股中，本月以来(lái)实(shí)现股(gǔ)价(jià)上涨的达(dá)到(dào)了81家。

　　其(qí)中，上述时(shí)间段(duàn)恰(qià)好排名前五的公司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别是上实发(fā)展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地产(chǎn)。排名第一(yī)的上实发展，五一假期归(guī)来后日成交(jiāo)量(liàng)明(míng)显(xiǎn)放大，4日、5日连续i(xù)两个交易日收出涨停。从该股的基(jī)本面来看，上实发展的(de)主营业务为房(fáng)地(dì)产开发与经营。公司的主(zhǔ)要产品及服务为房地产销售、房(fáng)地产租赁、物业管理(lǐ)服(fú)务、工程项目、酒店经营。从(cóng)业(yè)绩(jì)数据来看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期(qī)减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从(cóng)十大(dà)流通股股东来看，各类机构都有对(duì)其(qí)布局的(de)例子。以3月(yuè)31日时的首季十大流通股股东来看(kàn)， 具(jù)体包括公募(mù)的上(shàng)银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资(zī)产管理公司等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的(de)是，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时排名(míng)第二的(de)浦东金桥i也是上海本(běn)地房企(qǐ)，其第一(yī)季度的收入利(lì)润(rùn)规(guī)模大幅度复(fù)苏(sū)。究其原因，一方面是(shì)该公司后疫情时代出租率复苏至(zhì)近年来最高，另一方(fāng)面则是公司拿地结算持续性向(xiàng)好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面(miàn)积(jī)约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向好(hǎo)背景下(xià)，自(zì)然也吸引了(le)知(zhī)名机构在(zài)其中(zhōng)持(chí)续驻足(zú)。从第一季度(dù)十大(dà)流通股股东来看，知名(míng)私募高毅邓晓峰的(de)两只(zhǐ)产品依然(rán)在(zài)前十中，这也是连续第(dì)三个季度他有的两只产(chǎn)品杀入前(qián)十。同时(shí)榜单中还有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当季还小幅增加了(le)持(chí)股。

　　除去上述(shù)两家上海区域性地产(chǎn)公司外，荣(róng)安地产(chǎn)则是主(zhǔ)要布局在深(shēn)圳的地产公司，一(yī)季报(bào)交出的也是一份报喜的(de)成(chéng)绩单：首季公司实现营业收入(rù)51.85亿元(yuán)，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司股东的(de)净利(lì)润6.48亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)增长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看(kàn)，《红周刊》注意到两(liǎng)只公募指基首季(jì)新杀入十大流通股股东行列。具体说来(lái)， 南方中(zhōng)证全指房地(dì)产ETF上榜排名第七(qī)位，富国中(zhōng)证指数1000增强则排名第九位(wèi)，此外联袂出现(xiàn)的机构还有(yǒu)QFII高(gāo)盛国(guó)际和私募(mù)迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基金相关人(rén)士分析：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并(bìng)重组(zǔ)后，龙头的(de)价值(zhí)更为笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年土地(dì)市场(chǎng)大幅降温，优质土地(dì)供给较多（券商(shāng)测算对应潜在(zài)毛利率在25％以上(shàng)，目前房(fáng)企的利(lì)润率仅20％），绝大多数房(fáng)企受限于信用(yòng)问题(tí)或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机(jī)获取(qǔ)低成本(běn)土地(dì)，龙头房(fáng)企的(de)拿地(dì)力度（拿地金(jīn)额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房(fáng)企(qǐ)杠(gāng)杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其(qí)他房企(qǐ)的净负债率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看(kàn)，龙头房企的融资成本不断下滑(huá)，基本(běn)在3％、4％左右；对(duì)应(yīng)到2023年的销售，龙头房企明(míng)显(xiǎn)跑赢(yíng)行(xíng)业，1～4月百强房(fáng)企的销售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额(é)增速为29％。”

　　需要(yào)强调(diào)的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地(dì)产股或存在(zài)发展的大好机会(huì)。中(zhōng)信(xìn)证(zhèng)券指出：“房地产行业(yè)的(de)结构性机会依(yī)然存在，少部分公司尤其是(shì)央企占据显著优(yōu)势，其主要又体现为库(kù)存的优势。央企地产(chǎn)公司，现阶段表(biǎo)现出较低的融资成本(běn)，优(yōu)质的开发(fā)资(zī)源和良好的不动产资(zī)产(chǎn)运(yùn)营能力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央企相较于民(mín)营地产公(gōng)司也(yě)是更有(yǒu)优(yōu)势(shì)的。”吕功绩(jì)强调，“对于减(jiǎn)值(zhí)、土(tǔ)地资(zī)源债权债务关系等(děng)问题，市场对民营(yíng)房开企业的资产会有更多担(dān)忧和质疑，所以在这一轮(lún)行业出清的过(guò)程(chéng)中，央国企相较于民(mín)企来说估(gū)值的修复更明(míng)显。中特估的角度从(cóng)中(zhōng)长期的维(wéi)度(dù)看，行业的逻辑(jí)在于集中度提升(shēng)后，行业进入高质量发展阶段，具(jù)备较快速发(fā)展阶段更稳定且(qiě)可(kě)预期(qī)的盈(yíng)利和(hé)现金流(liú)创造能力，以此(cǐ)带来估值中枢的提升(shēng)，应该关注(zhù)估值相对(duì)较低，企业自身资产的(de)质量好、运营能力(lì)强、可(kě)以(yǐ)创(chuàng)造持续现金流的(de)企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨(zhǎng)的概率比较(jiào)低，行(xíng)业内部将出现分化，要关注将受益于行业(yè)集中(zhōng)度提升的(de)头部公司。”星石(shí)投(tóu)资首(shǒu)席研究官(guān)方磊也表(biǎo)示(shì)。

　　顺(shùn)应机构这一思(sī)路(lù)的(de)话，或许(xǔ)还(hái)是保利发展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)等(děng)国资背景(jǐng)龙(lóng)头前(qián)途更(gèng)为(wèi)光明。不(bù)过国投瑞(ruì)银(yín)基(jī)金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地(dì)去(qù)持续观(guān)察国企央(yāng)企在三个方(fāng)面是否可以维(wéi)持，首先是融资成(chéng)本保持低位(wèi)，其次是销(xiāo)售份额持续提升(shēng)，再次是拿地(dì)份额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一(yī)些耐(nài)心(xīn)

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出(chū)现的整体下滑，2023年一季度的业(yè)绩分化更趋明显，保利发展、滨(bīn)江集(jí)团(tuán)等(děng)房(fáng)企(qǐ)营收、净利均实(shí)现(xiàn)了(le)业绩的回(huí)正，甚至是较大增速的增长。而这些公(gōng)司也是(shì)机构(gòu)的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内人(rén)士张宏伟向《红(hóng)周刊(kān)》分析表示，业绩(jì)出(chū)现明显改善(shàn)的(de)房企，主要是因为过去(qù)两三年(nián)时间，尤其是在2021年下半年民(mín)营房(fáng)企不怎么(me)投(tóu)资拿地(dì)之(zhī)后，国(guó)有(yǒu)企业仍在(zài)持续性地拿地，且主(zhǔ)要集中在核心城(chéng)市，投资力度较(jiào)大。投资的驱动能够推动房企销(xiāo)售业绩(jì)的增长，从而(ér)在2023年(nián)一季度市场恢(huī)复但(dàn)仍处(chù)于调整的过程中，能够保(bǎo)有一个正增(zēng)长(zhǎng)。

　　不(bù)过张宏伟(wěi)同时也提醒表示(shì)，在房地产(chǎn)的复苏过程中，还面临着一些(xiē)不确定性。其实整个市场从四月份开始又(yòu)在往下掉。除了杭州、成都等极个别城(chéng)市四月环比三月相对表现(xiàn)较好之(zhī)外，包括北京、上海在内(nèi)的(de)绝大多数城市(shì)都出现环(huán)比下滑(huá)的情况。而现在(zài)五月(yuè)的(de)市场(chǎng)表(biǎo)现也不(bù)太乐观。按(àn)照现(xiàn)在的经(jīng)济状况、收入情况，以及(jí)市场(chǎng)的去库存(cún)压力、企(qǐ)业的(de)资金面压力，可能会出(chū)现，到六月份房企为了半年报(bào)冲业(yè)绩(jì)出现市场的短期反弹外的一个市(shì)场乏力现象。也(yě)就是说，第二季度、第(dì)三(sān)季(jì)度增长(zhǎng)不确定性的压力仍(réng)旧较大。

　　上海利(lì)檀(tán)投资(zī)董事(shì)长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产以(yǐ)及其上下游产业链的复苏(sū)速(sù)度都比想象的要慢很多，我们(men)要多给(gěi)一些耐心，这个(gè)时候，在房地产以及上下游就不是(shì)赚快(kuài)钱(qián)的时候，只能(néng)赚(zhuàn)他基本(běn)面(miàn)的钱。但这也意味着，只有极(jí)为少数的(de)、做得比同行(xíng)好(hǎo)得多的企业(yè)，会伴随整个(gè)行(xíng)业的弱(ruò)复(fù)苏，业(yè)绩会逐步体现出来(lái)。所以只能耐心地去等(děng)待它(tā)的基本面不断(duàn)地凸显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文(wén)已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及(jí)个(gè)股(gǔ)仅为举(jǔ)例(lì)分析，不(bù)做买卖推(tuī)荐。）

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