导读

　　黄(huáng)金二十年之后，当(dāng)下中国地(dì)产步入大分化时代而(ér)非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中(zhōng)国房地(dì)产市(shì)场黄(huáng)金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅销售(shòu)面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢近年地产持续低景气，有(yǒu)关中(zhōng)国(guó)地产是否过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅真实情(qíng)况，据(jù)此(cǐ)判断中国未来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染(rǎn)中国地产存(cún)量极度(dù)过剩，事实是否如(rú)此？

　　住建部披露全国有(yǒu)近6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋建筑，第七次人口普查调查数据(jù)显示城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事(shì)实上(shàng)住建(jiàn)部披露的近6亿栋(dòng)城(chéng)乡(xiāng)房屋(wū)建筑中，城镇建(jiàn)筑(zhù)占(zhàn)比(bǐ)不到(dào)一(yī)成(chéng)，其中(zhōng)还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼(lóu)、学(xué)校(xiào)等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅占比极(jí)低。

　　七普显示中国城(chéng)镇居民人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)为1.06间(jiān)，但居(jū)住舒(shū)适(shì)不是(shì)人(rén)均一间(jiān)房所(suǒ)能满足，它与房屋质量、居住面积、配套(tào)设(shè)施等因(yīn)素密切相关(guān)。中(zhōng)国的(de)人(rén)均住宅间数较发达国家还有很大差距。人均(jūn)住宅间数大于1同(tóng)样不意味(wèi)着中(zhōng)国住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们(men)测算发现中国城镇居民户均1套房，其中每户持有商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅的数(shù)据，我们(men)根据商品住宅套数、商品住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)和城镇家庭(tíng)户数，计算(suàn)出城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算结(jié)果显(xiǎn)示，目前城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住宅。若(ruò)期房顺利交付，直(zhí)至2024年，中国(guó)每(měi)户(hù)城(chéng)镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似(shì)乎意味着户户有房，然而(ér)事实上中国住宅市场供(gōng)需并不平衡。

　　国际(jì)数(shù)据显示，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡(héng)，是因(yīn)为户均一套(tào)房(fáng)无法满足(zú)流动(dòng)人口的租赁(lìn)和置业(yè)需求。全(quán)国(guó)总(zǒng)人口(kǒu)的近三(sān)成都是流动人口，流动人口会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在(zài)老家买房，从而产生了(le)额(é)外(wài)的住宅需求(qiú)。

　　即(jí)便户均一套房，中国未来(lái)地(dì)产(chǎn)仍有四大新增需(xū)求动力。

　　第一，户均(jūn)人口规(guī)模缩(suō)小，一人户、两人(rén)户(hù)占比不(bù)断增(zēng)加，导致家庭户数增多。小家(jiā)庭(tíng)化趋(qū)势将延(yán)续，带(dài)来新户(hù)购房需求增(zēng)长。

　　第(dì)二(èr)，经(jīng)济板块的(de)分(fēn)化(huà)日(rì)益明(míng)显，区域经济资源(yuán)分配的再集(jí)中吸引着人口流入(rù)，人(rén)口净迁(qiān)入城(chéng)市的新增住宅需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的(de)家(jiā)庭住(zhù)在2000年以前建成(chéng)的(de)住宅中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必(bì)行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积均较发达(dá)国家有着不小差(chà)距，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地产(chǎn)步入大(dà)分化时代而非停滞期(qī)。

　　如果说过去二十年是中国地产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给存在不足，这(zhè)是过(guò)去二十年房价快速(sù)上涨基(jī)石。那么当下房地产大分化(huà)时代已至，大分化时(shí)代下地产矛(máo)盾则更多体现在(zài)住宅质量供(gōng)需冲(chōng)突。

　　地产大(dà)分化必将体现在不同能(néng)级城市之间，不同(tóng)区域板块之间(jiān)，不同(tóng)品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，引(yǐn)发热议。从2月(yuè)以来，各大城市二手房挂牌(pái)量(liàng)突然激增，引发(fā)一(yī)阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国的(de)房子是否已经过(guò)剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是供需平衡(héng)，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存(cún)量数据并(bìng)未(wèi)公布，我们无法直接(jiē)知晓具(jù)体(tǐ)情况(kuàng)。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出中国(guó)城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有住宅(zhái)套(tào)数，回答当(dāng)前的(de)房子是否真的过(guò)剩(shèng)了？据(jù)此判断未来房地产市场会如(rú)何发展(zhǎn)。

　　一(yī)、如(rú)何有效(xiào)观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩的直(zhí)观判断站(zhàn)不住脚(jiǎo)

　　今(jīn)年2月，在以全国(guó)自然灾害综合(hé)风(fēng)险普查(chá)工作情况为主题的新闻(wén)发布会上(shàng)，负责人对外(wài)披露：“住(zhù)宅城乡建设行(xíng)业(yè)获(huò)取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑住(zhù)不到3人，住(zhù)宅市场看似已经(jīng)过剩(shèng)。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑中(zhōng)，农村房屋占9成以上，以栋(dòng)数(shù)计算的城镇房屋实(shí)际仅(jǐn)有4700多万栋(dòng)，还包括了大量商业楼(lóu)、写字楼、学(xué)校、医院等非住宅(zhái)。总的算下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第(dì)七(qī)次人口普查数据公布(bù)了中国城镇家(jiā)庭(tíng)户人均(jūn)住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间(jiān)，其(qí)中城市家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间(jiān)。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看似意味着人人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住(zhù)面积(jī)、配套设(shè)施等因(yīn)素密(mì)切相关(guān)。单单(dān)从人均(jūn)住宅间数不能完(wán)全反映出城镇居民的居住(zhù)水平(píng)。

　　中国主要是(shì)以(yǐ)家庭为单位购买(mǎi)成套住(zhù)宅，一(yī)套设施齐(qí)全(quán)的住宅(zhái)才(cái)是城镇(zhèn)居(jū)民宜居的选(xuǎn)择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的(de)测算思(sī)路、数(shù)据和方法

　　中国城镇居(jū)民住宅主要分两大类，一类是商品住(zhù)宅，另一类是(shì)保障房、原公有住(zhù)宅、自建房等(děng)非(fēi)商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计数据，并(bìng)没有直接公布城镇(zhèn)住宅数量。居民住宅相(xiāng)关数据有两处(chù)可以(yǐ)直(zhí)接(jiē)公布，一是每年(nián)商品住宅销(xiāo)售套数（统计局(jú)）；二是居民住宅来源（人口普查数据(jù)）。计(jì)算中(zhōng)国(guó)居民户均(jūn)住宅(zhái)数量，我们(men)主要用(yòng)到上述两组数(shù)据。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年，1998年(nián)之前商品住宅数量极少(shǎo)，可(kě)忽略不计。估(gū)算城镇居(jū)民户均住宅套数分三步走：

　　第(dì)一(yī)步，将1999年(nián)以来(lái)每(měi)年商(shāng)品住宅销售(shòu)套数相加(jiā)，我们就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居(jū)民(mín)拥有的(de)商品住宅和非商(shāng)品住宅比例，推算得(dé)到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥有的商品住宅总(zǒng)数除以家(jiā)庭户数(shù)，我们就能够(gòu)得到城镇户均拥有的住(zhù)宅数(shù)量(liàng)。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户(hù)比=住(zhù)宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)1.02套房

　　中国(guó)住(zhù)宅存量到底有多少(shǎo)，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计。我们利用既有统(tǒng)计数据(jù)，大(dà)致测算得到(dào)中国存量(liàng)房地产套数，并进(jìn)一步推算(suàn)中国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　（一(yī)）城镇居民(mín)户均(jūn)拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套商品住(zhù)宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以(yǐ)期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销(xiāo)售中期房占比近9成(chéng)。本文去(qù)除商品住(zhù)宅(zhái)累计(jì)销售套数里(lǐ)的期(qī)房销售(shòu)，得(dé)到商品住宅(zhái)现房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数=截止到2022年(ni顶的速度越来越快越叫的原因，顶的速度越来越快过程án)商品住(zhù)宅累计销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售(shòu)额。

　　主(zhǔ)流房企竣工(gōng)周(zhōu)期在2-3年，并考虑(lǜ)到交(jiāo)房后装(zhuāng)修的时间，取(qǔ)最大(dà)值3年。

　　将商品住宅(zhái)现房套数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前(qián)中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进(jìn)一步推算中国(guó)城镇居民拥有(yǒu)的户均(jūn)住(zhù)宅套数(shù)。

　　首先(xiān)，七(qī)普数据(jù)显示中国(guó)城镇居民的住宅(zhái)结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅(zhái)占(zhàn)比21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通(tōng)过继(jì)承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与其(qí)他住宅(zhái)。

　　其(qí)次，我们(men)假定租赁其他(tā)住宅和(hé)购买二手房都是商品住宅，因此将(jiāng)租赁(lìn)其(qí)他(tā)住(zhù)宅、购买商品(pǐn)住宅与购买二手房(fáng)加总(zǒng)，得到商品(pǐn)住宅(zhái)占居民所(suǒ)有住宅的(de)比例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年商(shāng)品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间(jiān)商(shāng)品住宅增幅为(wèi)过去十(shí)年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际(jì)变化比例，从而我们(men)估算出(chū)2022年(nián)商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末(mò)，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期房，中国平(píng)均每(měi)户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期房会在2-3年内陆(lù)续交付(fù)使用，到2024年，中国平(píng)均(jūn)每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的三点含(hán)义

　　既然城镇居民已经达到(dào)了户均(jūn)一(yī)套房的程度，“户户有房”是(shì)否意味着中(zhōng)国城镇化进展终结(jié)，甚至意味着中国地(dì)产存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房并不意味着住(zhù)宅市场供需平衡(héng)

　　需(xū)要(yào)有多余住宅来满足因人口流动、居民换(huàn)房等(děng)因素产(chǎn)生的住(zhù)宅(zhái)需(xū)求。因此，成熟房地产市场(chǎng)的(de)住宅套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际(jì)经验来(lái)看，美国、英国和(hé)日本的住宅套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英(yīng)国的(de)住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩(hán)国(guó)分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好(hǎo)一套房，就会造成人(rén)口净流入地(dì)的住宅市(shì)场(chǎng)供不应求(qiú)，造成房价或(huò)房租迅速上涨。

　　七普指出(chū)中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和省际(jì)流(liú)动人口分(fēn)别(bié)为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择在大(dà)城市租(zū)房(fáng)挣钱，在老家(jiā)县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中国城(chéng)乡(xiāng)人口流动调查数据显示(shì)，在上(shàng)海、杭州以及南京(jīng)工作的流动人口在(zài)老家拥有住宅(zhái)比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流(liú)动人口实际(jì)上会占据两(liǎng)套房，在高房价(jià)的大城市租赁一套房，在房价较低的县城购(gòu)买一套房。所以说户(hù)均一套(tào)房无法满足庞大流动人口(kǒu)的租赁(lìn)与置业需求(qiú)。

　　（二(èr)）至少9000万(wàn)户家庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目前(qián)，中(zhōng)国的城镇住宅中(zhōng)依然有(yǒu)不少(shǎo)老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也(yě)就(jiù)是约9000万户城镇居民住宅是(shì)2000年以前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年(nián)龄(líng)至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结构(gòu)松散、设施(shī)陈(chén)旧、安全隐(yǐn)患大(dà)等问题，如(rú)电线老化、管道(dào)等(děng)基础设施陈旧，给住户(hù)的生(shēng)活带来了很(hěn)大的不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)成的(de)老旧住宅面积小(xiǎo)。占比为(wèi)31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右(yòu)的家庭没(méi)有独立卫浴和厨房。这类上(shàng)世纪修建的老旧(jiù)小(xiǎo)区很难满足现代生活需(xū)求，在未来大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一居室和二居室，户型偏小(xiǎo)。其中一居(jū)室(shì)占(zhàn)比为14.9％，二居(jū)室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅户(hù)型更小，当(dāng)然(rán)这与(yǔ)城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积(jī)扩(kuò)张是未来地产的需求驱动(dòng)力

　　根据(jù)七普数(shù)据(jù)测算，2020年城(chéng)镇家庭(tíng)户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年(nián)间农民(mín)带(dài)房(fáng)进城(chéng)和(hé)老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品住(zhù)宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总面积(jī)为308.16亿平，人(rén)均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积小于(yú)均(jūn)值，近4成(chéng)家庭(tíng)人均住宅建筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅建筑面(miàn)积不足19平方米，不及全国人均水平的一半(bàn)。若去(qù)除20％的公摊，可(kě)使用的(de)住宅面积仅为15.2平方米。上海市(shì)将人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积(jī)低于15平方(fāng)米(mǐ)的(de)家庭界定为住宅存在困难(nán)，若(ruò)按(àn)这个标准算的话，中国有11.3％的(de)家(jiā)庭存在住宅(zhái)困(kùn)难问题(tí)。

　　若人(rén)均可使(shǐ)用住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积为40平，即人均住宅建筑(zhù)面积为50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑家(jiā)庭户人数，需(xū)要(yào)住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前(qián)至少新增82亿(yì)平(píng)。

　　对(duì)比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德(dé)国和(hé)英国都(dōu)高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公摊(tān)面积后，中国的人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得(dé)明显(xiǎn)。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户(hù)人口，所(suǒ)需要(yào)的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未(wèi)来地产还(hái)会有(yǒu)需(xū)求么？

　　我们测算得到(dào)中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均1套房(fáng)，看(kàn)似已经户户(hù)有房(fáng)。即(jí)便如此，中国人(rén)口静(jìng)态(tài)结构和动态趋势演(yǎn)绎，决定了中(zhōng)国未(wèi)来地产仍有(yǒu)需求释放(fàng)。户均1套住宅现实之下(xià)，中国未来城(chéng)镇住宅需求主(zhǔ)要(yào)来自于四(sì)个方面。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)缩小，家庭(tíng)户数增多，新户购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户均人口数不(bù)断下(xià)降，六(liù)普显示城镇户均(jūn)人口规模为2.85人(rén)/户，而七普(pǔ)显示(shì)城镇(zhèn)户均人(rén)口规模为2.62人/户，一人(rén)户(hù)、二人(rén)户(hù)的占比明显(xiǎn)上升，人(rén)口小家庭化趋势将继续(xù)延续(xù)，导致户数(shù)会因(yīn)户(hù)均人口规模的缩小而(ér)增多(duō)。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块(kuài)的(de)分化日益明(míng)显，资源和(hé)生产要素逐(zhú)步向(xiàng)经济带、都市圈中(zhōng)心城(chéng)市(shì)流入，区(qū)域经济(jì)资源分配的再(zài)集中吸引着人口流入。人(rén)口迁移(yí)势(shì)必涉及(jí)到买(mǎi)房租房，给(gěi)迁入地住宅市场带来新的增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人口增(zēng)量为(wèi)72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为(wèi)6.5万人，其(qí)人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和(hé)原公有住宅的家庭拆迁改建最(zuì)多。自建房家庭(tíng)比例(lì)从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点(diǎn)；原公(gōng)有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时(shí)间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新(xīn)增8473万(wàn)家庭户，自建住宅和原(yuán)公有住宅减少了1282万户(hù)，住宅净需求(qiú)增加9755万户(hù)。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在新增住宅需(xū)求(qiú)中，有(yǒu)7成家庭(tíng)购(gòu)买了商品住宅。租房、购买经(jīng)济适用房和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和旧城改造，商品(pǐn)住宅的占(zhàn)比势必会进(jìn)一步上升(shēng)。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建造的住宅(zhái)建筑面积还有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧的城(chéng)中村(cūn)、老公有住宅，建筑(zhù)面积(jī)小、质(zhì)量低、基础设施配(pèi)套差、没有或少有物业(yè)管理，居民(mín)追求(qiú)美好、宜居(jū)生活的环(huán)境，背后(hòu)的改(gǎi)善(shàn)性需(xū)求有待释放。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的改善性需求还将有(yǒu)所(suǒ)增(zēng)加。

　　刚需购房受限于资金，倾(qīng)向于中小户型(xíng)。已有住宅家庭(tíng)希望提(tí)高生活品质，以小换大(dà)、以(yǐ)旧换新(xīn)。2022年底的(de)中央经济工(gōng)作会议明确指出支(zhī)持住宅改善等(děng)消(xiāo)费。

　　OECD国家的(de)人均住(zhù)宅间数(shù)为1.71间，无论是否(fǒu)考虑(lǜ)乡村住宅因素，中(zhōng)国的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数较(jiào)其他国家依(yī)旧存在(zài)不小差(chà)距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水(shuǐ)平有着密切正向(xiàng)联系。随着经济发展水平的提高，中国的(de)人均住宅(zhái)间数(shù)与人均住宅建筑面积将随之(zhī)增长。

　　如果说(shuō)过去二十年(nián)是中国地产黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾更多体(tǐ)现(xiàn)为住(zhù)宅供给存在不足，供需出现错配，这(zhè)是过去二十年(nián)房价快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么(me)未来将是住宅(zhái)质量的供(gōng)需冲突(tū)。房地产大分(fēn)化(huà)时代已至，这种分(fēn)化(huà)不单局限(xiàn)于(yú)城市(shì)能级之间差(chà)异，优质小区和老旧二手房之间(jiān)的差异也(yě)将(jiāng)越发扩大(dà)。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数据调查的是人，并不是针对住宅，因此可能存在统计偏(piān)差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速可能超预期。

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