导读(dú)

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国(guó)地产步入大分化(huà)时代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售(shòu)面积超15亿平(píng)，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年地产(chǎn)持续低景气，有关中国(guó)地(dì)产是否过剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇(zhèn)存量住(zhù)宅(zhái)真(zhēn)实情况，据(jù)此判断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒(méi)体渲染(rǎn)中国(guó)地产存量(liàng)极度过剩，事(shì)实是否如此？

　　住建部披(pī)露全国(guó)有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑，第(dì)七(qī)次人口普查调查数据显示(shì)城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国房子(zi)是否真的过(guò)剩？

　　事(shì)实上(shàng)住建部(bù)披露的近6亿(yì)栋城(chéng)乡房(fáng)屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中(zhōng)还包括大量(liàng)城(chéng)镇非(fēi)住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋(wū)中(zhōng)城镇住宅占比极低(dī)。

　　七普显(xiǎn)示(shì)中国城镇居民人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间，但居住舒适不是(shì)人均一间房所能(néng)满足(zú)，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因(yīn)素密切相关。中国(guó)的人(rén)均(jūn)住宅间数较(jiào)发达国家(jiā)还有(yǒu)很大差距。人均住宅间数大于(yú)1同样不意味着中国住宅市场(chǎng)已经(jīng)饱和。

　　我们测(cè)算发现中国城(chéng)镇居民户(hù)均1套房，其(qí)中每户(hù)持有(yǒu)商(shāng)品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目(mù)前并无(wú)直接公(gōng)布中国(guó)家庭(tíng)户均住宅的数据，我们根据商品(pǐn)住宅(zhái)套数、商(shāng)品住宅占比和城镇(zhèn)家庭户数(shù)，计算出城镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算结果显示(shì)，目前城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有0.86套(tào)房，其(qí)中0.54套(tào)为商品(pǐn)住宅。若期(qī)房顺(shùn)利交付，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家(jiā)庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中商业(yè)住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎(hū)意味着户户有房(fáng)，然而(ér)事实上中国住宅市场供(gōng)需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟(shú)房地产市场(chǎng)的住宅套户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因为户均一(yī)套房无法满足流动人(rén)口的租赁和置业(yè)需求。全国总(zǒng)人口的(de)近三(sān)成都是流动(dòng)人口，流动人口会(huì)选择(zé)在(zài)大城市(shì)租房挣(zhēng)钱，在老家买房(fáng)，从而产生了(le)额外的住宅需(xū)求。

　　即便户均一(yī)套房(fáng)，中国未(wèi)来地(dì)产仍有四大新增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口规模(mó)缩(suō)小，一(yī)人户、两人户(hù)占比不断(duàn)增加，导致(zhì)家庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续(xù)，带来新(xīn)户购房需求增(zēng)长。

　　第二(èr)，经(jīng)济(jì)板(bǎn)块的分化日益明显(xiǎn)，区域(yù)经济资源分配的再集中(zhōng)吸(xī)引着人(rén)口(kǒu)流入，人口(kǒu)净迁(qiān)入城市的新(xīn)增(zēng)住(zhù)宅(zhái)需(xū)求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右(yòu)的家(jiā)庭住在2000年以前建成的住(zhù)宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑面积。促(cù)成“老破小”住宅的(de)改造(zào)势(shì)在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积均较发达国家有(yǒu)着(zhe)不(bù)小(xiǎo)差距，“住上更大房子(zi)”的改善性需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄(huáng)金二十年(nián)之后，当下中国地(dì)产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二(èr)十年是(shì)中国地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多(duō)体现为住(zhù)宅供给存在不(bù)足，这是过去二十年房价(jià)快速上涨(zhǎng)基(jī)石。那么当下(xià)房地产大分化时代已至，大分化时代下地(dì)产矛盾则(zé)更多体(tǐ)现在住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地产大分(fēn)化必将体现(xiàn)在不同能级城市之(zhī)间，不(bù)同区域板(bǎn)块之间，不同品质(zhì)住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露全国已有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市(shì)二(èr)手房挂牌量(liàng)突然激(jī)增，引(yǐn)发(fā)一阵二(èr)手(shǒu)房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否(fǒu)已经过剩(shèng)？

　　中国城(chéng)镇住(zhù)宅到底是供给过(guò)剩，还(hái)是供(gōng)需平衡，或是(shì)仍然存在不足？可(kě)惜(xī)由于住宅存(cún)量数据并未公布，我们(men)无法(fǎ)直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出中国城镇家庭户均(jūn)拥有住宅套数，回答当前的房子是否真的(de)过剩(shèng)了？据(jù)此判断未来房地产市场会(huì)如何(hé)发展(zhǎn)。

　　一、如(rú)何有效观察(chá)中国户均拥有(yǒu)住宅(zhái)数量(liàng)

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全(quán)国自然灾害综合风险普查工作情况为(wèi)主题的(de)新闻发布会上，负责人对(duì)外披露：“住(zhù)宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数(shù)据以及80多万处市政(zhèng)设施数(shù)据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑(zhù)，平均每栋建筑(zhù)住(zhù)不(bù)到3人，住宅市场(chǎng)看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村房屋(wū)占9成以上，以栋数计(jì)算的(de)城镇(zhèn)房屋实(shí)际仅有4700多万栋，还包括(kuò)了大(dà)量商业楼、写字(zì)楼、学校、医院等非住宅(zhái)。总的算下(xià)来，住宅占比(bǐ)并(bìng)不大。

　　第(dì)七次人口普查数据公布了中国城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间，其中城市家庭户居民人均(jūn)0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于(yú)1，看似意(yì)味着人人都有房间(jiān)居住。

　　居住(zhù)水平不(bù)仅与房间数(shù)量有关，更(gèng)与房屋质量、居(jū)住面积、配套设施等因(yīn)素密(mì)切(qiè)相关。单单从人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)不(bù)能完(wán)全反映出城镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以家(jiā)庭(tíng)为单(dān)位购(gòu)买成套住宅，一套设施齐全的住宅才是城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民(mín)宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的(de)测算思路(lù)、数(shù)据和方法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要分(fēn)两大类(lèi)，一类是商品住宅，另一类是保障房、原公有(yǒu)住(zhù)宅、自(zì)建房等非商品(pǐn)住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有(yǒu)直接公布城镇住宅数量。居民住宅相(xiāng)关数(shù)据有两处可以(yǐ)直接(jiē)公布，一是每年商品住宅销售套数(shù)（统计局）；二是(shì)居民住宅来源（人口普查数据）。计(jì)算(suàn)中国居民户(hù)均住宅数量，我(wǒ)们主要(yào)用到上述两组(zǔ)数(shù)据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商(shāng)品住(zhù)宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民(mín)户均(jūn)住宅(zhái)套(tào)数分三步(bù)走：

　　第一(yī)步，将(jiāng)1999年以来每(měi)年商品住宅(zhái)销售套数相加，我们就能够(gòu)得(dé)到(dào)当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民拥(yōng)有的商品住(zhù)宅和非(fēi)商品住(zhù)宅比例，推算(suàn)得到居民住宅总套数。

　　第(dì)三(sān)步，将城镇(zhèn)居民拥有的(de)商品住(zhù)宅总数除以家庭(tíng)户(hù)数(shù)，我们就能够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具(jù)体(tǐ)计算公式如下(xià)：

　　城镇家(jiā)庭(tíng)住宅套(tào)户比(bǐ)=住宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户数(shù)）/（商品住宅(zhái)套数(shù)/住(zhù)宅(zhái)总套(tào)数）

　　=商品住宅(zhái)套户比(bǐ)/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)1.02套房

　　中(zhōng)国住宅(zhái)存量到底有多少(shǎo)，目(mù)前(qián)缺乏一个准确统计。我们利用既(jì)有统计(jì)数据(jù)，大致测(cè)算得(dé)到中(zhōng)国存量(liàng)房地产套数(shù)，并进一步推算中国城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我(wǒ)们(men)计算得(dé)到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中国(guó)的房地产(chǎn)销售以(yǐ)期房为主，从2019年(nián)开始，新房销售(shòu)中(zhōng)期房占比近9成。本文去除商品住宅累计销(xiāo)售(shòu)套数里的期房销售，得到商品住(zhù)宅(zhái)现房套数。

　　以2022年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数(shù)=截(jié)止到2022年(nián)商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周(zhōu)期在2-3年，并(bìng)考虑到交(jiāo)房后装(zhuāng)修的(de)时间，取最大值3年(nián)。

　　将商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进一步推算中国城镇(zhèn)居民(mín)拥(yōng)有的户(hù)均住宅套数(shù)。

　　首先，七(qī)普数(shù)据显(xiǎn)示中国(guó)城(chéng)山登绝顶我为峰全诗李白，最霸气的十首诗镇居民(mín)的住宅结(jié)构(gòu)特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其(qí)中(zhōng)自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公(gōng)有住(zhù)宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房(fáng)与(yǔ)其他住(zhù)宅。

　　其次，我(wǒ)们假定(dìng)租赁(lìn)其他住宅和(hé)购买二手房都是商(shāng)品住宅，因此将租赁(lìn)其(qí)他住宅、购买商品住(zhù)宅与购买二手(shǒu)房(fáng)加总，得到商品(pǐn)住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅(zhái)占比为(wèi)59.2％，粗(cū)略假设(shè)2021年-2022年期间商品住宅增(zēng)幅(fú)为过去(qù)十(shí)年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例(lì)，从(cóng)而(ér)我们(men)估算出2022年(nián)商品住宅(zhái)所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期房，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付(fù)使用，到2024年，中国平均每(měi)户城镇家庭都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均(jūn)一套房的三点(diǎn)含义

　　既然城(chéng)镇居民已经(jīng)达到(dào)了户均一套房的程度，“户户有房”是(shì)否(fǒu)意(yì)味着中(zhōng)国城镇化(huà)进展(zhǎn)终结，甚至意味着中国地(dì)产存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房(fáng)并不意味着住宅市场供需平衡

　　需(xū)要有多余住宅(zhái)来满足因人口流动(dòng)、居民换房等(děng)因素产生(shēng)的住宅需求。因此，山登绝顶我为峰全诗李白，最霸气的十首诗ong>成熟房地产市场(chǎng)的(de)住宅(zhái)套(tào)户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经(jīng)验来看，美(měi)国、英国和日本(běn)的住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比均高于1.1，其中，英国的(de)住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均(jūn)刚好(hǎo)一套房，就(jiù)会(huì)造成人(rén)口净流入地的住宅市场供不应求，造(zào)成房价或房租(zū)迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动(dòng)人口分(fēn)别(bié)为(wèi)2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择在大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国(guó)城(chéng)乡(xiāng)人口流动调查数据(jù)显示，在上(shàng)海、杭州以及南京工作的(de)流动人口在老(lǎo)家拥有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高(gāo)工(gōng)资吸引(yǐn)打工(gōng)人，但高房(fáng)价(jià)迫使打(dǎ)工人回(huí)乡(xiāng)置业。

　　流(liú)动人(rén)口实际上会占据两套房，在高房价的大(dà)城市租赁(lìn)一(yī)套房(fáng)，在房价(jià)较低的县城购买一套房(fáng)。所以(yǐ)说户均一(yī)套房无法满(mǎn)足庞大流(liú)动人口的租赁(lìn)与置(zhì)业需求(qiú)。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍(réng)需(xū)改善(shàn)

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅中(zhōng)依然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万(wàn)户(hù)城镇居民(mín)住宅是2000年以前建(jiàn)成，其(qí)中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁(suì)以上(shàng)。

　　这批存(cún)在(zài)着建筑(zhù)结构松散、设施陈(chén)旧、安全隐(yǐn)患(huàn)大等问题，如电(diàn)线老化、管(guǎn)道等基础(chǔ)设(shè)施陈旧，给(gěi)住(zhù)户的生活带来了很(hěn)大(dà)的不(bù)便(biàn)和安全隐(yǐn)患，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年(nián)以前建成的(de)老旧住(zhù)宅面积(jī)小。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有(yǒu)的住宅(zhái)面(miàn)积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有(yǒu)独(dú)立(lì)卫浴和厨房。这类上世纪修建的老(lǎo)旧(jiù)小区很难满足现代生活需求，在未(wèi)来大都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)为一(yī)居室和二(èr)居室，户型偏小(xiǎo)。其(qí)中一(yī)居室占(zhàn)比为14.9％，二居(jū)室占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户型更小，当然这(zhè)与城市土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的需求驱(qū)动(dòng)力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年城(chéng)镇家庭户住(zhù)宅存(cún)量总面积(jī)为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间(jiān)农(nóng)民带房进城和老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年(nián)商品住宅竣工(gōng)面(miàn)积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积不足(zú)19平方米，不及全国人均水(shuǐ)平的一半。若去(qù)除20％的(de)公(gōng)摊，可使用的(de)住宅面积(jī)仅为15.2平(píng)方米。上海市将人均住宅建筑面积低于15平方米的家庭界定为住宅存在(zài)困(kùn)难，若(ruò)按这个标(biāo)准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均(jūn)可使用(yòng)住宅(zhái)面积为(wèi)40平，即人均住宅建筑面积为(wèi)50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑家庭户人数，需要(yào)住宅总量约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人均住宅面积，美(měi)国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和(hé)英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若(ruò)去除公摊面(miàn)积(jī)后，中国的人均可(kě)使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显。

　　若考(kǎo)虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量会(huì)更多。

　　四、户(hù)均已然(rán)1套房，未来地(dì)产还会有需求(qiú)么？

　　我们测算得(dé)到中国城镇家庭户(hù)均1套房，看似(shì)已经户户(hù)有(yǒu)房。即便如(rú)此，中国人(rén)口静态结构和(hé)动态趋(qū)势演绎，决定了中国未来地产仍(réng)有需求释放。户均1套(tào)住宅现实之下(xià)，中国(guó)未来城(chéng)镇住(zhù)宅需求(qiú)主要来自(zì)于四个方面。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口缩小(xiǎo)，家庭户数增(zēng)多，新户购房需求扩张。

　　过(guò)去20年(nián)我国城镇家庭(tíng)户均人(rén)口数不断下(xià)降，六普显示城镇户均人(rén)口规(guī)模为2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇户均人口规模为2.62人/户，一人户(hù)、二人户的占比明显上升，人口(kǒu)小(xiǎo)家(jiā)庭(tíng)化(huà)趋势(shì)将继续延续，导致户数会(huì)因(yīn)户均人口规模的(de)缩小而增多。

　　第二，人(rén)口迁移导致经济发展带来(lái)的新(xīn)增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济(jì)板块的分化日(rì)益明显，资源和生产要素(sù)逐步向经(jīng)济带(dài)、都市圈中心城市流入，区域经(jīng)济资(zī)源分配(pèi)的(de)再集(jí)中吸引着(zhe)人口流入。人口迁(qiān)移势必(bì)涉及到买房租(zū)房，给迁入地(dì)住宅(zhái)市(shì)场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万(wàn)，而出生(shēng)人(rén)口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三(sān)，老旧小(xiǎo)区改善性需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自(zì)建住宅和原公有住宅的家(jiā)庭拆(chāi)迁改建最多。自(zì)建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降(jiàng)了(le)10.5个百分点；原公有住(zhù)宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个(gè)百分(fēn)点。二(èr)者(zhě)和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住(zhù)宅建(jiàn)造时间(jiān)为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少(shǎo)了1282万户(hù)，住宅(zhái)净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商(shāng)品住宅(zhái)，21％的家庭购买二(èr)手房。在新增住宅(zhái)需求中，有7成(chéng)家庭购买了商品住(zhù)宅。租房、购(gòu)买(mǎi)经济适用房和(hé)其他(tā)分别占比18％，3％和(hé)9％。未来(lái)随着(zhe)城中村(cūn)和旧城改造(zào)，商(shāng)品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的(de)住(zhù)宅建筑(zhù)面积还有约81亿平(píng)，涉及城镇(zhèn)家(jiā)庭约9000万户。破(pò)旧(jiù)的城中村、老公(gōng)有住宅，建筑(zhù)面积小、质(zhì)量低、基础设施配(pèi)套差、没有或少有(yǒu)物业管理(lǐ)，居民追求美好、宜(yí)居生活(huó)的(de)环境(jìng)，背后的改善(shàn)性需求有待(dài)释放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受限于资金(jīn)，倾向于中小户型。已有住宅(zhái)家庭希望提高(gāo)生活品(pǐn)质，以小换大(dà)、以旧换新。2022年底的(de)中央(yāng)经济工(gōng)作会(huì)议明(míng)确指出支(zhī)持住宅(zhái)改善等(děng)消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数(shù)为1.71间，无论是(shì)否考虑乡村(cūn)住宅因素，中国的人均住宅(zhái)间数(shù)较其他国家依旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅(zhái)舒适度与经济水平(píng)有着密(mì)切正向联系。随着经(jīng)济(jì)发展水平的提高，中国的人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数与人(rén)均住(zhù)宅建筑面积(jī)将随之(zhī)增长(zhǎng)。

　　如(rú)果说过去(qù)二十年是中国地(dì)产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现(xiàn)为住宅(zhái)供(gōng)给存在(zài)不足，供需出现(xiàn)错配，这是(shì)过去二十年房价快速上涨基石。那么未来(lái)将是住宅(zhái)质(zhì)量的供需冲(chōng)突。房地产大分化时代(dài)已至，这种分化不单局限于城(chéng)市能级之(zhī)间差(chà)异(yì)，优质小(xiǎo)区和老(lǎo)旧二手(shǒu)房之(zhī)间的(de)差异也将越发扩(kuò)大。

　　风险提(tí)示

　　人口(kǒu)普查数据(jù)调查(chá)的是人(rén)，并不是针对(duì)住宅，因(yīn)此可(kě)能存(cún)在统计(jì)偏(piān)差。商品住宅占(zhàn)比实际(jì)值可能偏低，其增(zēng)速可能超(chāo)预期。

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