文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了(le)。 1月(yuè)17日召开的全国住房和城乡建(jiàn)设(shè)工作会议(yì)提出“有条件的可以进行现房销售”，不(bù)足一个月时间(jiān)，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该(gāi)取(qǔ)消商品房预售制了，用(yòng)你的(de)钱，建你的(de)房子，还烂尾了，这是对购房者的不公(gōng)平(píng)。以后谁有(yǒu)钱谁(shuí)建房，没钱没实(shí)力的别建了，不(bù)能把包袱甩给(gěi)老百姓和(hé)社会(huì)，这是房地产从大开发(fā)时代步入高质(zhì)量发展阶段的必然趋势，也是对购房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)的(de)最大保(bǎo)护。98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜(yí)之计，现在全(quán)国套户比超(chāo)过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房(fáng)民众不(bù)公平的(de)预(yù)售(shòu)制(zhì)已经过时(shí)了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。以(yǐ)后一手交(jiāo)钱，一手交房，天经地义。当然(rán)二次房改是个(gè)技术(shù)活，兼顾化(huà)解停贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企债务(wù)、恢复市(shì)场信(xìn)心以(yǐ)及长效机制，长效(xiào)机(jī)制四大(dà)关键(jiàn)是(shì)推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按(àn)照经济(jì)规律办事(shì)，中国一定(dìng)能实现房地产软着陆和长(zhǎng)期(qī)平(píng)稳(wěn)健康发展，跨过这道关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消(xiāo)预售制、改(gǎi)为现房销售？大家(jiā)想想，绝大部分商品是一手交钱一手交货(huò)，预售(shòu)制是对购(gòu)买(mǎi)者(zhě)的(de)单方面(miàn)不(bù)公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能(néng)交付的风险。从个人层面看，预售制对购房者非(fēi)常(cháng)不公平，比如，交房等待期(qī)一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不(bù)仅(jǐn)承担银(yín)行利息(xī)，还要承担延迟交房、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不(bù)能(néng)交房的风险。从行业层(céng)面看，预售制助推(tuī)部分(fēn)房企过度举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，若(ruò)遇到(dào)下行周(zhōu)期，会引发(fā)资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险。取(qǔ)消预(yù)售制，改为(wèi)现房销售，这(zhè)样有助于落实(shí)中央房住不炒精神、有助于(yú)保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房老百姓权益、有助(zhù)于房企稳健(jiàn)发(fā)展，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议(yì)取消预售(shòu)制度？预售制度怎么(me)来的？国外什么情况？简单科普一(yī)下：商品房(fáng)预(yù)售最(zuì)早源于中国(guó)香港(gǎng)，俗称(chēng)卖楼花，卖期房(fáng)，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由(yóu)于商品房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引入了商品房预售制(zhì)度(dù)。其实，当前世界不少国家存在(zài)预售制。但是，重点(diǎn)来了！发达国家一(yī)般(bān)有(yǒu)严格(gé)的监管保(bǎo)障措施，开发(fā)商在项目获得政(zhèng)府批准(zhǔn)后才可(kě)以开始(shǐ)销售，买家在购(gòu)买期房后并非(fēi)像(xiàng)中(zhōng)国一样在(zài)支(zhī)付完首付(fù)款后从银行(xíng)一次性贷款支付(fù)剩(shèng)余全部房款，而是根(gēn)据开发商工程(chéng)进度在完全交(jiāo)房前进行分期支付。所以，预售制度是需要严格的资金监(jiān)管、分期支付以及违约(yuē)处罚(fá)措(cuò)施作(zuò)为(wèi)保障的，如果(guǒ)没(méi)有这(zhè)些保障(zhàng)措施，一定(dìng)会触(chù)发风险，对购房民众不公(gōng)平，所以不如借机取(qǔ)消预售制度，以后改(gǎi)为现房销售。客观讲(jiǎng)预售制度有(yǒu)一定历史阶段(duàn)性，现在中国住房(fáng)进入存量时代，取消预售制度(dù)有助于降负(fù)债(zhài)降杠杆，不再把烂尾风(fēng)险(xiǎn)甩给老(lǎo)百姓和社(shè)会(huì)，当(dāng)然这需要(yào)配套房企债务重组(zǔ)、复工保(bǎo)交楼(lóu)、恢复市场信心和房地产长效机制。这(zhè)是个技术(shù)活，只要坚持市场(chǎng)化(huà)改革，中国一定(dìng)能化解这个难题(tí)，让房地(dì)产回归实体经济和(hé)居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售(shòu)制，改为(wèi)现房(fáng)销售，开发商将拼的不(bù)是五花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑(duì)现的营(yíng)销手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得的过硬(yìng)的产(chǎn)品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根本最(zuì)实质的保障(zhàng)，这样将极大的提升开发商(shāng)的建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣币。所有商业的本质(zhì)是向(xiàng)善，是以(yǐ)客户(hù)为中心，房地产也不(bù)能例外，老百姓买(mǎi)房子是天大的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这(zhè)个角度(dù)，取消预售制、实(shí)施现(xiàn)房销(xiāo)售是实现老百姓安(ān)居(jū)乐业(yè)、社(shè)会长治久安、行业企业健(jiàn)康发展的重(zhòng)大措施。在(zài)当前的(de)情况下，取消预售制(zhì)要结合稳楼市(shì)、房地(dì)产软着陆、打(dǎ)通金(jīn)融(róng)支持当(dāng)期三(sān)好生、新模式等综合施(shī)策。

　　作(zuò)者十年前在国务院发展研究中心参与财税改革方案研究时(shí)，对(duì)预售制、房地产(chǎn)税(shuì)、人地挂(guà)钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆(gān)率等进行过长期系统的专项研究(jiū)。（参考后来形成的专(zhuān)著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内(nèi)地(dì)版预(yù)售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城(chéng)市化进程(chéng)，但背(bèi)后(hòu)潜(qián)藏(cáng)的(de)风险确(què)实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预售资金第(dì)三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德(dé)国(guó)：可(kě)零首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支(zhī)付

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范(fàn)期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保(bǎo)修期(qī)后付尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预(yù)售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　二十(shí)世纪(jì)五十年代在中国(guó)香港，楼宇出(chū)租是地产行(xíng)业盛(shèng)行的方式，但(dàn)有(yǒu)着转让难、出(chū)租资金周转期(qī)长(zhǎng)等问题，分层(céng)销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年(nián)代，中(zhōng)国(guó)香港还未推(tuī)行公共房屋制度，许(xǔ)多(duō)人(rén)栖身于木屋或者(zhě)其他临(lín)时住宅，住(zhù)房的需求是相当高(gāo)，不(bù)过大(dà)多(duō)数居民的储(chǔ)蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租(zū)是(shì)中国香港地产(chǎn)行(xíng)业盛行的方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让(ràng)难(nán)、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问题。针对这一系(xì)列问(wèn)题(tí)，不少地产商开(kāi)始探求新的方式，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分(fēn)契”，然(rán)后将楼宇(yǔ)分层出售(shòu)。这模式一(yī)经推行(xíng)，购买楼(lóu)宇的市民数量有所增加(jiā)，开发商资金(jīn)周转加快(kuài)。

　　在分层(céng)出售(shòu)的基础(chǔ)上，将“按揭”模式(shì)引入房地产(chǎn)销(xiāo)售(shòu)，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英东创办立信置(zhì)业有限公司，凭借商业直觉和多年经营(yíng)杂货铺、海上(shàng)驳运(yùn)业务的经验(yàn)，对(duì)于(yú)商品流通、资金周(zhōu)转有(yǒu)着独到的见解，在努力(lì)寻求方法加(jiā)快自身资(zī)金周转。当(dāng)时其(qí)在购下(xià)九龙的(de)一块地盘后，除(chú)了分(fēn)层出(chū)售、还印发售楼(lóu)说明(míng)书，上有文字详(xiáng)尽说明楼宇的(de)地(dì)势环境、建筑材(cái)料、分层价格、订(dìng)购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另外(wài)一(yī)个亮点(diǎn)，即先收取买家的订金，采用类似(shì)租金的分期付款(kuǎn)形式，等新(xīn)楼(lóu)落成时，收齐买(mǎi)家的钱，买家(jiā)就拥有了(le)自己的房(fáng)产。这种方式减轻(qīng)了(le)民众购(gòu)房(fáng)的资金压力，加速了房屋的建造和(hé)销售，也解决了制(zhì)造(zào)商(shāng)的资金问题，降低投(tóu)资风险(xiǎn)，在(zài)当时可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分作风建设包括哪些方面问题，机关作风建设包括哪些方面期付款”的(de)销售模(mó)式成(chéng)为(wèi)当时中国香港(gǎng)房地产市场的(de)一大特色，纵观中国香港房(fáng)地产市场的(de)改革(gé)，“卖楼花”模式高(gāo)效率(lǜ)地(dì)解(jiě)决了(le)核心(xīn)的住房供不应(yīng)求(qiú)的问题，使(shǐ)房市发展(zhǎn)进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花模式推动了(le)中国(guó)香港楼市几(jǐ)十年(nián)繁(fán)荣，但(dàn)期间也出现过“烂尾楼(lóu)”的(de)情况(kuàng)，但监管部门不断完善、规范化，建立(lì)健全的监(jiān)管机制，促进市(shì)场(chǎng)健康发展。例(lì)如，1960年，位(wèi)于大角(jiǎo)咀的一(yī)个楼盘因建筑费用超支停工，出(chū)现“烂尾(wěi)”情况(kuàng)。在1961年后，中国香(xiāng)港管理(lǐ)部门提升了对于(yú)预售楼花制(zhì)度的监管(guǎn)，即(jí)要(yào)求开发商在预售前，确保地价款(kuǎn)已经(jīng)全部(bù)支付，还要证明(míng)自(zì)身有资金等能(néng)力把项(xiàng)目完(wán)成，资金需放入律师所(suǒ)托管，支(zhī)取(qǔ)时需律(lǜ)所和建(jiàn)筑(zhù)师的(de)核准。为(wèi)了防止(zhǐ)开发商、律所(suǒ)、建筑(zhù)师等(děng)造(zào)假，套取监管账户资金，中国香(xiāng)港要求律师行(xíng)在(zài)银行开设的(de作风建设包括哪些方面问题，机关作风建设包括哪些方面)信托(tuō)账户（监管账户）、开发商(shāng)操作等采取(qǔ)全透明化机制(zhì)，且(qiě)银行的责(zé)任上(shàng)升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将成(chéng)最大风险(xiǎn)方，后续需自身推(tuī)动项目完工。随着监管(guǎn)体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内(nèi)地(dì)版预售制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国内地面(miàn)临住房需(xū)求大和供给量短缺问(wèn)题，引入(rù)“卖楼花”制(zhì)度。建(jiàn)国(guó)以来，中(zhōng)国内地优先(xiān)发展重工业，强调(diào)基础建设，这一(yī)导向使前期发展工业化(huà)的进程大于城市化进程，唯有解决住房基础(chǔ)等城市化配套问(wèn)题，才(cái)能进一步(bù)推(tuī)进城市化。但(dàn)当时推行的是“统一管理(lǐ)，统一分配，以租养房(fáng)”的(de)福利分房制度，住房市场发(fā)展起步(bù)较(jiào)晚、增速较慢，福利分房(fáng)制(zhì)度也出现了分配(pèi)不(bù)公、效(xiào)率低、配(pèi)套差等(děng)问题，因此福利分房(fáng)制度不再适用于当时(shí)的国情。叠(dié)加(jiā)房地(dì)产市场(chǎng)面临(lín)商品房的需求量(liàng)大，而(ér)社(shè)会缺少大型房地(dì)产开发商，商品房(fáng)供应量小的困境(jìng)，此时引入中国香港的(de)“卖楼(lóu)花”模式无疑是对内地(dì)房地产市场(chǎng)的一针(zhēn)强心剂(jì)。从1994年起，中国内(nèi)地逐步(bù)引进中国香港预售商品房(fáng)制度，先后出台多项文(wén)件，大力支持国(guó)内房(fáng)地产市场(chǎng)改革(gé)。例如，1998年，国(guó)务院出(chū)台《关于进一步(bù)深(shēn)化城镇(zhèn)住(zhù)房制度改革，加(jiā)快住房建设(shè)的通知》文件，决(jué)定停止住(zhù)房无(wú)偿(cháng)实(shí)物分配(pèi)，逐(zhú)步实行住房(fáng)分配(pèi)货(huò)币(bì)化、住房(fáng)供给商品化、社会(huì)化的住(zhù)房新(xīn)体制，从计划(huà)经济下的福利分房转向市场(chǎng)经济的(de)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)。房地产市场采用预(yù)售制，允(yǔn)许(xǔ)开发商卖期(qī)房，解决了(le)房企缺少资(zī)金和(hé)开发时间周期长(zhǎng)的两(liǎng)大难题，开发商以预售款(kuǎn)撬动(dòng)下一个(gè)项目的(de)开发，形成滚动开(kāi)发(fā)模式，住(zhù)房供应速度加快。自(zì)此中国内(nèi)地开始房改货币化，中国人民银(yín)行等多方迅速出(chū)台相关的(de)信(xìn)贷政策，支持(chí)购(gòu)房者，极大作(zuò)用推动(dòng)了房地产市场的发展。

　　引入(rù)中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)“卖(mài)楼花(huā)”模式后，经调整形(xíng)成(chéng)契合中国内地的商品房预售(shòu)制(zhì)度。预售制的(de)初衷是为了缓解房企资金压(yā)力，加(jiā)快(kuài)城(chéng)镇住房建设。具体来(lái)说，是指房地产开发企业(yè)将正在建设中的房屋预先出售给购房者(zhě)，由购(gòu)房者支付(fù)定金(jīn)或房款的行为(wèi)。区别于中国香(xiāng)港，在中国(guó)内(nèi)地实践过程(chéng)中，商品房预售流程为：房(fáng)地(dì)产开(kāi)发商(shāng)办理作风建设包括哪些方面问题，机关作风建设包括哪些方面预售许(xǔ)可证-签(qiān)订商品房(fáng)买卖合同-进行(xíng)备(bèi)案登记和预告登记-交付房屋。在购(gòu)房过程中(zhōng)，购(gòu)房(fáng)者需(xū)要一次性付(fù)清首(shǒu)付(fù)款(kuǎn)，并采(cǎi)用银(yín)行(xíng)贷款的(de)形式一次(cì)性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开(kāi)发商可能已拿(ná)到了全部购房款，这(zhè)点与中国香港的按照工程进(jìn)度付款有所不同。对中国内地(dì)的开发商(shāng)而言，预售(shòu)制商品房也开启了(le)高周转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　作为(wèi)中国内地商品房销(xiāo)售的(de)最主要方式，预售制极(jí)大缩短(duǎn)房企现金回笼(lóng)周(zhōu)期(qī)，同时增(zēng)加市场商品(pǐn)房供应，推动了城镇化发展进程。预售制(zhì)在过(guò)去20多年对中国内地(dì)房地产市场的(de)稳步(bù)发(fā)展(zhǎn)起到了重要作(zuò)用，不仅解决了房(fáng)地产市场快速发展阶(jiē)段(duàn)的(de)资(zī)金(jīn)需求，也(yě)提高了居(jū)民居住水平，中(zhōng)国内地城镇居民从筒(tǒng)子楼住(zhù)到住宅小区(qū)，从全民蜗居(jū)到基本适居，住房事业取得巨大进步(bù)，数十(shí)年(nián)时间(jiān)走完发达国(guó)家(jiā)几百年城(chéng)镇化路程。改革开(kāi)放以来，城(chéng)镇化进程进入快(kuài)速发展时(shí)期。1978-2021年，城(chéng)镇(zhèn)人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建(jiàn)成区面积由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们(men)发布(bù)的《中(zhōng)国住房存量(liàng)报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量(liàng)从不(bù)到(dào)14亿(yì)平增(zēng)至313.2亿(yì)平，城镇人(rén)均(jūn)住(zhù)房建筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套(tào)数从约3100万(wàn)套增至(zhì)3.63亿套(tào)，套户(hù)比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国(guó)内地商品房(fáng)销售最主(zhǔ)要方式(shì)，2005年中国内地商(shāng)品住宅(zhái)期(qī)房销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达(dá)15.6亿平(píng)，比重上(shàng)升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了中国内地(dì)房(fáng)地产(chǎn)行业的(de)发展。中国内地(dì)房地产历经(jīng)二十多年长周期繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋(wū)新开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复(fù)合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完成(chéng)额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销售面积和(hé)销(xiāo)售(shòu)金(jīn)额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元(yuán)增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地产业的快速(sù)发展，房地(dì)产(chǎn)企业从无到有、从国企先行到民企崛(jué)起，队伍(wǔ)逐(zhú)渐(jiàn)壮大(dà)。2018年，房(fáng)地产(chǎn)企业数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产也成为(wèi)拉(lā)动中国内地经济(jì)高增长的火车(chē)头。

　　1）从经济(jì)增长渠道(dào)，房(fáng)地产带动(dòng)的上下(xià)游产业链(liàn)特(tè)别长(zhǎng)，高达50多个(gè)行业(yè)。2020年房(fáng)地产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完(wán)全贡献(xiàn)），其中房(fáng)地(dì)产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地(dì)产(chǎn)对金融、批发(fā)、建材的带(dài)动最(zuì)为明(míng)显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房(fáng)地产完全(quán)拉(lā)动的投(tóu)资占全社会固(gù)定资产(chǎn)投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发(fā)投(tóu)资占固定资(zī)产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地(dì)产贷(dài)款(kuǎn)占(zhàn)银行各项贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托(tuō)等(děng)通道(dào)业务，占比超(chāo)过三分之一(yī)。从房(fáng)地产(chǎn)融资存量占(zhàn)社融存量比重看，2021年12月占比(bǐ)为(wèi)18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约，将导致(zhì)银行不良率大(dà)幅(fú)上升。

　　4）从居民(mín)财富效(xiào)应渠(qú)道，根据我(wǒ)们的《中国住房市值测算报(bào)告》，2020年(nián)中国住房市(shì)值(zhí)为62.6万(wàn)亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万(wàn)亿美元、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值占股债房(fáng)市值的比(bǐ)例看，2020年(nián)中国(guó)为66.6％，高于(yú)美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中(zhōng)国住房(fáng)市(shì)值与股债(zhài)房市值的比例较高，主要是因为(wèi)住房市值高，以及中国(guó)资本市场发育尚不(bù)成熟，直接融资(zī)比例较低，股票、债券市值较低，居(jū)民投(tóu)资渠(qú)道缺乏。

　　不可(kě)否(fǒu)认(rèn)，预售(shòu)制背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实(shí)存(cún)在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层(céng)面看，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一(yī)手交货，预售(shòu)制是对购买者(zhě)的单方面不公平(píng)制度(dù)，购房(fáng)老百姓几乎(hū)承担了所有商品不能交付(fù)的风险。比如，交房等待期一般为两年，在(zài)此期间，购(gòu)房者(zhě)不仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房(fáng)屋质量(liàng)、房(fáng)产证(zhèng)延期(qī)办理甚至(zhì)不(bù)能交房等风险(xiǎn)。另(lìng)外，购房(fáng)者和开发商之间的购房(fáng)合同、购房者和(hé)银(yín)行(xíng)的按揭贷(dài)款(kuǎn)合同是(shì)两个(gè)独立的合同关系，如果开发(fā)商发生违约(yuē)，购房者只能根据购房合同向开发商主张权力，但依(yī)旧(jiù)需要根据按揭(jiē)贷款合同按时向银行进行贷款偿还，因此购(gòu)房者承担(dān)的(de)风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面(miàn)看(kàn)，预售制(zhì)助推部分房(fáng)企过度举债(zhài)、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下行周期，会(huì)引(yǐn)发资金链断裂、项目(mù)搁置等系列风险，进行影响自身信用和(hé)购房者对行业的(de)信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场(chǎng)波动(dòng)或经营不善，出(chū)现资金(jīn)链断裂等一系列问题，导致“烂(làn)尾”等情况(kuàng)，而房企通过与(yǔ)购房者签订的预售合同和按揭合(hé)同，已经从银行获得房款，如果购(gòu)房者丧(sàng)失还(hái)款能力或短期(qī)不能还款等，则(zé)风(fēng)险(xiǎn)完全由银行承担(dān)，银行将面(miàn)临较大的坏账压(yā)力。

　　从监管角度看，购房(fáng)者的预售(shòu)监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结(jié)底两个字那就(jiù)是(shì)“没钱(qián)”，即(jí)没钱(qián)付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房(fáng)预售管(guǎn)理(lǐ)办法(fǎ)》中明确规定了开(kāi)发(fā)企业预(yù)售商品房所得款(kuǎn)项应当用于有关(guān)的工程建设，商品(pǐn)房预售款监管的(de)具体(tǐ)办法，由房地产(chǎn)管理部门制定。但多(duō)年以来全国并没有统一的(de)预售资(zī)金监管规(guī)定，各地实行“一城一策”。例如(rú)，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等(děng)城市(shì)重点(diǎn)监管(guǎn)资金比(bǐ)例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑(zhèng)州、福(fú)州(zhōu)、合肥等城市则(zé)按(àn)照项(xiàng)目(mù)的建(jiàn)安(ān)成(chéng)本(běn)乘以(yǐ)建筑面(miàn)积(jī)或者项目(mù)工程总额报(bào)价(jià)计(jì)算(suàn)重点(diǎn)资(zī)金。而事实是，不少(shǎo)购(gòu)房款未(wèi)进入监管账(zhàng)户、或进(jìn)入(rù)监管账户后被(bèi)挪用，导(dǎo)致楼盘没有资(zī)金继(jì)续(xù)建(jiàn)设。收楼遥遥无期(qī)，月供却(què)被(bèi)迫继续还款(kuǎn)。那么，监(jiān)管账户资金(jīn)如何被挪走(zǒu)的？实际上，在过去房地产(chǎn)大开(kāi)发(fā)时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款(kuǎn)监管账户(hù)资金，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程总(zǒng)承(chéng)包(bāo)方(fāng)，以工程建设名义，获得监管(guǎn)账户拨(bō)付资(zī)金(jīn)，再由工(gōng)程方将资金转给(gěi)房企(qǐ)，而拨付的工程(chéng)款，远超(chāo)工程进度所需(xū)。通过这些方式套取(qǔ)的(de)资(zī)金，在(zài)房企各地(dì)项目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成(chéng)一(yī)种资金(jīn)循环高(gāo)周转(zhuǎn)模式，但一(yī)定(dìng)程度上(shàng)把风(fēng)险甩给(gěi)了(le)购(gòu)房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国外商品房(fáng)预售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护(hù)：对于购(gòu)房者(zhě)预付资金，一般设有定金或预付款保(bǎo)护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房者支付的(de)预付款(kuǎn)比例相(xiāng)对(duì)较低，绝大部分房款在房屋(wū)交付(fù)后开始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预付(fù)款支付(fù)方式：预(yù)付(fù)款一般以定金(jīn)方式支付，或按工程进度分期支付，或二(èr)者结合(hé)；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采用两(liǎng)种方式发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)，一是按工程进(jìn)度付款，按揭贷款按照工程(chéng)进(jìn)度逐渐发放，购房(fáng)者开始月供；二是(shì)房屋交付(fù)后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护(hù)：为预售商品房提供(gōng)期房烂尾保(bǎo)险，在(zài)商品房(fáng)出现(xiàn)重大延期或(huò)重大缺陷(xiàn)时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房(fáng)屋交付质量的保障有两种(zhǒng)方式，一是期房由政府或第三(sān)方验收合格并提供(gōng)验(yàn)收凭证后，开(kāi)发(fā)商凭验(yàn)收凭(píng)证取得(dé)购房者(zhě)支付的房款。二(èr)是(shì)开发商为购房者提供一定(dìng)的保(bǎo)修期，通(tōng)常(cháng)1-5年，保修期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美(měi)国期(qī)房定金(jīn)一定期限(xiàn)内无条件返(fǎn)还，最低首付(fù)比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首(shǒu)付，其余房(fáng)款交付后按揭还款，交付前资金由第三方全程监(jiān)管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定(dìng)金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国(guó)平均首(shǒu)付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除(chú)定金或(huò)首付外，购房者在(zài)房(fáng)屋(wū)交付后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余(yú)房款。

　　资(zī)金(jīn)监管方面(miàn)，美(měi)国为(wèi)防止开发商挪(nuó)用资金(jīn)，购房者的定(dìng)金及(jí)首付款由第三方公证行或产权保险公(gōng)司的信托账户监管。如果开发(fā)商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房者(zhě)资金可通过申(shēn)请仲裁取回，且(qiě)不承担任何责任与损失。而(ér)开(kāi)发商(shāng)在(zài)房屋建(jiàn)设(shè)过(guò)程(chéng)中(zhōng)的资金全部(bù)来自银(yín)行(xíng)，银行根据工程进(jìn)度(dù)向开发商提供一定比(bǐ)例的贷(dài)款，由于开发(fā)商挪用资金直接损(sǔn)害银行利益，银行(xíng)有充分动(dòng)机监管开发商施工进(jìn)度。开发(fā)商在房(fáng)屋交付时(shí)需取(qǔ)得由政府相关部门经审查后发放的验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)，通过验收凭证向银行得(dé)到购房者支付的(de)房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期房可(kě)零首(shǒu)付(fù)购房，房款按(àn)建(jiàn)造工(gōng)期进度支付，按揭按工期放款后还贷(dài)，房(fáng)贷利率采用(yòng)固定利率，开发商或购房者(zhě)可购买(mǎi)期(qī)房烂(làn)尾(wěi)保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发商在项目获批后即可(kě)预(yù)售房屋。签(qiān)署购房合(hé)同前，购房者需(xū)支付约2000欧的定(dìng)金并进行预约(yuē)公证，签订合(hé)同后定金退(tuì)还。如由于(yú)任何原因不能购买(mǎi)，定金按照德国法律全部退还。

　　签(qiān)署购房合同后(hòu)，购房(fáng)者需支(zhī)付公(gōng)证费(fèi)和土(tǔ)地交易税，分别(bié)为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在(zài)购房款(kuǎn)中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付(fù)方(fāng)面，德国没有规定最(zuì)低首付比例(lì)，可零首付购房。

　　余(yú)款方面，德(dé)国也(yě)采取(qǔ)按工期(qī)支付房款的制度(dù)，一般分7笔进行支付(fù)，具体支付(fù)节点(diǎn)、比例因项目而异。一般来说，支(zhī)付节点可分为公证后、主体完(wán)工、内部水暖电路(lù)完工(gōng)、窗(chuāng)户玻璃(lí)完(wán)工、室内清(qīng)洁及墙面完工、地板完(wán)工、全(quán)部完工，支(zhī)付比(bǐ)例可能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支(zhī)付房款(kuǎn)前(qián)申请房贷，房贷利率(lǜ)采用固(gù)定利率，银行(xíng)按施工节奏(zòu)分多次发(fā)放贷款(kuǎn)，每(měi)笔贷(dài)款给(gěi)予购房者(zhě)一定使用期限，期(qī)限(xiàn)结束后，购(gòu)房(fáng)者(zhě)开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保(bǎo)险公司针对期房设计了(le)两种保险(xiǎn)，保险的功能是当房屋出(chū)现重大延期或(huò)重大(dà)缺(quē)陷时，保(bǎo)险公司保证开发商(shāng)赔(péi)偿或修复，开发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保(bǎo)险由开发商(shāng)或购房者购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国(guó)预售制设(shè)有10％定金保险保护机制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖(mài)双方律师严格监(jiān)管。

　　订(dìng)立(lì)合同前，买卖双方均有一名(míng)律师，负责沟通(tōng)期房交易中(zhōng)的(de)房产、资金、合同(tóng)等各(gè)个环节，各环(huán)节内容确(què)认无误后签(qiān)订首付交(jiāo)换合同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定金保险保护机(jī)制，当开发(fā)商(shāng)出现财务、经营问题(tí)时，购房者10％的定金由保险公司(sī)赔付(fù)，而超出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付(fù)需(xū)要在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付(fù)环节，英国采取按工程进(jìn)度付款的(de)方式，但(dàn)是交房前(qián)付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例相对(duì)较(jiào)低，一般会在合同(tóng)签订6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前(qián)付款(kuǎn)比例在(zài)20％-45％之间，剩余(yú)款项交(jiāo)房后支付。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋必(bì)须(xū)经过房产公证公司的检验验收后才能交付，交(jiāo)付(fù)后方可按揭(jiē)还(hái)贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期房(fáng)预(yù)售资金监管(guǎn)极为严格，资金也(yě)由律(lǜ)师监管，在确认工(gōng)程进(jìn)度、支付相关款项过程中，由(yóu)买房律师将资金转给卖方律师，卖方律师转给开发(fā)商，即资金在进入开发(fā)商账户前经过两道关口，有利于保障购(gòu)房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易(yì)立法，设置期房预(yù)付款保全措施

　　日本期(qī)房交易(yì)立法，定(dìng)金超5％或1000万(wàn)日元时，开发商(shāng)必(bì)须(xū)完(wán)成“预售房定金保全措(cuò)施”，交房前付款比例不超(chāo)房(fáng)款(kuǎn)的(de)20％，开发商(shāng)违(wéi)约需返还定价并赔偿(cháng)约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二战结束后由于房(fáng)屋(wū)供给严重失(shī)衡，叠加法律空(kōng)白，社会上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经(jīng)多次(cì)修订，目前(qián)是唯一一(yī)部(bù)规范(fàn)期房交易(yì)的法律。

　　定金保护(hù)方面(miàn)，根据日本《宅地建物(wù)取引(yǐn)业法(fǎ)》，对(duì)购房者支付(fù)定(dìng)金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必须完成定金保全(quán)措(cuò)施才(cái)可预售。什么是定金保全措施？即(jí)买卖双方签(qiān)订(dìng)购房(fáng)合(hé)同时，开发(fā)商向金融机(jī)构或(huò)指定保证机构或(huò)保险(xiǎn)机(jī)构签订定金保(bǎo)证委托(tuō)合同，设置(zhì)购房者(zhě)定金的保证或保险，并将相(xiāng)应的保证金证明书交付给购房者。除定金外，其他预先支付的购(gòu)房款也(yě)受(shòu)该措(cuò)施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证(zhèng)金证明书向金融机构(gòu)或保证(zhèng)机构(gòu)或保险(xiǎn)公(gōng)司兑付，同(tóng)时，开发商需向购房者赔(péi)付违约(yuē)金，一(yī)般约为(wèi)房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前(qián)只需支付最多不超20％的定金，签(qiān)订购房合同后，购房者即(jí)可(kě)向银行(xíng)申(shēn)请贷(dài)款，但(dàn)交房后才(cái)开始按揭贷款(kuǎn)，除定金(jīn)外的剩余房(fáng)款(kuǎn)在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资(zī)金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者违约可(kě)返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进(jìn)度(dù)支付，所有资金进银行专门项(xiàng)目资(zī)金(jīn)账户(hù)，交房后(hòu)满1年(nián)保修期后(hòu)支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开发商(shāng)有(yǒu)统(tǒng)一的选(xuǎn)购(gòu)权合同以及订金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房(fáng)款作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订(dìng)购买合同(tóng)，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面(miàn)，签订购(gòu)房合同后(hòu)，购房者需(xū)支付15％的首付及印花(huā)税(shuì)，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期(qī)房同样采取按工程进度(dù)付(fù)款的方式，《发展商条(tiáo)例》对(duì)期(qī)房付款(kuǎn)流程做(zuò)了统(tǒng)一(yī)详细(xì)规定，要求所(suǒ)有(yǒu)开发商遵守，支付(fù)节点一般为合同签订后(hòu)、地(dì)基完(wán)工、框(kuāng)架完工(gōng)、管道门窗等完(wán)工(gōng)等，支付比(bǐ)例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工程进度放款(kuǎn)，月供(gōng)在此过(guò)程中随着(zhe)放(fàng)出贷(dài)款的增加而增(zēng)加，未放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资(zī)金监管方面，购房者的订(dìng)金与付款(kuǎn)会存入(rù)银行专门的项目资金账户，账户(hù)资金(jīn)提(tí)取须(xū)与房屋建设有关。房屋交付(fù)后(hòu)，购房者(zhě)享受1年(nián)的房屋保(bǎo)修(xiū)期，此后(hòu)购房者支(zhī)付(fù)15％的(de)尾款。

　　3 启示(shì)

　　一(yī)，短期(qī)来看，当(dāng)前房地(dì)产到了政策出手临界点(diǎn)，重(zhòng)点是保交楼和(hé)房企重(zhòng)组。一方(fāng)面，加(jiā)大对(duì)刚需和改善型需(xū)求的支(zhī)持力度(dù)，长短(duǎn)兼顾妥(tuǒ)善应对局部(bù)停贷现象(xiàng)，重(zhòng)点是(shì)保交楼保复工保民生，给予强有力的(de)金融(róng)工具支持。另一方面(miàn)，从现在起，对(duì)还在正常运转(zhuǎn)的房企包(bāo)括民营企业，加大(dà)支持力度(dù)，由优(yōu)质(zhì)房企牵头并购重组整个行业(yè)，为每个房(fáng)企配套(tào)AMC和(hé)财团，给予(yǔ)金融(róng)工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估计形势(shì)复杂性(xìng)和人性(xìng)复杂性，兼顾化解(jiě)停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信心以及(jí)长(zhǎng)效机制。长效(xiào)机制四大关键是(shì)推(tuī)动(dòng)城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。定金环(huán)节，建立开发商违约后(hòu)定金保(bǎo)护机制，如将已支付定金(jīn)冻结至房屋交付阶段，保障购(gòu)房者定金安(ān)全。签(qiān)订合(hé)同环节，鼓励保(bǎo)险公司介(jiè)入，为房屋重大延(yán)期(qī)以及重大缺(quē)陷(xiàn)等情况提供(gōng)充分的保障。余(yú)款支付环节，建立按工程进度(dù)付(fù)款机制或交房(fáng)后按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)机制，充分保(bǎo)护(hù)购房者的权益(yì)。资金(jīn)监管环节(jié)，引入独立于(yú)开发商、银行的第三方资金监管机构(gòu)，或由政府相关部门直接监(jiān)管(guǎn)，以(yǐ)此(cǐ)防止资金挪(nuó)用现象。交付环(huán)节，建立商(shāng)品房保修期制度。保(bǎo)修期内，开发商应对房屋(wū)质(zhì)量(liàng)问题全权负责、免费维修，购房者在保修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品(pǐn)房预售制是(shì)大势所趋。一(yī)方面，98年房改时，全国缺(quē)房子，开发(fā)商缺钱(qián)，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套户(hù)比超过1，从(cóng)大(dà)开发进入(rù)存量时(shí)代，对购房(fáng)民众不(bù)公(gōng)平的预售制已经(jīng)过时了(le)，该取(qǔ)消了，改为现(xiàn)房销售。另一方面，取消预售制(zhì)，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的不是(shì)五(wǔ)花八门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知道(dào)能不(bù)能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对购房民(mín)众的最根本最实质(zhì)的保障，这样将极大的提(tí)升(shēng)开(kāi)发商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣币。

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