近(jìn)两(liǎng)年火(huǒ)爆(bào)的(de)创新产品公(gōng)募REITs进入密集分红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈(chéng)现(xiàn)出高比例稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分配(pèi)金额(é)的REITs产品，平均分红比例(lì)接近(jìn)99％。

　　多位业内(nèi)人(rén)士对此表(biǎo)示，强制(zhì)分红机制是公募REITs主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳定分红体(tǐ)现出该(gāi)类产品长期投(tóu)资价值，通(tōng)过观(guān)测经营活动(dòng)现(xiàn)金流、可(kě)供分(fēn)配现金等指标(biāo)，也是观察REITs项(xiàng)目底层资(zī)产运营情况的(de)“窗口”。他(tā)们也提醒普通投(tóu)资(zī)者注意，与(yǔ)产权(quán)类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期(qī)后(hòu)不再(zài)产生现金(jīn)收益，特(tè)许经营(yíng)权分红目前已包含了(le)利润分配和本金的归还(hái)，在选择(zé)投资标的(de)时(shí)应了解资产类型和分(fēn)红(hóng)的特征。

　　15只(zhǐ)公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只RE万里长城是秦始皇造的吗，长城是秦始皇修建的吗ITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续(xù)迎(yíng)来(lái)除(chú)息日，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情况尚(shàng)未公布。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比(bǐ)例的(de)稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供分配金(jīn)额(é)的公(gōng)募REITs产品中，2022年全(quán)年(nián)分配金额占可(kě)供分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝大部(bù)分分配比(bǐ)例在(zài)96％以上。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责(zé)人(rén)对(duì)此表示，投(tóu)资公募REITs的主要(yào)收(shōu)益来源为持有期分红收益，以及基金份额交(jiāo)易价格(gé)的变化(huà)。基金份额二(èr)级市场价格受到公募REITs资产运(yùn)营情(qíng)况及市(shì)场因素(sù)的综合影响，较易引起波(bō)动。与此相(xiāng)比，基金分红(hóng)预期(qī)则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红主要来自基础(chǔ)设施资产的经营现(xiàn)金(jīn)流，投资人通过基金募集材料和信(xìn)息披露文件，结合行业及市(shì)场情况(kuàng)，可以分析基础设施项目(mù)的(de)经营业绩，作为进行投资决策(cè)的重要参考。

　　“相对于基金份额二级(jí)市场价格(gé)变化导(dǎo)致(zhì)的(de)浮(fú)盈或浮亏，分红作(zuò)为基金份额持有(yǒu)人实际获得(dé)的现(xiàn)金收益，对于长(zhǎng)期投资者更(gèng)具参(cān)考价值。”中金基金相关负责(zé)人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营高级副总(zǒng)监(jiān)李华平也(yě)表示(shì)，根据《公(gōng)开募(mù)集基础(chǔ)设(shè)施证券(quàn)投资基金指引（试行(xíng)）》及(jí)相关法(fǎ)规要求(qiú)，基(jī)础(chǔ)设施基金应当将90％以上(shàng)合并后基金(jīn)年(nián)度可分配金(jīn)额以现(xiàn)金形式分配(pèi)给投资者，强制(zhì)分(fēn)红机制是(shì)公募REITs的主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳(wěn)定(dìng)的(de)分红机制体(tǐ)现出REITs产品长(zhǎng)期(qī)投资价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资角度来看，基础设(shè)施公募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性”双重特点。二(èr)级市场价(jià)格反映(yìng)这类产品“股性”的(de)一面(miàn)，分红体现了(le)这类产品(pǐn)的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分红要求，分红(hóng)类(lèi)似于债券派(pài)息，但(dàn)不等同于(yú)债(zhài)券的固定利息回报(bào)万里长城是秦始皇造的吗，长城是秦始皇修建的吗，而(ér)是由可供分配现金决定。

　　从机构投资(zī)者的角度来(lái)看，一方(fāng)面是公募REITs丰富了(le)机构(gòu)投资(zī)者的投(tóu)资品类(lèi)，为资产配(pèi)置多元化(huà)提供(gōng)抓手，具有较强(qiáng)的配置价(jià)值。另一方面，公募REITs的(de)分红能够(gòu)帮助机构投资者(zhě)稳(wěn)定收(shōu)益(yì)。机构投资者公募REITs能够通(tōng)过分红获(huò)取相(xiāng)对于投资债券相对高(gāo)的收益性，在有效控制风险的前(qián)提下，增厚资产包收益(yì)，起到(dào)投(tóu)资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除(chú)了投资(zī)收益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的预期，也是(shì)影响REITs基金二级市场价(jià)格走势的关键因素之(zhī)一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和(hé)债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公(gōng)募REITs发布(bù)了2022年年报，部分(fēn)产品受(shòu)宏观经济的影(yǐng)响，可(kě)分配(pèi)金(jīn)额完成率不达预(yù)期(qī)，一定程度上影响了(le)公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公(gōng)募(mù)REITs二(èr)级市场的(de)价格波动(dòng)受(shòu)多重因(yīn)素的影(yǐng)响，投(tóu)资收(shōu)益(yì)是(shì)影响REITs二(èr)级市场(chǎng)价格的主(zhǔ)要因(yīn)素之一(yī)，而稳定的分红有利于吸引投资者(zhě)参与公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金基(jī)金相关负责人也表示，近期经济预期恢复，一方面(miàn)市场热点呈现向(xiàng)股票和债券回归的过程(chéng)；另一方面，基(jī)础设施项目的(de)经营业(yè)绩(jì)相(xiāng)对经济活(huó)力的(de)改善有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除(chú)权日，将对基金份额(é)的(de)开盘(pán)指(zhǐ)导价做调(diào)减处理，调(diào)减金额根据单位基金(jīn)份额的(de)分红金额进(jìn)行(xíng)计算。除权(quán)操(cāo)作是对分红前后基金份(fèn)额净(jìng)值变(biàn)化的(de)修(xiū)正，使投资人在基金分红前(qián)后均可以获得(dé)公平的投资(zī)机(jī)会。

　　“分红(hóng)可增(zēng)强投(tóu)资者长期投(tóu)资的信心，同(tóng)时需(xū)结合(hé)持有产品(pǐn)的特性，关注(zhù)二级市场(chǎng)扰动对整体(tǐ)收(shōu)益的影响(xiǎng)程度。”中航基(jī)金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经(jīng)营权分红包括利润分配和本(běn)金(jīn)归还

　　普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者应了解底层资(zī)产情况

　　多位(wèi)业(yè)内人(rén)士还提醒，与(yǔ)现有公募基金分红前(qián)提是本金之上的增值部分不(bù)同，特许(xǔ)经(jīng)营权REITs基金运作(zuò)期间的“分红”界定为(wèi)“分派”更为准(zhǔn)确，分派的是本金与增(zēng)值两个部分，两个部分之间的比例是变(biàn)动的，与(yǔ)现有公募基金分红差异很大(dà)，大多数普(pǔ)通(tōng)投资者可能把“分派”金额误(wù)认为(wèi)是持(chí)续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期(qī)后基金价(jià)值(zhí)面临(lín)极大不确定性(xìng)，这是该类投(tóu)资者应该注意的情(qíng)况。

　　李华平(píng)表示，目前公募REITs主要有特许经营权类(lèi)和产(chǎn)权(quán)类两大资产类(lèi)型(xíng)，持有产权(quán)类产(chǎn)品的(de)收益(yì)主要包括每(měi)年(nián)的(de)现(xiàn)金分红(hóng)及(jí)资产增值的收益，而持有(yǒu)特(tè)许(xǔ)经营(yíng)类产品的(de)收益(yì)主要来自项目每年的现金分红。其中，特许经营(yíng)权类资产的分(fēn)红包括了(le)利润分(fēn)配(pèi)和本金的归还，两(liǎng)者的比率也是变动的，对特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权类资产的公(gōng)募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通(tōng)投资者在选择投资(zī)标的(de)时，应(yīng)了(le)解公募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也表示，从细分来看，各(gè)类公募REITs分红因(yīn)底层(céng)资产属性(xìng)不同而形成(chéng)区别。特许经营权类的公募(mù)REITs产(chǎn)品因(yīn)其(qí)分(fēn)红相当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而(ér)产权类的公募(mù)REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重底层资(zī)产的(de)价值增值(zhí)，所以(yǐ)相对股(gǔ)性偏强。普通投资(zī)者在选择公(gōng)募REIT时(shí)，需(xū)要考虑底层资产属性，对(duì)所选择产品的二级市场价格(gé)和(hé)分红有合理预期(qī)。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负(fù)责人也认(rèn)为，与产权类项(xiàng)目(mù)相比，特许经营(yíng)项目(mù)在经营权到期后不再能产(chǎn)生现金收益，因此(cǐ)将可供分配金额的分配理(lǐ)解为(wèi)“分(fēn)派”比(bǐ)“分红”更加准确(què)。基于这个(gè)特点，剩余经营(yíng)期限较短的特许(xǔ)经(jīng)营项目，通常具备更(gèng)高的分派率水平。对(duì)于剩余期限较长的特许经营权项目(mù)，即使分派率相对较低，也有足够(gòu)年限收回(huí)本金(jīn)并取得收益。

　　中金基金该负(fù)责人提醒投资者注意，特(tè)许经营权项(xiàng)目的分(fēn)派金额包含(hán)了投资本金，在不(bù)进行(xíng)扩募的情况(kuàng)下，基金(jīn)份额(é)单价随着分派(pài)进度逐年下(xià)降(jiàng)是(shì)正常(cháng)现象，投资特许经营(yíng)权REITs的收益(yì)来(lái)自项(xiàng)目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土(tǔ)地或建(jiàn)筑的(de)剩(shèng)余使用(yòng)年限一般较长，再(zài)加上到(dào)期后通过(guò)对建筑的(de)更新(xīn)改造或(huò)补缴土地出让金(jīn)等追加投资(zī)，有机会进一步延长经(jīng)营期限。这种类似永续(xù)经营(yíng)的假(jiǎ)设(shè)反映在基础资产的估值(zhí)上，使产权类REITs具(jù)备更显著的资产投资属性。”该(gāi)负责(zé)人称。

　　观测内部(bù)收益率(lǜ)等指标

　　评估项目(mù)底层(céng)资产(chǎn)运营情(qíng)况

　　在基金分红的时点，多(duō)位业内人士还(hái)表示，在(zài)产品(pǐn)分红(hóng)期，投资(zī)者可以观测经(jīng)营(yíng)活动现金流、可供分(fēn)配(pèi)现金(jīn)、内(nèi)部(bù)收益率等指标，来观察和评(píng)估项目底层资产的(de)运营情况。

　　中航基(jī)金(jīn)表示，年报指标中，跟现金相关的指标有两个：一是年报中披(pī)露的经营活(huó)动现金流，二是可供(gōng)分(fēn)配现金，二者存在本质(zhì)性(xìng)区(qū)别(bié)。经营活动产生(shēng)的现金净流量是指企业经营、筹资、投(tóu)资产生的(de)现金流(liú)，基于企业本(běn)身(shēn)经(jīng)营活动(dòng)产生；可(kě)供(gōng)分(fēn)配的现金实质上(shàng)是从EBITDA出发(fā)，对非现金影响利润(rùn)表的项(xiàng)目(mù)进(jìn)行(xíng)调(diào)整(zhěng)，加期初现金，最终得(dé)到(dào)的账面现金(jīn)。

　　李(lǐ)华(huá)平也表示，公募REITs作为资产(chǎn)配置新选择，投资价值(zhí)体现(xiàn)在相对股债市(shì)场(chǎng)独(dú)立的(de)资产配置功能，比(bǐ)较适(shì)合长期持有。建议(yì)投资者对(duì)经营权(quán)类的资产可以更多关注(zhù)内部收(shōu)益率的高低，对产权类(lèi)的(de)资产更多关注分派率高(gāo)低。因为公募(mù)REITs可分配收益(yì)主要来(lái)自底层资产(chǎn)的(de)经营净现金流，所以底层资产运(yùn)营情况直接(jiē)影响投资回报，投(tóu)资者可综合(hé)考虑原始(shǐ)权(quán)益人(rén)综(zōng)合实(shí)力、运(yùn)营管理机构(gòu)实(shí)力、公募基金管理人实(shí)力等(děng)多重(zhòng)因素来(lái)选择投资标的。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公募REITs进入密(mì)集(jí)分红期，由于分红交易带来的(de)短期博(bó)弈机(jī)会仍在，叠加(jiā)此前(qián)市场(chǎng)接连回调(diào)，建议(yì)投资者(zhě)关注有基本面支撑(chēng)、填(tián)权效应相对明显(xiǎn)、同时分(fēn)红规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会载(zài)明REITs在发(fā)行(xíng)首年及次年的可供(gōng)分配(pèi)金(jīn)额预测。投资者可以将REITs的(de)实际分(fēn)红(hóng)金额与募集材料(liào)中披露预测进行(xíng)比(bǐ)较分析(xī)，结合经济(jì)及(jí)市场的(de)实际(jì)环境，对基础设施项目的运营业(yè)绩(jì)及REITs的管理能力进(jìn)行判断。”中金(jīn)基金上述负责人也称。

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