导(dǎo)读

　　黄金二十年(nián)之(zhī)后，当下中国地(dì)产步入大(dà)分(fēn)化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十(shí)年(nián)是(shì)中国房地产(chǎn)市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面(miàn)积超15亿平(píng)，足够4000万家庭入(rù)住(zhù)。恰逢近年地产持续(xù)低景气(qì)，有关中国(guó)地产是否过剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文(wén)试图厘清(qīng)中国(guó)城镇(zhèn)存量住宅真实情况，据此判(pàn)断中国(gu阻抗实部虚部是什么意思，实部虚部是什么意思啊ó)未来地产趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产存量极度过(guò)剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部披露(lù)全国有近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人口普查调查(chá)数据显示城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑(yí)，中(zhōng)国(guó)房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建部披露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑(zhù)占比不到(dào)一(yī)成，其中还(hái)包(bāo)括(kuò)大量城镇非(fēi)住宅建筑，如(rú)商业办公(gōng)楼(lóu)、学校(xiào)等，因此6亿(yì)栋房屋中城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居民人均住宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒适不是人(rén)均(jūn)一间(jiān)房所能满足，它与房(fáng)屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等因素密切相(xiāng)关。中国的人均住宅间(jiān)数较发(fā)达国(guó)家还有很(hěn)大差距。人均住(zhù)宅(zhái)间数大(dà)于(yú)1同样不意味着中国住宅市场已经饱和(hé)。

　　我们测(cè)算发现(xiàn)中国城镇居民户(hù)均1套房(fáng)，其中每(měi)户持有(yǒu)商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前(qián)并无(wú)直接公布中(zhōng)国家庭户(hù)均住宅的数据，我(wǒ)们根据商(shāng)品住宅套(tào)数、商品住(zhù)宅(zhái)占比和城(chéng)镇家庭户数，计(jì)算出城镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测算结果显示(shì)，目前(qián)城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住宅(zhái)。若期房顺利交付，直(zhí)至(zhì)2024年(nián)，中国(guó)每户城镇家庭才拥(yōng)有1套住(zhù)宅，其(qí)中商业(yè)住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均(jūn)一(yī)套房似乎(hū)意味着户户有房，然(rán)而(ér)事实上中国住(zhù)宅市(shì)场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟(shú)房地产市场的(de)住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡，是因为户均(jūn)一套房无法满足流动(dòng)人口(kǒu)的租赁和置业需(xū)求。全国总人(rén)口的(de)近三(sān)成都是流(liú)动人(rén)口，流(liú)动人口会(huì)选择在大城市租(zū)房挣(zhēng)钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅需(xū)求。

　　即便户均一(yī)套房，中国(guó)未来地产仍有四大新增需求(qiú)动力。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)规(guī)模缩小，一(yī)人户、两人(rén)户(hù)占(zhàn)比不(bù)断增加，导致家(jiā)庭户(hù)数增多(duō)。小(xiǎo)家(jiā)庭(tíng)化(huà)趋势将延续，带来新户购房(fáng)需求(qiú)增(zēng)长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域经济资(zī)源分(fēn)配的再(zài)集(jí)中吸引着人(rén)口(kǒu)流入，人口净迁入城市的新增住(zhù)宅需求有望(wàng)持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在(zài)2000年以前建成的住宅中，涉及(jí)超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成(chéng)“老破小”住宅(zhái)的改造势在必(bì)行。

　　第(dì)四，中国(guó)的人均住宅(zhái)间数(shù)与(yǔ)人均住(zhù)宅建筑面积均较发(fā)达国家有(yǒu)着不小差距，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求正在不(bù)断增加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当(dāng)下(xià)中国(guó)地产步(bù)入大(dà)分化时代而非停(tíng)滞期。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二十(shí)年是中国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给(gěi)存在不足(zú)，这(zhè)是过(guò)去(qù)二十年房价快速(sù)上涨基石(shí)。那么当下房地(dì)产大分化时代(dài)已至，大分化时代下地产矛盾则更(gèng)多体(tǐ)现(xiàn)在住(zhù)宅(zhái)质量供需冲(chōng)突。

　　地产大分(fēn)化必将体现在不同能(néng)级城市之间，不同(tóng)区域板块之(zhī)间，不同(tóng)品(pǐn)质住宅之间(jiān)。

　　目录(lù)

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官(guān)方披(pī)露全国(guó)已有近6阻抗实部虚部是什么意思，实部虚部是什么意思啊亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来，各(gè)大城市二手房挂牌量突然激(jī)增，引(yǐn)发(fā)一阵二(èr)手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁(jìn)担心，中国的房(fáng)子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是(shì)供给过(guò)剩，还(hái)是供需平(píng)衡，或是仍然(rán)存(cún)在不足？可惜由于住宅存量数据并未公布(bù)，我们无法直接知(zhī)晓具体情况(kuàng)。

　　拨开(kāi)迷雾，我们(men)测算出中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均拥有住宅套数，回答当前(qián)的房子是否真的过剩了？据此(cǐ)判断未(wèi)来房地产(chǎn)市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有(yǒu)效观(guān)察中(zhōng)国户均拥有住宅(zhái)数量(liàng)

　　（一）中国住宅数(shù)量(liàng)过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风(fēng)险普(pǔ)查工作情况(kuàng)为主(zhǔ)题的新(xīn)闻发布会(huì)上，负责人对外(wài)披露：“住宅城乡建设行业获(huò)取了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数据以及80多(duō)万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿(yì)人住6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市(shì)场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以(yǐ)栋数计算的城镇房屋实(shí)际(jì)仅有4700多万栋，还包括了大(dà)量商业楼、写字楼、学(xué)校、医院等非(fēi)住宅。总(zǒng)的(de)算(suàn)下来，住宅占比并不大(dà)。

　　第(dì)七次(cì)人口普查数据公(gōng)布了中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭户人(rén)均住宅间数为(wèi)1.06间，其中城市家庭户居(jū)民人均0.99间，乡(xiāng)镇(zhèn)家(jiā)庭户居民(mín)人均1.18间(jiān)。

　　人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数(shù)大于1，看似意味着人(rén)人都(dōu)有房间居住。

　　居住水平不(bù)仅与房间数量(liàng)有(yǒu)关(guān)，更与房(fáng)屋(wū)质量、居(jū)住面积、配套设施(shī)等因素密切相关。单单从人均住(zhù)宅间(jiān)数不能完全(quán)反映出(chū)城镇居(jū)民阻抗实部虚部是什么意思，实部虚部是什么意思啊的居住(zhù)水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭(tíng)为单位购买成套住宅，一套(tào)设施(shī)齐全(quán)的(de)住宅才是城镇居民宜(yí)居(jū)的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均(jūn)住宅的测算思(sī)路、数(shù)据和方法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要分(fēn)两大类，一(yī)类是商(shāng)品住宅，另一类是保(bǎo)障房、原(yuán)公有住宅、自建房(fáng)等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并没(méi)有直接(jiē)公布(bù)城(chéng)镇住(zhù)宅数量。居民(mín)住(zhù)宅相关数据有两处(chù)可以(yǐ)直接公布，一是(shì)每年商品住宅销(xiāo)售套数（统计(jì)局）；二是居民住宅来(lái)源（人(rén)口(kǒu)普查数(shù)据）。计(jì)算中国居民户均住宅数量，我们主(zhǔ)要用到上述两(liǎng)组数(shù)据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量极少，可(kě)忽略不计。估算城镇(zhèn)居民户均住宅套(tào)数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销(xiāo)售套数相(xiāng)加，我们就能够得到当前商(shāng)品住宅总存(cún)量。

　　第(dì)二步，根据城镇居民拥(yōng)有的商品住宅和非商品住(zhù)宅比例，推算得(dé)到(dào)居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥有(yǒu)的商(shāng)品住宅总数除以家庭户数，我们就(jiù)能够得到城镇(zhèn)户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具(jù)体计(jì)算公式如(rú)下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套(tào)户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅(zhái)套(tào)数/家庭户(hù)数(shù)）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量(liàng)到底有多少，目前(qián)缺(quē)乏一(yī)个准确统计。我(wǒ)们(men)利用既有统计数(shù)据，大致测算(suàn)得到中(zhōng)国存量(liàng)房地产套数，并进一步推算中(zhōng)国城镇家庭户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得到(dào)：

　　（一(yī)）中(zhōng)国(guó)商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有0.64套商品住宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的房地产销售以期房(fáng)为主，从2019年开(kāi)始，新房销(xiāo)售中期(qī)房占比近9成。本文(wén)去除商品住宅累(lèi)计(jì)销售套数里的期(qī)房销售，得(dé)到商品(pǐn)住宅现房套数(shù)。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套(tào)数(shù)计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套(tào)数=截(jié)止到2022年商品住宅累计(jì)销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的(de)期房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在2-3年(nián)，并(bìng)考虑(lǜ)到交房后装修的(de)时间，取(qǔ)最大值3年(nián)。

　　将商品住宅现房套数除以(yǐ)家庭(tíng)户(hù)数，算(suàn)出：

　　（三(sān)）目前(qián)中国城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要进(jìn)一(yī)步推算中国城镇居民拥有的户均住(zhù)宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据显示中国城镇(zhèn)居(jū)民的住宅结构特征如(rú)下(xià)：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉(lián)租房(fáng)与其(qí)他住宅。

　　其(qí)次，我们假(jiǎ)定租赁(lìn)其他住宅和(hé)购买二(èr)手房都是商品(pǐn)住宅，因此将租(zū)赁其他住宅、购买商品住宅与购买二(èr)手房(fáng)加总，得到商品住宅占居民(mín)所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期(qī)间商品住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变(biàn)化(huà)比例，从(cóng)而我们估算出2022年商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末(mò)，中国平均(jūn)每(měi)户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺(shùn)利(lì)，已购期房(fáng)会在2-3年内陆续交付使用，到(dào)2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的三点含义

　　既然城(chéng)镇居民已(yǐ)经达(dá)到了户均一(yī)套(tào)房的(de)程(chéng)度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展终(zhōng)结，甚(shèn)至意味(wèi)着中国地产存量供给绰(chuò)绰有余(yú)？

　　（一）户(hù)均一套房并不意味着住宅市场供需(xū)平衡(héng)

　　需(xū)要有多余住宅来(lái)满足因人(rén)口(kǒu)流(liú)动、居民换房(fáng)等(děng)因素(sù)产生的住宅(zhái)需求。因(yīn)此，成熟房地产市场(chǎng)的住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美国(guó)、英国和(hé)日本的(de)住宅套户比均(jūn)高于(yú)1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均(jūn)刚好一(yī)套房，就会造成人(rén)口净流入地的(de)住宅市(shì)场供不应求，造成房价或房租迅速上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流动(dòng)人(rén)口(kǒu)3.76亿(yì)，省内流(liú)动人口和省际流动人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城乡(xiāng)人(rén)口流动(dòng)调查数据显(xiǎn)示，在上海、杭州以及南京(jīng)工作(zuò)的流(liú)动人口在老家拥(yōng)有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资(zī)吸引打工人，但高房(fáng)价迫使打工人回乡置业。

　　流动人(rén)口实际上会占(zhàn)据两套(tào)房，在高房价的大城市租赁一(yī)套房，在房价较低(dī)的县城购买一(yī)套(tào)房(fáng)。所以(yǐ)说户均(jūn)一套(tào)房(fáng)无(wú)法满足庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅(zhái)品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅中依(yī)然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就(jiù)是约(yuē)9000万户城镇居民住宅是2000年(nián)以前(qián)建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅(zhái)年(nián)龄至(zhì)少在(zài)33岁以上。

　　这(zhè)批存(cún)在着建筑结构松散、设施陈旧、安(ān)全隐患大等问题，如电线老化、管道等基础(chǔ)设施陈旧，给住户的生活带来(lái)了很大的不(bù)便和安全隐患，并且(qiě)居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面(miàn)积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右(yòu)的家(jiā)庭(tíng)没有(yǒu)独立(lì)卫浴和厨房。这类上(shàng)世纪修建的(de)老旧小区很难满(mǎn)足现代生活(huó)需求，在(zài)未来大(dà)都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的(de)家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其中一居室(shì)占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅户型(xíng)更小(xiǎo)，当然这与城市土地(dì)资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩张是(shì)未来地产的需求驱动(dòng)力

　　根据(jù)七普数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存(cún)量总(zǒng)面积(jī)为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间农民带房进(jìn)城(chéng)和(hé)老旧小区(qū)拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品(pǐn)住宅(zhái)竣工面积(jī)（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为(wèi)39.45平方米。

　　超过(guò)一(yī)半的家庭人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积小于均值，近4成家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑面积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭(tíng)人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积不足(zú)19平方米，不及全国人(rén)均水平的一半。若去除20％的公摊(tān)，可使(shǐ)用的住宅(zhái)面积仅为15.2平方米(mǐ)。上(shàng)海市将人(rén)均住宅建筑面积(jī)低于15平方米的家(jiā)庭界定为住宅存(cún)在困难(nán)，若按(àn)这(zhè)个标准算的(de)话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困难问题(tí)。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面(miàn)积为40平(píng)，即人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为50平(píng)，只考虑家庭(tíng)户人(rén)数，需(xū)要住宅总量约390.6亿平，较目前至(zhì)少新(xīn)增82亿平。

　　对比发(fā)达国(guó)家(jiā)人均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和(hé)英(yīng)国都(dōu)高(gāo)于40㎡，中国的人(rén)均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为(wèi)39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公摊面积后，中国的人均(jūn)可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人(rén)口，所需要的住宅总(zǒng)量(liàng)会更多。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来地产还会有(yǒu)需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户(hù)均1套房，看似已经户(hù)户有房(fáng)。即便如(rú)此，中(zhōng)国人口静态结构(gòu)和动态趋势(shì)演绎，决定了(le)中国(guó)未来地产仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中国未来(lái)城镇住宅需求主要来自于四个方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户数(shù)增(zēng)多，新户购(gòu)房需(xū)求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家(jiā)庭户均人口(kǒu)数(shù)不断(duàn)下降，六普显示城镇户均人(rén)口规模为2.85人/户(hù)，而七普显(xiǎn)示城镇户均(jūn)人口规模为(wèi)2.62人/户(hù)，一人户、二人户的占(zhàn)比明显上升，人口小家(jiā)庭化趋势将继(jì)续(xù)延续，导致(zhì)户数会因户均(jūn)人口规模的缩(suō)小而增多。

　　第(dì)二，人(rén)口(kǒu)迁(qiān)移导致经济发展带(dài)来的新增(zēng)住(zhù)宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济(jì)板(bǎn)块的分化日益明(míng)显(xiǎn)，资(zī)源和生(shēng)产要素逐步(bù)向经(jīng)济带、都市圈中心城市流入，区域经济资源(yuán)分配的再(zài)集中吸(xī)引着人口(kǒu)流入。人口迁移势(shì)必涉及到买(mǎi)房租房，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省(shěng)为例，2021年常住(zhù)人口(kǒu)增量为72万，而出(chū)生人口为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人，自然(rán)增加人口仅(jǐn)为6.5万(wàn)人，其人口增长(zhǎng)主(zhǔ)要受益于人口迁(qiān)移。

　　第三(sān)，老旧(jiù)小区改善(shàn)性(xìng)需求依然庞大(dà)。

　　从2011年(nián)到2020年(nián)，自建(jiàn)住(zhù)宅和原公有住宅的(de)家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原(yuán)公有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点(diǎn)。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时(shí)间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年(nián)间(jiān)新增8473万家庭(tíng)户，自建住(zhù)宅和原公有住宅减少(shǎo)了(le)1282万户，住(zhù)宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房(fáng)。在新增住宅需求中(zhōng)，有7成(chéng)家庭购买了(le)商品住宅。租房(fáng)、购买(mǎi)经济(jì)适(shì)用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村(cūn)和旧(jiù)城改(gǎi)造，商(shāng)品住宅的占比势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的(de)住宅建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老(lǎo)公有住宅，建(jiàn)筑面积(jī)小、质(zhì)量低、基(jī)础设施配套差、没有或(huò)少有物业管理，居民追求(qiú)美(měi)好、宜居生活的环境，背后的(de)改善(shàn)性需求有待释(shì)放。

　　第四，“住(zhù)上更(gèng)大房子”的改(gǎi)善(shàn)性需求还将有所增加。

　　刚需购房受(shòu)限于资金(jīn)，倾向于中小户(hù)型。已有住宅家(jiā)庭希(xī)望提高(gāo)生活(huó)品质，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年(nián)底的中央经济工(gōng)作会(huì)议明确指出支(zhī)持住宅改善(shàn)等消(xiāo)费。

　　OECD国家(jiā)的人(rén)均住(zhù)宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村(cūn)住(zhù)宅因(yīn)素，中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)较其他国家(jiā)依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济(jì)水平有着密切正向(xiàng)联系。随着(zhe)经济(jì)发展水平(píng)的(de)提高(gāo)，中国(guó)的人均(jūn)住宅(zhái)间数与人均住(zhù)宅建筑面积将随之(zhī)增长。

　　如果说过去二十年是(shì)中国(guó)地(dì)产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体(tǐ)现为住宅供(gōng)给存在不足(zú)，供需出现错配(pèi)，这(zhè)是过(guò)去二十年(nián)房价快速上涨基(jī)石。那么未(wèi)来(lái)将是住宅质量(liàng)的供需(xū)冲突。房地产大分化时代已至(zhì)，这种分化不单局限于城(chéng)市(shì)能级之(zhī)间差异(yì)，优质小区(qū)和老(lǎo)旧二手房之间的差异也(yě)将越(yuè)发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口(kǒu)普查数据调查(chá)的是(shì)人(rén)，并不是针对住宅，因(yīn)此可能存(cún)在统计偏差(chà)。商品住宅占比实际值(zhí)可能偏低，其(qí)增(zēng)速可(kě)能(néng)超(chāo)预(yù)期。

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