文：任泽平团(tuán)队(duì)　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日(rì)召开的(de)全(quán)国住房和城乡建设(shè)工作会议提出“有条件的可以进行(xíng)现房销售(shòu)”，不(bù)足一个月(yuè)时间(jiān)，已(yǐ)有(yǒu)山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地(dì)明确(què)表态，试点现(xiàn)房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品房预售制了(le)，用你的钱，建你(nǐ)的房子(zi)，还烂尾了，这是(shì)对(duì)购房者的不公平。以后谁(shuí)有钱谁建房(fáng)，没钱没实力的别(bié)建了(le)，不(bù)能把包袱甩(shuǎi)给老百姓和社会，这是房地(dì)产从(cóng)大开发时代(dài)步入(rù)高质量发(fā)展阶段的必然趋势，也是(shì)对购房(fáng)老百姓(xìng)的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱(qián)，预售制(zhì)是权宜之计，现在全(quán)国套(tào)户比超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房民众不公(gōng)平的预(yù)售(shòu)制已经(jīng)过时了(le)，该取消了，改为现房销售(shòu)。以后一手交钱，一(yī)手交房，天经(jīng)地义。当然二次房改(gǎi)是个技(jì)术活，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及(jí)长效机制，长(zhǎng)效机制(zhì)四大(dà)关键是推动(dò一二大写字怎么写千，大写的壹贰叁到十ng)城市群(qún)战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金融中性(xìng)稳定(dìng)和房地产税。如(rú)果(guǒ)按照经济规律办事，中国(guó)一(yī)定能(néng)实现房地产软着陆和长期平稳健康发展(zhǎn)，跨过这道关，解好(hǎo)这(zhè)道世界难题。

　　2、为(wèi)什(shén)么要取消预(yù)售制(zhì)、改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售？大家(jiā)想想，绝大部分(fēn)商品(pǐn)是一手交(jiāo)钱一(yī)手交货，预售制是对购买者的单方面不公(gōng)平制度，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎承(chéng)担(dān)了所(suǒ)有商品不(bù)能交付的风险。从(cóng)个人层(céng)面看，预售(shòu)制对购房者非常(cháng)不公平，比如，交房等待(dài)期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担(dān)银(yín)行利息，还要(yào)承(chéng)担延迟交房(fáng)、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚(shèn)至不能(néng)交房的(de)风险。从行业层面看，预售制助(zhù)推部分(fēn)房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇到下行周(zhōu)期(qī)，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险。取消预售制(zhì)，改为(wèi)现房销售(shòu)，这(zhè)样有(yǒu)助于落实(shí)中(zhōng)央房住不炒(chǎo)精神、有(yǒu)助于保(bǎo)障购房老(lǎo)百(bǎi)姓权益、有助于房企稳(wěn)健发展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预售(shòu)制度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单科普一下：商品(pǐn)房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是一种开发商放杠杆(gān)的方(fāng)式。98年房改(gǎi)，由于商品(pǐn)房(fáng)短缺(quē)，房企(qǐ)缺资金，借鉴中(zhōng)国(guó)香港，引(yǐn)入了商(shāng)品房预售制度。其实(shí)，当前(qián)世(shì)界不少国家(jiā)存在预售制。但是，重点来(lái)了！发(fā)达(dá)国家一般有严格的监管保障措施(shī)，开发商(shāng)在(zài)项目获得政府批准(zhǔn)后才(cái)可以开始销售，买家在购(gòu)买期房后并(bìng)非像中国一样在支(zhī)付完首付款后(hòu)从银行一次性贷款支付剩余全部房款(kuǎn)，而是(shì)根据开发商工(gōng)程(chéng)进度在完(wán)全交房前进行分期支付。所以，预售制度是(shì)需(xū)要严格的资金监管、分期支付以及违约处(chù)罚措施作为保障的，如(rú)果没有(yǒu)这些保障措施，一定(dìng)会触发风险，对(duì)购房民众不公平(píng)，所以不如借机取消(xiāo)预(yù)售制度，以后改为现房销售。客观讲(jiǎng)预售制度有(yǒu)一(yī)定(dìng)历史(shǐ)阶(jiē)段性(xìng)，现在中(zhōng)国住房进入存(cún)量时代，取消预售制度有助(zhù)于降(jiàng)负债降杠杆，不再把烂尾风(fēng)险甩给老百姓和(hé)社会，当然这需要配套房企债务(wù)重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市(shì)场信心和房地产长效(xiào)机制。这是个技(jì)术活，只要坚持市场化改(gǎi)革，中国一定(dìng)能(néng)化解(jiě)这个难题，让房(fáng)地(dì)产回(huí)归(guī)实体经济和居住属(shǔ)性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼(pīn)的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能(néng)不能兑(duì)现的营销手段，而(ér)是所见(jiàn)即所得(dé)的过硬(yìng)的产品质量和诚信(xìn)，这才是对购房民(mín)众的最根本(běn)最实质的(de)保障，这样(yàng)将极大的提升(shēng)开发商(shāng)的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客户为中心，房地产也不能例(lì)外，老(lǎo)百姓买房子是(shì)天(tiān)大的(de)事，烂尾毁三代(dài)，好房(fáng)幸福(fú)一家人。从这(zhè)个角度，取消预售制、实施现房销售是实(shí)现老百姓安居乐(lè)业、社会长治久安、行业(yè)企业健康发(fā)展(zhǎn)的重大(dà)措施(shī)。在当前的情况下，取(qǔ)消预售制要结合(hé)稳楼市、房地产软着陆(lù)、打通(tōng)金融支持(chí)当期三好(hǎo)生、新模式等综合(hé)施策。

　　作(zuò)者十年(nián)前在国务院发展研究中心(xīn)参与财税改革方(fāng)案研(yán)究时，对预售制、房(fáng)地产(chǎn)税、人地挂钩(gōu)、金融(róng)稳定、房(fáng)企杠(gāng)杆率等(děng)进行(xíng)过长期(qī)系统的专项研究。（参考(kǎo)后(hòu)来形成(chéng)的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房预售制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存在

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提(tí)供期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期(qī)房(fáng)交(jiāo)易立法，设置期房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保(bǎo)修期后付尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪(jì)五十年代在中国香港，楼宇(yǔ)出租是地产行业盛行(xíng)的方式(shì)，但(dàn)有(yǒu)着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问题，分层销售孕育(yù)而生。20世纪50年代(dài)，中国香(xiāng)港还未推(tuī)行(xíng)公(gōng)共房屋制度(dù)，许多人栖身于木(mù)屋或者其他临时(shí)住宅，住房的需求是相(xiāng)当高，不(bù)过大多数居民的(de)储蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖多数(shù)以(yǐ)一整栋楼为单位，需要雄厚的资金(jīn)实力才能购买。虽然楼(lóu)宇出租(zū)是中国香港地产(chǎn)行(xíng)业盛行(xíng)的方式，但有着(zhe)转让(ràng)难、出租资金周转(zhuǎn)期长等(děng)问(wèn)题。针对这一系(xì)列(liè)问(wèn)题，不(bù)少地产商开(kāi)始探求新(xīn)的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出(chū)售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量(liàng)有所增加，开(kāi)发商资金(jīn)周(zhōu)转加快。

　　在分层(céng)出售的(de)基础上，将“按(àn)揭(jiē)”模式引入房地产销售，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英(yīng)东创办立信置业(yè)有限(xiàn)公司，凭(píng)借商业直(zhí)觉(jué)和多(duō)年经营杂货铺、海上驳(bó)运业务的经验，对(duì)于商品流通、资(zī)金周转有着(zhe)独到的见解，在努(nǔ)力寻求方法(fǎ)加快自身资(zī)金周转。当时其在购下九龙的一(yī)块(kuài)地盘后，除了(le)分层(céng)出售、还印发售楼说明书，上有文字(zì)详尽说明(míng)楼(lóu)宇(yǔ)的(de)地(dì)势(shì)环境、建(jiàn)筑材(cái)料、分层价(jià)格、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花(huā)”是另外一个亮点，即先收取买家的订金(jīn)，采用类似租金的分期付款形式，等新楼落成时(shí)，收(shōu)齐买家的(de)钱(qián)，买家就拥有了(le)自己的房产。这种(zhǒng)方式减(jiǎn)轻了民众购房的资金压力(lì)，加速了房(fáng)屋的建(jiàn)造(zào)和销售，也解决了制造商的资金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分(fēn)期付款(kuǎn)”的销(xiāo)售(shòu)模式成为当时中国香港房地产市(shì)场的(de)一大特(tè)色，纵观中国香(xiāng)港房地产市(shì)场的(de)改革，“卖楼花”模式(shì)高效率地解决(jué)了核(hé)心的住房供不应求的问题，使房市发展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动了中国香港楼市几(jǐ)十(shí)年繁荣，但期(qī)间也出现过“烂尾楼”的(de)情况(kuàng)，但监管部门不断完善(shàn)、规范化，建立健全的监管机制，促(cù)进市(shì)场(chǎng)健康(kāng)发展(zhǎn)。例(l一二大写字怎么写千，大写的壹贰叁到十ì)如(rú)，1960年(nián)，位于(yú)大角咀的一个(gè)楼盘(pán)因建(jiàn)筑费用超支停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管(guǎn)理部(bù)门提升了对(duì)于预售(shòu)楼花制度的监管，即要求开(kāi)发商在预售(shòu)前，确保地价款已经(jīng)全部支付，还要证明自身有资金(jīn)等能力(lì)把项目(mù)完成，资(zī)金需放入律师所托管，支取时(shí)需(xū)律(lǜ)所和建筑师(shī)的(de)核准(zhǔn)。为了防止开发商、律所、建(jiàn)筑师等造假，套取监管账户资金(jīn)，中国香港(gǎng)要求律师行在银行开(kāi)设的信托账(zhàng)户(hù)（监管(guǎn)账户）、开(kāi)发商操作等采(cǎi)取(qǔ)全透明化机制，且银行的责任上升(shēng)，如出现(xiàn)房屋(wū)“烂尾”情况(kuàng)，银行将(jiāng)成(chéng)最大(dà)风险(xiǎn)方，后续需自身推动(dòng)项目完工。随(suí)着监管体(tǐ)系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世(shì)纪九十年代，中(zhōng)国内(nèi)地(dì)面临住房需(xū)求大(dà)和供(gōng)给量(liàng)短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以来，中国内地优先发展(zhǎn)重(zhòng)工业，强调基础(chǔ)建设，这一导向使前(qián)期发展工业化的进程大于城市化进程，唯(wéi)有解决住房基(jī)础等城市化配套(tào)问题(tí)，才能(néng)进(jìn)一步推(tuī)进城市化。但当时推行的是“统一管理，统一(yī)分配，以租养房”的(de)福利分房(fáng)制度，住房(fáng)市(shì)场发展起步较晚、增速较慢(màn)，福利分房制度也出现了分配不公、效率(lǜ)低、配套差(chà)等(děng)问题，因此福利分房制度不(bù)再适用于当时的国情。叠加房(fáng)地产市场面临(lín)商(shāng)品房的(de)需求(qiú)量大(dà)，而社会缺(quē)少(shǎo)大型房地产(chǎn)开(kāi)发商，商品房供应量小的困境，此时(shí)引入中国香港的“卖楼花”模式无(wú)疑是对内地房地(dì)产市(shì)场的一针强心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐步引进中国香港预售(shòu)商品(pǐn)房制度，先后出台多项文(wén)件，大力支持(chí)国内房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务(wù)院出台《关于进一步(bù)深化城镇(zhèn)住房制度(dù)改革(gé)，加快住(zhù)房建设的通知》文(wén)件，决定停止住(zhù)房无偿实物分配，逐步实行住房分配货币化、住房供给(gěi)商品(pǐn)化、社(shè)会化的住房新体制(zhì)，从计划经济(jì)下的福(fú)利分房(fáng)转向(xiàng)市场经济的商品(pǐn)房。房(fáng)地产市场采用预售制，允许(xǔ)开(kāi)发商卖期房，解决(jué)了房企缺少资金(jīn)和开(kāi)发(fā)时间周期长的两(liǎng)大难(nán)题，开发(fā)商以预售款撬动下一个项目(mù)的(de)开发(fā)，形成滚动开发模式，住(zhù)房供应速度加(jiā)快。自(zì)此(cǐ)中(zhōng)国(guó)内地开始房改货币化，中国(guó)人(rén)民银行(xíng)等多(duō)方迅速出台相关(guān)的信(xìn)贷政(zhèng)策(cè)，支(zhī)持(chí)购房者，极大(dà)作用推动(dòng)了房地(dì)产(chǎn)市场的发展。

　　引入(rù)中国(guó)香港“卖(mài)楼花”模式后，经(jīng)调整形成契(qì)合(hé)中国内地(dì)的商(shāng)品房预售制(zhì)度。预售制的初衷是(shì)为了缓解(jiě)房企资金压力，加快城镇住房建设(shè)。具体来(lái)说，是指(zhǐ)房地产(chǎn)开发企业将正(zhèng)在(zài)建设中的房屋预先出售(shòu)给(gěi)购房者，由购房者支付定(dìng)金或(huò)房款的行为。区(qū)别(bié)于中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，在(zài)中国内地实践(jiàn)过程中，商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)流程为(wèi)：房地产开发商办理预售许(xǔ)可证-签订(dìng)商品房买卖合同-进(jìn)行备案登记和(hé)预告登(dēng)记(jì)-交付房屋。在(zài)购房过(guò)程中，购房者需(xū)要一次性(xìng)付清首付款，并采用银行贷(dài)款的形(xíng)式一(yī)次性付清(qīng)剩余房款，换(huàn)言(yán)之(zhī)，房(fáng)屋未建(jiàn)成，开发(fā)商(shāng)可(kě)能(néng)已拿(ná)到了全部购(gòu)房款，这点与中国香港的(de)按照工程进度付款有所不同。对(duì)中国内地的开(kāi)发商而言，预(yù)售制商品房也开启(qǐ)了高周转、高杠杆(gān)的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程，但背后潜(qián)藏的(de)风险确实存在(zài)

　　作为中国内地商品房销售的最主要方式，预售(shòu)制极大缩短(duǎn)房企现金(jīn)回(huí)笼周期(qī)，同时(shí)增加(jiā)市场商品房供应，推动(dòng)了(le)城镇(zhèn)化发展进程。预售制在过去20多年对中国内地房地产市场的(de)稳(wěn)步发(fā)展起到了重要作用，不仅解决了房地产市场(chǎng)快速(sù)发展阶段的资(zī)金需求，也提高了居民居住(zhù)水平，中国(guó)内地城镇居民从筒子楼住(zhù)到住(zhù)宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房(fáng)事业取得(dé)巨大进(jìn)步，数(shù)十年时(shí)间走(zǒu)完发达(dá)国家几百年城镇化路程(chéng)。改革开(kāi)放以来，城镇化进(jìn)程进入快(kuài)速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿(yì)人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积由7438平方(fāng)公里增长至60721平(píng)方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我(wǒ)们发布(bù)的(de)《中国住(zhù)房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存量从(cóng)不到(dào)14亿(yì)平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建(jiàn)筑面(miàn)积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从(cóng)约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预(yù)售制在当(dāng)前已成为中国内地商(shāng)品房销(xiāo)售最主(zhǔ)要方式，2005年中国(guó)内地商品住宅期(qī)房销售(shòu)面积占总销(xiāo)售面积的(de)比重(zhòng)为63％，而2021年期房累(lèi)计销售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至(zhì)87％。

　　预售制也推(tuī)动(dòng)了中国内(nèi)地房地产行业的发(fā)展。中国(guó)内地一二大写字怎么写千，大写的壹贰叁到十房地(dì)产历经二十多年长周期(qī)繁荣，行业各项指标(biāo)大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平增(zēng)至(zhì)19.9亿(yì)平，累计(jì)上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额从0.4万亿元(yuán)增至(zhì)14.8万(wàn)亿元，累(lèi)计上(shàng)涨35.8倍(bèi)，年(nián)复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销售(shòu)金额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万(wàn)亿元(yuán)，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速发(fā)展(zhǎn)，房地产(chǎn)企业(yè)从(cóng)无到有(yǒu)、从国企先行到民(mín)企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮(zhuàng)大(dà)。2018年，房地产企(qǐ)业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内地(dì)经济高增长的(de)火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的(de)上下游产业链特别长，高达(dá)50多个(gè)行业。2020年(nián)房(fáng)地(dì)产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献(xiàn)），其中房地产对金融、批发、建材(cái)的带动(dòng)最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉动的(de)投资(zī)占(zhàn)全社(shè)会固(gù)定资产投资的(de)51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产(chǎn)贷款(kuǎn)占银行各项贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托等(děng)通道业务，占比(bǐ)超过三分之(zhī)一。从(cóng)房地产融资存量(liàng)占社融(róng)存量(liàng)比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违(wéi)约(yuē)，将导致银行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道，根据我们的《中国住(zhù)房市(shì)值测算报告》，2020年中国(guó)住房(fáng)市值为62.6万亿(yì)美元，大(dà)于(yú)美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计(jì)的31.5万亿美元。从住(zhù)房市值占股债房市值的(de)比(bǐ)例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住(zhù)房(fáng)市值与股债房市值的比例较高，主要(yào)是(shì)因为住房(fáng)市值高，以及中(zhōng)国资本市场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债(zhài)券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后潜藏的风(fēng)险确实(shí)存在(zài)，当前的(de)负面效应愈发凸(tū)显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部(bù)分商品是一(yī)手交钱(qián)一手交货(huò)，预售(shòu)制是(shì)对购买者的(de)单方(fāng)面不公平制(zhì)度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所(suǒ)有商品不(bù)能(néng)交付的风险(xiǎn)。比如，交房等待期一般为两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担银行(xíng)利(lì)息，还要承担延(yán)迟交房(fáng)、“一房(fáng)二(èr)卖”、房(fáng)屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不能交房(fáng)等风险(xiǎn)。另外，购房者和开发商之间的购房(fáng)合同(tóng)、购(gòu)房者和银行的按揭贷款合同(tóng)是两个独(dú)立的合(hé)同(tóng)关系，如果开发商发生(shēng)违(wéi)约，购房者只能根据购(gòu)房合(hé)同向(xiàng)开发商主张权力(lì)，但依旧需要根据按揭(jiē)贷款合同按(àn)时向(xiàng)银行(xíng)进行贷款偿(cháng)还，因此(cǐ)购房者承(chéng)担(dān)的风险较大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到(dào)下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置(zhì)等(děng)系列风险，进(jìn)行(xíng)影响(xiǎng)自身(shēn)信用(yòng)和购房者对行业的信(xìn)心。

　　从金融层面看，银行作为按(àn)揭贷款的发放方，一旦房(fáng)企(qǐ)因为市场波动或经营不善(shàn)，出现资金链断裂(liè)等一系(xì)列(liè)问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企通过与购房者签订的预售(shòu)合同和按(àn)揭合同，已经(jīng)从银行(xíng)获得房(fáng)款(kuǎn)，如果(guǒ)购房者丧失还(hái)款能力或短期不(bù)能还款等，则风险完全由银(yín)行承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预(yù)售监管资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商(shāng)品房(fáng)预售管(guǎn)理办法》中明确规(guī)定了开发企业预售商品房所得款项应(yīng)当用(yòng)于有关的工(gōng)程建设，商品房预售款监管的具(jù)体办法，由(yóu)房地产(chǎn)管(guǎn)理(lǐ)部门制定。但多年以来全(quán)国并没(méi)有(yǒu)统一的预售(shòu)资金监管规定，各地(dì)实(shí)行“一城一策(cè)”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等(děng)城市重点监管资(zī)金(jīn)比例为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市(shì)则(zé)按照(zhào)项目的(de)建安成本乘(chéng)以建筑面积或者项目工程总额报价(jià)计算重(zhòng)点资金。而(ér)事实是，不(bù)少(shǎo)购房款未进(jìn)入监管账户、或进入监(jiān)管账户后被挪用，导致楼(lóu)盘(pán)没有资金继续(xù)建设(shè)。收楼遥(yáo)遥无(wú)期(qī)，月供却被迫(pò)继续还(hái)款。那(nà)么，监管账(zhàng)户(hù)资金如何被挪走(zǒu)的？实际上，在过去房(fáng)地产大开发时代的高周转背景下，抽调预售款(kuǎn)监管账户资金，是(shì)行业“潜规则”。比如工(gōng)程总承(chéng)包(bāo)方，以工程建设名义(yì)，获得监管账户拨(bō)付(fù)资(zī)金，再由工程方将(jiāng)资(zī)金转(zhuǎn)给房企，而拨(bō)付的工程款(kuǎn)，远超(chāo)工(gōng)程进度所需。通过这些方式套取(qǔ)的(de)资金(jīn)，在房企各(gè)地项目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供了资(zī)金流动性，房企抽调资(zī)金(jīn)统筹拿地、还(hái)款(kuǎn)和楼(lóu)盘(pán)建(jiàn)设，形成(chéng)一种资金(jīn)循环高周转(zhuǎn)模式(shì)，但一定程度上把风(fēng)险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款保(bǎo)护：对于购房者预付资金，一般设有定金或预付款保护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房者支付(fù)的预(yù)付款(kuǎn)比例(lì)相对较低，绝大(dà)部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支(zhī)付方(fāng)式：预(yù)付款一般以定金方(fāng)式(shì)支付，或按工(gōng)程进度(dù)分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用两种(zhǒng)方式发放按揭贷款(kuǎn)，一是(shì)按工程进度(dù)付款，按(àn)揭贷款按照工程进(jìn)度逐渐发(fā)放，购房者(zhě)开始月供(gōng)；二是房屋交付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品(pǐn)房提供期房烂尾保险，在商品房出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保(bǎo)护(hù)：房屋交(jiāo)付质(zhì)量的保障有两种方式，一是(shì)期房由政(zhèng)府(fǔ)或第三(sān)方验收合(hé)格(gé)并提供验收(shōu)凭证后，开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得购房(fáng)者(zhě)支付的房款。二是开(kāi)发商为购(gòu)房者提供一(yī)定的(de)保修期，通常1-5年(nián)，保(bǎo)修期(qī)满，购房者支付(fù)尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售(shòu)资金第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得房款

　　美国(guó)期房定金一定期(qī)限(xiàn)内无条件返还(hái)，最低(dī)首付比(bǐ)例为3.5％，交(jiāo)房前(qián)仅支付首付(fù)，其余房(fáng)款(kuǎn)交付后按揭(jiē)还款，交付前资金由第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得房款。

　　定金及首付环节(jié)，定金比例一(yī)般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美(měi)国(guó)官方数据，2021年美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房(fáng)者在(zài)房(fáng)屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资(zī)金监管(guǎn)方(fāng)面，美国为防止开发商挪用资金(jīn)，购房者的(de)定(dìng)金及首付款由第(dì)三(sān)方公证行或产权保险公司的信托账户监管。如果开发商(shāng)倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者资(zī)金可通过申(shēn)请仲裁取回(huí)，且不承担任何(hé)责(zé)任与损失(shī)。而开发(fā)商在房(fáng)屋建设(shè)过程中的资金全部来自银行(xíng)，银(yín)行根据工(gōng)程进度向开发商提供一定比例的贷款，由(yóu)于开发商挪用资金直接损(sǔn)害(hài)银行利益，银行有充分动机监管开(kāi)发(fā)商(shāng)施工进度。开发商(shāng)在房(fáng)屋交付时需取得由政府相关部门经(jīng)审查后发放的验(yàn)收凭证(zhèng)，通过验收凭证向银行得到购房者(zhě)支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零(líng)首付购房，提供期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　德(dé)国(guó)期房可零首付购房，房款按建造工期(qī)进度支付，按揭按工期(qī)放(fàng)款后还(hái)贷，房贷利(lì)率(lǜ)采用固定(dìng)利率(lǜ)，开发商或(huò)购房者可购(gòu)买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目(mù)获(huò)批后即可预售房屋。签署购(gòu)房合同前，购房者(zhě)需支(zhī)付约2000欧的(de)定金(jīn)并进(jìn)行预(yù)约公证，签订合同后(hòu)定金退(tuì)还。如由于任何原因不能购买，定金(jīn)按(àn)照德国法律全部(bù)退还。

　　签署购房合(hé)同后(hòu)，购房者(zhě)需支付(fù)公(gōng)证费和土(tǔ)地交易税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用(yòng)不包(bāo)含在(zài)购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国(guó)没有规定最低首付比例(lì)，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面(miàn)，德国也采取按(àn)工期支(zhī)付房款的(de)制度，一般分7笔进行支(zhī)付，具(jù)体支付节点、比(bǐ)例因项(xiàng)目而(ér)异(yì)。一般来说，支付节点(diǎn)可分为公证后、主体完工、内部水暖电路完(wán)工、窗户玻璃完工(gōng)、室(shì)内清洁及墙面完工、地(dì)板完工、全部(bù)完工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付(fù)房款前申请房贷(dài)，房贷利率采(cǎi)用(yòng)固定利率，银(yín)行(xíng)按施工(gōng)节奏分多次(cì)发(fā)放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购(gòu)房者一定使(shǐ)用期限，期限结束后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司(sī)针对期房设(shè)计了(le)两(liǎng)种保险，保(bǎo)险的(de)功(gōng)能是(shì)当(dāng)房(fáng)屋出现重(zhòng)大延期或(huò)重大缺陷时，保险(xiǎn)公司保(bǎo)证开发商(shāng)赔偿或修复(fù)，开发商破产，由(yóu)保险(xiǎn)公司负(fù)责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或(huò)购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英(yīng)国预(yù)售制设有10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师(shī)严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师(shī)，负责沟通期房(fáng)交易中的房产、资金、合同等(děng)各个环节，各(gè)环节内(nèi)容确认(rèn)无误后签订首付交换合同。

　　定(dìng)金方面，英国设置了(le)10％定金保险保护机制(zhì)，当(dāng)开发商(shāng)出现财务、经营问题时，购(gòu)房者10％的定金由保险公(gōng)司赔(péi)付，而(ér)超(chāo)出(chū)10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，首(shǒu)付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在(zài)合同签订(dìng)21天内(nèi)支(zhī)付。

　　余(yú)款支付环节，英国采取按工(gōng)程进度付款的方式，但是(shì)交房前付款比例相对较低(dī)，一般会在合同签订(dìng)6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英国规(guī)定房(fáng)屋必(bì)须经(jīng)过房产公证公(gōng)司的检验验收后才能交(jiāo)付，交付后方可按揭(jiē)还(hái)贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房预售资(zī)金监(jiān)管极为严(yán)格，资(zī)金也由律师监管，在确(què)认工程(chéng)进度、支(zhī)付(fù)相关(guān)款项过程中，由(yóu)买房律师将资金转给卖(mài)方律师，卖方律师转给开发商，即资金在进入(rù)开发商账户(hù)前经过(guò)两道关口，有利于保障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设(shè)置(zhì)期房(fáng)预付款保全措(cuò)施

　　日本(běn)期房交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金保全措施”，交(jiāo)房(fáng)前付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发商违约(yuē)需返(fǎn)还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立(lì)法方面，日本二战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加(jiā)法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日(rì)本(běn)政(zhèng)府1952年(nián)出台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经(jīng)多次(cì)修订，目前是(shì)唯一一(yī)部规范期房交(jiāo)易的法(fǎ)律。

　　定金保(bǎo)护方(fāng)面(miàn)，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房者支付定金(jīn)超过5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律(lǜ)要求开发商必须完成定金保(bǎo)全措施才可预(yù)售。什(shén)么是(shì)定(dìng)金保全措施(shī)？即(jí)买卖双方签订购房(fáng)合同时，开发商向金融机构或指定保证(zhèng)机构或保险机构签订定(dìng)金保证(zhèng)委托合同，设置购(gòu)房(fáng)者(zhě)定金的保证(zhèng)或(huò)保险，并将相应的保证金证明(míng)书交付(fù)给购房(fáng)者。除定金外，其他预先支(zhī)付的购房款也受(shòu)该措施(shī)保护。若(ruò)开发(fā)商倒闭(bì)导(dǎo)致期房(fáng)烂尾，购房(fáng)者可凭保证金证明书向(xiàng)金融机构(gòu)或保(bǎo)证机构或(huò)保险公司兑(duì)付(fù)，同(tóng)时，开发商需向购房者赔(péi)付违(wéi)约金，一(yī)般(bān)约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交(jiāo)房(fáng)前只需支付最多不超20％的定金，签订购房合同(tóng)后，购房者即可向银行申请贷款(kuǎn)，但交房后(hòu)才(cái)开始按揭贷款，除定金外的(de)剩(shèng)余房款在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年(nián)保修(xiū)期后(hòu)付尾(wěi)款

　　新加坡(pō)期房购房者违约可返(fǎn)还(hái)相当于3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余款按工程(chéng)进(jìn)度(dù)支付，所有资金(jīn)进银行(xíng)专门(mén)项目(mù)资金账户，交房后满(mǎn)1年保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新加坡(pō)开发商有统(tǒng)一(yī)的选购权合同(tóng)以及订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合(hé)同(tóng)，不执行OTP则退(tuì)还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面(miàn)，签(qiān)订(dìng)购房合同后，购(gòu)房(fáng)者(zhě)需支付(fù)15％的首付及(jí)印(yìn)花税，同时(shí)购房者向(xiàng)银行申请按(àn)揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房(fáng)同(tóng)样采取按工(gōng)程进度付款的方式，《发(fā)展商条例》对期(qī)房付款流程做了统(tǒng)一(yī)详(xiáng)细规定，要求所有开发商遵守，支付节点一般为(wèi)合同签订后、地基完(wán)工(gōng)、框(kuāng)架完工、管道门窗等完工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工(gōng)程进(jìn)度放款，月供在此过(guò)程中随着(zhe)放(fàng)出(chū)贷款(kuǎn)的增加而增加，未放(fàng)款部(bù)分(fēn)无需月供。

　　资金监管方面(miàn)，购(gòu)房者的订金与付款会(huì)存入银行专(zhuān)门(mén)的(de)项目(mù)资(zī)金账户，账户(hù)资金提(tí)取(qǔ)须(xū)与房屋建设有关。房屋(wū)交付后，购(gòu)房者享受1年的房屋(wū)保(bǎo)修期，此后购房(fáng)者(zhě)支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短(duǎn)期来看(kàn)，当前房地产到了政(zhèng)策(cè)出(chū)手临(lín)界点，重点是保交(jiāo)楼和房企重组。一方面，加大(dà)对刚(gāng)需和(hé)改(gǎi)善型需求的支持力(lì)度，长短兼(jiān)顾(gù)妥善应对局(jú)部停贷(dài)现象，重(zhòng)点是保交楼(lóu)保复(fù)工保(bǎo)民生，给予(yǔ)强(qiáng)有(yǒu)力的金融工具支持。另一方面，从现(xiàn)在起，对还在正常运转的房(fáng)企包括民(mín)营企业(yè)，加大(dà)支持力度，由优(yōu)质(zhì)房企(qǐ)牵头并购重组整个行(xíng)业(yè)，为每个(gè)房企配套AMC和(hé)财(cái)团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计(jì)形势复杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务(wù)、恢复市场信心以及长效(xiào)机制。长(zhǎng)效机制四大关键(jiàn)是(shì)推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融(róng)中(zhōng)性(xìng)稳定(dìng)和房地产税。定金环节，建立开发商违(wéi)约后(hòu)定金保护机(jī)制，如将(jiāng)已支(zhī)付定金冻结至房屋交付阶(jiē)段，保障(zhàng)购房(fáng)者定金安全。签(qiān)订合同环节，鼓励保险公司介(jiè)入，为房屋重大延(yán)期以及重大缺(quē)陷等情况提供充分(fēn)的保障。余款(kuǎn)支付环节，建(jiàn)立按工程进度付(fù)款机(jī)制或(huò)交(jiāo)房后按揭贷款机制，充分(fēn)保护购房者(zhě)的权益。资(zī)金监管环(huán)节，引(yǐn)入独立于开发商、银行的第三方资金监管机(jī)构，或由(yóu)政府相(xiāng)关部门直接监管，以此防止资金(jīn)挪(nuó)用现(xiàn)象(xiàng)。交付(fù)环节，建立商品房保修期制度。保修期内，开发商应对房屋质(zhì)量问题(tí)全权负责、免费维修，购房者在保修(xiū)期结束后(hòu)支付(fù)尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品房(fáng)预售(shòu)制是大势所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制(zhì)是(shì)权宜(yí)之计(jì)，现在全国套户(hù)比超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购房(fáng)民众不公(gōng)平的预售制已经(jīng)过时了，该取消了，改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售。另一方面(miàn)，取(qǔ)消预(yù)售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不(bù)能兑现的营销手(shǒu)段，而是(shì)所见(jiàn)即所得的过(guò)硬的(de)产品质(zhì)量(liàng)和(hé)诚信，这才(cái)是对购房(fáng)民众的(de)最根(gēn)本最实质的保障(zhàng)，这样将极大的提升开发商(shāng)的建(jiàn)筑(zhù)质量(liàng)，实现良(liáng)币(bì)驱逐劣币。

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